书签分享收藏举报版权申诉 / 22

立即下载加入VIP,免费下载

当前位置：首页 > 初中教育 > 理化生 > 保利茉莉公馆购房投资测评.docx

保利茉莉公馆购房投资测评.docx

文档编号：19093060
上传时间：2023-04-24
格式：DOCX
页数：22
大小：854.54KB

保利茉莉公馆购房投资测评.docx

《保利茉莉公馆购房投资测评.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《保利茉莉公馆购房投资测评.docx（22页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

保利茉莉公馆购房投资测评.docx

保利茉莉公馆购房投资测评

保利·茉莉公馆购房投资测评

测评结果：

A【项目定价合理，适于经济实力较强的首次置业者，及看好区域发展前景的投资者】

⏹

保利•茉莉公馆月度成交情况

保利•茉莉公馆户型基本信息

主力户型

89.52平米

户型结构

2室2厅1卫

成交均价

16607元/㎡

单套总价

149万元

首付款（30%）

44.6万

按揭贷款

20年

按揭方式

等额本息

月均还款

7420元/月

当前项目销售价格比测评价格低2.56%，定价合理。

基于中国房地产指数系统样本，我们选取3个项目作为可比案例，在分析现有信息基础上，并综合考虑影响项目价值的各项因素，分别运用市场比较法、收益法进行测算。

1）市场比较法测算项目价格：

17414元/平方米

2）收益法（净收益不变模式）测算价格：

5451元/平方米

3）收益法（典型投资者收益模式）测算价格：

17478元/平方米

综合当前市场现状，确定保利•茉莉公馆在价值定义和测评假设限制条件下的测评价格为17446元/平方米，与销售均价相差446元。

⏹套总价约149万元，适合经济实力较强的首次置业者，以及看好黄村区域发展前景的投资者。

保利•茉莉公馆主力户型约90平米，20年贷款计算，首付为44.6万元，月均还款7420元。

按照房贷占家庭收入30%比例计算，购买该户型家庭年收入预计30万左右。

另外，根据调查周边同类产品（两室两厅）的月租金为2000元左右，按年空置率5%，年运营费用8%计算，每年纯收益约2.1万元，因此我们认为该项目不适于追求出租收益型投资。

但项目正处于大兴新城门户之地，区域具有广阔的发展前景，因此也适合看好区域发展前景的投资者，通过转售房产，获取可观的权益资产升值收益。

⏹核心优势：

交通：

项目正处于地铁4号线之上，与大兴首站高米店北站无缝连接，未来交通比较便捷，且周边生活配套设施也将不断完善。

产品：

项目规划具有欧洲风情的水景园林，配以超大楼间距，园林景观空间宽阔，户型涵盖一居到四居产品，体现舒适、通透、实用的特征。

开发企业：

项目由知名房企保利地产投资开发，企业具有强大的资源背景，资金实力雄厚，开发实力强，品牌知名度和行业地位高。

⏹风险提示：

项目所在区域处于开发之中，生活配套有待完善，在售项目渐多，竞争激烈，且受规划利好影响，楼盘价格上涨过快，楼市新政实施下，已基本抑制了区域投资投机性需求，如新政不松动，且随着后期供应量的加大，不排除项目价格松动的可能。

一、项目基本情况3

1.1基本指标3

1.2区域环境3

二、测评技术报告4

2.1市场比较法测评项目价格4

2.1.1可比案例选择4

2.1.2比较因素条件说明4

2.1.3编制比较因素条件指数标准5

2.1.4价格计算7

2.2收益法测评项目价格7

2.2.1净收益每年不变模式测算7

2.2.2典型投资者收益模式测算8

2.3项目测评价格确定8

2.4项目主力户型测评9

2.4.1户型基本情况9

2.4.2主力户型分析10

2.4.3主力户型测评结果11

2.5项目核心价值测评12

2.5.1地理位置12

2.5.2产品设计12

2.5.3核心价值测评结果12

2.6测评结果确定13

一、项目基本情况

1.1基本指标

表：

保利•茉莉公馆基本指标说明

项目名称

保利·茉莉公馆

物业类型

住宅

开发企业

保利地产

预售许可证

京房售证字（2010）143号

地理位置

行政区

大兴

方位

南

典型板块

黄村板块

环线

五六环间

具体位置

南五环黄村出口李营桥东南500米

物业规模

占地面积

（万㎡）

8.9

建筑面积

（万㎡）

22.5

绿化率

35%

总套数

662套

容积率

2.5

建筑单体

数量、层数

项目共有住宅2168套，住宅17至27层，包括了一居至四居的不同户型，面积由60平米至145平米不等。

户型

主力户型

89.52平米

2室2厅1卫

使用率

78%

装修情况

交房状态

毛丕

装修标准

-

1.2区域环境

表：

保利•茉莉公馆区域环境说明

区域主要交通干道

地铁高米店北站上盖公交968、366快、943、大兴新城1、366、434、410、957快、631快、968快、954、957快1、957快2、631、937、679、610、377、大兴15、大兴14、新城4、937支4、新城2、937支2、943区、937支1、新城1、937支7、937支6等高米店站下车。

商业网点

华堂商场、百联商城、苏宁电器、大中电器、76万平米商业中心、玫瑰城家居、星城商厦、五环建材城、好邻居、京客隆等

教育机构

十一建华幼儿园、北师大附小（公立）---顺驰领海社区内、北京大兴区桃园实验小学、君谊学校（私立）、兴海学校、兴涛学校

医疗机构

首都医科大学燕京医学院附属医院、仁和医院、北京市大兴区中医医院、北京儿童医院大兴会诊中心、首都医科大学大兴医院、北京康世金大药房、贵普堂大药房、

金融机构

国农业银行、中国邮政翡翠苑储蓄所、北京农村商业银行康盛园分理处、中国建设银行、中国银行等

二、测评技术报告

2.1市场比较法测评项目价格

2.1.1可比案例选择

通过调查分析，并结合项目自身情况，我们从中国房地产指数系统样本中选取了3个与保利•茉莉公馆条件类似的项目作为可比案例，具体选择原则及对比条件如下：

1、与项目同属一个区域

2、用途相同

3、项目全部正常交易

2.1.2比较因素条件说明

保利•茉莉公馆与可比案例比较因素条件详见下表：

表：

比较因素条件说明表

测评对象及对比案例

比较因素

测评对象

对比案例A

对比案例B

对比案例C

项目名称

保利•茉莉公馆

新里•西斯莱公馆

鸿坤理想城

博悦府

销售均价

（元/平方米）

16607

18587

21500

18198

交易日期

2010年6月

2010年4月

2010年6月

交易情况

正常

区

域

因

素

区位

五六环间

四五环间

五六环间

距区域中心距离

1000米

200米

500米

1000米

道路通达度

临主干路

（京开高速）

临主干路

（京开高速）

临主干路

（京开高速）

临次主干路

（兴业中路）

区域繁华度

开发中

一般

开发中

距公交地铁距离

地铁上

500米

600米

住宅聚集度

偏低

一般

偏低

周边环境

较差

一般

较差

区域配套

较差

一般

较差

特殊资源

无

个

别

因

素

土地用途

住宅

土地使用年限

68年

67年

63年

69年

建筑形态

高层板、塔楼

小高/高层板楼、板塔楼

小高层、多层板楼

建筑结构

钢混结构

容积率

2.5

2.6

2.26

2.2

绿化率

35%

50%

30%

35%

装修情况

毛坯

精装修

毛坯

社区配套

完善

一般

（当期）主力户型

89.52平米

2室2厅1卫

125.19平米

3室2厅2卫

90.8平米

2室2厅1卫

159.39平米

3室2厅2卫

使用率

77%

81%

主朝向

南北

电梯配置

1梯2户

1梯2户及3户

1梯3户

1梯2户

车位配比

1:

1

1:

1

1:

0.66

1:

1

社区智能化

高级三防门、红外探头、智能一卡通

可视门禁、电子监控、红外探头、智能一卡通

室外红外对射探测系统、煤气泄露报警探测器；在门禁对讲机上设置紧急求助按钮，直接与安保中控室连通

高级三防门、社区安防、24小时红外监控，还是室内煤气电器监控、紧急呼叫等智能系统、私家电梯刷卡入户

环保节能

断桥铝合金窗材

断桥铝合金双层中空玻璃

断桥隔热铝合金窗、燃气壁挂炉供生活热水

断桥铝合金窗材

入住时间

2011

2012.10

2011.6

2010.10

开发企业

保利地产

上海绿地

鸿坤地产

北京长信达房地产公司

施工单位

万兴建筑集团（一级资质）

龙信建设集团有限公司、上海建工第七建筑有限公司（一级资质）

—

物业管理

保利物业管理有限公司（一级）

高力公司

北京瑞邦物业管理有限公司（二级资质）

龙曦新瑞

2.1.3编制比较因素条件指数标准

1、比较因素指数

1）交易时间：

按同质项目月度价格变化幅度，对交易日期进行修正；

2）交易情况：

是否为正常、公平、公开的交易，以测评对象为100，对比项目尾盘销售修正2%；

2、区域因素修正指数

1）区位，以测评对象为100，每相差1条环线修正1%；

2）距区域中心距离，以测评对象为100，每相差1公里修正1%，该项修正以3%为限；

3）道路通达，分临主干路、次干路、支路、街巷4个等级，以测评对象为100，每相差1级修正1%；

4）区域繁华度，分高、较高、一般、较低4个等级，以测评对象为100，每相差1个等级修正1%；

5）距公交地铁距离，分<200米，200-500米，>500米3个等级，每相差1级修正1%；

6）住宅聚集度，分高、较高、一般、较低4个等级，以测评对象为100，每相差1个等级，相应修正1%；

7）周边环境，分好、较好、一般、较差、差5个等级，以测评对象为100，每相差1个等级修正1%；

8）区域配套，分完善、较完善、一般、有待完善、不完善5个等级，每相差1级修正1%；

9）特殊资源，以测评对象为100，每增加1项特殊资源修正1%，该项修正以3%为限。

3、个别因素修正指标

1）土地用途，测评对象与比较案例均为住宅用途，故此项不做修正；

2）土地使用年限，以测评对象土地使用年限为100，每减少3年修正0.5%，该项修正以2%为限；

3）建筑形态，分板楼、板塔结合、塔楼3个等级，以测评对象为100，每相差1级修正1%；

4）建筑结构，分钢结构、钢混结构2个等级，测评对象与比较案例均为钢混结构，因此不做修正；

5）容积率，以测评对象为100，每增加0.5修正1%；

6）绿化率，以测评对象为100，每增加5%修正1%；

7）装修情况，户内分为毛坯房、简单装修、精装修3个等级，测评对象为精装修，以测评对象为100，毛坯房与简单装修修正1%，简单装修与精装修修正1%；

8）社区配套，分完善、较完善、一般、有待完善、不完善5个等级，每相差1级修正1%；

9）主力户型，通常大户型平均单价比小户型低，以测评对象为100，主力户型每相差30平方米修正1%；

10）使用率，高层塔楼的使用率通常在72%－75%，高层板楼的使用率是78%－80%，多层住宅的使用率是85%左右，测评对象与比较案例的使用率均处于这一范围内，不做修正；

11）主朝向，分南北通透、东南（南）、西南、北4个等级，以测评对象为100，每相差1个等级修正1%；

12）电梯配置，以测评对象为100，每部电梯的平均使用户数每增加1户修正1%；

13）车位配比，按高、较高、一般、较低、低5个等级，以测评对象为100，相差1个等级修正1%；

14）社区智能化，根据社区在社区智能化方面的应用（如可视对讲、门禁、社区网络、车库安保系统等），分为好、较好、一般、较差、差5个等级，以测评对象为100，相差1个等级修正1%；

15）环保节能，根据社区在环保节能技术方面的应用（如生活垃圾分类收集处置、分池供水、双层通风玻璃等），分为好、较好、一般、较差、差5个等级，以测评对象为100，相差1个等级修正1%；

16）入住时间，销售价格随工程进度递增，现房价值高于期房，以测评对象为100，每相差1年修正1%。

17）开发企业，从开发企业知名度及美誉度进行评价，分为好、较好、一般、较差、差5个等级，以测评对象为100，相差1级修正2%；

18）施工单位，按施工单位的信用等级进行评价，分别好、较好、一般、较差、差5个等级，以测评对象为100，相差1级修正1%；

19）物业管理，按物业管理公司等级资质进行评价，分为一级、二级、三级、无资质4个等级，以测评对象为100，相差1级修正1%。

根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表如下：

表：

比较因素条件指数表

测评对象及对比案例

比较因素

测评对象

对比案例A

对比案例B

对比案例C

项目名称

保利•茉莉公馆

新里•西斯莱公馆

鸿坤理想城

博悦府

销售均价

（元/平方米）

16607

18587

21500

18198

交易日期

2010年6月

2010年4月

2010年6月

交易情况

正常

区

域

因

素

区位

100

101

102

100

距区域中心距离

100

101

100

道路通达度

100

99

区域繁华度

100

101

100

距公交地铁站距离

100

99

98

住宅聚集度

100

102

100

周边环境

100

101

100

区域配套

100

101

100

特殊资源

100

个

别

因

素

土地用途

100

土地使用年限

100

99.5

100

建筑形态

100

101

102

建筑结构

100

容积率

100

101

绿化率

100

105

99

100

装修情况

100

102

100

社区配套

100

主力户型

100

99

100

98

使用率

100

101

主朝向

100

电梯配置

100

99

100

车位配比

100

99

100

社区智能化

100

101

环保节能

100

入住时间

100

99

100

101

开发企业

100

98

97

施工单位

100

99

物业管理

100

99

2.1.4价格计算

根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数。

经过计算，三个可比案例的比准价格分别为15356、17920、18967元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求取项目楼面单价，为：

楼面单价=（15356+17920+18967）/3=17414（元/平方米）

2.2收益法测评项目价格

根据当前房地产市场现状，住宅租赁市场受市场交易的影响而不断发生变化，长期、稳定的收益难以形成。

对于目前投资者来说，关注的是所持有物业在整个投资期内的投资回报，而不仅仅只是当前租赁的收益。

当租金收益远高于房地产市场交易价格或预期价格变化所产生的收益时，投资者会选择置业投资，每年获取高额、稳定的收益；当现实房地产价格增速较快或预期价格水平会有较大幅度提升（如近几年快速拉升的住宅房地产价格），交易收益远高于于租金收益，投资者则会选择先持有，等待房地产市场价格上涨后再行出售，因此在运用收益法测评项目市场价值时，将分别运用两种方式进行测算。

一是采用通常做法，按在整个收益期内，净收益每年不变的模式测算项目价值；二是考虑当前房地产市场另一种是典型投资模式下的收益模式测算。

2.2.1净收益每年不变模式测算

根据区域内同档次同类房地产项目的租金调查，结合项目自身情况，确定主力户型（89.52平方米、2室2厅1卫）租金水平为2000元/月，空置率按正常水平取5%，每年按12个月计算，同时考虑个人出租房屋可能发生的税费、维修保养费等不可预见费，将房屋年运营费用比率确定为8%，则：

1、年有效毛收入=2000*12*（1－5%）=22800元

2、年运营费用=22800*8%=1824元

3、年净运营收益=79800-6384=20976元

4、项目价值测算

该项目收益年限为68年，由于房地产具有不可移动性特征,且会受经济发展周期影响，存在一定风险，因此在选取房地产还原利率时取中国人民银行2008年12月23日公布一年期存款利息率2.25%，并结合房地产投资风险情况，综合考虑确定房地产还原利率4%，则：

项目总价=20976/4%×[1－1/（1＋4%）^68]=487,975元

项目单价=487,975/89.52=5,451元/平方米

2.2.2典型投资者收益模式测算

通过市场提取法提取出的该类住宅报酬率为2%。

与风险相对应，根据报酬率求取方法，确定持有期报酬率为7%，期末转售时报酬率为7%，计算该项目市场价值，并求复合报酬率。

（假设5年之后房地产市场价格上涨50%）

表：

典型投资者收益模式测算

年份

1

2

3

4

5

潜在毛收入

24000

空置和收租损5%

1200

有效毛收入

22800

运营费用8%

1824

净运营收入

20976

期末转售净收

　根据预测，5年后房价上涨50%，转售税费3%

2,073,889

合计净现金流

20976

2,094,865

持有期NPV（7%）

￥86,006

期末转NPV（7%）

￥1,478,654

房地产总价V

￥1,564,660

单价

￥17,478

2.3项目测评价格确定

本次测评运用了市场比较法、收益法两种方法分别从不同角度测算测评对象的房地产价格，每种方法测算结果差异较大。

根据本次测评目的，经综合考虑，由于北京房地产交易市场基本稳定，市场比较法能反映出该项目的市场价格，故取其权重为1；另外，当前住宅房地产市场租金回报率较低，假设每年净收益不变模式测算的项目价格不能较准确地从房地产收益的角度反映出该项目的房地产价值水平，故取其权重为0，而典型投资者收益流模式测算能反映出该项目的市场价值，故取其权重为1；最终测评对象的房地产评估单价为：

项目楼面单价=（17414*1+5451*0+17478*1）/2=17446（元/平方米）

项目实际报价17000元/平方米，比测评价格要低2.56%，根据测评体系，该项指标得分为：

【1分】

2.4项目主力户型测评

2.4.1户型基本情况

北京房地产交易管理网显示，2010年保利•茉莉公馆共批准1个预售许可证，为京房售证字（2010）143号,，具体供应户型如下：

表：

项目户型供应配比情况

楼栋号

楼层数

总户数

主力户型

户型结构

10号楼

31层

162户

约90平米

两室两厅

11号楼

21层

72户

约90平米

两室两厅

12号楼

26层

172户

约90平米

两室两厅

13号楼

20层

128户

约90平米

两室两厅

14号楼

20层

128户

约90平米

两室两厅

表：

项目主力户型基本情况

主力户型

约90平米

图：

户型结构图

户型结构

两室两厅一卫

单套总价

149万左右

主力户型特点

该户型方正、南北通透，两大功能分区合理，使用空间紧凑，实用性强。

Ø客厅：

直接与餐厅南北相通，空间较畅亮，且南北均设计景观阳台，采光、通透性能好。

Ø卧室：

主卧朝南，次卧朝北，卫生间居中，整体格局紧凑且合理，实用性较强，且主卧设置大面宽的景观阳台，增强采光效果，也提升生活品质。

Ø厨房：

厨房空间设计较独立，空间宽畅，与餐厅合理衔接，功能使用性强。

2.4.2主力户型分析

1、北京90㎡以下户型分析

据中国指数研究院、中国房地产指数系统北京典型指数办公室监测数据显示，北京90平米以下住宅月度新增供应波动较大，2009年全年，全市累计供应总量为36595套，占全市供应总量的43.89%。

2010年1-6月，全市累计供应总量为14110套，占全市供应总量的38.89%，90平米以下户型占比明显下滑。

从成交量来看，2009年全市90平米以下住宅累计成交52492套，占全市成交总量的42.6%。

2010年1-6月，累计成交14227套，成交比重为44.53%，成交比重明显上升，受楼市新政影响，在抑制投资投资性购房需求的同时，改善性需求也深受影响，大户型住宅成交量下降幅度更大，致使90平米以上住宅占比明显增长。

从月度销供比来看，2009年下半年市场需求旺盛，90平米以下户型销供比达到1.43，而商品住宅的销供比达到1.47，去年受投资投资性需求的拉动，中大户型住宅更受投资者追捧，从而整体市场需求强于90平米以下户型；但2010年上半年受新政影响，市场主要靠自住型购房支撑，这类购房需求偏好于90平方米以下住房，因此上半年90平方米以下住房销供比达到1.01，供求基本平衡，但90平方米以上住房销供比只有0.88，需求严重受挫，供应压力加大。

2、项目去化率对比

通过与周边可比项目的销售去化率进行对比，保利•茉莉公馆项目开盘时间不长，深受购房者的追捧，在短期销售了大量新推房源，项目销售去化速度远领先于其他可比项目。

2.4.3主力户型测评结果

1）从全市90平米以下住宅供求关系看，2010年以来90平米以下户型销供比明显高于160平米以下，表明在宏观调控下，住宅的原始功能趋于理性回归，90平方米以下住宅需求相对较为旺盛。

保利·茉莉公馆产品定位准确，具备较大的市场容量。

2）与周边可比项目去化率对比可以看出，保利•茉莉公馆项目销售去化速度较快，随着市场刚性需求逐步释放及项目市场影响力的提升，项目仍将会受到市场的热捧。

3）保利•茉莉公馆主力户型为90平米左右的两室两厅一卫，按照当前销售价格计算，套总价约149万元，适合于四号线沿线区域上班、具备一定经济实力的首次置业者，以及看好黄村区域发展前景的投资者。

根据以上对保利•茉莉公馆主力户型的分析结果，确定项目在指标测评得分为：

【1.6分】

2.5项目核心价值测评

2.5.1地理位置

项目位于北京大兴新城黄村北区，占据大兴新城门户之地，与地铁4号线大兴首站高米店北站无缝连接，将来交通通达。