常州御水华庭勤业路北侧地块开发项目申请报告Word文档下载推荐.docx

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可见周边配套设施齐全，区位优势明显。

土地出让用地：

一、勤业路北侧地块

出让合同编号：

（2007）出字第162号

出让面积：

140110㎡（其中：

04地块120400㎡、12地块19710㎡）

土地利用性质：

住宅

出让年限：

住宅70年

土地取得方式：

挂牌竞拍

出让总价：

亿元（2007年11月30日前分二期付清）

土地状况：

毛地

占地面积：

140110平方米（详见附件——勤业路北侧地块红线图）

估量拆迁面积：

30000平方米，包括基地外道路、绿化工程拆迁。

详见附件本项目地块拆迁范围图。

拟建项目概况

一、项目名称：

御水华庭（勤业路北侧地块）

二、地块总建筑面积：

万㎡

序号

名称

单位

建筑面积

备注

1

地上总建筑面积

㎡

380482

其中：

1、商品房住宅

2、安置房住宅

3、公寓式酒店

4、临街商业

5、商业街

6、会所

7、配套设施

264972

52000

13140

40120

6000

4000

250

2

地下总建筑面积

59650

3

合计

440132

3、停车车位

数量

地面停车

地下停车

社会停车

规划机动车位

个

400

1190

1590

非机动车

5300

4、居住户数：

2650户

五、项目总投资：

133882万元

六、资金来源：

建设单位自筹解决。

筹措方案：

（1）项目注册资本2950万美元，用于支付土地出让金及其它前期费用；

（2）银行贷款（土地抵押），用于拆迁及施工启动资金。

（3）预售款。

按国家对商品房销售治理的有关规定，资金能够从预售房款中解决，实行转动开发。

用于支付施工款及还贷。

7、项目建设工期：

36个月

第三章项目申请报告编制依据

一、国务院关于投资体制改革的决定（国发[2004]20号）。

二、江苏省企业投资项目核准暂行方法。

3、勤业路北侧地块国有土地利用权出让合同。

4、勤业路北侧地块土地出让条件

五、勤业路北侧地块宅开发项目公建配套建设要求意见书。

六、勤业路北侧地块操纵性详细计划（调整）

7、御水华庭（勤业路北侧地块）项目计划总平面图。

八、公共建筑项目可行性研究报告编制大纲。

九、常州城置置业委托合同。

10、常州城置置业提供的其它资料。

第四章项目符合性分析

进展计划、产业政策、行业准入分析

4.1.1进展计划

依照常州市整体计划，常州市主城区空间进展方向为“拓展南北，提升中心”。

主城区形成“一体两翼”分散组团式的空间结构。

一体：

即中心城区，范围为北至

项目用地符合性分析

4.2.1土地开发建设与利用条件

受让人（建设单位）在宗地范围内新建建筑物，应符合以下要求：

一、计划用地性质：

居住用地

二、绿地率、建筑密度及容积率操纵：

宗地

用地面积（㎡）

建筑密度（%）

绿地率（%）

容积率

04

120400

≤25

≥30

≤

12

19710

综合

3、项目用地址案操纵：

地上总建筑面积不大于380482平方米。

4.2.2用地符合性分析

一、该项目竞得的土地在常州市中心城区。

依照钟楼区用地计划，该地块为居住用地。

土地利用现状为国有土地。

符合土地法第三章十七条、第四章第三十六条之规定，能够用作建设用地。

二、该项目土地取得进程符合法律程序及相关政策的规定，已依法申请利用国有土地手续。

3、该项目需利用的土地采取整体计划、一次申请办理，一期建设实施的方案，委托有相应资质的咨询、设计部门出具“项目申请报告”及“初步设计”。

符合国务院第26号令第五章第二十一条之规定。

4、该项目设计打算用地与《国有土地利用权挂牌出让成交确认书》核定的面积相吻合。

容积率、建筑密度与土地利用符合要求。

4.2.3投资强度

本项目的总用地为210亩，总投资133882万元，投资强度为每638万元。

方案符合集约和节约利用土地资源的原那么。

要紧技术经济指标符合性分析

4.3.1要紧技术经济指标

一、要紧技术经济指标

项目

总用地面积

140110

总建筑面积（地上）

其中

商品房住宅

安置房住宅

公寓式酒店

临街商业

商业街

会所

配套设施

居住总户数

户

2650

居住总人口

8745

15568

/

总建筑密度

%

绿地率

49

机动车停车位

辆

地面

地下

4.3.2指标符合性分析

详规指标与建设条件及控规指标对照

项目

指标

与建设条件及控规指标比较

备注

控规要求

项目规划

规划用地（㎡）

相同

满足

根据控规，04和12地块综合容积率为

绿化率（%）

机动车（辆）

注：

一、依照常房发[2006]75号《关于印发〈常州市新建住宅小区汽车库（位）建设利用治理补充规定〉的通知》本项目计划汽车车位1590个造价（含分摊土地、规费等）不计入房价，作为营业性车位可销售（人防及地面车位除外）。

其它

4.4.1公建配套

小区公建配套要紧为居委会用房、物业治理用房、地下汽车库和自行车库等，详见以下公建配套表：

建设规模（㎡）

安置去向

权属

中学

6691

区外配套

公益性公建

小学

5618

区外配套增建

幼托

5681

防保站

252

非营业性

文化中心

1073

居委会用房

1262

区内配套

社区服务中心

物业管理服务用房

1522

供电开闭所

按专业要求

给水加压站

燃气调压站

公安派出所

404

街道办事处

垃圾中转站

3787

公共厕所

126

非机动车车库

19725

汽车车库（车位）

71009（2367辆）

营业性（除人防和地面停车）

一、本项目需承担区外配套费用3234万元。

二、五星路临04地块的半幅道路、北侧三堡街、沿京杭运河公共绿地、04地块南侧劳动西路、04和012地块东侧勤业北路、04号地块南侧劳动西路、04和012地块沿劳动西路和勤业北路公共绿地由建设单位负责拆迁（详见拆迁范围图，需拆迁的道路、绿化用地暂划归地块建设单位，拆迁完后无偿返还政府），道路、绿化工程由政府负责实施（地块建设单位负责出资）。

012地块西侧7米计划道路由建设单位负责实施。

项目计划公建符合公建配套要求。

4.4.2户型

依照项目控规要求，套型建筑面积90平方米以下住房占总住房面积大于40%。

经计算，

户型配比如下表：

户型

一房一厅

两房两厅一卫

二房两厅两卫

三房两厅一卫

三房两厅两卫

户数

291户

769户

530户

239户

265户

556户

面积

比例

11%

29%

20%

9%

10%

21%

第五章项目选址与建设条件

项目地址

5.1.1地理位置

常州地处江苏省南部，沪宁线中段，属长江三角洲沿海经济开发区。

位于北纬31。

09'

～32。

04’、东经119。

08’～120。

12’之间，北倚长江天堑，南与安徽省交壤，东濒太湖与无锡市相连，西与南京、镇江两市交界。

拟建项目建设地址在常州市中心城区，本项目位于三堡街南侧、勤业北路西侧。

5.1.2自然状况

一、地形、地质、地貌

常州地貌类型属高沙平原，山丘平圩兼有。

南为天目山余脉，西为茅山山脉，北为宁镇山脉尾部，中部和东部为宽广的平原、圩区。

境内地形西南略高，东北略低，高低相差～2米左右。

常州境内河道纵横交织，湖塘星罗棋布。

闻名的有泊洮湖（长荡湖）、滆湖、太湖三大天然湖泊，并有沙河（天目湖）、大溪两大人工水库，贯通全境的京杭大运河更是支流密布，脉脉相连，形成江河相通，三湖相连的水系网络。

二、气候、气象

常州地处中纬度，离海较近，属北亚热带季风性湿润气候区，气候温和湿润，年平均气温16.8℃；

雨量丰沛，年降水总量942.4毫米；

日照充沛，年日照时刻小时；

无霜期长，年无霜期236天；

常年主导风向为东南风，春夏秋冬，四季分明。

5.1.3区域经济

2006年，全市实现地域生产总值（GDP）1560亿元，按可比价钱计算增加%。

其中第一产业增加值亿元，增加%；

第二产业增加值952亿元，增加%；

第三产业增加值亿元，增加%。

三次产业增加值结构由上年的∶∶调整为∶∶。

按常住人口计算，人均地域生产总值达到37210元，按现行汇率折算为4770美元。

在国民经济快速进展的同时，地址财力显著增强。

2006年全市财政总收入亿元，比上年增加%，其中地址一样预算收入冲破百亿元，达到亿元，增加%。

一样预算财政支出亿元，比上年增加%。

5.1.4周边楼盘

案名

开发商

总建面积（m2）

在售面积（m2）

未推出面积（m2）

销售均价（元/m2）

销售率

中意宝第

中亿房产

万

5200

65%

香江华廷

中房股份

38万

22万

13万

4700

94%

香江庭院

1万

4500

85%

新城长岛

新城房产

60万

3600

76%

世纪华城

华强房产

24万

4万

20万

3450

70%

荣亨逸都

荣亨地产

9万

11万

4180

江南佳园

华泰房产

10万

7万

3万

4558

75%

都市桃源

福来房产

30万

4300

奥新华廷

奥特房产

0万

80%

秋水云庐

伟谊物业

7000

99%

河阳花苑

嘉源房产

95%

怡和花园

怡康房产

3800

星盛家园

五星置业

16万

4080

御源林城

御源房产

28万

3300

60%

嘉城尚座

嘉城置业

4800

45%

枫逸人家

金茂置业

8万

3200

本区域目前共有在售个案共有16个左右（详见上表），06年到目前为止本区域总推案量约为48万平方米，总去化量约为35万平方米，新推案量剩余约13万平方米，供需落差慢慢形成。

目前本区域在售项目的在售面积中剩下的余量约为25万平方米左右，另外上述在售项目尚有174万平方米的案量尚未推出，再加上一年内尚有一些新项目即将推出，以后本区域内供需矛盾将进一步激化

5.1.5项目SWOT分析

定位是对项目特点、消费需求、竞争等方面综合考虑后得出的项目不同化的市场位置。

在给项目定位之前，须对地块进行SWOT分析。

SWOT分析

优势：

1、位于市中心人口密集的集中居住区域；

有勤业新村等老小区，容易获得大量的区域客户。

2、周边配套齐全，医院、幼儿园、小学、菜场、大卖场等生活配套一应俱全。

3、区域交通线路发达。

4、地块紧靠勤业路，周边商业氛围较浓郁。

为项目中的商业部分营造良好的环境。

劣势：

１、周边道路拥堵，将来会影响小区居民的出行。

拥有私车的消费阶层会因为交通因素而放弃到这里逛街购物。

3、地块处于闹市区，将来具有一定的噪音污染和对居住生活的干扰。

5、地块内拆迁量大，增加了项目的成本和项目实施的难度。

机会：

1、高架路龙江路建成后南北贯通，将进一步提升区域的交通条件。

２、区域劳动西路区域将成为常州城市商业中心。

威胁：

1、市中心有相似类型的项目形成很大的竞争力与市场压力。

2、国家对房地产业的宏观调控。

3、其他不确定因素。

地块交通

一、区域交通

常州区位条件得天独厚，北临长江，南濒太湖，与上海、南京两多数市等距相望，是中国“大上海经济圈”的重要城市；

同时与苏州、无锡联袂成片，组成中国最富庶的“苏锡常地域”。

境内建有长江万吨级通用码头和石化码头，长江常州港为国家一类开放口岸；

常州民航机场，航线通达国内北京、广州、厦门、成都、西安等20多个大中城市；

京沪铁路、沪宁高速公路和京杭大运河穿境而过。

二、地块交通

本地块位于三堡街南侧、勤业北路西侧。

距离常州机场18千米，距离常州火车站6千米,距离沪宁高速10千米，交通十分便利。

计划道路宽度如下：

道路名称

宽度（m）

勤业北路

36

三堡街

20

五星路

劳动西路规划道路

42

12地块西侧规划道路

（1）、动态交通

本项目的交通目前存在必然的问题，由于计划道路勤业南路、新体西路及东侧计划道路目前尚未实施到位，因此难以进行有效的交通组织。

建议在本项目实施完成前，尽快与有关部门及建设方把计划道路实施到位。

04地块小区共设三个出入口。

别离在计划道路劳动西路、五星路及计划道路勤业北路设置；

12地块小区出入口设置在西侧计划道路。

详见附件——交通分析图

（2）、静态交通

本项目地块内机动车停车为地下室与地面停车相结合，摩托车、自行车停放在地下室及沿商业街。

3、公共交通

地块现状要紧公交线路有：

50路：

花园公交中心站-绿洲家园

9路：

勤业公交中心站—虹景金桂园

259路：

钟楼开发区科技工业园南站—江南商场

258路：

南大街-新闸镇政府

基础设施

5.3.1给排水

周边城市要紧道路供水管网环通，可直接供水。

建筑一至五层可由市政管网直接供给，超过五层需增压，建自来水增压站。

污水在室外集中后排入市政污水管网

雨水有组织搜集后,接入市政雨水管网.

5.3.2强弱电

供电线路道路敷设已经到位，都为地下敷设。

弱电地下敷设到位。

第六章征地拆迁及移民安置

概况

勤业路西侧地块涉及范围：

拆迁建筑面积3万平方米。

为谢家塘、龚家村及营业性用房拆迁等，详见附件本项目地块拆迁范围图。

安置依据：

一、常政发（2004）85号文《常州市城市衡宇拆迁治理方法》

二、常建（2004）132号《常州市城市衡宇拆迁补偿估价技术细那么》

3、常建（2005）117号常州市物价局、建设局关于调整市区城市衡宇搬迁补助费等标准的通知

4、常拆办（2006）01号《关于在城市衡宇拆迁中对各类无证房处置的指导意见》

住宅拆迁方案

6.3.1货币补偿（住宅房）

（1）无需拆迁人提供回迁房、安置房（二手房）的货币补偿方法。

权证面积（包括衡宇所有权证、建筑施工许可证、民房建筑计划许可证）及84年前建造的衡宇，并经村、街道拆迁人审核确认的面积，按评估价进行补偿。

（2）无证房按（常拆办[2006]01号文）执行补偿。

（3）阁楼、空地按常建（2004）132号估价技术细那么进行补偿

（4）84年以后建造的无证房面积一概不享受奖励、过度费补偿政策

（5）在规定奖励期限内，在正常补偿和奖励基础上，另增加奖励200元/㎡，超期不作奖励，如该奖励标准低于衡宇评估总价的3%，那么以评估总价的3%作为奖励标准。

6.3.2回迁安置补偿方法

一、安置对象：

严格依照被拆迁衡宇所有权证书（衡宇所有权证、建筑施工许可证、计划许可证、84年前建造并经确认权的衡宇）载明的所有人作为安置对象，安置房不得变更原衡宇所有人。

被拆迁衡宇所有权证书载明的建筑面积小于60平方米的，原那么上作回迁安置。

原建房时经主管部门明确的应拆未拆衡宇（包括衡宇所有权证书已收交和未收交的），一概不作安置。

其余无证房面积、阁楼面积按货币补偿方法执行，均不计入回迁房安置面积，不享受奖励、过渡费等补偿。

二、回迁房补偿方法：

回迁安置的衡宇拆迁补偿价按衡宇估价结构差价及相关方法补偿。

（1）、采纳户型，按建筑面积最小最近原那么，拆除房可安置面积小于安置房面积的，只能安置一户；

拆除房面积较大的，可依照选择一套或多套原地安置房。

（2）、办理手续，被拆迁人需填写《回迁房申请记录表》，经拆迁人审核后，在规按时刻内，至指定地址签定回迁房合同，被拆迁人需带产权证及建筑施工许可证、计划许可证，差遣人确认面积表复印件，拆迁实施单位拆迁补偿协议，结算表等手续，方可签定回迁房合同。

按被拆迁人先认可估价报告，先选择安置房的户型、楼层、面积的顺序签定衡宇拆迁补偿安置协议（并在规按时限内搬迁腾出空屋、交出钥匙）。

（3）、价钱计算，原面积部份结构差价为：

小高层为450元——550元/㎡；

高层为550——650元/㎡，依照评估报告认定。

扩大部份面积许诺超10平方米，按3680元/㎡，楼层系数另计，再择多套安置房，且安置房总面积超过安置面积时，超过部份的面积按每套安置房平均分摊面积的方式进行市场价结合其相应的楼层系数结。

（4）、选择原地安置房建筑面积小于被拆除房建筑面积部份，按正常货币补偿标准另再作奖励（3280元/㎡）。

舍弃面积50%的奖100元/㎡，30%的奖80元/㎡，20%的奖60元/㎡，10（含10%之内的）奖40元/㎡。

同时舍弃面积必需大于回迁房最小户型50%的方可再选择最接近户型回迁房一套。

不然，不能够继续选择备选的房型。

（5）、拆迁人应付给被拆迁人的拆迁补偿款项抵作回迁房款，其余差额项等到该衡宇开盘之日由被拆迁人向拆迁人结清。

若是被拆迁人选择将拆迁补偿款以现金方式提取，那么不享受回迁房的权利。

（6）、回迁房源采取“谁先前约水谁优先”的原那么，顶层房源不作安置。

（7）、回迁房款项一次性结清，在优惠价基础上优惠2%

非住宅拆迁安置方式

货币补偿方法

（1）、营业房按营业房评估价的倍（自营）

（2）、住改非部份营业房，具有合法产权、建筑、计划许可证及84年前建造，并经确认可，且有工商颁发营业执照，依照区位线路价（3800元/㎡）评估价的倍补偿（营业不足2年的）

（3）、两证不齐全的按住宅房评估价的倍补偿，或以住宅房营业但无营业执照的（有工商证明材料）自营的按1200元/㎡补偿，出租的按营业面积800元/㎡进行补偿（以此方式处置的面积能够计入回迁住房面积）

返回商铺方法

（1）、返回商铺单价按18000元/㎡计算（一铺一价）。

（2）、所有非住宅面积拆迁补偿安置的均不能回迁住宅。

拆迁奖励结算方法

一、以拆迁许可证颁发始30日内签定衡宇拆迁协议，并腾让空屋交钥匙的被拆迁人，在政策规定的5600元/户的基础上再增加奖励6400元/户；

第31-45天内签定协议并腾让空屋交钥匙，在3900元/户基础上再增加奖励4100元/户；

第46-60天内签定协议并腾让空屋交钥匙，在2200元/户的基础上再增加奖励2800元/户，拆迁开始2个月以后一概不予享受奖励方法。

二、过渡费补助，参照政策规定执行，临时安置补助费期限从奖励期终止后第一天起到12个月终止，延续递减，但最少不得少于3个月，每一个月临时补助费的标准为8元/㎡。

3、有限电视补助统一以350元/户计算，移装费统一以210元/台计算。

4、电信宽带网费用，凭迁移发票或剩余月数按实结算。

第七章项目建设方案

项目定位

本项目位于常州市核心区，位于劳动西路以南，晋陵南路以西，兰陵北路以东。

区位优势突出。

住宅：

小区将以优良居住区生态环境，创建常州一流的居住小区；

以时尚的设计、优美的环境、便利的交通，知足用户对住宅、基础设施的要求。

设计

建筑

一、设计依据

《建筑结构荷载标准》（GB50009-2001）

《建筑给水、排水设计标准》（GB50015-2003）

《采暖通风与空气调剂设计标准》（GB50019-2003）

《民用建筑电气设计标准》（JGJ/T16-1992）

《建筑设计防火标准》（GBJ16-87/2001年版）

《建筑物防雷设计标准》（GB50057-1997/2000年版）

《建筑抗震设计标准》（GB50011-2001）

二、总平面布置

（1）、本项目整个地块形状呈7字形，充分考虑与周边地块的关系，注重三堡街、劳动西路（计划道路）、勤业北路（计划道路）、五星路的城市景观面。

（2）小区分为二个地块，计划区内道路上设主出入口，另设置次出入口。

（3）、竖向设计

依照目前计划条件，项目内部道路和现有周边道路交接。

基地标高和小区道路标高与周边城市交通骨干道标高相和谐。

（4）、交通组织

地块低层为商业店面，住宅为高层，行人从出入口进入小区，能够就近通过行人入口进入建筑，减少在环路上与车辆交织。

行人出入口靠近公交站台，便于居民换乘公交。

地下车库的出入口设置在小区要