御水帝王销售方1Word下载.docx

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2625元/㎡

内高层小面积

87

90.31

30

2

87为三阳双阳户型；

90.31为顶楼房山

87㎡售出18户团购单价：

2380元/㎡90.31㎡售出14户团购单价：

2380/㎡

多层

79.64

112

131.41

135.62

1

7

3

12

三、定价原则

1、现在的喀左房地产市场各家都很清楚价格对买家的吸引力，那么怎样确保价格有竞争优势还能保证价格收益的最大化，

是我们现在主要研究的方向。

御水帝王的价格策略一直是选择高开低走的撇脂模式和低开高走的渗透模式相结合的价格策略，相对应的产品是一期的临水高层与内高层；

二期的洋房与普通多层。

这不是单一的模仿固有价格策略模式，而是根据喀左的特殊市场环境而量身定制。

我们优惠的定制要细腻精准抓住客户的购房心理。

对于一期临水高层其产品稀缺特性采用撇脂模式层层去化而不必急于求成，内高层采用渗透模式，通过有竞争力的价格吸引市场关注，刺激购买欲，以销量促进资金回流。

2、喀左在售房源价格参考

喀左房地产调研表（仅供参考）

序号

项目名称

项目概述

位置

项目现状

电话

报价

成交价

活动

一品城

容积率:

1.87

绿华率：

35%

物业费：

0.7

人民广场东

一期现房

二期准现房

4905888

3400-3700

3200-3300

最低3100

一期现房：

0首付

贷款：

99折

一次性：

95折赠6000礼金

博望家园

容积率：

2.41

桥南六小学

A区现房

B区准现房

4863888

3180-3680

2980-3280

最低2700

大面积赠车位

凌河郡

-

4

丽都水岸

1.6

0.4

绿化率：

27%

熬木伦大桥北侧

二期4层在售

高层在售

现房

4800888

3200-3800

3100-3500

50元/㎡

100元/㎡

5

鑫海花园

1.9

25%

小河湾

一期主体封顶

4915999

3180-3480

6

利州国际

环保局北侧

主体抹灰无外立面

157********

均：

3200

最低2880

买90㎡得100㎡

95折

9折

财富领域

原棉麻公司

准现房8#在售

135********

3630-4200

3500-3800

8

香格里拉

腾龙东侧

地块平整在售高层3#

4800119

3800-3900

3600-3700

一次性优惠5%

9

金鼎龙湾

1.8

3高中西侧

二期在售

4833335

3380

10

中兴家园

0.8

30%

一小学原址

准现房高层

4910111

3580-3680

3500

一次性优惠3%

贷款:

50元平

11

古韵书香

2栋高层

健康路双桥

地块平整

4880899

3700-4280

华鑫三期

1.82物业费：

0.5

五小学东侧

高层现房

13

御水帝王

2.2

桥南检察院东侧

4900666

3180-3810

3110-3730

98折

96折

成交均价及主推楼房形态对比

3、我方价格取向

一期高层

临水高层

90以上-550

90以下-400

面积9折

内高层

团购-450

17

3580

3030

3180

3217

3230

2780

2907

3810

3260

3410

3417

3460

3010

3114

3780

3387

3430

2980

3087

14

3750

3350

3357

3400

2950

3060

3720

3170

3320

3327

3370

2920

3033

3690

3140

3290

3297

3340

2890

3006

3660

3110

3267

3310

2860

2979

3630

3080

3237

3280

2830

2952

3600

3050

3207

3250

2800

2925

3570

3020

3177

3220

2770

2898

3540

2990

3147

3190

2740

2871

3510

2960

3117

3160

2710

2844

3480

2930

3130

2680

2817

均价

3602

3052

3202

3219

均

3252

2802

2927

一期多层

楼层

价格

赠10㎡（-332）

返现金（-52）

2948

2896

3048

2996

3148

3096

3248

3196

3397

3064

3013

1、贷款98折基础上赠送10㎡

返现为7天：

共计7000元

4、前期成交情况

5、涨价后现场反馈

目前DM在市场投放2万份。

办理会员卡9张。

持有会员的客户享受折上折，既价格单上的优惠再享受本次活动的所有优惠。

会员客户对面积需求：

面积需求区间

70-80

81-99

100以上

一期

二期

从图表中可看出现有9位会员对面积的需求集中在80-90之间，户型上看三阳户型没有需求量，对大户型有一定的需求。

客户特点：

从反馈的信息来看，客户的问题主要集中在价格上，前期价格对现在销售有一定影响。

同时一部分客户对现房比较关注，但对大面积的高层又抗性很高。

另一部分刚需客户对面积要求有限。

所以本次要从活动价格上客户与自身情况相结合：

A、真对大面积户型销售难的问题，在优惠上要有真对性。

B、真对刚需客户在房源上要有选择性。

四、价格定位

1、综上所述：

竞争价格在2700-3000元

2、优惠方案：

御水帝王优惠措施要真对客户对高层与三阳房型的抗拒点做具体优惠，抓住客户的心里，我们采用下列几种优惠措施：

优惠1：

“高层面积打9折，谁还取说公摊大”

优惠2：

“天天返现、日进千金”

优惠3：

“青年置业计划”

3、优惠方式

Ø

赠送面积

贷款客户：

在优惠基础上面积打9折。

一次性客户：

在优惠基础上面积打98折。

日进千金

在正常的优惠价格基础上，自客户办卡之日起，3日内交定金赠现金1万，以后每多1日递减1000元。

青年置业计划

在返现金活动基础上，推出二期70-90㎡五层六层小户型，投放市场满足部分刚需客户。

此房源首付10万、15万，多层对客户吸引力较大，可定质定量释放，主要目的是吸引客户到场。

首付分期，10%首付，2年内交清，无息，由于1期房源已经抵押，此方案暂不执行。

4、优惠价格

内高层17层表价

11层表价

3261.818

2935.636

三日内交定、七日内首付再奖5000元现金，一次性再打98折

3、媒体宣传配合

（一）形象广告宣传

主要以造势为主，提升项目的高品质为目的

1、高炮或电子屏

是提升项目品质重要手段之一，位置最好在喀左城内繁华地段或主要进出城口，辐射所有改善性客户主要针对1期大户型和2期洋房高端客户需求的宣传手段。

2、公交站牌

提升项目品质重要手段之一，位置包括了客流量最大的喀左客运站牌等6个市里重要位置，影响力巨大，后期可以根据活动广告随时更改。

3、电视片，正在播放，效果很好，洋房修改中，近期推出

形象宣传造势以御水帝王花园洋房为主题。

“一个时代一个创举”“开启喀左洋房时代，感受别墅级品质”“御水帝王首席花园洋房，横跨出世”“奠定喀左奢居方向”。

提升品质，改善以往不利因素，制造喀左市民舆论来吸引眼球。

（二）活动告知广告

1、电视字幕

御水帝王庆交工感恩大回馈，购房面积打9折！

御水帝王，珍藏多层70㎡阳光小户！

隆重加推，轻松置业

御水帝王“日进斗金”交定金，赠五千元！

2、条幅

位置：

喀左各大镇集市、主要交通路口

再赠五千元！

3、DM单

喀左各大镇集、市区繁华地段

主题词

御水帝王庆交工，感恩回馈，入住大吉

面积打9折，再赠5000元！

御水帝王二期臻品洋房眩目登场，开启喀式洋房时代

4、短信

短信群发到场客户及手机号段

5、临时停车卡

城内所有汽车，有车一族正是我们的目标客户群。

（三）案场配合：

1、样板间

2、看房车

3、案场各种看板

4、物料：

楼书、手提袋（小样附后）、小纪念品等

此方案是组合式优惠促销活动，力求给购房者迎接不暇的感觉，通过线上与线下组合宣传，在短时间内占居购房者所有信息渠道，提升项目品质为二期销售作准备同时去化一期剩余房源，制造市场氛围提升现场人气并促进成交。

附：

高炮、手提袋、DM、停车卡等小样