淄博职业学院北校区新增物业服务管理项目需求方案Word文件下载.docx
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在物业管理服务合同期内,中标单位通过对淄博职业学院北校区新增物业(新建公寓楼宇栋、新建实训车间栋、新建孵化基地处)的综合服务与妥善管理,保证各建筑物和配套设施、校园环境和秩序、实训区、办公区、学生公寓区等时时处于良好的工作状态,切实保障学院教学、学习生活的正常实施。
二、招标范围
下述物业是指淄博职业学院北校区新增物业(特殊说明的除外)。
(一)校园物业和设施设备的维护、使用、运行管理
.房屋建筑物本体及配套设施设备。
包括但不限于共用的上下水管道、雨水管、共用照明、天线、防雷设施、加压供水、供电设备配置系统等。
.房屋建筑物共用部位。
包括但不限于楼盖、屋顶、梁柱、地面、内外墙体和基础等承重结构部位,外墙面、公共部分的内墙面、楼梯间、走廊、通道、门厅、门窗等。
.新建学生公寓的服务与管理(不含学生的床位分配)
()栋学生公寓的门卫管理,设多个常开出入口,公寓管理员需小时值守。
()公寓楼内安全管理,保证公寓楼内定期及不定期安全巡查。
()学生公寓资产管理,负责物业接管验收和室内物品的接管验收。
()生活秩序管理、公共秩序管理、单车棚管理、宿舍纪律的维持等。
()学生宿舍内公共活动室的管理及相关设施的维护。
()学生宿舍内洗衣房的管理及设备的维护。
()学生宿舍内卫生间便池的定时清洗。
()学生用水、电、暖的日常管理。
()学生公寓日报、周报工作。
()每学年初新生入住服务管理。
.零小维修
()所管物业范围内房屋、设施、设备、办公家具及后勤服务管理处职责范围中单项材料费在元以下(含元)的维修维护工作。
不含:
新增加安装项目。
商业网点室内设施设备。
食堂的炊事机具。
各系院自管的教学设备。
设备设施处于保修期内的,由原供应单位负责保修。
属设施整体更换,单个价格超出元时,由学院后勤处负责购置;
单个价格不足元的,由乙方完全承担。
()属零小修工作,但单项配件超出定额的,由甲方购置提供材料,乙方组织人工维修。
()经规范程序确认为故意损坏的可实行有偿服务,需严格按学院相关规定执行。
(二)新增物业区域内公共场地的清洁、保洁;
消毒、消杀、除四害;
校内垃圾清运。
.各楼宇内公共区域的通道、楼梯、墙壁、走廊门窗玻璃、公共洗手间、地下室、架空层、屋面、楼体外玻璃或幕墙(指米高度以下)等清洁保洁。
.所有室外场地、广场(商业网点房、餐厅等以门为界)、道路、沟渠、路灯、上下水管道、绿化带等公共环境、设备设施的清洁卫生。
.学生公寓房间外的楼宇公共部分;
学生宿舍内便池的清洗。
.公共区域消毒、消杀、灭四害;
垃圾房和垃圾桶的定期清洁;
生活垃圾的收集、清运。
(三)承担新增物业区域的化粪池、沉淀池管理,组织排污系统巡查与清淤外运。
.需与有合法资质的商户合作并签订协议,规范处理校园内化粪池和沉淀池。
.每年暑假、寒假各组织集中清淤并外运一次。
.如出现有淤积、堵塞等问题,随时清淤处置。
(四)物业管理制度与档案、资料管理。
三、技术规范要求
(一)物业和设施设备的维修、维护、使用、运行管理
.设施设备的维修、维护必须以不影响日常教学、师生生活学习为标准。
.房屋建筑物本体、共用部位及共用设施设备:
()按行业规定建立房屋本体及配套设施的物业管理资料档案,并妥善使用与保管。
()建立房屋本体及配套设施维修养护检查制度,检查记录完整。
()各楼楼宇内外无违章乱张贴、乱搭建、乱拉管线等现象。
()无擅自改变房屋用途的行为。
()建筑外墙面外观完好、整洁。
建材贴面无脱落;
玻璃幕墙清洁明亮、无破损;
墙面涂料无脱落污渍;
室外招牌整洁统一,无安全隐患,外墙装饰无破损。
()确保房屋、门窗等共用设施的完好和正常使用;
各项零小维修任务完成及时,零修合格率。
()确保室外道路、场地等公用部位的完好和正常使用;
()保证公共照明、水电设施、校园广播系统、电铃等公共设施的正常运行。
公共设施、水电气设施每天检查一遍,发现故障或损坏应在分钟内到场,并及时维修完毕。
()小型维修要确保及时,保修(质保)期限内的设备、设施维修,由基建部门(供应商)负责,或由基建部门(供应商)委托管理方进行有偿代为维修;
必要时可由供应商提供备材,物业公司负责更换。
.零小维修和设施检查
()水、电、气(暖)、卫浴设备、家具、门锁维修不过夜。
应急问题小时内解决,一般问题不超小时;
夜间有维修工值守,随时解决学生公寓内出现的一切维修问题。
()遇电路故障没电、水管爆裂、水龙头漏水、门锁打不开、门窗毁坏、污水溢出、厕所堵塞(需换厕盆的除外)等紧急事宜,要随叫随修。
()维护维修闭路电视、防盗装置和电铃设施要及时。
()公共照明、水电气设施每日检查一遍。
()楼宇内门窗、卫浴设施、照明设施每日检查一次。
()各班级实训教室内设施报修项目处理要及时,一般问题处理不过夜。
(二)室内外公共场地的清洁、保洁、消毒、消杀(除四害)
.根据学院有关要求,制订工作制度和质量标准,并严格对工作质量进行检查与考核。
.按工作程序和流程,对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期保洁,做到按标准全天候、全方位、无死角保洁。
.按照学院爱卫会要求,定期杀灭蚊、蝇、鼠,并做到无滋生源;
定期对所辖范围内的场所消毒。
.遇突发事件或突击检查时,积极配合学院做好卫生工作,随叫随到。
.各入口及大厅清洁要求:
①门窗(玻璃、窗框、窗台、门把手)无手印、无污渍,保持光洁明亮。
②地面、踢脚线、指示牌、座地烟灰缸无污迹、水迹、尘迹,保持光洁明亮。
③灯饰、通风口、空调风口、天花顶无蛛丝、无污尘。
.楼层公共区域清洁要求:
①指示牌、悬挂牌光洁明亮,保持消防通道畅通、无杂物。
②地面、墙面、消防器材、果皮箱、垃圾筒无污溃、无痰渍、无尘迹。
③天花板、吊顶、送排风口无蜘蛛网、无灰尘污渍。
④门把手、镜子无水渍、无印迹,明亮照人。
.卫生间清洁要求:
①地面、墙面、门、窗、玻璃镜面、隔板、管道无灰尘污渍和其它杂物。
②小便器、便池、洗手盆无污渍、无积水、无垢、无臭,按时燃香,瓷具光洁明亮;
③保持下水管道的水流畅通,无跑冒滴漏现象。
.露天部分清洁要求:
①地面无垃圾杂物、无积水、无明显污渍油迹。
②校门、道闸无明显尘迹、污渍、无垃圾杂物。
③室外设施无明显灰尘污渍及不良张贴物。
④绿化带无杂物及白色垃圾。
⑤灯饰、栏杆、指示牌、宣传牌无污渍、水迹及明显灰尘。
⑥垃圾桶(箱)无明显灰尘污渍,不过满,放置位置合适整齐。
⑦阴沟、沙井、天台无明显杂物。
⑧房屋立面、道路整洁,无堆放杂物现象。
⑨有关水道水面无明显漂浮物。
.所有化粪池、沉淀池以及排污管道的管理和清淤要求:
中标单位应与具有清淤合法资质、环保手续齐全的商户进行合作,根据规范程序签订合法规范有效的合同;
合同条款须经淄博职业学院审核,经采购人同意后方可签订合同,同时接受采购人的监督管理和检查考核。
以下内容须作为合同的基本条款:
①采用专业罐车清运,专职司机驾驶,随叫随到,有详细的工作计划,定期不定期主动上门清淤。
②技术专业,清洁彻底,保证每次集中清淤后,化粪池、沉淀池内沉积物的深度不超过米(现场测量考核),池内无明显结块物质,排污管道内水流畅通。
③化粪池、沉淀池及排污管道内的漂浮物、淤积物及其他杂物清理后,均需运出淄博职业学院各校区大门之外,并按国家法律法规和相关规章制度,安全环保规范地自行组织处理,淄博职业学院不承担任何市容环卫、环保责任。
④本单项的承包单位对车辆行驶、清淤、疏通及工作过程中的一切安全事宜负完全责任,淄博职业学院不承担任何安全责任。
⑤本单项的承包单位对本项目所涉及的镇村利益、市容环卫、环保安全等事宜需自行承担,协调解决好有关事宜,淄博职业学院不负责协调。
⑥工作完毕后保持现场清洁,严禁乱置污物;
对排污位置的小堵塞须进行免费疏通。
⑦化粪池、沉淀池每学期末集中清淤一次;
各处污水井、排水管、排污管要保持时时畅通,如有堵塞应立即组织疏通。
.垃圾清运要求:
①垃圾桶(箱)的垃圾存量不超过桶箱上缘,每日清理二次,垃圾不在桶内过夜。
②垃圾中转站定期组织清洗消毒,无明显积水,无蚊蝇飞舞。
.以下项目需每日时时保持清洁卫生:
楼内大厅及教室门、不锈钢门、防火门、大厅玻璃窗(米以下);
楼内大厅的石质墙面、瓷砖墙面(米以下);
石、砖、胶、革、等地面的扫、拖;
所管理的各教室内桌椅及设施;
各通道的木、铁、不锈钢扶手与护栏,室外坡道护栏等;
卫生间各设施,地面冲洗与扫擦;
垃圾桶箱、果皮箱、烟灰缸;
标识牌、灯罩灯饰、开关、装饰物及楼内管道(米高度及以下);
楼道内的灭火器、消防箱,宣传板或宣传栏;
会议室、接待室、多媒体室等直接管理的房间内空调出口;
楼宇低处的通风口;
楼宇架空层,开放式天台;
电梯轿厢壁、电梯门及按钮(上油及时);
草坪灯、室外电话亭、各类运动设施;
室内外石椅、凳子,各休闲椅、沙发椅;
花岗岩广场、砖铺地、水泥地、楼宇地下室的地面清扫;
道路、地上停车场、自行车棚、绿化带;
尚德楼地下停车场的坡道、地面。
.以下项目若因故出现污染状况,需随时组织清洁:
室内外垃圾桶(箱)、果皮桶;
各层公共楼梯、墙面、楼内地面;
走廊、窗台、楼梯扶手、踢脚线、防盗门、通道门、公共房门窗、隔断等公共设施;
供水检查井、消防栓、路灯;
楼内公共照明设施、宣传栏顶端;
硅钙板顶棚、天花板、墙壁灯,开放式天台;
卫生间镜面及手盆、废纸篓、墙壁、踢脚线;
公共区域的玻璃;
自行车棚、非机动车存放点;
公共区域的地面;
校区的排水明沟、明渠表面、雨水检查井、污水井。
.以上未列明的项目和工作要求,由双方协商决定。
(三)学生公寓的管理服务(不含学生的床位分配)
.学生公寓管理由学生处全权负责,日常管理服务必须接受学生处的检查、监督、指导。
.聘请专科(或同等学历)以上学历的年轻人员担任公寓管理员(保洁员不限)实施学生公寓的管理,按教育部、学院及学生处的有关文件精神要求,配合学院学生处和各系院做好学生的日常思想品德、行为规范、法律法规教育。
.根据学院安全和服务要求配备每座公寓楼的管理员和保洁员。
制定每座公寓安全巡查方案,保证每座公寓楼内定期不定期安全巡查。
.协助学生处公寓管理科建立公寓自律会组织,并指导开展学生自律工作。
.指导和教育学生做好日常防火,防盗和安全用电工作。
.督促学生自觉遵守学院的各项规章制度和作息时间。
.协调解决学生宿舍内部矛盾纠纷,协助相关部门做好宿舍的调整工作。
.按要求规范公寓区自行车棚的停放秩序。
.根据需要配合学院适时组织查房、查夜等检查工作,协助处理安全隐患和不稳定因素。
.每周、每天进行安全用电和宿舍卫生检查评比工作。
.遇突发事件,管理人员、值班人员必须在第一时间报告学院保卫处、公寓管理科和相关人员;
如情况紧急应同时直接报警(、或等),主管人员必须在第一时间到现场处理问题或协调处理问题。
.做好空房的卫生清理、修补粉刷与零小维修工作。
.做好水电管理工作。
.做好自助洗衣房(机)的管理。
.根据实际情况制定除四害、消毒工作细则(除四害需每月次)。
.根据实际需要为学生提供免费或低收费的服务项目。
.学生宿舍卫生间内的大小便洁具,每学期组织清洗一次。
.每学年初做好迎接新生入住、公寓用品发放、宿舍调整等工作。
.每天、每周做好日报、周报工作。
(四)商务楼(号)的管理和服务
.公寓号楼主要是用于部分处室和系院办公及教学辅助,并有部分沿街商铺,需安排专职人员负责运行管理和服务。
.负责号楼内外(不含出租房和营业房内)的生活设施维护和管理,确保相应设备处于良好运行状态。
.负责楼内公共区域的清洁和保洁工作,每周清刷一次卫生间洁具。
.定时不定时检查出租房、营业网店的门前三包、垃圾处理等管理制度及规定的落实情况。
(五)安全生产、值岗守护与相关管理工作
.在保卫处的业务指导下,规范组织和实施日常安全管理,服从保卫处的监督、检查和考核。
建立完善的安全责任制、岗位责任制等制度,建立每日安全巡查、安全登记制度。
.做好各楼宇安全生产设施、防雷设施设备及相关器材的管理,确保齐全,完好,不得损坏、丢失。
有关涉及安全生产的设施、设备、器材等状况变化要及时与学院主管处室联系处置。
.负有安全职责的物业管理人员应经过专门培训,熟练掌握各类安全设施设备及器材的使用方法,并能及时按消防要求处理各种初起火灾事故。
.协助学院保卫处开展安全生产、消防法规及消防知识的宣传教育。
按照学院突发火灾的应急方案,设立消防疏散示意图。
每周对安全出口及消防通道检查次以上,并建立备查档案。
.负责学生公寓楼的安全出口值岗守护。
禁止非本宿舍人员(工作人员凭证件进出)进入宿舍;
对出门的物资进行检查和登记;
管理车辆按规定位置停放;
严禁推、促销人员和商贩进入内叫卖;
进行防火、防盗巡查,防止火灾、内外盗案件发生;
互相配合,做好安全防范工作。
.及时发现、制止校园内乱摆摊点、车辆乱停放、乱张贴悬挂、私养宠物等违反校园管理办法的行为。
禁止校园内租用学校门面的经营人员将物品摆放在滴水线外。
.在主管处室指导下,协助管理非机动车停放,积极引导自行车、电动车以及各共享单车等,在规定的停放点有序停放,及时处理违规停放行为,沟通协调共享单车公司入校参与服务管理。
.协助保卫处、保安公司,管理机动车及校园交通秩序。
进校车辆应有序停放在停车场、规定的停放点或停车线内,车辆在学院内行驶禁鸣喇叭,保证道路运行通畅。
.中标单位所有员工(含居住在校区的人员)应向学院保卫处备案,并应确保人员无违法违纪行为,服从学院保卫处的暂住人口管理。
(六)物业管理制度与档案资料管理
.建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。
.在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。
.档案资料包括:
与物业相关的校园规划图纸、工程图纸、档案和竣工验收资料;
实施管理和服务工作中的各种制度、规程、记录、图表、函件等。
四、主要技术要求标准
.除因基建质量、设备在保养期内等特殊原因外,房屋及设备、配套设施完好率不低于;
.卫生清理、环境保洁实行全天候动态保洁,保洁按时率、检查合格率达;
.零小维修、急修及时率不低于,返修率不超过;
.检查井、雨水井、污水井、化粪池保持畅通,无淤积溢出,完好率不低于;
.排水管、排污管、明暗沟保持畅通,无堵塞,完好率不低于;
.所负责范围内的照明设备设施完好率不低于;
.停车场、道路、人行道、台阶、路沿石、树穴完好率不低于;
.合同约定的各楼宇及其他值守岗位值班无空岗、缺岗,员工在岗率达;
.管理服务人员必须参与培训,特殊岗位需持有相应的上岗证、资格证,专业培训合格率和持证率达;
.投诉处理妥善及时,处理率达;
.违章作业需追究责任,处理率达;
.安全生产管理严格遵守有关法律法规,确保无安全生产事故。
五、项目管理目标要求
.按:
质量管理体系运作,执行国家原有一级物业管理标准,为校区内师生提供高标准的服务。
.每学期末由学院组织一次服务对象满意率调查,满意率达到以上。
.遵守安全生产法律法规,抓好安全生产,无责任事故发生。
六、其他要求和说明
.项目期限:
本项目试用期为个月;
若中标单位试用期满不合格,学院有权另行招标选定供应商,试用期三个月学院正常支付中标单位价款;
若中标单位试用期满合格,本项目服务管理合同期限为二年(试用期三个月包含在二年内),即年月日至年月日。
采取+续签模式,每年合同期满时是否执行下一年度续签或者另行招标,由学院根据物业考核成绩及物业企业的履职情况做出书面决定,并提前两个月通知物业公司。
.服务费支付方式:
按月计算,隔月拨付。
.本项目不接受任何形式的外包、转包。
.中标单位对所管理的公共设施、房屋、场(馆)地、机电设施设备等所有物资,如未得到学院书面授权,不具有自主租赁、借用等权利。
.中标单位应具有一整套物业管理服务的规章制度,有一支素质较高的管理队伍。
中标单位安排到学院的工作人员需有较强的责任心、专业管理技术和一定的工作经验,并经过严格的岗前培训。
各类工作人员应持有相应的资格证、上岗证、特种岗位作业证等,人员数量应满足学院的物业管理要求,并承诺遵守学院各项规章制度。
工作人员应统一服装,形象良好,举止文明,对学生和教职员工提供微笑服务。
.中标单位根据有关物业管理法规及物业管理委托合同,对物业实行一体化的统一管理,实行综合性服务。
中标单位需按照国家劳动法、合同法、安全生产法等法律法规以及省市最低工资标准规定、社保规定等要求,遵纪守法地进行物业管理服务和安全运行经营,并独立承担其相应责任。
.学院每年寒暑假时间约为三个月,绝大部分师生假期离校,教室、办公室基本停用,但假期时间的物业管理服务不能因上述原因而变更或减弱。
.学生宿舍室内的清洁服务不在本招标管理服务范围内,但包含宿舍卫生间便盆、电风扇的定期清洁以及毕业生离校后的空房清理保洁。
.校区内各类门牌、标识牌、特殊专用标识(如水、电、气)、垃圾桶(箱)等环卫设施、消防设施均由招标方负责;
但物业管理所需的各类标识由中标单位负责。
.学院提供一定面积的物业管理办公用房(含办公用房、值班用房、仓库及维修场所等),该用房在委托管理期限内由中标单位免费使用,但通讯等费用(不含供暖费)由中标单位承担。
.建筑装修等工程施工垃圾由施工单位负责清理外运,生活垃圾外运费用由学院负责。
.凡处于保修期(维保期或养护期)内的项目,属学院与供应商签订协议的,其维修管理由供应商负责;
属中标单位与供应商单独签订协议的,其维修管理由供应商负责(或由中标单位与供应商协商决定),学院不再另行支付维修费用。
.学院需要增加服务项目时,有关费用另行商定。
.对合同(或协议)在执行过程中出现的不明事宜或者存在异议的,由学院物业工作管理委员会办公室与中标单位协商解决。
.后勤服务管理处、学生处、教务处、保卫处、办公室代表学院行使对物业公司的管理、协调、考核职责,后勤服务管理处为物业企业的日常管理和工作协调部门。
.对物业管理服务质量的考核评价,由后勤服务管理处、学生处、教务处、保卫处、办公室牵头,组织相关职能部门成员共同组成考评小组,按照《委托管理合同》和学院有关考核办法及实施细则的约定,每月考评一次,每学期和每学年均组织总评。
.淄博职业学院制定有物业考核办法、实施细则及奖惩标准等具体管理办法,供应商须接受学院相关管理办法的管理及考核。
供应商如需了解上述资料,可查阅淄博职业学院后勤服务管理处网页(网址:
)。
淄博职业学院有权参照和依据本项目招标文件、双方合同等资料,适时修订完善各项考核办法及实施细则并组织考核奖惩。
、本项目岗位设置数量应不低于人,详见下表:
岗位
人数
岗位职责
备注
楼长
负责日常工作管理、检查和巡查
—;
—
公寓楼宇
管理员
负责栋公寓,个出入口的值岗;
每栋公寓人倒班、人白班,共计人。
合计栋公寓人
公寓保洁员
负责栋学生公寓的日常保洁
每栋公寓楼人
—
新商业楼
保洁员
负责商业楼的日常保洁
(含大学生创业孵化中心公共区域保洁)
维修工
负责新增楼宇的日常维修
合计
九、公示期限:
年月日至年月日
十、意见反馈方式
本项目采购需求方案公示期间接受社会公众及潜在供应商的监督。
请遵循客观、公正的原则,对本项目需求报告提出意见或者建议,并请于年月日前将书面意见反馈至采购人或者采购代理机构,采购人或者采购代理机构应当于公示期满个工作日内予以处理。
采购人或者采购代理机构未在规定时间内处理或者对处理意见不满意的,异议供应商可就有关问题通过采购文件向采购人或者采购代理机构提出质疑;
质疑未在规定时间内得到答复或者对答复不满意的,异议供应商可以向采购人同级财政部门提出投诉。
十一、联系方式:
、采购人:
地址:
淄博市联通路西首
联系人:
石科长
联系电话:
、采购代理机构:
中杰齐晟项目管理有限公司
地址:
淄博市张店区北京路与华光路西南创业大厦楼
李女士、伊先生
联系方式:
、、
邮箱:
发布人:
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