丹东造纸厂成本测算Word文档下载推荐.docx
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丹东港是中国大陆海岸线最北部的水陆中转联运港,也是中国沿海对外开放的基本港口之一。
丹东港现有浪头和大东两个港区计12个泊位,年吞吐能力220万吨,其中大东港区是中国北方天然不冻港,已建成4个万吨。
而中国民航丹东站1985年4月正式通航,是东北五大机场之一。
海陆空的交通使九江市的辐射能力大大增强。
2、自然资源和旅游资源丰富
丹东位处鸭绿江畔,黄海之滨,与朝鲜民主主义人民共和国隔江相望,是我国最大的边境城市。
地理位置优越,对外交通发达,有得天独厚的自然条件和珍贵的历史文化,是一座融自然风光与人文景观为一体的旅游名城。
3、城市投资环境改善的预期
丹东市目前快速发展机遇主要来自三个方面的预期:
一、国家大力发展东北工业基地,其管辖的凤城市、东港市有很多机遇;
二、吉林省预向中央争取丹东市。
目前吉林省发展的很大一个障碍就是没有向外辐射的水运渠道。
作为紧邻吉林省的唯一港口城市,丹东是吉林发展的唯一选择。
三、北朝鲜经济要发展,对外开放是必经之路。
丹东可得近水楼台优势。
4、投资意识观念正在不断转变,扩大了项目的潜在目标客户群体
北方以往的投资以做生意、开工厂等为主流。
但自去年丹东房产活跃起来后,部分当地人已意识到投资房产的好处,于是置业保值、增值成了有钱人挂在嘴边、想在脑里的投资新方式。
5、土地一级市场实行统一收储制度,但政府土地储备缺乏
丹东市政府在2002年对土地一级市场采取土地统一收储。
但国土资源局的有关人士介绍,目前国土资源局在丹东市区目前的土地储备量很小,土地供应将急遽下降。
据2002年、2003年的统计资料看,每年只有10万平方米的土地进行公开出让。
6、房地产起点与基础较低,现有楼盘品质不高。
新概念楼盘很容易脱颖而出
7、房地产价格整体上涨,且差距大
丹东市目前的均价在2000元/m2左右,最高能达到5000元/m2,最低在1000元/m2以内。
说明楼盘品质与地段对房价影响很大,且2000元/m~5000元/m之间的房价也能被市民所接受。
8、项目自身优势
规模大,容易形成品牌,(最大、最好社区),提升丹东市城市和房地产形象
附近楼盘的拉动。
东南临顺泰欧式花园、西南紧临太阳城、东侧与韩国城仅一路之隔。
而太阳城、韩国城都是丹东市的高档住宅的代表,他们的成功开发,对本项目拉动作用是显而易见的
坐落位置。
临鸭绿江地块是丹东市最珍贵的土地,是丹东市民最认可的居住位置。
9、住宅二级市场全面启动,楼市梯度消费已形成
(二)不利因素
1、市场胃纳量较小
2、大盘开发年限可能较长(周期和投资回报率)
3、居民可支配收入较低,打压了房价上涨空间
4、城市经济总量不高。
5、动迁量不小,前期工作进度压力较大
6、地块南侧为护江堤、北为低品质楼盘,为高品质楼盘塑造造成困难。
二、丹东市房地产总体特征分析
(一)2002年、2003年房地产开发情况统计分析
2002年市区
2003年全市
幅度
备注
本年完成开发土地面积(平方米)
246430
245921
待开发土地面积(平方米)
91449
本年购置土地面积(平方米)
102229
67700
本年土地成交价款(万元)
2301
本年完成投资(万元)
66626
53930
含土地开发投资额
房屋施工面积(平方米)
623092
1672880
2002全市为:
1457076
其中新开工面积(平方米)
264549
1222492
785732
房屋竣工面积(平方米)
382690
361933
865631
商品房销售面积(平方米)
145308
506606
631824
商品房预售面积(平方米)
124212
202911
商品房实际销售额(万元)
26021
67513
92152
商品房空置面积(平方米)
207321
462853
457064
商品房空置1~3年的面积(平方米)
19749
221747
133563
商品房空置3年以上的面积(平方米)
9994
结论:
1、全年市区销售与预售面积约25万平方米左右,新开发面积约25万至40万平方米。
2、空置商品房约20万平方米,在1~3年内基本能被消化。
(二)城市住户家庭居住情况统计
项目
家庭
人口
建筑
面积
使用
住宅建筑样式
年份
住房
估价
租赁
房租
购房
金额
单栋
四居
三居
二居
一居
单位
人/户
M2/人
%
/户
元/户
合计
3.08
16.46
12.08
2
15
66
17
16.77
25850
35.84
1.75
10377.6
1、城市住户的居住情况整体水平不高,使用功能不齐全,仍处于“安身”阶段。
2、房产交易活跃,尤其是二手房。
但交易额较低。
(三)产品力特征——北方房屋特征明显,品质在低水平之上
从整体来看,丹东商品房市场启动时间较晚、起点较低,市区现有楼盘的产品力普遍不高,而且同质化现象明显。
在众多因素的影响下,购买力在近两年逐渐显现出来,而多数楼盘销售状况比较理想,楼市目前还处于买方市场的初级阶段。
高价格楼盘沿江而立,卖点主要以看江、物业管理、工程使用材料为主,主题化社区居住文化、工程施工质量、人性化设计未得到足够重视。
(四)价格水平和价格趋势
时间段
2003年二季度
2003年三季度
2003年四季度
2003年一季度
商品房
二手房
均价(元/㎡)
2320
1225
1915
1207
2095
1317
1938
1246
结论1、长期(3年以上)积累下来的待开发土地的启动,都以低价未楼盘投入市场,其中平均销售单价在1100元至1500元的楼盘占16.3%,平均销售价格在1500元至1800元的楼盘占47.3%,所以丹东市楼盘均价一直未有稳步上升。
2、丹东市每年(每季度)销售量都不大,所以当期投入市场的1~2个上万开发量楼盘的销售单价都足以左右整个市场的销售单价。
所以每季度的均价上下起伏不定。
3、价格上升早已经成为丹东江房地产的显著特征之一,而价格和产品进行互动,在价格上升的背景下,楼盘品质有望进一步提高,而产品力的不断加强也成为推动楼盘价格提升的推进力。
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