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2.违章建筑所有权及使用权确认纠纷,不属法院管辖
违章建筑所有权及使用权确认纠纷不属于法院管辖范围,但权利人对建筑的占有应作为一种事实状态受法律保护。
20XX年,冯某父母以儿子去世后,媳妇张某所居住房屋所有权为原告所有为由,提起确权之诉。
诉讼中变更诉请为使用权确认。
诉争房屋系未取得产权登记的自建房。
①根据最高人民法院《20XX年全国民事审判工作会议纪要》规定,对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认可和处理,按照城乡规划法等法律、行政法规的规定,属于国家有关行政机关的职责范围,应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。
当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的,不予受理,已经受理的,驳回起诉。
本案诉争房屋所在土地为国有土地,无论房屋由谁出资建造,只要建造人未取得建设用地使用权,其建造行为均系违法,所建房屋亦无法取得产权证明,在未经主管部门处理并补办合法手续之前,建造人虽对建筑物形成事实上占有和使用,亦无法对建筑取得所有权。
②原告诉请虽在诉讼中曾由所有权确认纠纷变更为使用权确认纠纷,但所有权作为一种全面的概括的占有、使用、收益与处分的权利,系一种统一的支配力,并非占有、使用、收益与处分的简单相加,使用权系所有权内容之一,与违章建筑所有权确认纠纷一样,违章建筑使用权确认纠纷亦不属于法院受案范围。
当事人可待涉案房屋获得合法有效产权证明时,另行解决,故裁定驳回原告起诉。
违章建筑归属纠纷包括所有权和使用权确认纠纷均不属于法院民事诉讼受案范围,但权利人对建筑的占有应作为一种事实状态受到法律保护。
北京一中院(20XX)一中民终字第02544号“冯某与张某等所有权确认纠纷案”,见《冯领印、张香玉诉张杏嘉所有权确认纠纷案——违章建筑不适用所有权的原始取得》(赵志、张磊),载《人民法院案例选》(20XX03/85:
145)。
3.过户材料虚假,第三人善意取得的,房产证不撤销
权属转移登记申请材料因虚假而被确认违法,但在第三人善意取得情形,相对人要求撤销登记的诉请仍不予支持。
2000年11月,滕某提交虚假的离婚证、单位证明,向房管局申请将名下房屋售予向某,申请表上加盖公章亦系虚假。
20XX年,滕某章父高某以前述房产系夫妻共有房产为由诉请撤销房产证。
①房管局作出被诉具体行政行为于2000年11月,参照当时建设部《城市城市房屋权属登记管理办法》第8条规定,本案房管局具有对辖区房屋权属登记的行政职权,故其依当事人申请所作被诉具体行政行为系依法行使行政职权行为。
②滕某申请权属转移登记时提交的离婚证、单位证明及申请表上加盖公章系虚假、伪造。
房管局作为房屋权属登记机关,在接受申请人房屋转移登记申请后,对其提交的相关申请材料进行了审核,认定其提交材料齐备,并依法在法定工作日内作出房屋移转登记,在整个行为中已尽到合理审慎的审查义务,但终因虚假的申请材料导致该房屋权属转移登记事实上错误,理应撤销,但因向某在购买该房屋时属于善意取得,且实际占有使用该房屋,故判决确认房管局权属转移登记行为违法,驳回高某要求撤销该房屋所有权证的诉请。
房产登记行政案件中,即便权属转移登记申请材料因虚假而被确认违法,但在第三人依善意取得房屋所有权情形,相对人要求撤销登记的诉请仍不予支持。
四川成都中院(20XX)成行终字第221号“高某与某房管局房屋行政登记案”,见《高国庆等诉四川省成都市城乡房产管理局房屋行政登记案——行政登记的审查范围及行民交叉案件的认定》(王佳舟、郭佳),载《人民法院案例选》(20XX01/87:
380)。
4.转让凶宅未予信息披露,构成欺诈,合同应予撤销
出卖人对明知且实际对房屋售价产生足以动摇缔约意思或条件的“凶宅”信息负有信息披露义务,否则构成欺诈。
20XX年,洪某以678万元市场价按揭购买王某名下房屋。
后得知该房20XX年曾发生居住三人被杀害事件,王某20XX年以160万元低价购买所得。
洪某遂诉请撤销房屋买卖合同。
①《合同法》第54条规定:
“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:
?
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
”②本案王某于20XX年购买案涉房屋时价格明显低于市场价格,而洪某20XX年从王某处购买该房价格与当时市场价格相当;
王某购房时知晓其中曾发生凶杀案件,而洪某在购房时并不知情。
故王某是否披露凶杀案信息对其与洪某之间合同能否订立,或订立条件产生了实质性影响,按诚实信用原则,王某应向洪某披
露该信息,现王某未予披露,并因此取得以几乎相当于市场价格的转让价格出售该房屋的利益,其行为已非单纯沉默,应认定构成欺诈,故判决撤销案涉房屋买卖合同,王某返还洪某购房款及相应税费、中介费、办证费、按揭利息损失等。
出卖人对明知且已实际对房屋转让价格产生足以动摇缔约意思或条件的“凶宅”信息负有信息披露义务,否则构成欺诈。
浙江杭州中院(20XX)浙杭民终字第360号“洪某与王某等房屋买卖合同纠纷案”,见《洪某诉王某等房屋买卖合同纠纷案——未及时披露“凶宅”信息可以作为房屋买卖合同的撤销事由》(李骏、睢晓鹏),载《人民法院案例选》(20XX04/86:
140)。
5.非本村村民购买村集体土地上房屋,合同应为无效
非本村村民购买村集体土地上所有的房屋,因违反《土地管理法》等法律、行政法规强制性规定,合同应为无效。
20XX年,杜某购买邻乡某村吴某所有的房屋,并交定金8万元。
嗣后,吴某以农村房屋买卖违法诉请确认无效。
①所有人对自己不动产或动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利,但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规强制性规定。
案涉售房协议虽属自愿,协议中亦约定土地不得转让,但根据“地随房走”原则,农村房屋买卖必然涉及宅基地转让。
《合同法》第132条规定:
“出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物,依照其规定。
”吴某自建房虽属其所有,但土地属村集体所有。
《物权法》第153条规定:
“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。
”依《土地管理法》规定,宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
②案涉房屋买卖合同标的物不仅是房屋,还包含相应宅基地使用权,该买卖合同非同正常的可在市场上流通交易的商品房买卖合同,杜某非本村村民,不具备该区域内购房权利。
吴某将村集体所有土地上建设房屋出售给非属本村村民的杜某,故判决房屋买卖合同无效,吴某返还杜某购房款。
非本村村民购买村集体土地上所有的房屋,因违反《土地管理法》等法律、行政法规强制性规定,合同应认定无效。
湖北秭归法院(20XX)鄂秭归民初字第00780号“杜某与吴某等农村房屋买卖合同纠纷案”,见《杜沥泉诉吴家庆等农村房屋买卖合同纠纷案——农村房屋买卖合同的效力》(杜云宏),载《人民法院案例选》(20XX04/86:
149)。
6.农村房屋卖合同无效,买方可另主张信赖利益损失
农村房屋买卖合同因违反法律、行政法规强制性禁止规定被认定无效后,买方可另诉请卖方赔偿其信赖利益损失。
1996年,牟某以6000元购买同镇不同村的郑某房屋。
20XX年,因面临征收,郑某诉请确认合同无效,获法院支持。
20XX年,牟某起诉郑某,要求赔偿损失,包括拆迁补偿款及附属设施费、安置费、搬家费、规定期限搬家奖励、水电安装开户整网、水泥地坪、围墙、灶台及装潢、电话空调移机费等。
①因无效合同取得财产应予返还,不能返还则应折价补偿,有过错一方应赔偿对方因此所受损失,双方都有过错的,应各自承担相应损失,该损失应包括因该合同产生的信赖利益损失。
②本案牟某购买房屋时依循农村购房习俗,与郑某签订绝卖契约,邀请村干部作为中人,并取得该村同意,按当时市场价支付了相应对价,居住使用该房已16年之久,已融入该村生活,本可在该房居住终老。
现该房买卖合同因违反法律、行政法规强制性禁止规定而被认定无效,牟某承担返还该房义务,失去了该房使用权,但其所取回6000元购房款,因物价上涨等因素,已不足以购买同类房屋2平方米住房,更无法购买同类地段商品房。
而按目前同类地段征收价计算,该房价值为64万余元,牟某因合同无效而产生了巨大的信赖利益损失,郑某亦因此获得巨额利益。
同时,依诚信原则,郑某亦不能从其先过错行为中获得巨额利益,故对牟某所产生的巨额信赖利益损失应产生主要责任。
结合牟某目前居住情况、当地房价实际水平等综合因素,酌情考虑郑某赔偿牟某损失55万元。
③牟某要求郑某支付附属设施费用200元及利息6200元诉请,无事实和法律依据;
安置费、搬家费、规定期限搬家奖励系征收过程中征收方支付给房屋所有人款项,现征收行为尚未发生,且牟某非房屋所有人,故无权要求郑某支付上述费用;
水电安装开户整网、水泥地坪、围墙、灶台及装潢、电话空调移机费等,因牟某未提供相应依据及证据,故不予支持,牟某可待评估后另行起诉。
判决郑某赔偿牟某55万元。
篇二:
买卖合同纠纷案例分析
(二)范本
原告与被告买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员王晓军独任审判,公开开庭进行了审理,原告的委托代理人陈海、被告的委托代理人鲁楷到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告诉称:
原告与被告于2000年6月发生业务往来,由原告向被告供应支架等五金制品,被告则以月结形式向原告支付货款。
20XX年3月10日及14日,双方订立了两份采购合同,约定被告向原告订购支架两批,单价2角,总金额人民币80000元,支付方式为货到60天内月结。
合同签订后,原告依时将支架送到被告处,但被告却未支付任何款项。
后虽原告追讨,被告仍拒不付款。
遂原告向法院起诉,请求判令:
1、被告向原告支付货款人民币80000元及其利息(从20XX年6月1日暂计至20XX年4月15日)人民币4005元;
2、被告承担本案诉讼费用。
被(:
买卖合同纠纷典型案列)告辩称,被告已向原告的代理人付清本案货款,应驳回其诉讼请求。
原告和振和贸易公司(以下称振和公司)就有关货款事宜于20XX年1月9日致函被告声明:
有关欠款全权由正东商业顾问有限公司(以下称正东公司)处理。
并在其出具给正东公司的授权书中明确写明:
由20XX年12月28日起正式授权正东公司全权代本公司追讨如下:
追收深圳奥德尔电子有限公司货款总数人民币104276元,增值税号码no:
00144606,发票号码n0:
01103113、n0:
01103115,以上事实表明,本案中正东公司因原告的授权书而在法律上成为原告的委托代理人,即正东公司具有收取有关货款的代理权限,其向被告收取的货款行为应由被代理人即原告和振和公司承担民事责任。
由于被告对本案货物已向原告代理人付清,因此原告向被告要求再次支付货款纯属无理,依法应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明:
20XX年3月10日及14日,原告与被告订立了两份采购合同,约定被告向原告订购支架两批,单价2角,总金额人民币80000元,付款时限:
60天月结,到期日起每月10日为付款日,以上价格含17%的增值税发票。
合同签订后,原告于20XX年3月10日向被告送货计货款人民币4万元、原告于20XX年3月15日向被告送货计货款人民币4万元。
原告向被告开具了8万元的增值税发票,开票日期20XX年3月27日,被告已收到该发票。
20XX年1月16日,正东公司向被告现具收条,写有,收到深圳奥德尔电子有限公司人民币114276元,此款系付讯领五金配件(深圳)有限公司全额货款,即日互不相欠。
被告出具了原告出具给正东公司的授权委托书,写有,由20XX年12月28日起正式授权正东公司全权代本公司追讨如下:
01103112、n0:
01103115,以上欠款全权委托正东商业顾问公司处理追收。
被告出具了增值税号码no:
00144606金额为人民币8万元的增值税专用发票(该发票购货单位为被告,购货单位为原告)及相应的发货通知单及对帐单;
被告出具了发票号码n0:
01103112金额为人民币1050元的发票(该发单由振和贸易有限公司开具)及相应的发货单;
01103115金额为人民币51126元的发票(该发单由振和贸易有限公司开具)及相应的发货单、对帐单,该对帐单写有对帐后尚欠23226元。
以上货款总计人民币104276元。
20XX年1月9日,原告向被告发传真函,写有,现我们再次声明有关欠款全权由正东商业顾问公司处理。
被告出具了三份品质问题改善报告,主张原告供应的货物存在质量问题,已向原告提出过相应的质量异议。
以上,有采购合同、增值税专用发票、发票、发货通知单、对帐单、原告给被告的传真函、收据、授权书、品质问题改善报告庭审笔录为证。
本院认为,原告与被告签订的采购合同,是双方真实意志的表示,合法有效。
原告委托正东公司向被告追收货款,正东公司代表原告向被告追收货款时,已向被告出具
了原告的相应授权书,被告已将所欠原告的相应货款支付给正东公司,原告认为授权书并没有明确授权货款由正东公司收取,而被告将货款交付给正东公司,正东公司并没有把货款交付给原告,因此,被告仍然应向原告支付所欠货款。
但是,原告在其开具给正东公司的授权书中明确表示正东公司全权代表原告向被告讨货款,该授权书并没有表示所追讨的货款必须交给原告,原告向被告发出的传真函中也写有:
现我们再次声明有关欠款全权由正东商业顾问公司处理。
以上授权书及传真函均中原告没有明确限定货款必须交付给原告而不应交付给正东公司,正东公司依原告的授权书及传真函的授权收取被告所欠原告的货款,并没有超出原告的授权范围,至于正东公司是否将所收取被告的货款交付给原告,应由原告另循其它途径与正东公司解决,原告并不能由此再向被告主张权利。
但被告应向原告支付逾期付款期间的利息。
至于被告主张的货物品质问题,因被告已向原告支付了全额货款,因此,被告主张的货物品质问题证据不充分,本院不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条,《中华人民共和国民法通则》第六十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:
一、本判决生效之日起10日内,被告向原告支付利息损失(以货款本金人民币8万元计,按照中国人民银行规定的同期一年期流动资金贷款利率,从20XX年6月1日起计至20XX年1月15日止)。
二、驳回原告的其它诉讼请求。
本案受理费人民币3030元,由被告承担130元,由原告承担2900元,该款原告已预交,被告应于本判决生效之日起十日内将其承担以上费用迳付原告。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省深圳市中级人民法院。
篇三:
买卖合同纠纷案例
分析购销合同纠纷案例
[基本案情]
1995年2月27日,亿之杰公司与中外合资常熟胜丰铜业有限公司(以下简称胜丰公司)签订了f007-95-km号购销合同,约定胜丰公司供给亿之杰公司铜拉杆天线48万套;
规格为“5节:
外径3毫米-7毫米,壁厚0.25毫米;
长80厘米,第6节和第7节:
外径3毫米-9毫米,长100厘米;
包括顶、座(全套)双头(5sections:
outerdiameter3mm-7mmwallthickness0.25mm,length80cmsixth&
seventhsections:
outerdiameter3mm-9mmlength100cmincludingtop,base(fullset)twinheads)”;
单价(cif香港每套1.76美元,总金额84.48万美元;
付款方式为不可撤销信用证;
制造商为胜丰公司等。
合同签订后,亿之杰公司于1995年3月8日通过香港中南银行开出了金额为84.48万美元的不可撤销信用证。
1995年6月19日,胜丰公司与中国电子进出口江苏镇江公司(以下简称中电镇江公司)订立协议书一份,约定:
胜丰公司委托中电镇江公司负责进出上述信用证项下的天线;
中电镇江公司按照上述信用证的条款组织收购货源,办理出口报关,安排运输、制单、议付;
胜丰公司委托中电镇江公司收购天线(质量、规格见上述信用证条款),数量为48万套;
单价为fob张家港8.50元/套,货款总计为408万元人民币;
中电镇江公司根据上述信用证,向有关银行办理打包贷款,贷款资金用于组织支付天线货款、海运费、商检费、保险费等,中电镇江公司在出货、议付结汇后,从实际结汇款中扣除货款、海运费、商检费、保险费后,余款交付胜丰公司(凭胜丰公司提供的有关发票、凭证结算)。
中电镇江公司接受胜丰公司委托后,分别与武进天线厂、扬州苏中天线集团公司、武进湖塘电讯元件厂签订了48万套铜拉杆天线合同,由上述厂家分别生产规格为5节,外径为3毫米-7毫米的天线38万套;
规格为7节,外径为3毫米-9毫米的天线10万套。
厂家交付48万套天线后,中电镇江公司向江苏省进出口商品检验局报检,江苏省进出口商品检验局于1995年7月20日出具了检验证书称质量符合合同要求。
1995年8月1日,中电镇江公司将48万套铜拉杆天线从江苏省张家港口岸发运给亿之杰公司。
铜拉杆天线的全套议讨凭证于1995年8月3日由中国农业银行丹徒支行国际业务部邮寄给开证行香港中南银行。
香港中南银行于1995年8月7日收到议讨凭证,8月14日提出凭证有6个不符点要求答复:
1.提单发出人没有自称是船代理人;
2.品质证及产地证没有写上“正本”;
3.产地证之制造商名称不符;
4.品质证没有货名;
5.保险单标记与提单不符;
6、商检证中没有提示货物规格。
此后,中国农业银行镇江丹徒县支行与香港中南银行就单据不符点以传真方式往来交涉,但始终未能达成一致意见,合同项下的铜拉杆天线全套单证一直在香港中南银行,亿之杰公司未赎单提货。
1996年5月8日,香港伟康船务公司在香港《大公报》上发表声明,要求货主在七日内前来提货,如不提货,该公司将自行处理或拍卖抵付货物仓储及有关费用。
公告刊登后,均无人前去处理货物
另查明,胜丰公司是于1993年11月26日经批准成立的中外合资经营企业,董事长吕路明,注册资本104万美元,中方合资企业常熟市胜湖通讯设备电缆厂(以下简称胜湖电缆厂),以厂房、水、电设备投入,外方合资企业为香港利恒国际投资有限公司,其以原材料钢作作价投入。
胜丰公司参加了1993年-1994年的工商年检,1995年-1996年该企业未办理年检手续,1997年10月23日该企业被苏州市工商行政管理局予以注销,但未成立清算小组清理企业资产。
1997年5月4日,胜丰公司的中方投资企业胜湖电缆厂被常熟市工商行政管理局予以注销。
1998年10月23日,原审法院通知原胜丰公司的中方上级主管部门常熟市藕渠镇胜湖村村民委员会参加诉讼。
1998年11月26日,常熟市藕渠镇经济发展总公司发函给各有关单位,成立了胜丰公司资产清理小组。
1998年12月7日,常熟市藕渠镇胜湖村村民委员会向原审法院提出申请,要求将胜丰公司变更为胜丰公司清理小组参加诉讼,原审法院经研究同意,并通知了亿之杰公司。
[审理判决]
原审法院经重新审理认为:
当事人签订合同应遵守诚实信用原则,并善意履行合同。
根据亿之杰公司与胜丰公司于1995年2月27日订立的购销合同对天线规格的约定,如理解为一套天线的规格,则第1-5节的天线直径为3-7mm;
第6-7节直径若为3-9mm,显然是不可能组装成一副天线的;
如理解为生产2-3套天线的规格,则双方并未明确各种规格的天线数量;
且从合同文义表述理解,也只能是生产一种规格的天线。
因此,双方所订合同对产品规格的约定不明确,且无法履行。
在此情况下,胜丰公司理应与亿之杰公司及时协商、修改、完善合同,但其非但未作协商,而且根据自己单方对合同的理解,委托中电镇江公司与生产厂家签订加工合同,造成生产出的天线规格与合同不符,使本应能够避免的损失实际发生并扩大,故胜丰公司对纠纷的产生及造成的损失应承担主要责任。
亿之杰公司作为买方,在订立合同时,理应尽审慎之责,但其对合同约定的产品规格在签约时草率、盲目,以致使合同主要条款不明而导致合同的无法履行,对纠纷的产生亦负有一定责任,其亦应对造成的损失负相应责任。
亿之杰公司请求不支付任何货款,胜丰公司赔偿其经济损失150,000美元的诉讼请求不予支持,依法应予以驳回。
胜丰公司要求亿之杰公司偿付货款的诉讼请求不能成立,但其要求亿之杰公司赔偿损失的反诉请求部分成立,应予支持;
因胜丰公司已被注销,其在本案中的权利义务应由胜丰公司清理小组享有和承担。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第128条之规定,原审法院作出(1997)苏经初字第65号民事判决:
一、驳回亿之杰公司的诉讼请求;
二、亿之杰公司赔偿胜丰公司损失人民币1,964,917.5元;
美元2,625.7元;
于该判决生效后10日内履行;
三、驳回胜丰公司清理小组的其他反诉请求。
案件受理费50,255元由亿之杰公司负担;
反诉案件受理费50,600元、财产保全费8,820元,合计59,420元,胜丰公司清理小组负担38,623元,亿之杰公司负担20,797元。
买卖合同欠款纠纷起诉状实例
买卖合同欠款纠纷起诉状
原告:
男,汉族,现年岁,身份证号码320#####现住徐州市云龙区
原告电话:
诉讼代理人:
诉讼代理人电话:
第一被告:
,男,汉族,现年岁,身份证号码320###现住徐州市铜山区联系电话:
第二被告
第三被告
诉讼请求:
1、原告请求依法判令被告给付原告货款元
2、请求判令被告支付逾期付款违约金元
3、本案诉
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