物业维保修作业指导书.docx
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物业维保修作业指导书.docx
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物业维保修作业指导书
银河物业有限公司河口物业公司
质量管理体系
维保修作业指导书
版本:
第B版
修订次:
0
项目
签名
日期
编制
审核
审核
批准
2020年4月30日发布2020年05月01日实施
GZJB-WBX-01装修工作面验收作业指导书……………………………………1
GZJB-WBX-02分户验收作业指导书……………………………………………4
GZJB-WBX-03户内维修作业指导书……………………………………………8
GZJB-WBX-04维保修签证转扣作业指导书……………………………………11
GZJB-WBX-05维修常见问题处理作业指导书…………………………………14
GZJB-WBX-06精开荒监管作业指导书…………………………………………48
1.目的
规范装修工作面验收标准及流程,确保验收质量,提高业主满意度。
2.适用范围
适用于河口物业公司各项目待交付业主房屋的装修工作面验收工作。
3.职责
3.1维保修部负责装修工作面验收的技术支持及监督指导。
3.2维保修部负责编写装修工作面验收方案,对验收小组成员进行技能培训。
3.3项目维保修大队负责人负责统筹装修工作面验收的各项工作。
3.4物业服务中心负责协调工程部督促施工单位完成房屋问题的整改。
4.内容
4.1维保修部在装修工作面验收实施前完成验收方案的编制,包括验收的数量、验收内容和标准、验收进度安排等,其中验收标准详见《地产集团交楼工作管理办法》相关内容。
4.2维保修部负责对物业装修工作面验收小组成员进行技能培训。
培训须以实操为主,每位参与验收人员须掌握装修工作面验收的内容及方法。
4.3合同交楼10个月前(不含冬歇期),工程部组织工程技术部、装修单位、主体单位、铝合金单位、管理及监察部、物业公司等成立联合验收小组。
4.4联合验收小组分为若干小组,须按《装修工作面验收合格标准》逐栋逐层逐户进行验收,验收期间须每天填报《住宅装修工作面验收记录表》,工程部、物业公司、装修单位、主体单位、铝合金单位对每户验收意见签字确认。
4.5验收完成后48小时内由主管工程领导(或三线项目总经理)主持召开专题会议针对存在问题制定整改详细的计划,限期主体单位一个月内全部整改完成。
4.6项目维保修大队须主动跟踪施工整改进度,发现问题及时反馈至地产工程部,协助工程部督促施工单位整改。
4.7项目维保修大队须安排专人负责整理《装修工作面问题整改情况一览表》,将存在问题以栋为单位通过EMS主送项目工程部负责人,抄送管理及
监察部、物业管理中心维保修管理部。
4.8整改完成后,原验收小组以栋为单位进行复验,原则上要求重大问题100%整改完成,一般问题至少80%整改完成才达到合格条件,合格后原则上必须以栋为单位(个别情况,须保证至少每十层)办理装修工作面移交手续。
4.9如存在未整改完成的重大问题(如房间大小头、渗漏水等),物业公司不得在验收意见书上签署同意,并须将未整改完成的重大问题单独整理汇总上报物业管理中心,由物业管理中心协调管理及监察中心进行专项考核。
4.10装修工作面移交标准
4.10.1进度标准
4.10.1.1主体砌筑、抹灰、卫生间沉箱回填完成;
4.10.1.2防火门、铝合金门窗框、窗扇安装及封边收口完成;
4.10.1.3给排水、电气、地暖等管线预埋安装完成,电管穿铁线完成;
4.10.1.4消防主管、支管及消防箱等安装完成;
4.10.1.5外立面施工完成,脚手架拆除完成;
4.10.1.6阳台栏杆安装完成;
4.10.1.7室内垃圾清除完成;
4.10.2质量标准
4.10.2.1卫生间、阳台(露台)、屋面、外墙、窗边等部位淋(蓄)水试验合格,室内不得出现渗漏水。
4.10.2.2墙面抹灰强度、平整度、垂直度符合要求,无空鼓、开裂。
4.10.2.3建筑尺寸、入户门和户内门的位置、洞口尺寸及墙厚符合要求,不得出现大小头。
4.10.2.4室内地面、阳台、楼梯、电梯前室等部位的标高符合要求。
4.10.2.5室内开关(插座、灯具、弱电、等电位)底盒、空调洞口等预埋(留)位置符合要求。
4.10.2.6给水管、地暖管试压合格且做好成品保护,并带压移交。
4.10.2.7各门、窗填缝密封严实,无漏风现象。
4.10.2.8各楼栋排水管通畅无堵塞、无损坏。
4.10.2.9主体结构与样板房保持一致。
4.11验收工具名称及用途
序号
工具名称
用途
1
1m靠尺(水平尺)
测量墙面平整度
2
楔形塞尺
配合靠尺测量墙面平整度
4
钢卷尺(红外测距仪)
测量大小头,预留孔距离等
5
空鼓锤
检查墙面空鼓
5.支持性文件
无
6.相关质量记录表格
GZJB-QR-WBX-01《住宅装修工作面验收记录表》
1.目的
规范分户验收标准及流程,确保验收质量,提高业主满意度。
2.适用范围
适用于河口物业公司各项目待交付业主房屋的分户验收工作。
3.职责
3.1维保修部负责分户验收的技术支持及监督指导。
3.2维保修部负责编写分户验收方案,对物业分户验收小组成员进行技能培训。
3.3项目维保修大队负责人负责统筹分户验收的各项工作。
3.4物业服务中心负责协调地产工程部督促施工单位完成房屋问题的整改。
4.内容
4.1维保修部在分户验收实施前完成分户验收方案的编制,包括分户验收的数量、验收内容和标准、验收进度安排等,其中验收标准详见《地产集团交楼工作管理办法》相关内容。
4.2维保修部负责对物业分户验收小组成员进行技能培训。
培训须以实操为主,每位参与验收人员须掌握分户验收的内容及方法。
4.3合同交楼90天前,工程部组织工程管理部、营销部、管理及监察部、物业公司、主体单位、装修单位等成立联合验收小组。
4.4联合验收小组分为若干小组,逐栋逐层逐户进行验收,验收期间每天填报《分户验收检查表》,验收完成后48小时内由主管工程领导(或三线项目总经理)主持召开专题会议制定整改计划,限期一个月内整改完成。
4.5项目维保修大队须主动跟踪施工整改进度,发现问题及时反馈至地产工程部,协助工程部督促施工单位整改。
4.6项目维保修大队须安排专人负责整理《分户验收重大问题整改情况一览表》,将存在问题以栋为单位通过EMS主送项目工程部负责人,抄送管理及监察部、物业管理中心维保修管理部。
4.7整改完成后,原验收小组逐户复验,复验合格的原则上以栋为单位接收,由
物业公司上报物业管理中心审批同意后,工程部须7天内将验收合格的房号钥匙移交物业,物业公司承担维保修责任。
4.8复验依然存在《物业分户验收重点问题检查标准》所述问题的,物业公司不予接管,由工程部督促施工单位继续整改直至合格,并须将未整改完成的重大问题单独整理汇总上报物业管理中心,由物业管理中心协调管理及监察中心进行专项考核。
4.9合同交楼前20天,工程部认为房屋(含公用部位)已整改合格,设备设施已达承接查验标准,而物业公司认定未完成或不合格不予接收的,可由工程部提出《移交物业申请表》,经管理及监察中心总经理审批,由物业公司按批示办理。
4.10物业公司接管后,入户门以内的成品保护由物业公司负责,维保修大队按精品标准持续对存在问题进行整改;入户门外侧及公共区域成品保护由装修单位负责。
4.11物业服务中心须安排专人定期巡查,做好房屋保养工作,发现问题及时整改。
4.12验收工具名称及用途
4.12.1分户验收工具
序号
工具名称
用途
1
1m靠尺(水平尺)
测量墙面平整度
2
楔形塞尺
配合靠尺测量墙面平整度
3
0.5m水平尺
测量窗台、灶台面水平度
4
钢卷尺(红外测距仪)
测量门窗大小头,开关插座高度,预留孔距离等
5
空鼓锤
检查瓷砖或墙面空鼓
4.12.2分户专项验收工具
序号
工具名称
用途
1
手动试压泵
管道试压
2
连接软管
3
备用压力表(1.0MPa)
4
水桶
5
扳手
6
20m软管DN20/25
淋水试验
7
水嘴快速接头
8
花洒
9
2m伸缩杆
10
水桶+手电
闭水试验
11
40mm乒乓球40个(用油漆编号,号码无重复)
通球试验
12
带框网兜(直径200-300mm)
13
对讲机
14
500V电子绝缘电阻表
电气测试
15
插座测试仪
16
16A转10A转换插头
17
100W白炽灯(带10cm电线和插头)
18
低压验电笔(70-500V)
19
螺丝刀
20
尖嘴钳
4.13分户验收内容
4.13.1吊顶工程(含石膏线安装):
天花吊顶(含石膏线安装):
表面平整度、接缝质量符合规范要求,无返锈、开裂,线条接缝光滑、顺畅。
4.13.2墙、地面砖(石材):
平整度、接缝宽度、接缝高低差符合规范要求,确保无空鼓、无明显色差、纹理方向一致,拼缝均匀,收边收口良好。
4.13.3木地板:
平整度、接缝质量符合规范要求,确保观感良好,无明显色差、空鼓、起灰、返潮发霉、划伤。
4.13.4涂饰:
平整度、垂直度、阴阳角方正符合规范要求,确保无色差、砂眼、刷痕、流坠等。
4.13.5入户门、户内门、铝合金窗:
安装是否牢固,确保门、窗的开启灵活、方向正确。
4.13.6裱糊与软包:
观感良好,不允许出现返潮、发霉现象。
4.13.7银镜、橱柜、浴室柜、淋浴隔断、隐形护栏、卫浴五金安装:
标高、固
定方式符合设计要求,无破损、漏装情况。
4.13.8给排水工程(含地暖):
检查给水管、水龙头、花洒、地漏、排水管等安装不堵塞不渗漏。
4.13.9电气及智能化工程:
检查灯具、开关、插座、配电箱、可视化对讲等能否正常使用。
4.13.10成品保护:
墙地砖(石材)、木地板、入户门、户内门、五金洁具等成品保护情况良好,不允许出现破损、污染。
4.13.11检查渗漏水、大小头、大面积空鼓开裂等影响使用功能的问题。
4.13.12检查水、电、气、暖等配套工程完成情况。
4.13.13检查智能化控制中心及系统、消防控制中心、水泵房、配电室、换热站、化粪池、垃圾站等配套设施及物业用房完成情况。
4.13.14检查批量装修与样本房的一致性。
5.支持性文件
无
6.相关质量记录表格
GZJB-QR-WBX-02《分户验收检查表》
1.目的
规范户内维修服务,提高业户满意率。
2.范围
适用于河口物业公司各项目户内维修服务。
3.职责
3.1维保修部负责户内维修工作的监督与指导。
3.2物业服务中心负责户内维修工作管理。
4.内容
4.1基本要求
4.1.1维修人员执行维修工作时,应携带维修所需材料、工具及随身用品(鞋套、塑料袋、干净帆布、干净干抹布等)。
维修人员进门须穿鞋套。
4.1.2维修人员维修前应把一些可能受影响的物品遮盖、包扎好(用塑料布、废报纸等),做好相应的成品保护工作。
4.1.3维修工作完成后,维修人员须即时检验维修效果。
4.1.4维修人员不得在业户家中吸烟、就餐、使用卫生间等,严禁以任何理由收受业户礼物。
4.2有偿维修服务
4.2.1接到业户报修后,客服前台应向业户说明维修所需支付的费用,取得业户同意后开《维修调度单》,并通知维修部调度维修人员上门维修。
4.2.2维修人员进门前,应先按门铃,无门铃的可用手轻轻敲门,见到业户时要先问好并出示工牌,简洁说明事由征得业户同意后方可进入室内进行维修。
4.2.3维修人员进行维修前应先仔细检测、判断故障部位,设计好方案。
严禁盲目安装或乱拆乱换,以免造成不必要的返工或引起业户投诉。
遇到疑难问题须如实、详细地汇报工程主管,请求支援解决。
4.2.4确定工作方案,做好相应的成品保护工作后,将干净的帆布或塑料布铺在恰当的位置,用于存放工具和需拆卸的零件。
4.2.5维修工作完成后,维修人员须即时检验维修效果,业户在家的,需给业户讲解注意事项。
4.2.6全部工作完成后,维修人员应及时清扫工作场地,恢复各物品的原来状态(位置),并礼貌地请业户签名确认维修费用。
4.2.7维修人员离开业户家时,应礼貌地向业户道别,多谢业户的支持、配合或谅解。
4.2.8维修人员返单后,客服前台应及时对业户进行回访。
4.3质保期内维修服务
4.3.1接到业户报修后,维保修前台应立即通知维保修大队,维保修大队长及时调度维修人员上门维修。
业户首次验房应使用“交楼管理APP”,不满足APP使用条件或者APP故障时使用《楼宇情况反馈表》,其余报修统一使用《维修单》。
4.3.2业户未托管钥匙的,维修人员进门前,应先按门铃,无门铃的可用手轻轻敲门,见到业户时要先问好,简洁说明事由征得业户同意后方可进入室内进行维修。
业户托管钥匙的,维修人员办理好钥匙借用手续后上门维修。
4.3.3维修人员进行维修前应先仔细检测、判断故障部位,设计好方案。
严禁盲目安装或乱拆乱换,以免造成不必要的返工或引起业户投诉。
遇到疑难问题须如实、详细地汇报维修监理或者维保修工程师,请求支援解决。
4.3.4确定工作方案,做好相应的成品保护工作后,将干净的帆布或塑料布铺在恰当的位置,用于存放工具和需拆卸的零件。
4.3.5维修工作完成后,维修人员须即时检验维修效果;业户在家的,需给业户讲解注意事项,如果业户有不满意的地方(合理的要求),则应及时进行整改直至业户满意为止。
4.3.6全部工作完成后,维修人员应及时清扫工作场地,恢复各物品的原来状态(位置),业户在家的应礼貌地与业主道别并询问是否有其它需要处理的问题。
若还有其他需要处理的问题,由维修人员反馈至前台报修并通知监理现场查看。
4.3.7维修人员工作完成后方可离开维修现场,若遇到不能马上解决的维修问题,应在确定维修方案和完成时间,并征得业户同意后方可离开。
4.3.8维修人员返回后要及时向维保修前台返单或知会维修阶段性结果及与业户确定的维修方案和下次维修时间。
4.3.9维修人员维修完成后,维修监理应上门验收,验收通过后方请业主验收,业主通过后礼貌的请业主签字销单。
4.3.10维修人员返单后,维保修前台应及时对业户进行回访。
5.支持性文件
无
6.相关质量记录表格
GZJB-QR-WBX-03《楼宇情况反馈表》
GZJB-QR-WBX-04《维修调度单》
GZJB-QR-WBX-05《维修单》
1.目的
规范交楼维保修签证转扣流程,提高签证转扣工作效率。
2.范围
适用于河口物业公司维保修签证与费用结算工作。
3.职责
3.1维保修部负责对所辖项目的维保修签证工作进行指导、监督与考核,与地产相关部门协调办理签证转扣手续。
3.2维保修大队负责填报《维修工程签证单》。
4.内容
4.1维保修签证办理范围
4.1.1分户验收复验不合格但经集团批准移交物业,户内装修工程产生维保修费用的,须办理《维修工程签证单》,并据实办理转扣手续。
4.1.2因主体及其他施工单位责任产生维保修费用的,须办理《维修工程签证单》,并据实办理转扣手续。
4.1.3由地产工程部委托维保修大队进行的其他工作,如分户验收问题的整改、空置物业维修等,须办理《维修工程签证单》,并据实办理转扣手续。
4.2维保修签证办理流程
4.2.1维保修大队根据《维保修责任施工单位划分表》对现场维修问题确定责任施工单位。
每周需将现场维修问题确定责任施工单位后EMS通知项目工程部。
4.2.2对责任鉴定不清或存在两个以上施工单位责任的,协调地产工程部予以鉴定。
4.2.3维保修大队通过前台录音电话通知责任施工单位到场维修,若施工单位派人维修,则由施工单位处理直至消单;若施工单位不按时到场维修,则由工程部签发《委托维修任务书》,维保修大队组织人员维修。
4.2.4维保修必须做好全过程的取证工作,对维修前、维修中以及维修后的情况进行拍照留存,要求照片必须清晰,能判断维修部位的尺寸、面积、现场的状况等(如辅以卷尺等测量工具进行测量),照片须按照房间号、维修内容、维修时
间及维修部位进行命名,待维修完成后将所有照片提交至项目维保修预算员处。
4.2.5维修结束后,工程部专职维保修负责人与维修监理、业主/客户共同现场验收。
项目维保修预结算员根据维修监理提供的维修内容及工程量制作《现场收方单》,维保修大队长、工程部负责人审核及签字确认。
4.2.6项目维保修预结算员负责NC系统《维修工程签证单》中维修工程量、材料用量及人工用时等量的核算、填写,由维修监理、维保修大队长、物业服务中心负责人审核及签字确认。
4.2.7项目维保修预算员每周将本项目各责任施工单位的签证单以扫描件的形式通过邮件发送到各施工单位指定的邮箱,项目需保存发送邮件截图,作为转扣资料的附件。
4.2.8若责任施工单位对维保修转扣明细有异议,由地产工程部组织物业维保修大队、责任施工单位进行协调(物业服务中心项目需总参加),会后形成会议纪要(《关于维保修转扣明细存在异议的协调会议纪要》)作为转扣资料的附件提交预算部。
4.2.9项目维保修预算员每月3日前将上月完成的《维修工程签证单》,汇总统计至《维保修转扣费用明细表》和《维保修转扣费用汇总表》,并报送一份至项目地产工程部,由工程部发函告知责任施工单位转扣金额。
4.3维保修签证资料填写要求
4.3.1《维修工程签证单》填写内容须包含单据编号、维修房号、完成时间、责任施工单位、承接单位、维修问题、工程量、单价、单位、维修费用总计、物业服务中心签字等信息。
4.3.2维修部位须填写清晰准确,能够体现维修部位的大小、方位、朝向等信息。
4.3.3责任施工单位必须写明全称,不得采用缩写。
4.3.4《委托维修任务书》填写内容包含分析质量问题原因、责任施工单位以及与责任施工单位沟通情况,每一条报修问题分析质量问题原因,相同原因引起的报修可合并填写。
4.3.5《现场收方单》填写内容包含收方部位、原责任施工单位和被转扣合同编号,能够量化的维修工程计量单位须严格按照《维保修委托施工合同》进行填写,写清楚每一步的施工步骤、面积、数量、人工及所使用材料的数量、品牌、厂家、规格型号等信息;无法进行量化的维修工程按照人工工时、材料用量进行填写。
4.3.6《维修工程照片》所附的资料须包含施工前、施工中、施工后的照片,要求照片清晰,且能明确反映现场问题、现象以及维修工作所涉及的尺寸、面积、现场的状况等涉及签证工程量的信息,必要时应辅以靠尺、直尺等对比。
4.4维保修费用结算
4.4.1每月5日前,维保修大队须将上月据实转扣部分的《维修工程签证单》《委托维修任务书》、《现场收方单》、《维修工程照片》、《出仓单》、《维保修转扣费用汇总表》、《维保修转扣费用明细表》上报至维保修部。
4.4.2维保修部预决算人员负责各项目维保修费用转扣资料的审核,包括工程计量、计价、照片复核等。
4.4.3维保修部每月10日前将各项目维保修费用转扣资料报地产预决算部。
4.4.4维保修部负责跟进各项目维保修费用转扣的办理进展。
4.4.5地产预决算部审核通过后,报财务部进行费用转扣。
5.支持性文件
无
6.相关质量记录表格
GZJB-QR-WBX-06《维保修费用转扣汇总表》
GZJB-QR-WBX-07《维保修转扣费用明细表》
GZJB-QR-WBX-08《维修工程签证单》
GZJB-QR-WBX-09《委托维修任务书》
GZJB-QR-WBX-10《现场收方单》
GZJB-QR-WBX-11《物资领用申请表》
GZJB-QR-WBX-12《出仓单》
GZJB-QR-WBX-13《维保修责任施工单位划分表》
1.目的
为指导维修作业方法,规范维保修施工流程,提高维修效率。
2.范围
适用于河口物业公司维保修施工作业。
3.职责
3.1维保修部负责对所辖项目的维保修常见问题的施工方法进行指导、监督与考核。
3.2维保修大队负责实施维保修施工作业。
4.内容
4.1地面问题及处理:
4.1.1地砖空鼓
4.1.1.1原因分析
Ø基层清理不干净,地面存有浮土或砂粒,影响水泥砂浆与地面的粘合,凝固后造成表层地砖与基层地面分离,日久则容易出现空鼓;
Ø基层地面浇水湿润不够,水泥砂浆中水分被地面孔隙吸收,造成水泥砂浆水化过程不完全,粘结不牢固;
Ø砂浆铺设太厚或者不匀实,或者没有完全压实;
Ø地面过于潮湿,造成砂浆实际标号不足;
Ø瓷砖本体背面浮灰未刷干净或湿润不足;
Ø铺贴后地砖与基层未干燥完全即受外力作用,如走动、敲击使砂浆脱离;
Ø季节变化,铺贴后尚未完全干燥,如果温度骤降,导致地面结冰,则水化过程不能完成,导致砂浆失效。
Ø地砖与地砖以及地砖与四周墙壁间预留的伸缩缝隙太窄,温度应力造成起鼓。
4.1.1.2处理方法:
Ø在出现地砖空鼓问题后,应优先尝试采取灌浆方法处理:
Ø用薄刃工具(如刀片)清除地砖边缝处勾缝剂;
Ø用注射器向空鼓地砖灌注水泥浆并辅以皮锤均匀轻击,让水泥浆更好渗入。
4.1.2地砖色差、质量问题
4.1.2.1原因分析:
Ø因为地砖色差,地砖本身质量问题或施工完成后未做好成品保护造成地砖破损及其他原因,需要更换。
4.1.2.2处理方法:
用切割机从破损砖中间切割,用吸盘垂直吸起地砖或在地砖中间部位砸破地砖,从中间向四周小块逐步拆除破坏地砖,特别注意在拆除过程中保护地暖管道、给排水管道和周边不需拆除的地砖,更换面积较大时维修过程中应保持地暖管及供水管维持打压测试状态,待更换完成后检视压力值有无变动,如出现压力值减小,则说明维修造成管线破损,则需返工。
干贴法(适用于客厅等大面积铺贴或砖面、石材较大不易找平时):
Ø将基层表面的浮土或砂浆铲掉,清扫干净,有油污时,应用10%火碱水刷净,并用清水冲洗干净,重新找平;
Ø地砖选用应遵循同一品牌、同一批次、同一色号且无缺角、崩边、翘曲的质量标准;
Ø铺砌前将地砖浸水湿润,阴干至表面无明水时,方可使用;
Ø铺贴时,砖的纹理方向、颜色需与原始铺贴一致,如大面积更换,铺砖前做好预排砖工作,施工前拉通线以保证纵横平直;
Ø找平层上洒水湿润,均匀涂刷素水泥浆(水灰比为0.4~0.5),涂刷面积不要过大,铺多少刷多少;
Ø结合层拌和:
干硬性砂浆,配合比为1∶3(体积比),应随拌随用,初凝前用完,防止影响粘结质量。
干硬性程度以手捏成团,落地即散为宜;
Ø结合层的厚度:
一般结合层厚度为10~25mm;铺设厚度以放上地砖时高出面层标高线3~4mm为宜,铺好后用大杠尺刮平,再用抹子拍实找平(铺设面积不得过大);
Ø试铺:
将瓷砖按顺序码放好后用橡皮锤轻敲夯实结合层,同时应检查该地砖与相邻的地砖边角是否有误差,在铺好的水泥上留下印记,然后把砖拿起来;
Ø砖底上浆:
在地砖的背面抹一层素水泥浆,厚度不低于1CM,涂抹一定要均匀、全面,然后再次铺砌到结合层平层上,砖上棱略高出水平标高线,找正、找
直、找方后,砖上面垫木板,用橡皮锤拍实,顺序从内退着往外铺贴,做到地砖砂浆饱满、相接紧密、结实;
Ø拨缝、修整:
铺完二至三行,应随时拉线检查缝格的平直度,如超出规定应立即修整,将缝拨直,并用橡皮锤拍实。
此项工作应在结合层凝结之前完成;
Ø勾缝:
用1∶1水泥细砂浆勾缝,缝内深度宜为砖厚的1/3,要求缝内砂浆密实、平整、光滑。
随勾随将剩余水泥砂浆清除、擦净;
Ø地砖铺贴过程中,应禁止上人踩踏,铺贴过程中用柔软材料清理砖面,施工完成后,应放置显眼标识或用纤维板
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