大学城项目市场部分zong.docx
- 文档编号:1905917
- 上传时间:2022-10-25
- 格式:DOCX
- 页数:46
- 大小:1.07MB
大学城项目市场部分zong.docx
《大学城项目市场部分zong.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《大学城项目市场部分zong.docx(46页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
大学城项目市场部分zong
第二部分:
XX市及区域房地产市场分析
1、XX市房地产市场综述
1)XX市房地产市场现状及展望
经过近几年的快速发展,房地产业已经成为我国重要的支柱产业,随着时间的推移,在这个产业经济体中,房价成为一个万众瞩目的话题,虽然政府近期不断出台一系列的宏观调控政策,并试图通过调整贷款利率等手段来抑制房价,但房价还是居高不下,颇受争议,同时,在一系列外部因素的影响下,房地产市场仍然存在着许多不稳定的因素,变幻莫测。
XX市作为XX省的省会城市和政治、经济、文化的中心,房地产市场一直和全国保持着一致,热度不减并稳步上升。
特别是近几年来,随着XX市住房制度改革、旧城改造步伐和城市化进程的加快,居民家庭购房以及商业购房的热潮迅速到来并急剧升温,XX市的房地产市场在这种情况下也随之启动,新开发建设的住宅小区和商务楼盘以及商铺如雨后春笋般在泉城不断涌现,不仅改善了XX人的居住环境,也让泉城变得越来越美。
Ø房地产市场发展空间巨大
近几年,XX市居民的住房消费正在慢慢的向更高的阶段过渡,XX市房地产市场也在调整中迅速壮大。
而且,随着XX市城市框架的不断拉大,城市人口的急剧增加及城市辐射力的增强,XX房地产市场的发展步伐也随之加快,一个发展空间巨大的房地产市场展现在我们的面前。
此外,市民多样化的购房需求,成为推动房地产投资快速增长的重要因素。
目前XX市房地产市场上主要有4种需求类型:
一是主动型需求。
随着市民生活水平的提高,对住房的面积、生活的舒适度、相关配套设施的建设以及交通便利程度等各方面的需求在不断提高,卖旧房买新房的主动购房者成为市场消费的主力。
二是被动型需求。
近年来,XX市城市化进程的不断加快,道路拓宽和旧城改造X围的不断扩大,大量的拆迁户成为房地产市场的重要组成部分。
三是外来型需求。
随着XX市城镇聚集效应增强,投资环境的不断优化,城市绿化率和基础设施建设水平的提高,吸引了不少外来投资者和务工人员来济投资和安家,形成了一定规模的外来人口住房需求。
四是投资型需求。
由于股票投资风险较大,居民银行存款利率不高,物价综合指数不断上涨,部分群众愿意通过买房来保值增值,从而形成了投资型需求。
Ø房价呈现持续上升态势
房地产市场的有效需求和各项综合因素决定着房价的涨跌。
据统计,XX市2006年第一季度住宅市场整体均价4223元/平方米,较去年同期上涨了4.3%;区域价格中,南部价格最高为4805元/平方米,涨幅为4.8%;东部区域整体均价为4381元/平方米较去年同期增长4.5%;西部地区整体均价3939元/平方米,略涨3.4%,价格最低的是目前配套、环境、交通相对较差的北部地区,区域整体均价为3513元/平方米,但涨幅仍然达到为2.6%,而且房屋价格仍呈现出持续上升态势。
XX市房地产价格的持续上涨主要有以下几个原因:
一是XX市个人投资买房者不断增加,商品房空置比率降低,现有可售商品房现房存量不大,与居民对房屋的需求相比呈现出供不应求的局面;二是由于政府严格执行土地年度计划,建立土地储备体制,控制土地供应,推行土地公开招标、挂牌、拍卖制度,在一定程度上提高了建设用地的价格,房地产开发开始向资本市场转移;三是国家对部分小钢铁、小建材等高耗能、高污染企业关停并转的宏观政策,在一些方面提高了房屋的建设成本;四是随着XX居民收入水平的提高,对住宅质量、环境绿化、配套设施、科技含量、物业管理等也有了更高的要求,其需求档次的提升也拉动了房价的上升;五是近期的银行贷款基准利率上调,将在一定程度上增加开发商的资金成本;六是个别开发商大肆进行市场炒作,提高预期收益,误导消费者进行不合理的投资,在一定程度上也拉动了房价的上扬。
Ø房地产市场走向规X成熟
随着XX市房地产市场的发展,开发企业在竞争中不断壮大,一些企业开始追求企业文化和企业品牌的建设,“以人为本”的开发理念和服务理念已基本形成。
此外,由于城乡规划更加科学化,规划管理从封闭向公开转变,并减少了规划决策的主观性和随意性,使“一X蓝图管到底”、“一X蓝图建到底”的理念得到了真正实施。
小结:
纵观XX市房地产市场的发展,正在走向规X和成熟,开发企业也在市场中不断的探索和壮大,而我们的城市建设也在发展中日趋完善,一个极具魅力的房地产市场正展现在我们的面前。
2)XX市房地产市场区域板块分析
Ø东部区域
XX东部地区是传统的科技、文教区,著名的XX大学、XX师X大学、XX医科大学及众多的大中专院校集中于此,山大路是XX的硅谷地段,新兴电子计算机、软件业商铺林立,已成为全国第三大科技市场之一。
目前,随着城市化发展,城区正向东蔓延,但是由于土地供应紧X,高新区及浆水泉区域将成为近几年XX市的热点开发地区。
●东部洪楼板块
项目名称
位置
开发商
项目规模
建筑类型
户型面积
均价
XX花园四期
祝舜路和东辰大街交汇处
XX豪嘉置业
总建28万
6层电梯
90-110
3800
天鹅堡
二环东路和花园路交汇
XX乐成置业
占地3万,总建6.59万
6栋小高层
90-220
5000
精英·爱特公寓
洪楼西路41号
乐园房地产
总建1.8万
酒店式公寓
30-100
4880
海蔚广场
花园路和洪楼南路交汇
XX海蔚置业
72墓,16万
3栋高层住宅,1栋商务楼
108-126
4700
汇科旺园
洪楼南路50号
隆生旺源置业
11万
小高层、高层
116、167
4800
特区数码港
山大路与经一路交汇
舜华园建设发展XX
4.6万
商业、办公
6300
锦绣泉城
七里河与华龙路交汇处
中齐房地产
总建26万
多层、小高层、高层
76、96、120
4200
本板块市场总供应量约为94万平米,楼体类型主要以小高层、高层为主。
主力户型为二室、三室,面积在90㎡—130㎡之间。
主要客户群为IT人士、教师、机关公务员、中小企业老板、高新区从业人员。
规划影响周边住宅项目的开发为区域增加了大量中、高端消费群体,同时洪南等三个片区及历城区政府的东迁将给目前寸土寸金的洪楼商业圈带来空前的改造建设机遇。
洪楼商业圈将建设成“花园文化不夜城”,进一步加强商业和文化功能,洪楼区域将成为以商业为主的东部商贸中心。
●东部高薪区经十东路板块
项目名称
位置
开发商
项目规模
建筑类型
户型面积
均价
中润世纪城
经十东路
XX中润置业
13万
多层、小高层、高层
150-260
5500
尚层E墅
崇华路以东
XX世通房地产
约20万
5.2米复式、小户型公寓
30-50-70
5200
银座花园
旅游路和转XX路交汇
XX银座久信房地产
350亩,总建35万
多层,小高层
120-180
4200
三箭平安苑
解放东路27号
XX豪商房地产
10万
15栋住宅,2栋公建
45-200
5000
枫润尚东
工业南路100号
XX三庆置业
2万
商业公建,精装小户型
38、77
5000
新东方花园
新宇北路1号
XX天业房地产
115亩,总建16万
多层、小高层
107、140、160
3900
世纪财富中心
天辰大街和新宇路交汇
XX国庆置业
150亩,总建19万
办公楼群
200、400、600
4700
荷兰庄园
经十东路与旅游路交汇
XX百替房产
60亩,总建5万
多层
120-160
5100
本板块总建筑面积约100万平米,楼体类型主要以多层、小高层和别墅为主。
随着经十东路的修建,燕山立交桥的开通,旅游路的通车,优越的交通条件和自然景观迅速提升了土地价值。
而且东部产业带的规划,完善的区域配套,高新区的产业园,以及优惠的政策吸引了众多的公司、企业入住。
迅速带来了资金和人力资源,为高新区的住宅市场提供了潜在的有效消费群体,此区域将来会非常有潜力。
Ø南部总述
项目名称
开发商
位置
项目规模
建筑类型
主力户型面积
销售均价
伟东新都
2期
伟东置业
舜耕路
27万
小高层
3-2-2,140
2-2-1,100
4500
银丰山庄
2期
银丰地产
舜耕路
15万
多层、小高层
3-2-2,148
2-2-1,90
5400
齐鲁骏园
齐鲁置业
英雄山路113号
5万
小高层
110—130
4500
山景园小区
市中地产
七里XX路南
10万
多层
120—160
4000
天泰••太阳树
XX天泰集团
阳光舜城南
170亩
小高层、高层
110-200
——
天润苑
龙力热电
建设路90号
4.3万
4栋12层小高层
4-2-2,180
3-2-2,130
4300
世纪佳园
XX房屋建设集团
建设路93号
17万
板式小高层
2-1-1,88
2-2-1,110
3-2-2,140
4200
阳光舜城(锦绣苑)
三联城建
舜耕路南首
60万
多层、小高层
141-175
4000
南部由于高山较多,且山体植被较好,清新的空气,便捷的交通、卫生、医疗、生活条件,及有限的可开发用地,使其成为了XX市房价最高的地区。
健康的生态环境和靓丽的自然风光构筑了南部的主要特色。
这里有闻名遐迩的千XX,还有XX市的第一氧吧——植物园。
这是XX的水脉、绿肺所在,南部开发受控制,土地资源更加稀缺。
房地产市场在政策、法规、城市规划的夹缝中生长。
本板块总建筑面积约为400万平米,楼体类型主要以多层和小高层为主。
针对高消费目标客户群,户型设计以大面积二室、三室为主。
郎茂山周边配套比较完善,交通状况较好。
附近楼盘以中高档主,小高层居多,绿化比较好。
舜耕路集中了两个大盘——伟东新都和阳光舜城,伟东新都为旧村改造楼盘项目,阳光舜城则借千XX之环境势营造了健康、环保、绿色、生态住宅大盘。
大盘项目在二环之内的开发已接近尾声,寸土寸金在南部体现的淋漓尽致,土地资源的稀缺性凸显。
因为房地产开发的主要资源土地的的限制,目前南部新开发的项目主要集中在中小盘的放量,但因其区域优越的地理位置,新上市楼盘均走高端市场,如:
国华美郡、熙园、银丰山庄(二期)、天泰·太阳树。
鲁能领秀城以单项目300万平方,成为XX房地产市场“大哥”位置,超大规模社区将区域配套设施欠缺,位置较偏等劣势一一弥补。
Ø西部总述
项目名称
开发商
位置
项目规模
建筑类型
主力户型面积
销售均价
新世界阳光花园
新世界阳光
经七路669号
38万
多层、小高层
140-183
4500
阳光100国际新城2期
XX阳光100房地产
阳光新路
12万
小高层
120—140
4100
凯旋新城
莱钢建设、信莱房地产
经十西路南辛庄
——
多层、小高层
——
4000
世纪佳园
XX房屋建设综合开发
建设路
20万
小高层
105—140
4100
三箭如意苑
XX毫商房地产
建设路85号
48万
小高层、高层
3-2-2,140
2-1-1,90
2-2-1,110
6000
(精装)
华夏•金色阳光花园
华夏海龙房地产
堤口路和纬12路交汇
8.5万,总建11.5万
小高层,多层
2-2-1,85
2-2-1,94
3-2-2,130
3500
天建•名人广场
XX天建房地产
无影山中路121号
——
小高层
2-2-2,116
2-2-2,147
3-2-2,186
小高层
3300
多层3600
嘉馨•现代逸居
XX嘉馨房地产
南辛庄街
6万
板式高层
2-2-1,100
3-2-2,140
4
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 大学城 项目 市场 部分 zong