物业工程部管理手册文档格式.docx

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17.电梯安全管理制度;

23

18.设备（房）巡检管理制度:

24

19.水泵维保管理制度:

25

20.变配电柜设备维修保养管理制度：

26

21.给排水系统保养管理制度：

27

22.安防设备维保管理制度：

28

23.空调维修保养管理制度：

30

24.消防系统维保管理制度：

33

25.电梯维保管理制度：

34

26.维修技术人员安全管理制度：

35

27.照明设备维修保养管理制度：

39

一．工程物业部组织人员架构图

1.人员架构

备注：

保安18人；

工程8人；

保洁16人；

经理1人、内勤1人；

共计44人。

2.人员岗位编制依据

部

门

岗

位

人

数

直接

上级

职级

主要职责

物业工程部

经理

1

总经理

负责物业工程部的统称管理工作。

文员、仓管

1

部门经理

内勤

部门人员出勤排班考勤；

物料管理；

商户、部门信息质料管理。

工程主管

主管

负责商场设施设备维修保养运行、巡检管理及能耗控制工作。

工程班长

班长

负责班组内成员专业分工，人员调配，维修养护，综合维修工作；

人员调休补岗工作。

水电技工

4

员工

商场公共区域水电检修，商户水电工程维修工作。

综合信息维修

2

电工

商场弱点系统、探头、红外报警系统维修。

物业主管

主管级

负责商场保安、保洁、消防、停车场管理工作。

消防专员

专员

负责商场消防安全巡检，图纸报验工作。

安全班长

负责本班安全员管理，安全机动巡查。

监控员

安全员

负责监控室值班工作

固定岗

12

楼层及广场固定区域安全值班。

楼层保洁

保洁领班

保洁员

负责区域内环境卫生清洁工作。

专项负责绿化养护、扶梯、卫生间岗位。

保洁班长

负责本班内人员管理及商场环境卫生工作。

外场保洁

负责外场保洁工作。

部门合计

44

二．部门职责说明

2.1物业工程部经理:

所属项目

界首万吉广场

部门

直接领导

项目总经理

直接下属

物业主管、工程主管

职责:

一、筹备期

1.负责商场安装工程施工进度跟踪；

质量把控、验收；

款项办理工作。

2.负责商场公共区域装修工程进度跟踪，施工协调，装修质量把控，验收，款项办理工作。

3.负责部门人员架构的编制，人员职责岗位划分，人员筹备组建，面试、培训，部门工作流程建立。

4.负责对接建设工程部，做好设施设备接管、验收、建档工作。

5.负责商户进场图纸审核，资料建档，费用收取，装修过程把控，安全管理，竣工验收工作；

二装期间商场成品保护工作。

6.负责商场运营前设施设备的验收接管调试工作。

7.配合招商部做好招商及商户进场房屋交付工作；

做好商场内空置房管理工作。

8.做好市容、公安、交通、环保部门的外联工作。

9.负责商场装修期间施工现场人员、物品、施工安全管理工作。

10.负责商场开业前保洁开荒、绿植摆放工作。

二、运营期

1.负责商场消防安全管理工作。

2.负责商场设施设备运行维修保养工作；

商户报修处理。

3.负责商场内营运秩序安全管理工作。

4.负责商场卫生清洁管理工作。

5.负责商场内空置房清洁、安全管理工作。

6.负责广场车辆安全管理工作。

7．配合各部门做好开店、闭店管理工作。

8.负责部门人员日常管理，培训，考核工作。

9.做好物业外联及商户、客户物业服务工作。

10.负责消防、公安、市容、交通、卫生部门对接外联工作。

三．物业工程管理制度

（待广场确定经营时间，物业工程部联合广场运营部共同制定广场开店闭店流程，物业需要根据运营时间建立此项制度）。

1、按照规定时间、路线进行消防安全、治安情况、卫生情况、经营秩序、公共区域的设施设备等检查，发现问题及时处理并上报作好记录。

2、遇有紧急情况，应迅速赶到事发地点，实施对应预案。

3、在巡视过程中，对不文明行为予以制止，遇可疑人员，委婉加以询问，通知监控重点盯防并积极应对上传。

4、检查各种运营设施是否正常，包括自动扶梯、照明灯、橱窗照明等情况。

5、对各餐饮后堂，进行例行巡视，防止出现安全隐患。

6、检查本处各岗位状况，及时应对并上传。

7、每次巡逻结束之后，第一时间进行录入，并在《巡逻记录表》上，进行情况阐述。

8、如在巡逻过程中出现巡更点漏巡时，应立即进行补巡并在《巡逻记录表》上做出阐述。

9、如因处理突发事件或执行临时性工作任务而未按规定时间进行巡逻的，应采取临时性措施并在《巡逻记录表》中予以阐述。

1、万吉广场所有大件物品（主要是施工作业工具、器件物品、大型办公设备等）外出必须持有物业工程管理部开具的《物品出入审批单》且由其负责人签字后方可外出（特殊情况除外）。

2、大件物品出入应在指定通道进出，未经物业工程部特别核准，不得由广场主门进出。

3、送配货车辆，必须在指定地方装载和卸运，不得影响广场消防通道其它车辆和行人正常通行。

4、物品搬运时不得出现拖、拉、滚等可能造成地面损坏或存在安全隐患的行为。

5、万吉广场商家物品外出，应由商场楼管签字确认，且在《物品出入审批单》上注明物品外出时间、日期、物品名称、数量、出货地点，逾期作废。

6、物业现场安全管理员必须对《物品出入审批单》上所写内容进行核实，才予以放行。

放行后，在《物品出入审批单》上签字注明日期、时间。

7、所有大件物品搬运，不得使用各种电梯进行运输。

8、所有《物品出入审批单》，由物业工程部及时回收存档。

1、监控值班人员在发现监视屏上红外报警出现时（监控室警铃也同时启动），应立刻（第一时间）通报现场安全班长（或其指定现场安全管理员）至报警现场。

2、监控录像设备搜寻事发现场并做摄像记录。

3、现场处理

3.1、误报

3.2、如现场发现有人或异物进入红外警戒区，应立即采取如下应急措施：

注：

如经常性出现现场无异常情况而红外报警未自动消除，监控中心值班人员应联系工程处进行处理，使之处于正常状态。

1、监控值班人员发现燃气主机报警时（警铃启动），应立刻（第一时间）通报现场管理处当值领班（或其指定现场管理员）至报警现场。

2、监控值班人员应密切观察燃气报警泄漏数值，并通报现场检查人员。

3.1、操作不当漏气

3.2、如现场发现管道漏气，应立即采取如下应急措施：

如用户操作不当报警，现场人员电磁阀无法复位，或复位后不能正常供气的情况下，应联系工程处进行处理，保证用户正常用气。

1、收银台送款

1.1、由需押款收银台电话通知监控，监控告知当值现场管理领班。

1.2、现场管理当值领班通知押款人员迅速到位，并由押款人员与收银员现场确认收银包数量，收银包由收银员保管。

1.3、押款前，押款人员应内线电话告知监控。

1.4、监控人员收到押款信息后，立即调整监控探头在监控范围内跟进整个押款过程。

1.5、押款到达各现场管理各固定岗位时，各岗位管理人员应做好协防。

1.6、收银员将收银包投入保险柜前，在押款人员的监督下必须保证收银包完好。

1.7、经确认完好后，收银员将收银包投入保险柜，押款人员及收银员共同签字确认，锁门离开。

2、财务至银行送款

2.1、财务部电话通知监控，监控告知当值现场管理当值领班。

2.2、现场管理当值领班通知押款人员迅速到位。

2.3、财务人员上车后，押款人员方能上车。

2.4、到达目的地后，待车辆停稳后，押款人员先下车，观察周围无异常情况后，财务人员携款下车。

2.5、到达银行内部时，押款人员于门口等待财务人员至办理结束。

3、注意事项

3.1、押款工作安全责任人为当值现场安全班长。

押款前，当值现场管理领班应提前做好其他岗位人员工作安排。

当押款有特殊要求时，应做出特殊安排。

必要时，应安排两名押款安全员同往，押款时携带橡皮棍。

3.2、押款应指定责任心强、入职时间一年以上、工作中认真负责，人员作为押款安全员，如遇特殊情况调换押款安全员时，必须由当班现场管理处领班同意。

3.3、押款时，当押款人员为二人时，则应一人在前，一人在后，收银员居中间，负责将收银员安全送至财务；

若押款人员为一人时，则应与收银员并行。

徒步至银行时，押款安全员应行走在财务人员后方携款包一侧。

3.4、押款人员在押款过程中应严格按照规定路线行走，严禁私自改变送款路线，押款期间，严禁从事任何与送款无关的事情，若发生异常现象，积极对应，及时上传。

3.5、为确保款项安全送款时，押款人员及收银员不得携带私人包裹。

3.6、严格做好保密工作，不得向外人泄露内部工作情况。

1、本停车场与车主之间是车位有偿使用关系，收取费用是车位使用费，不承担车辆被盗、损坏、物品保管等责任。

2、泊车后，请关闭引擎，拉好刹车，收好倒车镜，锁好车门、车厢，贵重物品请随身携带，停车场不提供此项安全保管服务。

3、入场取卡，出场返回。

请仔细阅读并保管停车卡，停车卡请勿放于车内，若车主丢失泊车卡，需凭有效证件和车辆权属证明取车，并赔偿泊车卡制作费20元。

4、请将车辆有序泊位，不要挤占车道、车位。

凡进入停车场的车辆，必须服从管理指挥，凡扰乱停车场正常管理秩序的车辆所造成的一切后果均由停车人负责。

5、进入停车场内限速每小时5公里。

停车场实行人车分道，按规定路线行进，谨慎驾驶。

6、车辆内不得携带易燃、易爆或剧毒及其它危险物品，以确保停车场安全。

7、本停车场仅限小型客车使用，三吨以上货车不得进入。

8、不得在停车场从事泊车以外的其它活动。

9、车场管理员收取停车费不给发票属贪污行为，本车场有权追究相关人员责任。

1、现场管理检查人员应认真负责，检查过程中不留死角，确保无消防安全隐患；

对火险隐患，应做到及时发现，登记立案，抓紧整改落实。

2、现场管理每日进行二次安全防火检查，发现问题及时解决并做好记录，当超出本部门权限时，应及时上报并跟进上级批示之落实。

3、每月对主力店、次主力店组织一次消防联合检查，发现问题及时知会相关部门且应跟进处理结果，当超出本部门权限时，应及时上报并跟进上级批示之落实。

4、每月对商户进行一次安全用电、消防器材使用情况等安全检查，发现问题及时知会相关商户且应跟进处理结果

5、汇总及总结消防安全检查工作，且作为《月度管理报告》附件形式呈报。

6、恰逢重大节假日及重大事件，应对全商场进行消防安全检查，要点如下：

6.1、主要检查防火制度措施是否落实；

6.2、消防器材是否全部符合要求；

6.3、用电、用气安全情况；

6.4、是否有重大火险隐患，是否有完整的安全防火检查记录等；

6.5、对因客观原因不能及时整改的，应采取应急措施确保安全。

7、现场管理应设专人负责接待政府消防安全检查部门对商场的安全检查，及对检查中出现问题的整改跟进等事宜。

8、检查消防重点区域，应定点、定人、定措施制度。

9、定期、不定期检查消防档案、消防培训、演练计划、年度消防演习报告等落实工作。

10、定期总结消防工作，特别是对事故信息的分析，宣传教育培训工作应不间断地进行。

1、『万吉广场』区域内所有类型的动火作业施工，必须经物业工程管理部批准并办理动火许可证后，方可施工。

2、在动火作业时，必须采取妥善之防护措施，并有专人监督。

3、动火操作完毕后，应及时清理现场。

4、在重要经营区域动火作业的，必须由物业工程管理部派专人现场监督。

5、动火作业前，作业单位（个人）应落实“八不”规定：

6、防火、灭火措施不落实不动火；

7、周围环境易燃易爆杂物未清除不动火；

8、易燃结构未安装安全防火措施不动火；

9、凡盛装过油类等易燃液体的容器、管道，未经洗涮洁净的不动火；

10、凡盛装过气体受热膨胀有爆炸危险的容器及管道不动火；

11、凡存储过易燃易爆物品的场所，未排除危险的不动火；

12、高空焊接或切割作业时，下方可燃烧未清理或无安全防护措施的不动火；

13、未配备相应的灭火器材不动火。

14、动火作业时，必须遵守“四要”规定：

14.1、动火前要指定现场安全负责人；

14.2、现场安全监督员、动火操作员发现不安全因素，要立即停止动火；

14.3、发生火灾事故时，要及时补救；

14.4、动火作业人员要严格遵守安全操作规程，持证上岗。

15、动火作业完成后，操作人员必须做好“一清”规定：

彻底清理现场排除火灾隐患后，方可离开现场。

1、监控（消控）中心实行专职人员24小时值班制度。

2、监控（消控）人员必须具有高度的工作责任心，认真负责完成安全监控（消控）任务，及时掌握各种信息，对监控（消控）过程中发现的情况及时进行处理和上报。

3、监控（消控）人员必须保守秘密，不得将监控系统功能、监控（消控）情况向他人透露，不得在监控室以外的场所议论有关录像的内容和翻录。

4、监控（消控）当值人员不得擅自离岗，个人需处理事务时，应征得当值领班的同意并在有人顶岗时方可离开。

5、严禁外人进入监控（消控）中心，未经许可，当值人员不得接待任何来访者。

如因工作需要必须由部门负责人批准，并对进入人员进行登记。

6、查阅相关资料须凭相关凭证。

7、监控（消控）中心内严禁吸烟、存放易燃、易爆等危险品，并配备用灭火器械。

保持室内环境的清洁卫生。

8、遇火灾、燃气报警、电梯困人、治安事件等突发事件按相关预案实施。

9、实施对各个报警装置、电视监控区域的监控，包括：

消防、喷淋、烟感报警系统、燃气报警系统及电梯监控视屏系统等。

正常状态下每两小时记录一次。

10、爱护和管理好监控（消控）室的各项装配和设施，严守各项设备使用操作规程,确保监控（消控）系统的正常运作。

11、监控（消控）中心内的电话属专用报警、调度联系电话，非工作状态下严禁使用值班电话。

12、监控（消控）中心设备出现故障时，及时上传、报修。

1、『万吉广场』的消防设施（设备）由安徽万吉投资管理有限责任公司物业工程管理部负责检查、保养及管理。

2、未得到物业工程部批准，任何人不得擅自动用、移动、拆卸消防设施（设备）。

3、现场管理应严格执行《消防安全检查制度》，每日对室内消防栓箱、灭火器分别进行一次例行检查，每月对自动灭火系统、火灾自动报警系统及防排烟系统进行检查，定期对各种消防设施（设备）进行检查，发现问题及时上传并跟踪落实解决。

4、现场管理应严格执行各消防设施（设备）操作规程。

5、工程人员应严格执行《消防设施（设备）维保制度》，定期对各种消防设施（设备）进行例行维修、保养。

6、现场管理严格执行消防器材领用、灭火器配发登记工作。

7、严禁在消防水喷淋上悬挂物品，消防接合器周围2米以内不得堆放物品。

8、各消防疏散楼梯，消防通道内不得堆放物品

9、现场管理员要掌握各种消防设施的性能、数量及摆放位置，能熟练操作各种消防设施。

10、违反《消防设备（器材）管理制度》者，根据《消防安全奖惩制度》，视情节轻重予以处理，直至追究法律责任。

12消防器材、设施维护管理：

1、消防设施维护管理，消防器材是指灭火器、干沙箱、等器材。

消防设施是指建筑物内的火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、防火门、防火卷帘、室内消火栓、室外消火栓、高位水箱、水泵接合器、警铃等固定设施。

消防安全标志是指与消防有关的文字、图案等。

1.1、非火灾情况下，任何部门和个人都不准使用、试用和玩耍消防器材、消防设施和安全标示。

特殊情况确需使用时，需经消防管理部门许可。

1.2、严禁占用消防通道，堵塞安全出口；

严禁圈占、堵塞消火栓、灭火器等消防器材和消防设施，保证通道出口畅通，消防器材处于随时可用状态

1.3、严禁擅自挪用、拆除、停用消防设施和器材，对破坏消防设施、器材的标示行为予以严肃处理，造成严重后果的送交公安部门处理，并号召全体人员检举破坏消防器材、设施的标示行为。

1.4、由专职人员对消防器材和消防设施的使用情况进行日常巡检，按照消防器材和消防设施的性能要求，每日、每月或每年进行一次检查，对达不到标准的消防器材和消防设施及时更换或维修。

2、火灾自动报警系统（主机）的定期检查

2.1、每日检查

2.2、月度试验和检查

2.3、年度试验和检查（每年二次）

2.4、自动喷水灭火系统的定期检查

1）水源的水量和水压。

2）消防泵控制电源。

3）报警阀各部件的工作状态。

每天巡检一切供水总控制阀、报警控制阀及配件，进行外观检查，保证系统处于无故障状态。

4）自动充气装置的工作状态（如气压水罐、增压水灌）。

2.5、定期检查

每月检查一次喷头外观，喷头外表应清洁，尤其是感温元件部分，对轻质粉尘可用空气吹除或用软布擦净；

对含有污垢的喷头应将其分批拆换，集中清理，但不能用酸碱溶液或热水洗擦。

每月检查一次室外阀门井中的控制阀，保证阀门处于开启状态。

对报警阀进行开阀检验，观察阀门开启性能和密封性能，以及水力警铃、延迟器的性能。

此试验可通过末端装置进行。

如发现阀门开启不通畅或密封不严，可拆开阀门检查，视情况调换阀瓣密封件。

对安装的压力表要定期检验。

检查系统管路有无腐蚀渗漏，湿式系统管路内的水应定期排空、冲洗。

对水雾系统管路中的过滤装置应定期清扫。

如发现管路中有沉积物，应进行冲洗。

每月检查一次贮存消防用水的水池、消防水箱，核对水位以及消防水不被他用的技术措施，发现故障，及时进行修理。

检查消防泵的启动、吸水、流量和扬程，利用报警控制阀旁的泄放实验阀进行一次供水试验，验证系统供水能力。

2.6、年度检查

2.7、室内消火栓系统定期检查

1）消火栓和消防卷盘供水闸阀不应有渗漏现象。

2）消防水枪、水带、消防卷盘及全部附件应齐全良好，卷盘转动灵活。

3）消火栓箱及箱内配装的消防部件的外观无破损、涂层无脱落，箱门玻璃完好无缺。

1）报警按钮、指示灯及控制线路功能正常，无故障。

2）消火栓、供水阀门及消防卷盘等所有转动部位应定期加注润滑油。

2.8、消防安全疏散设施的定期检查

消防安全疏散设施包括疏散通道、安全出口、疏散楼梯、防火门、防火卷帘门、疏散指示、应急照明灯具等设施。

应按照有关规范配备相应数量的消防安全疏散设施，并建档管理。

1）每日对安全疏散设施进行巡查，发现有以下问题之一的，应立即整改。

2）占用疏散通道。

3）堵塞安全出口。

4）锁闭疏散门。

5）在疏散楼梯上堆放物品。

6）破坏、覆盖、挪用疏散指示标示、应急照明灯具。

2.9、月度检查

2.10、灭火器材的检查

每日应对灭火器进行检查，确保其始终处于完好状态。

1）检查灭火器铅封是否完好。

2）检查压力表指针是否在绿色区域，如指针在红色区域，应查明原因，检修后重新灌装。

3）检查可见部位防腐层的完好程度，轻度脱落的应及时补好，明显腐蚀的应送消防专业维修部门进行耐压试验，合格者再进行防腐处理。

4）检查灭火器可见零件是否完整；

有无变形、松动、锈蚀（如压杆）和损坏，装配是否合理

5）检查喷嘴是否通畅，如有堵塞应及时疏通。

1）每半年应对灭火器的重量和压力进行一次彻底检查，并应及时充填。

2）对干粉灭火器每年检查一次出粉管、进气管、喷管、喷嘴和喷枪等部分有无干粉堵塞，出粉管防潮堵、膜是否破裂。

筒体内干粉是否结块。

3）灭火器应进行水压试验，一般5年一次。

化学泡沫灭火器充装灭火剂两年后，每年一次。

加压试验合格方可继续使用，并标注检查日期。

4）检查灭火器放置环境及放置位置是否符合设计要求，灭火器的保护措施是否正常。

1、各机房责任人必须严格遵守岗位职责，禁止外来人员进入重点防火部位及作业区域。

2、操作人员必须经有关部门考核合格后，持有操作证方可独立上岗操作。

3、严格遵守《电工操作规程》、《电工安全安装规程》。

4、按规定检查供电设施、设备，不准带病运行，发现电线绝缘层老化或过负荷，接触电阻过大等隐患应及时整改。

5、严格控制临时线路之负载量，熔断装置应按额定容量安装，不得随意加大，如熔丝两次熔断应立即查明原因，不得强行送电。

6、不准乱拉、乱接临时电线或随意增设电气设备，不符合规定的电气设备拒绝安装。

7、经常保持工作场所整洁，不得在机房从事无关事宜，不得堆放易燃物品，禁止吸烟，不得使用明火。

8、需动用明火作业的，要办妥动火许可证后方可作业，严格执行《动火作业安全管理规定》。

9、不得随意挪用消防设施，发现损坏、遗漏及时报告。

10、发现火警及时报告，应保证消防水泵正常运作，并组织重要设备的保护疏散工作。

11、懂得常用灭火器材的使用方法和电气火灾的扑救技能。

1、设备（房）巡视时间周期和巡视频次根据相关设备的维保制度进行；

2、对应不同的设备（房）特性，对其技术状态和运行状态采取定期的日常巡检和点检；

3、按设备的运转部位、内容进行的设备巡视，“观察”系统的运行状态，以确保其处于良好状态；

4、对重点设备，或处于备用设备，采取点检管理，以确保全面掌握设备的各种状况，揭示其状态变化的一般规律和特殊规律，及时发现设备隐患，实现预知性检修；

5、巡检主要内容：

听：

设备运行声音是否正常，和以前声音进行比较有否过大或过小；

看：

电流表、电压表、温度表、压力表等表计与平时是否相同，是否有明显的变化；

查：

现场的装置性违章和习惯性违章；

测：

测量转动设备的温度、电流等变化情况。

闻：

有无绝缘漆的焦味，有无燃气泄漏的气味；

6、注意事项

6.1、进入设备机房应遵循《钥匙管理制度》；

6.2、遇到拿不准的情况时，及时上报；

6.3、除非特殊情况，不得做改变运行方式、启停设备等工作（点检除外）；

6.4、巡检时应携带必要的工具；

6.5、对设备巡检情况应如实填写在巡检表里；

6.6、对高压配电设备（房）巡视应注意：

1、倒闸操作的顺序必须按下列顺序操作：

1.1、停电：

拉闸操作必须按照开关、刀闸的顺序依次操作；

1.2、送电：

合闸操作必须按刀闸、开关的顺序进行，严防带负荷拉合刀闸。

2、刀闸操作必须由两人执行，其中一人对设备较为熟者做监护，另一人操作。

3、每张操作票只能填写一个操作任务。

4、开始操作前，应认真填写《万吉广场高压配电房停