漳州商业商圈市调报告Word文档下载推荐.docx
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2010年,漳州市财政总收入达到139.4亿元,比2009年增长了22.5%。
城镇居民人均可支配收入达18482元,较前一年增长了11.2%。
此外,漳州市的地区生产总值达1400.71亿元,名列全省第四位。
漳州在投资、规模工业、出口、利用外资、农民人均纯收入等多个指标增幅位于全省前列。
其中有十项指标增幅位居全省前三位:
全社会固定资产投资、城镇以上固定资产投资、金融机构本外币贷款余额、实际利用外资(验资口径)增幅均居全省第1位;
农业总产值、规模以上工业增加值、农民人均纯收入、出口总值增幅居全省第2位;
金融机构本外币存款余额、城镇居民人均可支配收入增幅均居全省第3位。
项目所在地商业环境分析
依托悠久的历史文化和深厚的商业积淀,新华西百年老街依旧人声鼎沸,流光溢彩的延安北夜市仍然展示着其魅力不减的地段价值。
身为漳州的百年老街,新华西拥有着漳州百货大楼、商业大厦、银都大厦等著名商业地产,有着麦当劳、肯德基、国美、永乐、中闽百汇等品牌商家,商业资源的集中,使新华西商圈成为城市中心区。
延安北商圈则是城市北部的商业核心,带动北部城区的商业繁华,与同在延安路的新华西商圈北南两头,并驾齐驱。
老市区商圈人流量大,人口居住密度相当高,交通便利,各大商业中心密布,汇聚了以服装为主,休闲、娱乐、餐饮、百货为辅的各种业态,客流量稳定,商业运营收益水平较高。
代表了新城市中心的悦华商圈,以南昌路为纽带,以核心商圈的姿态演绎着漳州城最时尚的商业景象。
新城市中心区的崛起,必定伴随着商圈的成型,近年来漳州的商业地产出现了新的变化和新的发展契机,在开发模式和经营模式上日渐成熟,逐渐由零散小店面为主转向以大卖场或主力店为主、特色单店为辅的发展道路。
**百货漳州店开业在即,漳州市区商圈的现状和未来发展趋势都是值得我们去探讨的课题。
一、新华西商圈
(一)基本概况
新华西商圈是漳州城区业态最集中、人气最旺的老城区商圈。
区域内分布有漳州百货大楼、商业大厦、银都大厦,世纪广场等著名商业地产,有着麦当劳、肯德基、国美、中闽百汇、吉马生鲜超市等知名企业,同时世纪广场、新华西步行街、电子城等商业项目围绕附近,使新华西商圈成为城市中心区且一直保持着商业王者的气魄,占据漳州商圈的王座。
新华西商圈固有的优势很明显:
历史悠久,人流量大,街区规划也相对合理,是漳州城区繁华商业的代表。
(二)新华西建筑分布及主要交通干道
新华西商圈的商业项目主要有:
新华西步行街、百货大楼、世纪广场步行街、华联商厦、五一广场等,是以步行街为主的传统商业形态。
主要交通干道:
新华西路、南昌中路、延安南路和新华北路,道路都比较狭窄,交通拥挤,停车较为不便。
(三)新华西商圈业态构成
新华西商圈以中闽百汇等主力店为依托,结合KFC、麦当劳、国美电器、吉马生鲜超市等次主力店;
包括了新华西、世纪广场、电子城等商业地产。
目前主要业态种类有:
酒店宾馆、银行、商超百货、娱乐会所、餐饮、商铺等丰富业态,同时也配备了较为完善的基础设施。
各业态数量及占比如下表:
业态种类
业态数量
业态占比
酒店/宾馆
6
1.09%
银行
10
1.82%
商场/超市
3
0.55%
娱乐
餐饮小吃
41
7.49%
商铺
477
88.82%
基础设施包括:
1、小区:
新华西小区、新华园、世纪广场、鑫荣小区、水仙花园、女人街花园等
2、学校:
芗城区实验小学、:
芗城区实验幼儿园、新华西双语幼儿园等
3、机关:
芗城区政府、芗城区行政服务中心、芗城区公安局、芗城区房地产管理局、芗城区东铺头地税局、芗城区广电局、芗城区交警大队第一中队
4、医院:
中医院
从业态占比和基础设施列表中可以看出新华西商圈是以步行街和沿街店面为主,商铺有接近九成的业态占比,同时从商铺的数量上也可以看出漳州消费者对于新华西的青睐。
其次是餐饮业,占比约为百分之七。
值得注意的是这里有10家银行,7个政府机关,可见这里不仅是漳州市区的商业中心也是金融行政中心。
(四)新华西商圈的优势和劣势分析
商圈
新华西商圈
定位
传统商业形态
主力店
中闽百汇、国美电器、麦当劳、KFC、大地电影院、吉马生鲜超市
业态组合
大型超市、百货、电器、餐饮、娱乐、品牌专卖、精品店
集客能力
强
优势
1、地处市区中心位置,有悠久的历史,是漳州消费者的消费首选;
2、业种规划较为完善,主力店阵容拥有较强实力;
3、沿街店面的品牌性较强,且能满足不同客群的品牌消费需求。
劣势
1、处于市中心繁华地段,地价成本高,租金也较高;
2、商圈的发展受地域局限,无持续发展潜力较小;
3、停车不便,商圈内没有规划停车场。
机会
漳州市近年加速发展,消费力将有所发展。
威胁
漳州市区正逐步朝龙文区发展。
(五)新华西商圈未来趋势分析
新华西商圈现在是漳州市集客能力最强的商圈,其形成较早,从古代开始新华西一直是繁华的商业区,经过旧城改造,规划也趋于合理,新华西又焕发出新的生机。
现在这里是漳州百货服饰最集中的商圈,涵盖几百家的商铺,国内一二线品牌汇聚于此。
但是随着悦华商圈的兴起,新华西作为漳州商圈王者的地位也受到了挑战,由于其本身是属于传统步行街为主的商业模式,在时代潮流的影响下发展有些后劲不足。
当然,漳州消费者目前的消费观念还处于转变期,新华西商圈还是大多数消费者购物休闲的第一选择,这个情况还将持续几年。
从整体规划、地域、交通这个几个方面来看:
市政府对于城市开发的重点是龙文区;
新华西处于老市区,已无新的地块可以进行开发改造;
道路狭窄,停车不便。
以上分析可见新华西商圈的发展已经遇到了瓶颈的结论。
随着悦华商圈业态日趋丰富,配套设施不断完善,新华西商圈的地位将渐渐被悦华商圈超越。
二、延安北商圈
延安北商圈也是漳州老市区的传统商圈。
商圈内有漳州闻名遐迩的延安北夜市,每到晚上夜市内熙熙攘攘的人群凸显延安北商圈旺盛的人气。
娱乐会所在延安北呈一字排开,AGoGo、一千零一夜、幸福钱柜、五彩城等代表了漳州新兴的娱乐消费风尚,但延安北商圈因周边都是老城区,新的房地产项目尚未被开发,高档住宅区较少,在维系人气方面明显后劲不足。
随着华元小区、冠成国际、延安广场、大同家园、龙门天下等项目的开发,不仅继承了延安路的传统优势,同时也使商圈范围朝新华北路发展,使商圈更加繁荣。
近两年新华都百货和大润发超市相继进驻使延安北商圈的商业氛围更加浓厚。
(二)建筑分布及主要交通干道
延安北商圈主要商业地产有:
延安广场、大润发购物广场等,未来冠城国际也将建设有大型步行街,区域内商业分布范围较大,新华都百货与大润发购物广场区域相隔较远。
主要交通干道有:
延安北路、腾飞路、新华北路,南北两侧是胜利东路和漳华路两条交通要道,交通便利,车流量较大。
道路较为宽敞,大润发还设有500个地下停车位的停车场,停车相
对来说较为便利。
(三)延安北商圈各业种业态占比及分析
延安北商圈主力店主要是新华都百货、大润发购物广场及新华都超市胜利店;
一千零一夜、幸福钱柜、五彩城等娱乐业为次主力店;
另外延安北路两侧有大量的沿街店铺。
酒店宾馆、银行、商场超市、娱乐场所、餐饮、商铺等丰富业态。
同时也配备了较为完善的基础设施。
17
4.67%
20
5.49%
0.82%
25
6.86%
135
37.08%
164
45.05%
冠成国际、和平里小区、延安广场、大同家园、龙门天下、华元小区、武夷名仕园等
福建财贸学校、和平里幼儿园、漳州市老年大学、漳州实验小学等
通北派出所、漳州市气象局、漳州市农业局、漳州市体育局、漳州市版权局
芗城医院
从业态占比和基础设施列表中可以看出这里餐饮和商铺平分秋色,商铺和餐饮业占据了八成以上的业态。
其次是娱乐业和酒店业,占比约为百分之七和百分五,是漳州娱乐消费场所聚集地。
商圈内有20家银行、9家学校和政府机关,可见老市区商圈的金融政治优势。
(四)延安北商圈的优势和劣势分析
延安北商圈
新华都百货、新华都超市、大润发超市
大型超市、百货、餐饮、娱乐、品牌专卖、精品店
较强
1、地处市区中心位置,有悠久的历史,是漳州消费者的传统消费选择;
2、主力店阵容拥有较强实力,漳州娱乐业的主要聚集地;
3、地处老城区,人口密集,且集客能力较强。
1、处于市中心地段,城市规划较为落后,发展潜力有限;
2、商圈内沿街店面品牌性较差,且没有形成科学、协调的业态布局。
1、旧城改造的项目增加了商圈内中高端客流;
2,漳州市近年加速发展,消费力将有所发展。
(五)延安北商圈未来趋势分析
延安北商圈也是市区消费者较为认可的购物区域选择。
延安北夜市及娱乐场所已经使延安北路的商业气氛极为红火,加上商圈内正不断的进行旧城改造,以及新华都百货和大润发超市的进驻,延安北商圈的未来将更进一步。
但是仍然存在一些问题:
业态的规划和分布混乱;
沿街店面品牌性相对较弱;
消费群体单一,主要是年轻消费群体;
新华都与大润发各自为战没有形成良好的集聚效应。
延安北区域现在正处于改造的期间,如果这些问题在未来合理规划中解决了,商业就可以借老商圈的人流基础设施优势与新商圈的规划交通优势发展起来。
三、悦华商圈
悦华商圈由南昌路、丹霞路、胜利东路等几条城市主干道围合而成。
沃尔玛超市的进驻使漳州新城市中心商圈雏形初成。
嘉信茂广场所带来的不仅仅是SHOPINGMALL的新购物业态,更是带动了其周围整个商圈的人气,同时也改变了漳州消费者的购物观念。
随后悦华.都市阳光、悦华.城市广场、九龙官邸、丽园君悦、君临天下、香格里拉。
观园、九龙城、万嘉.电子城等竞相崛起的高档小区和新南昌路、丽园君悦商业街、天下美食广场、丹霞路商业街等商业地产将这片区域的开发推向了新的高度。
基础设施的完善也进一步促进了商圈的成熟,拓展了城市的功能,同时强化商圈的辐射力。
商圈周边有三十万的居住人口,辐射范围包括漳州市区及周围县城。
(二)沃尔玛建筑分布及主要交通干道
悦华商圈的主要商业地产有:
丽园君悦商业街、天下美食广场、香格里拉观园沿街店面、东南商贸城、悦华城市广场、悦华都市阳光、嘉信茂广场等,万嘉电子城也即将进驻。
区域内业态齐全,规划合理,商业分布相对集中。
南昌中路及丹霞路,商圈外围有胜利东路和九龙大道,有不错的车辆汇集作用。
商圈内嘉信茂广场,悦华城市广场等均设有地下停车场,各交通要道及支路也设有很多停车位,停车便利。
(三)悦华商圈各业种业态占比及分析
悦华商圈主力店主要是沃尔玛超市;
次主力店包含国美电器、永乐苏宁电器、麦当劳、肯德基等,此外商圈还包括丽园君悦商业街、天下美食广场、丹霞路商业街等较大型商业地产。
酒店宾馆、银行、商场超市、餐饮小吃、建材五金、百货商铺等丰富业态。
商圈的基础设施也日趋完善。
4
5
2.28%
2
0.91%
建材五金
117
53.42%
37
16.89%
百货商铺
54
24.65%
悦华.都市阳光、悦华.城市广场、九龙官邸、丽园君悦、君临天下、香格里拉。
观园、九龙城、万嘉.电子城、清华园、官园城堡、新城花园、文华园等
巷口幼儿园等
漳州市工商局、漳州市邮政局、漳州市审计局
漳州骨伤专科医院、
从业态占比和基础设施列表中可以看出区域内建材五金占据了业态的半壁江山,主要是因为附近新浦路建材市场集中。
其次是餐饮业和商铺,占比约为百分之十七和百分二十五,还不包括尚在开发建设中的丽园君悦和万嘉电子城。
商圈内的小区多达十几个,拥有大量的客流。
商圈里面的政府机关较少仅有三家,作为新兴的商圈,这点还无法与老市区商圈匹敌。
(四)悦华商圈的优势和劣势分析
悦华商圈
新兴时尚商业形态
沃尔玛超市、嘉信茂广场、KFC、国美电器、永乐苏宁电器、麦当劳、屈臣氏
大型超市、百货、餐饮、娱乐、品牌专卖、建材五金
1、城市中心区的东移,位于未来漳州市区的CBD中心与商业中心黄金交汇点;
2、世界500强沃尔玛有强大的集客力,同时有很多实力较强的主力店;
3、交通便利,停车位配套较为充足;
4、周围高端社区林立,商圈内有大量消费群体。
2、商圈的百货商铺区域仅限于嘉信茂广场及其附近区域。
1、城市东进,附近将建设更多的中高档小区,带来更多稳定的客流;
2,商圈配套设施及业态将逐渐齐全。
1、万达广场和明发商业广场进入漳州市场;
2、延安北商圈的发展和成熟。
(五)商圈未来趋势分析
悦华商圈形成较晚,是凭借沃尔玛强大的集客力和周围房地产的开发短短数年就发展成漳州市区举足轻重的商圈。
悦华商圈是较为新型的商业形态不仅改变了漳州消费者购物观念,同时也加快了漳州市城市东移的脚步。
现在商圈内涵盖有沃尔玛、屈臣氏、肯德基、麦当劳、国美电器等知名商家,未来随着**百货即将进驻悦华城市广场,万嘉电子城也在紧锣密鼓的开发,丽园君悦商业街招商进度逐渐加快,及天下美食广场人气不断上升,业态将不断完善。
这里将引领漳州的商业发展全面升级,成为汇聚都市全新生活的“第一现代商圈”。
围绕丹霞路与南昌路交汇的十字路口,美食一条街、大型百货、零售巨头、电子城、沿街店铺,以众星捧月之势,共同构筑起这一座巨大的商业航母。
四、漳州市区各业种业态占比及分析
(一)百货服饰类
女装主要品牌:
欧时力、圣迪奥、依梦、布波堡、咏仕、阿玛施、索玛、青木三色、艾莲达、阿依莲、骄傲名店、卡柔贝伊、日月坊、马天奴、恩曼琳、哥弟、木衣坊、阿唯得、百份衫等。
漳州市区商圈女装占比最大,达33.6%。
从以上步行街部分女装品牌的罗列来看,漳州市拥有较多的一二线女装品牌。
在市调中也发现有相当部分的女装打货品牌店,主要定位于年轻消费群体,由于其款式新颖,受到很多年轻消费群体的追捧,经营状况较为乐观。
男装主要品牌:
lacoste、GXG、cabben、柒牌、劲霸、利郎、九牧王、L2、富贵鸟、金子郎庄、爱登堡、七匹狼、FRANCE、虎都、与狼共舞、华伦天奴、雅戈尔等。
业种占比15.46%。
男装品牌较多,国内一二线品牌几乎都有进入这个市场,且有lacoste、GXG、cabben等国际知名品牌入驻漳州,可见漳州男性消费者对于品牌的服装的消费力不容小觑。
珠宝主要品牌:
中国黄金、卓尔珠宝、钰莱珠宝、宝利珠宝、溪木珠宝、吕炜珠宝、亚周珠宝等。
业种占比3.5%。
珠宝品牌大多数为漳州本土的老品牌,也有中国黄金、卓尔珠宝等外来的国内知名珠宝品牌,但本土珠宝凭借自身长期积累的声誉和影响力,也有不错的业绩。
男女鞋主要品牌:
哈森、奥康、达芙妮、英拉公主、红蜻蜓、意尔康、富贵鸟、接吻猫、蜘蛛王、法国鳄、吉尔达、康奈、木林森、宝人等,业种占比4.74%。
步行街上鞋类品牌不算多,鞋类品牌几乎都聚集于各大百货商场和购物广场。
运动休闲主要品牌:
耐克、阿迪达斯、kappa、匡威、lacoste、李宁、安踏、MBSKY、真维斯、PEAK、乔丹、MASIKI、361运动、七匹狼运动等,业种占比10.10%。
漳州的运动休闲品牌可谓琳琅满目,不论是店铺装修还是商品款式,都显示出较高的水平。
童装主要品牌:
丽婴房、巴布豆、史努比、红孩儿、巴拉巴拉、小猪班纳、本卡拉等,业种占比为8.24%。
童装分布较为零散,销售情况一般。
漳州消费者对于童装的消费习惯还是趋向于打货商铺。
对于这个情况,我司应该做出相应营销策略培养消费者在对于童装品牌的认知。
内衣主要品牌:
都市丽人、女人心、浪漫春天等,业种占比为5.56%。
都市丽人、女人心、浪漫春天这三个品牌在漳州都拥有几家分店,颇受消费者的喜爱。
中高端的内衣品牌很少,可见消费者对于内衣品牌的品牌需求度并不强烈。
家纺主要品牌:
盛宇家纺、卡莉家纺、云梦家纺等,业种占比为3.71%。
家纺品牌性不强,但是销售情况不错。
此外漳州各大百货购物广场内也有一些较高档品牌,经营状况也较为乐观。
(二)餐饮娱乐
漳州餐饮行业十分发达,市区内大型酒楼至街头小吃随处可见,主要集中在新华西、延安北和沃尔玛三大商圈。
餐饮种类也相当丰富:
主要是中式餐饮、西式快餐、咖啡厅等,日本料理、韩国料理等外来餐饮也有不少;
餐饮酒楼有漳州大酒店、芗江酒店、千禧大酒楼、华侨饭店等;
西式快餐有麦当劳、肯德基、德克士、迪可士、开心汤姆等;
咖啡厅有名典咖啡、咖啡工坊等;
休闲茶饮、奶茶吧有果酷工坊、水水葡京、小猴子等;
日本料理、韩国料理有金皇釜韩式烧烤、荷香日本料理、三井日本料理等。
漳州本地人喜欢大排档,江滨的几十家大排档夏天晚上的时候客满为患;
江东鲈鱼一条街也吸引很多人驱车前往。
酒吧KTV夜总会是漳州人夜生活的主要去处。
从自助式KTV消费费用较低,可看出当地娱乐选择资源很丰富。
KTV市区有二三十家,酒吧夜店全市范围内十几家,大多数聚集于延安路上,可见娱乐业在老市区发展比较成熟。
(三)超市、便利店
漳州大型超市有新华都、人人乐、大润发和沃尔玛。
新华都进入漳州的第一家店是2002年于胜利路新矶广场开设的胜利店,这也是新华都最早的门店之一,截止到目前,新华都在漳州市区已有6家门店。
沃尔玛在2006年进驻漳州,开业后不仅销售业绩突出,更是带动了悦华商圈的兴起。
去年开业的大润发购物广场开设有5条线路免费购物专车,通向漳州周围开发区乃至龙海九湖和颜厝镇,开业还未一年便于年销售额1.6亿的沃尔玛平分秋色。
人人乐位处漳州龙文区锦绣一方商业广场,由于周围小区入住率较低,所以现在经营状况不甚理想。
除国内连锁的大型超市外,本地零售商亦以小博大,吉马购物、365便利店、南丰超市、好邻居便利店等凭借店小但点多面广的优势也占领了漳州不小的零售份额。
随着漳州便利店连锁商在经营管理、市场定位、商品结构上规划日趋成熟,就会在漳州日趋激烈的零售竞争中站稳脚根,从而赢得更大市场占有率。
(四)家电、通讯超市
漳州当地家电卖场有国美、苏宁电器等全国连锁家电卖场,主要位于新华西商圈和悦华商圈。
在漳州的家电市场上家电连锁巨头占据了大量的市场份额,亦有不少的家电厂家开设有直营展示店。
漳州的街头随处可见手机数码超市,大的卖场有宏图三胞、手机大世界、中博手机城等,小型店面的更是不胜枚举。
漳州的数码家电数码消费能力不容小觑。
(五)联盟商家
本次市调过程中主要对后续可配合百货主营项目之外与VIP卡进行联盟的其他业态商家进行联洽。
在市调过程中主要针对餐饮、美容美体、摄影、休闲、酒店等方面商家进行联洽。
据市调了解及当地商家反映,当地百货公司在此类型联盟方面与当地其他商家互动结合频繁,重视VIP联盟商家系统的开发与维护,主要针对VIP卡折扣、联盟商家联合促销、宣传资源分享、VIP顾客互动课程安排等方面均进行了较多的联动,为此,后续在联盟商家开发规划中,企划则需在考量同等配合的条件下,对联盟商家的选择独有性及活动配合上做更大的突破。
五、新华西商圈—延安北商圈—悦华商圈解析
新华西商圈
最早的商圈,商业最繁华的地段新华西商圈是漳州城区业态最集中、人气最旺的老城区商圈。
拥有着零售巨头、大型百货、娱乐餐饮等综合业态,同时世纪广场、新华西步行街、电子城等商业地产也集聚着大量商铺,是漳州商圈的领头羊。
◆功能描述:
市级区域性商业中心
◆商业辐射:
漳州市区及周围县城消费者
◆业态分布:
以百货大楼为依托,结合中闽百汇、吉马购物、国美电器、肯德基、麦当劳等主力店,还拥有大地电影院、kok台球城等娱乐业,同时世纪广场、新华西步行街等沿街店铺也分布于此。
◆商业意义:
地处市区中心位置,有悠久的历史,漳州老城区商业的象征。
延安北商圈
重焕新颜的老商圈商圈内有漳州闻名遐迩的延安北夜市,每到晚上夜市内熙熙攘攘的人群凸显延安北商圈旺盛的人气。
涵盖有
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