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在恰当的时间和地点,
以恰当的方式,
将恰当的产品销售给
恰当的顾客。
理念阐释
恰当的时
间与地点
恰当的方式
恰当的产品
恰当的顾客
入市时机与姿态
现场打包,样板
销售控制节奏与价格
整合营销广告与促销
户型/配套/功能
装修标准等
品牌感召下的价值共识
APEX地产投资顾问服务体系
港鹏&APEX专门作业组
第一部分区域市场分析
区域市场概况
主要物业形态及地块性质
区域内写字楼供给状况分析
区域内酒店供给状况分析
一、区域市场概况
1、区域划分
小区域:
包括顺城街、锣锅巷、文武路、骡马市
大区域:
东至红星路一线、南至滨江路一线、西至东城根街一线,北至万福桥头北门大桥一线。
整个区域为长方形。
该项目地处顺城街北端、玉带桥旁,本方案重点针对小区域市场进行分析。
2、大区域的市政规划
在长方形状的大区域范围内(北至文武路),为市政规划的成都市政治、经济、文化中心。
以省展览馆、天府广场一带为政治中心
以顺城街为主线的商务中心
以春熙路至盐市口一线为商贸中心
红星路二段则有文化中心的民间说法
3、以顺城街为主线(小区域)的商务中心
顺城街、骡马市为市政规划的“金融商务区”,被誉为“成都华尔街”。
区域内写字楼云集,大大小小多达十余处。
以单一商贸经营为主,为成都著名的家居市场集中地之一。
商品住宅房少,主要以单位宿舍为主。
处于成都市三大商业圈中心地带。
其中传统的骡马市商业圈日渐衰退。
本区域百货业行情不看好,从云龙百货、赛特到轻工、外贸,或几易其主,或转项经营家居。
目前以太平洋百货全兴店,以及开业不久的巴黎春天百货有较盛人气。
小区域内酒店规模、数量较少,与中央商务区的规模并不相衬。
二、主要物业形态及地块性质
1、该区域主要物业形态
A、写字楼
从小区域来看,80%以上的物业为写字楼,而酒店、商场、住宅等物业所占份额不足20%。
其中规模较大的写字楼有四川国际大厦、士百达国际大厦、世界贸易中心、熊猫万国商城、凯乐广场、冠城广场、新时代广场、云龙大厦。
(具体分析见后附表)
大部分写字楼裙楼为商场,塔楼部分为写字楼。
B、酒店
数量少,非主要物业形态。
单一型(如银河王朝、珠峰、绿洲)、复合型(如新时代、云
龙写字楼附带的酒店)两种类型参半。
以中、低档次酒店为主。
高档次少。
C、商场
数量较多,以写字楼的裙楼为商场的主要形态。
区域内以骡马市、锣锅巷为主要的两大商圈。
单一型商贸已成气候,传统百货业市场则反映平淡。
以锣锅巷为中心的家居经营,是成都较早且较具规模的家居市
场集散地。
且向骡马市方向辐射。
以锣锅巷为中心的传统百货业则走势衰弱。
云龙百货、赛特商
场先后关门,草市街“皮衣一条街”日渐衰落。
D、住宅
以单位宿舍为主,商品房数量少。
小区域内较具规模的住宅项
目仅有世界贸易中心公寓楼。
传统居住老区,拆迁户多。
世界贸易中心公寓楼的定位为商住两用,在已购房的业主中,
商用占65%以上。
商品房售价受成本限制,居高不下,市场接受度低。
社区配套趋于老化,商业氛围重,居家氛围日渐淡化。
2、地块性质
从以上区域物业形态分析可以看出:
地块体现较高的商务办公价值,商贸价值次之。
虽处于传统居住老区,但社区配套日趋老化,居家氛围已不如
城南、城西。
三、写字楼供给状况分析
1、优势
写字楼为本区域绝对主要的物业形态,已形成较大的写字楼群规模,为商家置业的首选区域。
从空置率来看,本区域加权平均空置率为全市最低。
从售价上来看,本区域平均售价高于其它区域水平。
加权平均售价为7000元/平米。
从租金上来看,本区域平均租金高于其它区域水平。
平均租金为75元/平米,最高可达100元/米。
2、劣势
在物业管理、设施配套等各方面与国内外顶级水平相比,还有一定差距。
各高、中、低档的写字楼混杂,以中、低档次的楼盘居多,高档次的少。
市场竞争较大。
总体来看,本区域写字楼处于较为饱和的状态。
写字楼的密度为全市最高水平。
市场较为低迷,受经济大环境的影响较大。
3、市场机会点
顶尖级写字楼的匮乏。
缺乏能够代表成都形象的标志性的写字楼。
多功能、综合性商务中心的匮乏。
多数写字楼以单一的写字间为主,商务人士缺乏交流、活动的空间。
尚不能满足高科技、智力密集型公司的办公需求。
写字楼的面积普遍偏大,且配套跟不上。
4、前景预测
由于WTO的影响,全国写字楼市场已逐渐开始升温。
西部大开发为成都写字楼市场的复苏注入强心针。
预计未来三年内成都写字楼市场达到供求平衡态势。
预计未来五年内其需求将达到第一次高峰期。
顺城街及附近写字楼状况一览表(人民币:
元)
区域内其它写字楼状况一览表(人民币:
名称
位置
开发商名称
楼层
售价
租价
亚太大厦
书院西街
1号
国泰股份公司
18
3680-4200
80
锦阳商厦
提督街58号
向阳房产
27
5680-7800
40
王府井商寓
总府路
王府井百货
43
5000
60
百川大厦
红照壁21号
省机械进出口公司
20
不售
12层以下50元
宏达大厦
锦里东路
江南房产开发公司
26
5000-6000
60-80
海发新世界
东御街
柏利集团
34
13F:
6000
华信大厦
太升北路
华信公司
22
4000
区域内其它写字楼状况一览表续1(人民币:
合江亭大厦
滨江东路
成都市客管外
17
海成大厦
东门街
海成房产公司
5000-5800
待定
锦川大厦
天仙桥前街76号
锦川房产公司
3700
不租
少城大厦
少城路
金泰房产
23
50
民兴金融大厦
提督街88号
四川民兴建设公司
38
8800-19800
70-150
锦贸大厦
中新街49号
达义实业公司
7000
55
金骊大厦
总府街
金骊集团
28
12000
260
泰龙大厦
长顺街
华联房产公司
21
5000起价
区域内其它写字楼状况一览表续2(人民币:
国信广场
八宝街88号
国信置业
江信大厦
太升北路54号
科泰房产
3500-4000
35-45
石化大厦
鼓楼南街29号
省石油集团
7500-8040
140-153
川信大厦
人民南路二段
省信托投资公司
37
10000
120
娇子大厦
羊西路42号
荣光房产
6500
60-90
锦兴大厦
宁厦街191号
锦程房屋开发公司
8
3100
35
四、酒店供给状况分析
1、供给状况
本区域内高档次的酒店较少,商务人士的选择性小。
现有天府喜来登、银河王朝在规模、软硬件属最高档次外。
新时代酒店、云龙酒店的档次较低,绿洲、珠峰、全兴大酒店属中高档次。
高档酒店的长租客多,一般占30%左右。
低档次酒店数量较多,但因配套、管理不完善,市场较为冷淡。
长租客少。
2、市场机会
高档次的酒店缺乏。
高档次的长租户有较大的市场空间。
区域内酒店租金状况一览表(人民币:
地址
等级
租金标准(标间
长租价)
长租房情况
银河王朝大酒店
顺城街
四星级
350元/天·
间
较多
珠峰大酒店
三星级标准
130元/天·
一般
云龙酒店
锣锅巷
150元/天·
新时代酒店
文武路
三星级
244元/天·
金地大酒店
二星级
115元/天·
天府喜来登
后子门
五星级
1000元/天·
全兴大酒店
骡马市
四星级标准
300元/天·
绿洲大酒店
太升南路
民航大厦
北新街31号
200元/天·
紫薇酒店
210元/天·
总府假日
595元/天·
多
川宾
431元/天·
锦江宾馆
人民南路
590元/天·
岷山饭店
440元/天·
大成宾馆
第二部分产品SWOT分析
产品优势(Strength)
产品劣势(Weakness)
产品机会点(Opportunity)
产品问题点(Threat)
1、优越的地理位置
地处中央商务区(CBD),是先天的绝佳商务办公区域。
有“成都华尔街”之称的顺城街为项目营造良好的金融外环境。
位于都市中心最大商业圈(春熙路、盐市口商业圈)边缘,闹中有静。
邻近锣锅巷、草市街商业路,营造旺盛人气。
交通便利。
纵横两条快速通道:
顺城大街、文武路构成便捷交通网络。
一、产品优势(Strength)
2、基础配套设施处于国内领先水平
空调:
国内最先进的分户式中央空调。
供水:
全部铜管供水系统。
供热:
24小时中央集中提供卫生热水。
中德技术合作美诺热水机组供热系统。
车位:
地下三层停车库,300个车位,设公用、私用停车两部分。
3、网络化设施、智能化管理,达到全市顶级水平
语音、数据通讯数字传输及PDS综合布线系统。
Inter网络:
各用户设有计算机上网数据插孔。
电视系统:
卫星电视、光纤有线电视有及自办闭路电视节目
安防:
火灾自动报警及消防联动控制设施、消防控制台、楼宇对讲系统。
智能化管理的“5A”系统:
BA、MA、CA、SA、OA。
4、功能空间齐备、综合性的物业配置
大型会所:
本区域罕有的会所配置——游泳池、健身房、图书馆、按摩厅、美容中心、商务中心等。
办公区:
每层五百平米的独立办公空间。
商务/餐饮区:
证券大厅、金融大厅、餐厅。
5、酒店式物业管理模式。
6、精装修,采用国内外最高档的装饰材料。
7、挺拔峻朗的大厦外观,易于树立良好的企业品牌形象。
8、开发商实力雄厚,给消费者及投资者较强的信心保证。
(23套样板房开创成都房产先河)
二、产品劣势(Weakness)
1、户型设计(A、B座)有较大问题
套房户型面积区间跨度大,从33.5平米~300平米。
对目标消费群的划分及销售带来较大困难。
户型功能模糊,市场定位不清晰。
部分户型设计不合理,“黑房子”情况较多。
框剪结构,户型可改动性小。
1、从大环境看对综合物业的影响
从WTO看写字楼/酒店/公寓的发展
从西部大开发看写字楼/酒店/公寓的发展
三、产品机会点(Opportunity)
2、从市场需求来看
市场疲软,空置率高,但高档写字楼目前纯写字楼出租情况较好。
适合流动性大的高级商务人士的居住空间少。
这部分人主要以酒店长租形式解决住宿问题。
适合智力密集性小型企业的高档写字间仍有较大市场。
(如HomeOffice、美华Hotel等项目)
本区域高档商务酒店的需求旺盛。
(如银河王朝、喜来登、新时代酒店)
综合型、高档次的商务人士交流、活动中心为市场空白点。
3、产品现状与市场需求的关联
产品开发周期有效避开了市场需求的低潮期。
项目写字楼体量小,易消化。
且设计为每层500平米的独立模式,对中外大型商企有较大吸引力。
小户型构局可定位成酒店和酒店式公寓。
较大的户型可定位为homeoffice(商住两用)。
为智力密集型公司提供优越办公环境。
大型会所及配套设施为商务人士的交流、聚会提供一流场所。
四、产品问题点(Threat)
高单价及高总价对使用者构成购买障碍;
复合功能规划及面积跨度面临几个购买族群,增加推广成本与难度;
开发商品牌认知现状与物业档次需要形成联结。
第三部分目标消费群分析
消费形态的划分
两大消费形态的描述
1、产品使用者
产品业主:
自购自用
产品租凭者:
从业主手中租用
2、产品投资者
购买用于出租回收资金,等待楼价大涨时抛售。
一、消费形态的划分
二、产品使用者形态描述
1、身份界定——高级商务人士
外企公司(独资、合资)的高级职员。
国内大型企业成都分公司、驻蓉办事处的主要负责人。
智力密集型、高科技新生企业主。
国内较为知名的影视歌坛人士。
前三者为项目的主要目标消费者,后者为潜在消费者之一。
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