物业接管程序完整版Word文件下载.docx
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3.施工设计资料;
(1)地质报告书
(2)全套设计图纸
(3)图纸会审通知单
(4)设计变更通知单
(5)工程预决算报告书
(6)重要的施工会议纪要
(7)隐蔽工程验收记录
(8)沉降观测记录
(9)其他可能会影响将来管理的原始记录
4.机电设备资料;
(1)机电设备出厂合格证
(2)机电设备使用说明书(要求中文)
(3)机电设备安装、调试报告
(4)设备保修卡、保修协议
5.业主资料。
(1)已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等
(2)已购房业主的付款情况或付款方式
(四)物业硬件设施接管验收和竣工的区别
l.接管验收主要是观感验收和使用验收,它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求;
而竣工验收则是全方位的内外质量验收;
2.接管验收是物业管理公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收,而非具有法律效力的政府评价行为。
(五)接管验收标准和验收方法
l.验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求;
2.验收方法为观感验收法和使用验收法。
(六)楼宇本体硬件设施的具体验收标准
1.主体结构;
(1)外墙不得渗水
(2)屋面排水畅通、无积水、不渗漏;
出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏
2.楼地面面层与基层粘结牢固,不空鼓。
整体面层平整,无裂缝,无脱皮,无起砂;
块料面层表面平正,接缝均匀顺直,无缺棱掉角,粘帖牢固,色泽均匀一致,无明显色差;
3.内墙面;
(1)抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷。
无面层剥落,无明显裂缝,无污渍
(2)块料(如瓷砖)面层:
粘贴牢固,无缺棱掉角;
面层无裂纹损伤,色泽一致;
对缝砂浆饱满,线条顺直
4.顶棚抹灰面平整,面层涂料均匀,无脱皮,无裂缝,无霉点,无泽水痕迹,无污渍
5.卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右,不应有积水,倒泛水和渗漏
6.木地板平整牢固,接缝连接牢固,色泽均匀、油漆完好光亮
7.门、窗
(1)门开启自如,无晃动和裂缝,零配件齐全,位置准确,无翘曲变形
(2)门锁、窗销连接牢固,开启灵活
(3)玻璃安装牢固,胶封密实,无明显刮花痕迹,无损伤
(4)油漆均匀,色泽光亮新鲜、完整
(5)电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹
(6)不锈钢防盗门光洁,线条顺直,对缝严密、牢固
(7)高档装饰阂装饰完整
8.楼梯、扶手;
(1)钢木楼梯安装牢固,无锈蚀、弯曲,油漆完好,色泽均匀,表面平滑
(2)楼梯无裂缝,无表皮剥落
9.木装修工程表面光洁,线条顺直,对缝严密、牢固;
10.饰面砖表面平整,无空鼓、裂缝、起泡和缺角,对缝平直;
11.油漆、刷浆色泽一致,无脱皮、漏刷现象;
12.电器插座安装牢固,符合"
左零右火"
规定,电源已接通正常;
13.有线电视已开通,收视良好;
14.开关安装牢固,开关灵活,接触良好;
15.灯个安装牢固,完好无损,反应灵敏,发光正常;
16.水表、电表、气表安装牢固,读数正常,无损伤;
17.卫生洁具安装牢固,配件齐全,无污渍和刮花,接口密实,无渗漏现象,无堵塞,排水通畅;
18.给水设施安装牢固,接口密实,无渗漏、锈迹、流水通畅,有足够压力;
19.地漏、排水管道安装牢固,配件齐全,接口密实,无渗漏现象,无堵塞,排水通畅,完好无损;
20.门铃、对讲电话安装牢崮,操作灵活,效果良好;
21.防盗网、晾衣架安装牢固,焊接密实,面漆完好均匀,无脱皮、锈迹,无裂纹、折损;
22.其他配备设施要求齐全、完好,型号与设计相符,工作正常。
(七)公共配套设施接管验收标准
1.天台:
天沟、落水口畅通完好;
隔热层、防水层完好;
2.散水坡无下陷、断裂、与墙体分离,坡度适宜、平整;
3.屋面避雷设施连接牢固;
4.路灯、装饰灯安装牢固,完好无损工作正常灯柱安装牢固,油漆完好;
5.绿化符合设计要求,不缺株少苗,无死株,无大面积杂草;
绿化水管布局合理,阀门开关灵活,安装稳固;
6.道路;
(1)路面平整,无水泥块,无起砂、断裂
(2)路牙石砌筑整齐,灰缝饱满,无缺角损伤
(3)块料面层拼砌整齐,平整牢固,无明显裂缝、缺棱掉角
(4)交通标识线、路牌清楚完好
7.室外消防栓;
(1)消防箱标识清楚,玻璃完好
(2)消防设施配件齐全
(3)消防管安装牢固,标识明显,阀门完好,水压充足
8.楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固,标识清楚;
9.垃圾中转站密封完好,外表装饰完整,泥沙完好,使用方便;
10.保安岗亭安装,配件齐全,标识清晰,完好无损;
11.保安道闸安装牢固,开启灵活,标识清楚,完好无损;
12.停车场地面平整,照明充足,标识清楚,安全设施好,排水设施良好;
13.单车、摩托车棚安装牢固,照明充足,标识清楚,安全防护和排水设施良好;
14.明沟、暗沟排水畅通,不积水,无断裂,沟盖板安装牢固、平稳;
15.沙井、检查井、化粪池排水畅通,池壁无裂缝,池内无杂物;
16.护坡、挡土墙泄水畅通,砌筑牢固;
17.台阶、踏步砌筑平实、牢固,无裂缝;
18.水池、水箱卫生清洁,无渗漏;
19.信报箱安装牢固,完好无损,标识清楚,表面平整光洁。
(八)机电设备的接管验收
1.电梯设备型号、数量与移交清单相符,运行平稳,安装符合规范;
有电梯运行准运证;
机房设置合理,配件安全,标识清楚,表面光洁平整、明亮;
2.变配电设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,安全防护装置齐全,标识清楚、机房配置齐全,通风、采光良好,设备表面油漆完好,无损伤;
3.中央空调设备型号、数量与移交清单相符,工作性能达到设计指标,配置齐全,标识清楚,机房通风、采光,降温良好,设备表面油漆完好,无损伤;
4.发电机型号与移交清单相符,工作状态良好,配件齐全,设备表面油漆完好无损伤,设备安装牢固,机房隔音,防护设置完好,通风,采光良好;
5.消防监控设备型号与移交清单相符,工作性能良好,反应敏捷,标识清楚,表面完好无损,设备安装牢固,机房干燥、通风、采光良好;
6.给排水设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,标识清楚,设备表面油漆完好无损,安装牢固,无渗漏现象,机房配置完整;
7.保安监控设备.同消防监控设备。
(九)接管验收遗留问题的处理
1.遗留问题的登记确认;
(1)对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认
(2)1•对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请发展商相关人员签字确认
2•对资料遗留的问题,接管验收小组应当积极同发展商联系补齐,必要时公司总经理应当协助进行
3•对物业硬件设施、设备遗留问题,一般问题接管验收小组应当要求发展商在两周内解决;
重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。
必要时公司总经理应当协助进行
4•对于长期解决不了,势必会影响物业管理的问题,物业管理公司应当以备:
忘的形式将问题登记后交给发展商进行备录
(十)《接管验收资料遗留问题登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。
五、记录
(一)《接管验收遗留问题登记表》
(二)《接管验收没施、设备遗留问题登记表》
黑龙江万顺达物业有限责任公司
物业工程验收移交项目
物业工程移交项目表
(一)
项 目
评价
存在问题
整改建议
电
气
系
统
高、低压配电室
主要机电配电箱
楼宇及公共区域照明、开关、插座及配电箱
防地接地系统
其 它
空
调
中央空调机组
冷冻机组
水泵、换热器等设备
地热系统
暖通管路系统
公共区域暖通用管井
燃气设施管井
公共区域燃气设施管井
楼宇排气设施
其 它
给
排
水
公共区域生活用水管井
蓄水箱(池)、管路
草坪等浇灌设施
卫生洁具等设施
排水管路等设施
公共区域排水管井
化粪池及排污设施
公共区域排污管井及管路
物业工程移交项目表
(二)
专 案
评价
梯
电梯轿厢及设备
井道与底坑附属设备
曳引及其它设备
井道照明等
井道门等
电气控制设备系统
消
防
车库各种指示标志灯
喷淋头/烟、温感探头
消火栓管路及设备
灭火器等设备
消防水池(箱)
消防电气控制设备
监控中心设备
物业工程移交项目表(三)
项目
通
信
网
络
系统
电话系统设备
楼宇电话插座等
有线电视设备
楼宇有线电视插座等
公共广播/应急广播设备
音响设备
楼 宇监控
楼宇监控设备系统
楼宇监控用的各种传感器等
办 公自动化 系 统
办工自动化系统设备
物业管理营运信息系统
办公和服务系统
信息服务系统
智能卡管理体制系统工程
计算机网络管理系统
安全防范系 统
入侵报警系统
电视监控系统
出入口控制系统
电子巡更系统
车库管理系统
综合布 线系统
建筑群主干线
建筑物主干线
水平布线
屋宇工作区布线
其它
各类编程手册、相关软件及ID地址码手册
物业工程移交项目表(四)
评 价
楼
宇
土
建
工
程
1.主体结构:
地基
钢筋混凝土结构
砖石结构
抗震性能
2.外墙:
防水
墙及墙面
3.屋面:
保温隔热性能
防水性能
排水设施
面层
4.楼宇地面
5.公共楼梯
6.门窗玻璃
7.卫生间防水
8.其它
物业设施交接
物业设施交接书
序号
交接项目
型号规格
数量
接收意见
处理结果
确认
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
管
理
公
司
经办人签名:
管理公司盖章:
开
发
商
经办人签名:
发展商盖章:
消防系统验收及表格
火灾自动报警系统调试报告
年月 日 编号:
工程名称
工程地址
使用单位
联系人
电话
调试单位
设计单位
施工单位
主
要
设
备
设备名称编号
编号
出厂日期
生产厂家
备注
施工有无
遗留问题
试
情
况
调试人员(签字)
使用单位人员(签字)
施工单位负责人(签字)
设计单位负责人(签字)
ﻬ系统竣工表
验收时间:
年月日
验收建筑名称
隐蔽工程记录
验收报告
系统竣工图
设计更改
设计更改内容
工程验收情况
有/无
有/无
合格/基本合格/
不合格
主要消防设施
栓
产品名称
产品型号
产品
型号
室内消防栓
水泵接合器
室外消防栓
气压水灌
消防水泵
稳压泵
通风
空调
系统
风机
防火阀
防烟
排烟
部位/方式
1.自然排烟;
2.机械排烟;
3.通风兼排烟
防烟楼梯间
防烟阀
前室及合用前室
送风机
走道
排风机
房间
排烟阀
自然排烟口面积
机械排烟送风量
机械排烟排风量
m²
m²
/h
m²
安全
疏散
设备名称及有无状况
疏散指示标志
防火门
消防电源
防火卷帘
事故照明
消防电梯
火灾
报警
系统设计单位
形式:
区域报警/集中报警/控制中心
设置部位
感烟探测器
集中报警器
感温探测器
区域报警器
火焰探测器
事故广播
手动按钮
(续表)
系统施工单位
喷洒灭火系统
系统类型
喷雾水冷却设备/喷雾水灭火设备/喷洒水灭火设备
喷洒类型
干式/湿式/预作用/开式
系统设置部位
喷洒头
水泵
水流报警器
报警阀
气压水罐
压力开关
卤代烷系统
系统形式
全充满系统/局部应用系统
喷头
远程启动装置
瓶头阀
联动开启装置
分配阀
手动开启装置
储罐阀(储量/瓶)
压力
紧急制动
消防控制室
控制室位置
控制室面积
耐火等级
出入口数量
应有控制功能数
实有控制功能数
缺何种功能控制数
其它灭火系统
系统设置单位
系统名称
系统类别
系统启动方式
用量或储量
工作压力
二氧化碳灭火系统
全充满/局部应用
自动/半自动/手动
(kg)
使用压力
泡沫灭火系统
低倍/高倍/氟氮白/抗溶性
固定/半固定/移动式
供给强度
干粉灭火系统
氮酸氢钠/碳酸氢钾/氮酸二氢氨/尿素
蒸气灭火系统
全充满固定/全充满半固定/局部
(%)
氮气灭火系统
全充满/局部应用
自动/半自动/手动
ﻬ验收表
主要项目
分项内容
主要技术要求
分项验收意见
综合验收意见
合格
基本
1
技
术
资
料
文
件
图纸、文件
设计任务书、有关批件、地质资料齐全
隐蔽工程验收资料
埋地管路、设施设备验收测试记录、吊顶墙体等隐蔽处管线资料齐全
调试及验收技术资料
安装调试记录,测试验收单元、人员等全套资料齐全
源
等
水源、水量
符合设计规范要求
系统压力
系统最不利点水压不小于0.05Mpa
泵房功能
消防水泵的数量、流量、压力、泄压措施、自灌引水措施等符合规定要求
电源
有备用电源
其它
水质要求、地基沉降资料、气温、气象等符合规范要求
报警阀以后的管网
不能在喷水管网上接洗涤等用途的水管和水龙头
管网管径
对照管径估算表合理
管网布置
坡度、排水口、末端试水装置符合要求
管网设支架吊架、防晃支架
按规范要求设置合理
管网上安装的节流管、减压孔板、减压阀、水流指示器、信号阀、泄压阀、排气阀
安装位置合理、型号、功能符合设计要求
与报警系统充气系统配套联动试验
符合设计要求
冷、暖通空调系统验收及表格
设备开箱检查记录
分部(或单位)
工程
设备名称
型号、规格
系统编号
装箱单号
设备检查
1.包装
2.设备外观
3.设备零部件
4.其它
技术文件检查
1.装箱单 份 张
2.合格证 份 张
3.说明书 份 张
4.设备图 份 张
5.其它
存在问题及处理意见
检查人员:
建设单位代表 (公章)
年月 日
施工单位代表 (公章)
年月日
ﻬ隐蔽工程验收记录
分部(或单位)工程
隐
蔽
内
容
工程分项及部位
单位
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