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〔三〕阻碍因素多样性。
〔四〕投资大量性。
〔五〕保值增值性。
三、房地产的类别有哪些?
由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成,关于土地和房屋能够按以下方法分类:
〔一〕依照土地的用途分类:
依照«
都市用地分类与规划建设用地标准的规定»
,都市用地能够分为九类:
1、居住用地2、公用设施用地〔含商业用地〕3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地7、市政公用设施用地8、绿化用地9、专门用地
〔二〕依照房屋的用途分类:
按照房屋的使用功能能够分成八类:
1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑〔综合楼宇〕
四、什么是房地产业?
〔一〕房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、治理和服务的行业。
〔二〕房地产业要紧包括以下一些内容:
1、国有土地使用权的出让,房地产的开发和再开发,如征用土地、拆迁安置、托付规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等;
2、房地产经营,包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动;
3、房地产中介服务,包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业治理。
4、房地产的调控和治理,即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场,制定合理的房地产价格,建立和健全房地产法规,以实现国家对房地产市场的宏观调控。
房地产目前外资投资中国房地产要紧有直截了当购买、设立独资公司、购买股权成立合资公司三种方式。
五、其他:
〔一〕关于居住用地:
具体而言,〝一类居住用地〞是指独立式住宅集中、拥有齐全的配套设施、同时布局完整的用地,独立式住宅的层数差不多是3层或3层以下。
〝二类居住用地〞涵盖了分布广泛的以多层、中高层及高层单元式居住建筑为主、配套设施齐全、布局完整的用地,该类用地在全市分布广泛,在居住用地中占主导地位。
依照用地供应日趋紧张的趋势和集约用地的原那么,以后建设3层以下单元式住宅的可能性差不多不存在。
因此,在〝二类居住用地〞中不考虑纳入3层以下的单元式住宅用地。
〔1〕关于〝一类居住用地〞〔R1〕和〝二类居住用地〞〔R2〕的说明〝一类居住用地〞和〝二类居住用地〞要紧是都市居民住宅用地,属于国有土地,由都市居民区的业主共有居住区的土地使用权。
从住宅的建筑形式区分,现在建设的都市居民住宅又包括独立式住宅和一般单元式住宅两种。
独立式住宅的数量专门少,要紧是以低层别墅的形式显现;
单元式住宅是都市中最普遍的住宅形式,一样为多层、中高层和高层的一梯多户式建筑物。
由独立式住宅和单元式住宅形成的住宅区是通过规划由开发单位兴建的住房,建筑物分布疏密有致,并建有较完善的居住配套设施。
以上述两类建筑形式为分类标准,分别确定了〝一类居住用地〞和〝二类居住用地〞两个中类。
〔2〕关于〝三类居住用地〞〔R3〕的说明〝三类居住用地〞要紧是针对在工业区、仓储区和学校〔专门是大学〕等功能区中配套建设的居住建筑物用地,要紧容纳企业单身职工或学校单身师生职员居住,这类居住建筑物往往作为工业区、仓储区和学校的附属配套设施显现。
单身宿舍与一般单元式住宅在户型结构上的最大区别是没有设置独立厨房。
目前,深圳单身宿舍的建设要紧有两种方式,一种是为了方便职工上下班,在一、二类工业区内建设的单身宿舍楼,独立占地并不得与工业厂房混合建设,还采取了必要的卫生和环境防护措施,满足居住建筑的间距要求,如此单身职工宿舍占用的是工业用地的一部分;
另一种是在工业用地之外成片建设的单身职工宿舍区,这种宿舍区往往具有相对独立的居住和生活功能,形成了一定的居住人口规模和建筑面积规模,自身有一定的生活配套设施,并按照居住用地的有关标准进行规划建设。
从有利于土地治理和规划治理及顺应目前单身宿舍开发建设需要的角度动身,在进行建设用地统计时,关于第一种情形中单身宿舍所占用地纳入工业用地〔M〕,而后一种情形中单身宿舍用地属于三类居住用地〔R3〕。
由于单身宿舍区的居民是以单身人士为主,因此不存在配套建设幼儿园、托儿所等设施的需求,其它社区体育设施、文化活动、医疗卫生、社区治理、商业服务业等设施是需要进行相应配套建设的。
因此,与〝一类居住用地〞和〝二类居住用地〞相比,〝三类居住用地〞下划分的小类用地少一个幼托用地的小类,仅有〝单身宿舍用地〞〔R31〕、〝三类社区体育设施用地〞〔R33〕、〝三类社区其它设施用地〞〔R34〕、〝三类住宅区道路用地〞〔R35〕和〝三类住宅区绿地〞〔R36〕等5个用地小类。
需要说明的是,由于4个居住用地中类下划分的小类用地差不多相同,除〝三类居住用地〞中类下缺少〝三类幼托用地〞小类外,都分别包含有
〔3〕关于〝四类居住用地〞〔R4〕的说明由于历史缘故,〝原农村居民住宅用地〞在土地权属、建筑形式、住宅产权所有人的身份等方面的情形极为复杂。
原农村居民的住宅用地大多数为集体土地,差不多是通过农民自建的方式进行,宅基地的划分差不多是以村为单位相对集中,自建住宅的形式差不多上多层或中高层的独栋住宅,因此形成了以村为单位的一片分布极为密集的独栋住宅群,是都市空间形状中具有较专门物质空间肌理的住宅建筑群。
目前,深圳的原农村居民住宅差不多形成了一定规模,容纳了大量农村居民、差不多转为都市居民的原农村居民和暂住人口。
着眼于以后的都市建设趋势,农村居民住宅将逐步得到改造,重点是完善居住配套设施及改善环境。
因此,在本〝都市用地分类和代号表〞中将原农村居民住宅用地及其相应的配套设施作为单独的一个用地中类〝四类居住用地〞,包含〝原农村居民住宅用地〞〔R41〕、〝四类幼托用地〞〔R42〕、〝四类社区体育设施用地〞〔R43〕、〝四类社区其它设施用地〞〔R44〕、〝四类住宅区道路用地〞〔R45〕和〝四类住宅区绿地〞〔R46〕等6个用地小类。
与«
标准与准那么»
〔97版〕〝都市用地分类和代号表〞中〝五类居住用地〞相比,本标准与准那么对〝四类居住用地〞范畴的界定更全面,〝原农村居民住宅用地〞比«
〔97版〕中〝乡村居住自留用地〞的名称更准确。
因此在新的用地分类和代号表中以新的用地类型名称和范畴定义取代了«
〔97版〕中的相关用地类型
房地产行业专用名词
1、都市总体规划:
它确定都市的性质、规模和进展方向,全面安排建设布局和进展面貌,确定规划定额指标,规定实施步骤和措施。
都市总体规划一样为5年一期,总体规划对规划用地范畴、工业用地位置、大型公建位置、要紧道路系统、公共绿地及其它都市设施用地均有详细打算和区域划分。
都市总体规划的思路直截了当阻碍所开发房地产项目的定位、配套及开发时机,是专门值得关注的政策导向。
2、项目规划:
指所开发项目的性质、规模、建筑布局及格式,确定房地产开发的各项经济技术指标,是房地产项目运做的基础。
3、占地面积:
指该房地产项目所占用的土地面积。
4、总建筑面积:
指该房地产项目在占地面积上所建筑房屋面积的总和,包括可销售面积及配套设施面积。
5、容积率:
指该房地产项目内所有建筑物的建筑面积与占地面积之比,一样容积率越底表示在单位面积中建筑面积越少,绿化面积越大,相对而言居住环境越舒服。
6、绿化率:
指该房地产项目内所有绿化及道路面积与占地面积之比,绿化率越高,该项目的生态空间越好。
7、建筑密度:
指该房地产项目中所有建筑物投影面积与占地面积之比,与绿化率相对应,成为衡量小区舒服度的一个重要指标。
8、楼间距〔日照间距〕:
指建筑物之间南北向和东西向之间的绝对距离。
建筑间距应以满足日照要求为基础,综合考虑采光、通风、消防、抗震、卫生、环境、工程管线埋设、幸免视线干扰等方面的要求,以北方都市为例,多层住宅楼间距一样应在1:
1.2以上,如18米的楼,楼间距应再21米以上,如此才能确保多层住宅的采光要求。
17、房地产一级市场:
又称为土地一级市场,实质国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。
出让的土地能够是生地,也能够是通过〝七通一平〞的熟地。
一级市场是由国家垄断的市场。
〔一级市场:
土地的买卖〕
18、房地产二级市场:
是指土地使用者通过开发建设将新建成的房地产进行出售和出租的市场。
一样指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。
房地产二级市场也包括土地二级市场,即土地使用者将达到规定能够转让的土地进入流通领域进行交易的市场。
〔二级市场:
一手房交易〕
19、房地产三级市场:
是指购买房地产的单位和个人再次将房地产转卖或转租的市场,也确实是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。
三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。
〔三级市场:
二手房交易〕
20、期房:
是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产产权证大产证期间所销售的商品房,港澳地区一样称期房为〝楼花〞。
消费者在此期间购买商品房时应签预售合同。
期房价格与现房价格之间的关系能够表述为:
期房价格=现房价格-相应的投资利息+销售风险预期损益值
21、现房:
是指开发商已办妥房地产产权证大产证的商品房,消费者在此期间购买商品房应签出售合同。
22、外销房:
是由房地产开发企业建设的、取得了外销商品房预〔销〕售许可证的房屋,外销房能够出售给国内外〔含港、澳、台〕的企业、其他组织和个人。
23、内销房:
是由房地产开发企业建设的、取得了商品房预〔销〕售许可证的房屋,内销房能够出售给当地企事业单位和居民。
24、得房率:
得房率=套内建筑面积/套建筑面积
国家规定,多层建筑的得房率在85%以上,高层的得房率在65%以上。
25、土地使用费:
是指土地使用者因使用土地按规定每年支付给政府的费用。
26、房地产市场主体:
是指参与房地产交易的当事人。
①房地产供给主体。
②房地产需求主体③房地产经营主体④房地产交易中介机构
27、房地产市场客体:
房地产市场客体即房地产市场交易对象,这是房地产交易的差不多条件,没有房地产市场客体,也就不存在房地产市场。
房地产市场客体要紧分以下两类:
一是将房地产所有权作为市场客体进行市场流转。
二是将房地产使用经营权作为市场客体进行市场流转。
28、住宅共用部位:
指公有住宅的承重结构部位〔包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体、和基础等〕、外墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等
29、住宅共用设施设备:
是指共有住宅中的共用上下水道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设施和电梯等。
30、开盘:
房地产开发项目正式发售的日期。
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经济适用房:
是指依照国家经济适用房打算安排建设的住宅。
由国家统一下达打算,用地一样实行行政划拨的方式,免收土地出让金,对各种经批准的收费实行减半征收;
出售价格实行政府指导价,按保本微利的原那么确定。
房地产交易:
是指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等市场行为。
房地产转让:
是指房地产权益人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
交易过户套数:
是指报告期内已办理交易过户手续的商品房屋总套数。
交易过户面积:
是指报告期内已办理交易过户手续的商品房屋总建筑面积。
交易过户金额:
是指报告期内已办理交易过户手续的商品房屋交易总金额。
租赁金额:
是指已办理租赁登记备案的各类房屋的租金金额。
契税:
是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交易或赠与等发生房地产权属转移时向产权承担人征收的一种税赋。
营业税:
指对销售房地产的单位和个人,就其营业额按率计征的一种税。
房产税:
是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。
营业税附加:
是指对交纳营业税的单位和个人,就事实上缴的营业税为计税依据而征收的都市修理建设税与教育费附加。
印花税:
指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。
个人所得税:
指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入,就其所得运算征收的一种税赋。
保证金:
指按照有关规定,个人将拥有合法产权的住房转让时,就其应纳税所得,按照个人所得税税率运算的,个人所得税纳税保证金。
房地产交易手续费:
是指由政府依法设立的,由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权益人办理交易过户等手续所收取的费用。
房屋权属登记费:
是指房地产治理部门在办理产权登记时按照国家政策收取的费用。
其他:
指不属于以上类别的其他税费,如土地收益金、土地出让金等。
应征:
是指按照有关政策法规规定各单位及个人应该交纳的税费金额。
实征:
指由有关部门收取或由房地产治理部门代征实际收到的税费金额。
可预售面积:
是指报告期内,经批准预售仍未竣工的商品房面积连同上期结转的可预售总建筑面积之和。
合同备案套数:
是指报告期内,向市、县房地产治理部门办理预售合同登记备案的预售商品房屋总套数。
合同备案面积:
是指报告期内,向市、县房地产治理部门办理预售合同登记备案的预售商品房屋总建筑面积。
合同金额:
是指报告期内,向市、县房地产治理部门办理预售合同登记备案的预售商品房屋总交易金额。
成交套数:
是指报告期内,已办理交易过户手续的存量房屋总套数。
成交面积:
是指报告期内,已办理交易过户手续的存量房屋总建筑面积。
成交金额:
是指报告期内,已办理交易过户手续的存量房屋的交易总金额。
房地产抵押:
是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
债务人不履行债务时,债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
现房抵押:
是指抵押人以自有房屋以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
在建工程抵押:
是指抵押人以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
购房贷款抵押:
是指购房人在支付首期规定的房价款后,由金融机构代其支付剩余的购房款,将所购商品房抵押给该金融机构作为偿还贷款履行担保的行为。
抵押金额:
是指抵押物的实际价值。
房屋租赁:
是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
租赁面积:
是指已办理租赁登记备案的各类房屋的建筑面积。
房地产中介服务:
是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产纪经等活动的总称。
房地产中介服务机构:
是指按国家及地点有关法律、法规注册的具有独立法人资格的经济组织。
包括:
房地产评估、房地产咨询和房地产经纪等机构。
从业人员:
是指报告期末,在房地产价格评估、经纪等领域从事房地产中介服务业务的人员。
执业资格人员:
是指报告期末,取得房地产估价师和房地产经纪人执业资格的人员。
从业资格人员:
是指报告期末,取得房地产估价员和房地产经纪人协理资格的人员。
业务量:
是指导报告期内,专营或兼营房地产价格评估、经纪等业务所涉及的估价额、交易额等。
房地产咨询:
是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、技术等方面服务的经营活动。
房地产价格评估:
是指对房地产进行测算,评定其经济价值和价格的经营活动。
房地产价格评估总收入:
是指房地产专业估价机构从事土地、房产价格等评估业务所得的评估费收入。
评估标底物总价值:
是指房地产专业估价机构从事土地、房产价格评估的各类标底物的价值合计。
具体包括土地、居住房地产、商业房地产、工业房地产、其他用途房地产等。
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利润:
是指房地产中介服务机构从事经营活动所产生的利润。
房地产经纪:
是指托付人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
经纪总收入:
是指房地产中介机构从事经纪业务活动所得的中介服务费收入。
新建房经纪收入:
是指房地产中介服务机构为开发商所开发的房地产项目进行策划、包装、销售、招租等经纪业务,并按一定比例收取的中介服务费总计。
存量房经纪收入:
是指房地产中介服务机构从事存量房销售、招租等经纪业务,并按一定比例收取的中介服务费总计。
代理交易总面积:
是指房地产中介机构代理各类房屋交易的面积合计。
住房置业担保:
是指住房置业担保公司,在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情形下,为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同,提供连带责任保证担保的行为。
担保保证金:
是指住房置业担保机构按其提供担保的借款人借款金额的一定比例,从其资产中提留并存入贷款银行,作为承担连带责任的保证资金。
风险基金:
是指住房置业担保机构按其担保业务收入的一定比例提取的,用于其清算时对其所担保债务的清偿基金。
房地产销售术语汇编100问
1问:
什么是商品房?
答:
是指在市场经济条件下,通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋,均按市场价出售。
商品房依照其销售对象的不同,能够分为外销商品房和内销商品房两种。
2问:
什么是外销房?
外销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了外销商品房预〔销〕售许可证的房屋,外销商品房能够出售给国内外〔含港、澳、台〕的企业,其他组织和个人。
3问:
什么是内销房?
内销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了商品房销售许可证的房屋,内销商品房能够出售给当地企事业单位和居民。
5问:
什么是复式住宅?
复式住宅是受跃层式住宅启发而制造设计的一种经济型住宅。
这类住宅在建筑上仍每户占有上下两层,实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅〔复式为3.3米,而一样跃层为5.6米〕,复式住宅的下层供起居用,炊事、进餐、洗浴等,上层供休息睡眠和贮藏用,户内设多处入墙式壁柜和楼梯,中间楼板也即上层的地板。
因此复式住宅具备了省地、省工、省料又有用的特点,专门适合子三代、四代同堂的大伙儿庭居住,既满足了隔代人的相对独立,又达到了相互照管的目的。
6问:
什么是跃层式住宅?
跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。
这类住宅的特点是,内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法,住宅占有上下两层楼面,卧房、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房能够分层布置,上下层之间的交通不通过公共楼梯而采纳户内独用小楼梯联接。
跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面,即使朝向不行,也可通过增大采光面积补偿,通风较好,户内居住面积和辅助面积较大,布局紧凑,功能明确,相互干扰较小。
7问:
什么是居住面积?
住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直截了当供住户生活的居室净面积之和。
所谓净面积确实是要除去墙、柱等建筑构件所占的水平面积。
8问:
什么是二手房?
二手房即旧房。
新建的商品房进行第一次交易时为"
一手"
,第二次交易那么为"
二手"
。
北京的已购公房和经济适用房上市的政策,成就了二手房市场。
一些无房的人,能够买一套别人余外的房;
而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的,能够卖掉旧房买新房;
而那些住房富余户,也能卖掉自己的余外住房换取收益。
9问:
什么是产权置换?
是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。
一样是在中介的撮合下进行,并可由中介代办置换手续。
10问:
什么是房地产产权?
房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权,房地产所有者对其所有的房地产享有占用、使用、收益和处分的权益。
11问:
什么是按揭?
按揭是英文"
mortgage"
〔抵押〕的音译,是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证,按揭人在还清贷款后,按揭受益人赶忙将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。
12问:
什么是住房公积金?
是一种义务性的住房长期储金。
住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情形而实行的一种房改政策,指有关住房公积金的归集、治理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和治理的制度。
具体内容要紧有三个方面:
〔1〕"
个人储备,单位资助"
住房公积金,专项用于住房支出,其公积金本息免征个人所得税。
〔2〕按"
统一治理"
的原那么治理住房公积金。
〔3〕按"
专项使用"
的原那么运用住房公积金。
13问:
什么是印花税?
印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证,包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据,税率为万分之五。
14问:
什么是契税?
契税是指房屋所有权发生变更时,就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主〔产权承担人〕征收的一次性税收。
它是对房地产产权变动征收的一种专门税种,要紧对个人和私营单位购买、承担赠与或交换的房屋征收契税,税率为3%—5%。
15问:
什么是个人住房抵押贷款?
是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物,向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。
借款人到期不能归还贷款本息的,贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。
16问:
什么是个人住房担保贷款?
是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物,或由第三人为其贷款提供保证,并承担连带责任的贷款。
借款人到期不能偿还贷款本息的,贷款银行有权依法处理其抵押物或质物,或要求保证人承担连带偿还本息责任。
17问:
房屋
一样指上有屋顶,周围有墙,能防风避雨,御寒保温,供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资,并具有固定基础,层高一样在2.2米以上的永久性场所。
18问:
商品房
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