全球房地产基金行业发展历程分析报告完美版.docx

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全球房地产基金行业发展历程分析报告完美版

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2016年4月

1、全球的房地产基金发展历史5

11、房地产投资信托基金起源及现状5

12、世界各国REITs共性分析6

13、房地产私募股权基金起源及现状7

2、美国：

房地产基金始祖，书写了一部金融创新史8

21、REITs是因金融创新而生，现在的房地产PE又是在原REITs的基础上发展而来的8

211、REITs主要经历了5个高低起伏的发展阶段8

（1）1960~1967年发展期9

（2）1968~1974年成长期9

（3）1975~1986年重整期10

（4）1986~1990年复苏期11

212、私募股权基金（PE）是因二战后的社会原因发展而来，而现在的房地产PE是前者与REITs发展的结合体12

22、最早的房地产资产证券化产品其实是MBS14

3、欧洲：

监管强化版的美国发展史16

31、欧洲房地产基金以REITs为主，很大程度上依赖美国模式16

311、荷兰是欧洲最早推出REITs的国家，其限制较多但仍取得成功17

312、比利时于20世纪90年代推出REITs，其法律规定更为详尽复杂17

313、德国房地产先采用开放式基金模式后推出REITs，但因不能上市流通而发展缓慢18

314、英国的REITs主要投资于商业地产，而住宅市场则表现不佳20

32、欧洲房地产私募股权基金发展有20余年，并以核心型基金为主20

4、亚洲：

因欧美而生，重点在运营管理、不在金融创新21

41日本私募房地产基金目前进入平稳发展期，在亚洲首先推出上市REITs21

42、新加坡私募基金与REITs协同发展22

5、中国：

以解决融资渠道而开，走上股权投资之路23

51、2008年之前房地产基金活动由外资主导，2010年房地产调控背景下本土房地产基金快速发展23

511、2008年之前我国房地产基金活动主要是外资参与，2010年以后本土房地产基金呈暴发性增长23

512、房地产企业融资一直以银行贷款为主，房地产调控政策限制了房企传统融资渠道，促使房地产基金发展起来24

52、我国私募房地产基金目前仍处于发展雏形期26

521、我国房地产基金大多投资于单一开发类项目，物业管理类项目较少26

522、投资方式以债权投资为主，股权投资也多是附带回购协议的夹层投资28

523、机构投资者投资受限，限制了房地产基金规模和风险承受能力30

524、退出形式呈现多样，但以REITs退出尚未在国内出现31

53、金融改革为房地产基金创造更大发展空间32

1、全球的房地产基金发展历史

11、房地产投资信托基金起源及现状

房地产投资信托基金起源于美国，如今在全球二十多个国家得到运用。

房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是房地产金融领域的重要创新，也是房地产基金的重要组成部分。

REITs在60年代起源于美国，后在澳大利亚、荷兰等国发展推广，90年代初加拿大、比利时等国推出REITs，90年代后期马来西亚、日本、韩国、新加坡、中国香港等亚洲国家和地区纷纷推出REITs，但总体来说亚洲REITs市场规模较小，发展较为不成熟。

从1960年到现在，REITs已经在全球二十多个国家和地区得到了运用，其中REITs在美国和澳大利亚发展最为成熟。

澳大利亚的上市房地产信托基金（ListedPropertyTrust，简称LPT）市场是全球第二大REITs市场，自1971年LPT起步以来，经过30余年的发展，到2005年，LPT已经成为澳大利亚S&P/ASX300指数的第三大组成部分。

其他地方如欧洲、日本和亚洲经济新型地区，类似REITs的房地产基金起步较晚，发展不如美国和澳大利亚。

荷兰是欧洲地区最早推出REITs的国家。

1969年荷兰成立的类似REITs的“FBI”（FiscaleBeleggingsInstelling），是欧洲最早的房地产投资基金。

欧洲其他国家的REITs推出较晚，1995年比利时立法推出REITs，到2007年欧洲REITs占全球的比例为20%，以比利时、荷兰和法国发展最快。

在亚洲国家，REITs在最近几年才开始有了真正的运作。

日本推出REITs标志着亚洲REITs发展发开端，之后韩国、新加坡、泰国、马来西亚、台湾地区和香港地区都纷纷出台REITs相关法律，推动房地产基金发展。

到2008年，已经开展REITs的主要国家和地区包括美国、墨西哥、波多黎各、澳大利亚、新西兰、瑞典、丹麦、芬兰、荷兰、比利时、爱尔兰、英国、德国、加拿大、葡萄牙、西班牙、意大利、法国、摩洛哥、摩纳哥、瑞士、匈牙利、捷克、波兰、日本、马来西亚、新加坡、韩国、泰国、菲律宾、中国香港、中国台湾等二十多个国家和地区（中国房地产投资信托REITs发展研究）日本、新加坡和中国香港通过建立上市系统或颁布法律来推出REITs。

2001年3月东京证券交易所（TSE）建立了REITs上市系统，同年11月日本的NipponBuildingFundInc作为首支REIT（J-REIT）在东京证券交易所上市成功，标志着亚洲REITs的开端。

2001年新加坡货币管理局（TheMonetaryAuthorityofSingapore，简称MAS）颁布的《证券和期货法》（SecuritiesandFuturesAct2001）中对上市REITs作出规定，到2005年底有7只REITs在新加坡交易所上市。

2003年7月香港证监会颁布《房地产投资信托基金守则》，对REITs的设立条件、从业人员资格、组织结构、投资范围及利润分配等方面作出明确规定。

美国、澳大利亚和马来西亚都是在本国经济工业化快速发展时期推出REITs，而日本、新加坡和中国香港则是在后工业化时期、经济陷入困境或低速发展时推出REITs，以刺激房地产市场和经济发展。

12、世界各国REITs共性分析

世界各国的REITs在投资内容、监管要求、主流组织形式、税收优惠上是持相同观点的世界各国的REITs拥有4个共通点：

1）主要投资于产生稳定现金流的成熟物业，大部分国家规定REITs不得将大部分资金投资于房地产开发，部分国家限制投资于房地产开发。

2）REITs的上市要求严格，监管严厉，REITs上市的很多条件参考主板股票上市标准，信息披露制度较为严格。

3）信托型封闭式是各国的主要选择，在REITs发展最为发达的美国，最早的组织形式是信托型封闭式，如今公司制与合伙制得到了重大的发展，开放式REITs也有一定的发展，但封闭式仍占有一定的份额；在亚洲新兴国家，信托型封闭式是发展REITs的法定要求。

4）REITs在税收上有较大的优惠，大部分国家和地区，如澳洲和美国，房地产投资信托基金分派的股息不会在房地产投资信托层面上征税，只征收个人所得税；在香港，基金层面的所得税被免除，个人所得税虽未被免除，但税制较低。

税收优惠是大部分国家和地区REITs发展的共同特征和基本动因。

13、房地产私募股权基金起源及现状

房地产私募股权基金晚于REITs20年出现，同样逐渐在全球范围内发展起来房地产私募股权基金最早于20世纪70年代末期在美国出现，90年代后才真正意义上发展起来。

因为当时美国市场上剩余资金富余，融资成本较低，因此房地产私募基金并未快速发展起来。

1987年美国爆发历史上最严重的股灾，股市暴跌、银根持续收紧、房地产市场萧条、经济持续衰退，导致主流的权益型REITs收益急剧降低而难以筹集到资金。

为了应对低迷的房地产市场和激烈的市场竞争，美国新设立房地产投资基金时采用有限合伙型的集合投资制度，并结合权益型REITs的特点，投资于房地产企业股权而间接投资于房地产实业，这些新设立的房地产投资基金是有限合伙型房地产私募股权基金的雏形，并发展成为美国私募房地产私募基金的主要形式。

20世纪90年代后，房地产私募基金的业务范围从收购困境资产延伸到房地产投资、开发领域，从产业链上满足房地产融资需求，提高了整个行业的融资效率。

1987~2007期间，美国房地产私募股权基金在数量、规模和资金筹集等方面快速增长，日本、英国及其他欧洲国家也出现了大量面向全球市场的私募股权房地产投资基金。

英国的房地产私募股权基金市场竞争激烈，多数面向全球市场进行投资。

欧洲的卢森堡到2007年有100多只房地产私募股权基金，很多采用定向募集的方式，规模通常在27亿美元到14亿美元之间。

日本由于国土面积受限，国内房地产市场竞争也较为激烈，房地产私募基金也主要面向全球市场，其规模相对较小，在25亿美元到5亿美元之间，投资期限较长，通常在7-10年，预期收益率较高，通常在10%到15%之间。

2、美国：

房地产基金始祖，书写了一部金融创新史

从第一支房地产投资信托基金发展到现在已经有50余年的时间，是社会经济发展到一定时间的必然产物。

因为它不仅扩大了房地产投资者的投资范围，而且完善了融资者的融资渠道。

而房地产证券衍生品的发展，更是带动了房地产一级市场的活跃性，和二级市场的流动性。

大部分房地产基金都有涉及MBS、CDO等衍生品的投资，一方面是带来房地产投资市场的多样化，另一方面是带来风险对冲的效应。

21、REITs是因金融创新而生，现在的房地产PE又是在原REITs的基础上发展而来的

211、REITs主要经历了5个高低起伏的发展阶段

世界上第一支房地产投资信托基金（REITs）出现在1960年代的美国，是为逃避监管而生。

1960年，美国前总统艾森豪威尔签署REIT法案，国内税收法规（InternalRevenueCode）立法，同年，美国国会通过房地产投资信托基金法案（RealEstateInvestmentTrustAct），目的在于汇集多数投资人的资金作用于较大收益型商业房地产。

目前REITs在美国房地产金融体系里占据十分重要的地位，全国范围大约有300个REITs在运作，管理资产规模超过3000亿美元，其中近三分之二在全国性的证券交易所上市。

REITs在美国主要有5个发展阶段。

（1）1960~1967年发展期

1960年国会初期法令只允许成立权益型房地产投资信托基金（EquityREITs），同年通过税捐稽征法（theInternalRevenueCodeof1960）赋予税赋优惠，非主动性管理的资产包可以不在公司层面缴税。

这时候的法律禁止房地产信托基金直接经营或管理房地产，只能通过第三方经营管理。

但是第三方管理获利不尽人意，同时以有限合伙人方式获得的税收利益要高于房地产投资信托，因此这个时期发展比较缓慢。

（2）1968~1974年成长期

这个时期的REITs的成长主要是因为1967年美国开放抵押型房地产投资信托基金（MortgageREITs），广泛应用于土地开发和建筑工程交易。

正好1968~1974年又是银行利率管制时期，法令对银行存款利率设定上限，但是有价证券的收益率不受利率管制影响，因此发生了逆中介或“脱媒”现象（Disintermediation），大众资金大幅流向证券市场。

这个时期REITs开始了飞速发展，基金家数增速达到20倍，权益型基金新成立209家，抵押型基金113家。

1973~1974年间，REITs总资产增速达45%。

这一时期的