某楼盘投资可行性报告Word格式文档下载.docx
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3、供配电系统
本工程拟由城市电网引一回10KV电源作为主电源,电缆引入。
在三层设置10KV高压配电室、变压器室及低压配电室,并设置柴油发电机房。
10KV高压配电系统为单母线放射式供电。
4、天然气
本项目设计日用气量为360立方米,附近的市政天然气管理道可满足本项目要求。
第三章规划设计
一、规划特点
1、舒适生活原则
住宅部分为31层,标准层为八户,每户主要用房均为方形,方便实用。
为适应西南地区的气候特征,有效组织了穿堂风。
各户均设有阳台和阳光窗,以争取较好的日照及采光。
户内平面功能分区明确,房间面积适当,流线清晰简捷,使用方便。
2、平面布局
本工程建筑布局上考虑用地特点,最大限度地南北朝向并提供较好的景观面,力求柱网规整,布局明确,方便使用功能。
3、形体塑造
根据地域位置特点,创造全新的恬静、高贵的外部形象;
采用阳光窗设计,增加了造型的立体感,同时增加了使用空间。
二、建筑设计
(一)总建筑面积平方米:
功能
面积(平方米)
楼层
设备用房及车库
商场
住宅
合计
2
(二)主要机电设备
1、电源:
拟在大楼负二层设一配变电所,10KV电源由解放西路引来,供电容量为703kw。
10kv电源担忧缆沿解放西路电缆沟敷设至大楼前,再理地引入配电所。
2、应急电源
本工程应急电源采用自备柴油发电机组,发电机容量为200KW,应急电源与市电机械闭锁运行。
3、变电所
大楼共设2个变电所,1B变电所为公用变电所,设于负二层,变压器容量为800KVA,供本楼住宅用电;
2B变电所为专用变电所,也设于负二层,变压器容量为315KVA,供本楼非居住用电。
4、通信
住宅每户考虑2门电话,公共用房按2门/100㎡计算,另考虑15%裕量,本楼共需电话740门。
电话电缆由解放西路城市通信管引入,电话设备间设在一层。
数据通讯采用宽带接入,其设备间与电话设备间共用。
5、电梯
大厦设三台高档住宅专用电梯,电梯速度拟定为1.75m/s,载重量1000kg,乘客人数15人,其中一台兼作消防电梯。
第四章投资概算与资金筹措
一、项目总投资概算
(一)概算组成
1、土建部分:
主体建筑结构、外装修和内装修(裙楼和住宅公共过道部分及套内粗装修)。
其中外装修为:
外墙面采用高级外墙漆、高级外墙砖、外墙窗采用塑钢窗,塔楼部分幕墙玻璃和面砖,裙楼为花岗石墙面。
面装修:
设备用房及车库为水泥豆石地面;
公共建筑为高级防滑耐磨地砖,大堂、入口等部位采用花岗石地面;
公共建筑为高级内墙漆;
设备用房、车库及住宅采用水泥砂浆抹灰,其余均为中级抹灰后刷白两遍。
2、安装部分:
给排水、消防、卫生设备、配电、照明、防雷、采暖通风、制冷空调、火灾报警、通讯、保安监控、电梯等。
3、征地、动拆迁、场地平整、勘察设计及有关税费、规费。
(二)概算依据
1、该工程的方案及设计说明;
2、建筑、装饰工程执行长沙市99年建筑、装饰工程计价定额;
3、电梯、照明、电力、消防、电讯、防雷、给排水、卫生设备、
绿化、暖通等方面,均按现行市场价格进行估算;
4、税费、规费按有关文件规定计算;
5、不可预见费按建安费的5%估算;
6、建设期利息按2年计算,月利率按5.85‰计算。
(三)投资概算内容:
本项目总投资万元
其中:
土地及拆迁费万元
建安费用万元
工程其他费用万元
3000万元借款利息两年万元
管理费万元
销售及广告费用万元
单位完全建设成本:
万元÷
2/㎡=元/平方米
详见附表一
二、资金筹措
本项目总投资万元,自筹资金万元,拟向银行贷款万元。
本项目建设工期18个月,前期动拆迁6个月,工程建设一年后即可进行预售,预计销售期2年,我公司贷款3000万元,按季付息,预计30个月后开始还付本金。
详见附表二
第五章市场分析及销售策划
长沙是我国四个直辖市之一,位于长江中上游,是西南地区经济和工业重镇。
早在19世纪就已成为西南地区的商业中心,是西南地区对外通商的重要口岸。
长沙市现有土地面积8.2万平方公里,全市总人口3259.69万人。
其中市区人口达420万,市区人口密度较为集中。
1998年长沙市积极
贯彻执行中央扩大内需、促进经济增长的重大决策,全市经济保持平稳增长。
长沙经济快速发展,投资环境不断改善,已成为一片投资热点地区。
目前我国将房地产作为国家经济的支柱产业,出台了一系列房改政策,我国经济进入了新一轮的增加固定资产投资期。
二、芙蓉区房地产市场状况分析
1、芙蓉区房地产市场概述
渝中半岛地处长沙中心,辐射江北、南岸、沙坪坝、九龙坡、高新区等各大主城区,交通便捷,同时芙蓉区自身有着深厚的历史积淀,唯其如此,长期以来芙蓉区已成为我市的政治、经济、金融中心,特别在解放碑商圈更集中了长沙百货大楼、新世纪百货、大都会广场、地王广场、家乐福国际连锁超市、伊之都女人广场等大型商业机构;
在该区域内还集中有大都会商厦、地王广场、御景江山、半岛国际、时代广场等知名物业以及海逸、万豪、中天、渝都、大世界等四星级、五星级酒店。
良好而且完善的大社区配套吸引了众多的投资都,也蕴育着较大的发展空间和发展潜力。
2、芙蓉区房地产市场现状:
项目名称
销售均价(套内)
销售情况
备注
君悦长滨
6800
80%
装修房
金禾丽都
4400
东和湾
5400
70%
海客赢舟
5900
长德东京29度
4340
90%
3、芙蓉区房地产市场预测:
自90年代以来,在一系列优惠政策的吸引下,许多投资开发商纷纷在芙蓉区半岛投资开发,一幢幢高楼大厦如雨后春笋拔地而起,但偏
重于发展商业设施及高档写字间,而对于人们日益提高的高居需求却有所忽视,少有的公寓住宅楼盘存在着容积率太高,通风、采光、视野不足等缺陷,随着我市居民生活水平的不断提高,这一块已形成一个巨大的市场空白。
近两年来,住宅消费中出现了由郊区向市区,尤其是市中心回流的趋势,体现了一体“家居靠近工作地,节省交通时间,用更多的时间来品味生活”的全新生活理念。
三、***的区位分析
***位于芙蓉区……路,面临长江,背靠储奇门,紧邻药品批发市场,附近有小学,长沙日报社、西部药城、新世纪超市等配套设施成熟完善。
10几路公交车和直接到解放碑的凯旋门电梯,交通极为方便。
并且均无高层建筑遮挡,景观十分优越,同时充分确保了住户的通风、采光以及私密性需求。
在广泛的市调基础上,我们分析判断出本项目的两大目标客户群:
一、芙蓉区尤其是药品批发市场的成功经营者,这部分人士经过多年来经营积累,已拥有足够的消费能力,他们需要的是一个相对较近,不脱离商务社交圈,交通便捷,可随时顾及生意又足够舒适以放松身心的家居环境,本项目的中大户型恰好同时满足上述要求;
二、芙蓉区工作的白领阶层,这部分是追求时尚、自由的人士,他们品味生活、追求情调而不愿将时间浪费在交通上,本项目既依托解放碑大社区完善的配套,又可揽江借景,完全符合他们的理想;
三、旧城开发的拆迁户,他们在这一带生活了几十年,不愿离开这熟悉的环境,通过以旧换新方式,拥有更好的居住环境。
通过上述分析可知,本项目有广阔的市场前景。
四、市场预测及销售回款计划
该项目良好的地理位置、准确的市场定位,公司有实力强大的营销策划队伍,长滨路为芙蓉区重点发展的环节,区位优势明显,市场细分、准确到位。
项目以中小户型为主,结合地区现状,遵从谨慎性原则,采取低价入市,逐步提价的原则,预计住宅平均售价为3000元/㎡;
车库销售为10万元/个;
商业及办公用房平均售价8000元/㎡,项目销售预计为2009年8月开始,预计当月预售300万元右左,2009年800万元,2010年销售完毕。
详见附表三
第六章收益测算及评价
一、基础数据
建筑面积平方米,实际销售面积平方米。
车库平方米(60个车位,每个计15㎡)
商场平方米
住宅平方米
二、销售收入、成本费用测算
(一)销售收入:
项目预计时间为2009年8月
1、车库:
60个车位:
2、商场:
万元
3、住宅:
销售收入合计:
万元
(二)销售税金及附加(综合税率5.5%)
万元×
5.5%=万元
(三)成本费用、总投资中已包括利息、管理、及销售费,成本总额为万元。
(四)利润总额:
(五)净利润:
所得税率
25%=万元
万元(1-25%)=万元
(六)投资报酬(静态测算)万元÷
万元=41.35%
该项目销售率达100%时,其销售收入为万元,建设总
成本万元,税金及附加万元,利润总额达万元,应交所得税万元,净利润万元。
项目有很好投资收益,投资报酬率达。
详见附表2
第七章评估结论
一、本项目符合我国目前宏观经济政策,且符合长沙市的发展规划及我市居民的居住需求发展趋势。
加之项目地理位置优越、交通便捷,建成后对长沙旧城改造,提高我市居住条件、居住环境,展现长沙大都市风貌,吸引外资等方面,都具有重要的意义和促进作用。
二、经测算,本项目总投资万元,建设施工期18个月右左,总建筑面积平方米,建成后可出售面积平方米。
按静态计算我方可获利润万元,税后净利润万元。
总体来看,本项目市场基础广阔,具有区位优势,市场风险较小,项目投资报酬率达41.35%,投资回报可观,结合我方多年来成功的项目市场动作经验,本项目应具很高的投资价值。
长沙市**房地产开发有限公司
二00九年三月
建设投资情况表
附表一单位:
序
号
项目或费用名称
概算价值
建安费
设备费
其他费
一
建安工程费
1
建筑工程
1.1
基础部分
1.2
土建及主体结构
安装工程
2.1
给排水
2.2
电气
2.3
通风
2.4
燃气
2.5
电梯
3
住宅大堂及会所装饰
4
裙楼外装
5
塔楼塑钢门窗
6
1-6层裙楼内装
7
室外综合管网及道路
8
绿化
9
三通一平
二
工程建设其它费
综合配套费
勘察费
设计费
规划科研费
招投标费
标底预算编审费
工程监理费
人防费
10
白蚁防治费
11
水、电、气接通费
12
许可证执照费
三
土地及拆迁费
土地费
土地拆迁费
四
财务费用
五
销售费用
六
管理费
总投资
资金筹措表
附表二单位:
项目
金额
2008年
2009年
2010年
一、项目总投资
二、自筹资金
1、前期投入
2、施工方垫资
3、预储房收入
三、银行货款
预计损益表
附表三单位:
序号
销售收入
车库
建设总投资
税金及附加
利润总额
所得税
税后利润
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