房地产企业并购及其税务处理Word下载.docx
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另一个是“Acquisition”,即收购或收买。
兼并和收购之间主要区别在于,兼并是指企业与其他企业合为一体,收购则并非合为一体,而仅仅是一方对另一方居于控制地位。
但在实际过程中,兼并和收购往往交织在一起,很难严格区分开。
因此,本文把一家房地产企业通过获取其他企业部分或全部产权,从而获得对该企业控制权投资行为,统称并购。
并购作为优化资源配置手段,是企业在巨大竞争压力中求得生存与发展有效手段。
但是,就全球以及我国并购历史数据看,成功企业并购并未如人们所期望那么多,有企业甚至因不成功并购而陷入了困境,甚至破产。
90年代末,麦肯锡公司研究了1990~1995年150起兼并交易,结果表明,30%交易严重损害了股东收益,20%损害了部分收益,只有17%创造了大量回报。
但是,Hill(1994)在对过去30年间进行并购大型跨国公司研究中发现,绝大部分获得充足利润回报公司均是围绕其核心竞争力进行并购和经营。
这些公司在对外进行并购时,以核心竞争力为导向,并且通过并购来实现核心竞争力双向转移和提升,获得持续竞争优势。
从全球范围来看,在20世纪90年代兴起了以“战略并购”为主要特征第五次并购浪潮,围绕企业核心竞争力与核心业务进行并购成为此次并购浪潮主旋律,以核心竞争力导向企业并购战略思维开始形成。
二、房地产企业并购特点
通过分析房地产企业资产重组案例,我们可以发现房地产企业并购重组表现出以下一些特点:
1.多元趋势导向。
一部分企业通过并购,拓展企业经营业务,迈向多元化发展道路。
在这方面,房地产企业通过并购涉足其他行业与其他行业企业并购房地产企业进军房地产行业情况是并存。
如大恒科技、中大股份、中体产业和益鑫泰等企业并购活动即是如此。
大恒科技属于通信设备制造业,但投资5000万元参股设立中关村科学城建设股份有限公司。
2.加强主营业务,部分企业通过并购或者剥离,坚持主业经营并逐渐形成核心竞争力。
这类企业主要是一些与房地产行业关联度较大企业,如建筑施工和工程承包类企业。
企业通过并购或资产剥离方式进行资产重组后业务转型较为彻底。
如浙江广厦公司于2001年11月实施大规模资产置换,退出建筑业和信息技术业,并置入杭州国商、南京置业和华侨饭店(其中杭州国商、南京置业主要进行房地产开发业务,而华侨饭店主要从事服务业),转而全力投入房地产业。
3.“买壳”上市目。
非上市房地产企业借助“买壳”类并购活动达到间接上市目。
受直接上市条件制约,经营成功但难以直接上市房地产开发企业“买壳”上市愿望非常强烈。
于是,一些经营亏损或行业前景欠佳上市公司就成为这些非上市房地产企业追逐重点和并购对象。
实力较强、业绩较好房地产企业通过“买壳上市”方式,即采用收购、受让股权方式,成为上市公司第一大股东。
如上海世贸投资发展有限公司通过收购万象集团26.43%境内法人股,成为万象第一大股东,继而将公司更名为“世贸股份”,同时将其主营业务变更为房地产业。
另一种是“自动”转型企业。
4.强强联盟策略。
实现集团采购和信息共享,以达到降低成本、提高品质、加快开发等目。
如珠江投资与合生创展合作。
在此模式下,通常由收购方出具货币资金,与拥有目标房地产项目企业共同出资,组建一个新合资企业。
新企业成立后,又可派生出两种并购分模式:
一种为双方约定共同经营、共担风险,房地产项目建成出让取得收益后,双方按出资比例分享。
在此模式下,没有购买行为发生,收购方与房地产企业之间为合作关系。
另一种模式为:
以房地产项目出资企业在新企业成立后,向出具货币资金一方转让新企业股权,即双方先合资合作,再由收购方出具货币资金收购房地产项目企业拥有新合资企业股权。
这种大企业间战略联盟可以形成以下优势:
通过共同协作,更高效、更低成本地实现对资金、土地等房地产战略资源获取与占有;
通过相互配合,提升区域价值,实现更高市场占有率及开发利润;
通过相互学习与融合,提升房地产产品品质与服务,规范企业运作管理,提高全行业信誉度;
形成更大规模企业集团,应对国际化挑战。
5.改善资产状况。
业绩不良上市公司通过并购房地产企业来改善公司资产状况,从而维持上市资格或是配股资格。
该类公司涉足房地产最终目就是获得投资收益。
通常,上市公司会通过参股,持有房地产企业部分股权(一般小于50%),然后对房地产企业进行增资扩股,最后通过资本运作将所持有股权转让,获得投资收益。
如2001年6月,南京高科投资600万元参股南京天地房地产开发有限公司,并出资400万进行增资(拥有20%股权);
2002年1月,南京高科转让所持有南京天地房地产开发有限公司20%股权,受让方是“天地房地产”第一大股东———南京东方文化技术有限公司。
南京高科获得投资收益率高达58%。
如果排除关联交易因素影响,单从投资收益角度看,这种投资相当成功,并可成为开发区类上市公司孵化器功能运作典范。
三、几种不同并购模式税负分析
企业出具货币资金意图收购另外一家企业所属房地产项目时,在一般情况下有三种模式可以选择,且不同并购模式有不同交易主体和交易标,收购方应灵活掌握。
(一)三种房地产并购财务模式
1.直接购买房地产项目模式
此模式下,收购方出具货币资金直接购买另外一家企业房地产项目,属于正常商品交易模式。
此模式下收购客体是单纯房地产项目,出让方放弃房地产所有权,收购方以货币资金为代价取得房地产项目法律所有权。
此模式不会影响到交易双方法律地位问题,即收购前后交易双方法人资格没有任何改变。
2.收购方购买出让方股权模式
在此模式下,收购方出具货币奖金,购买另外一家拥有某目标房地产项目企业股权,以达到间接拥有对房地产项目实际控制权。
此时,交易标为房地产项目企业股权,而并非是房地产项目本身,除非收购方取得房地产股权后更改企业名称,否则房地产项目名义所有权没有发生改变。
交易主体一方为收购企业,另一方则为拥有房地产企业股权股东。
3.合资开发模式
在此模式下,收购方出具货币资金,与拥有目标房地产项目企业以房地产项目共同出资组建一个新合资企业,新企业成立后,又可派生出两种并购分模式:
一种为双方约定共同经营、共担风险,房地产项目建成出让取得收益后,双方按出资比例分享模式,在此分模式下,没有购买行为发生,收购方与房地产企业之间为合作关系;
另一种分模式为,以房地产项目出资企业在新企业成立后,向出具货币资金一方转让新企业股权,此分模式下,双方先合资合作,再由收购方出具货币奖金收购房地产项目企业拥有新合资企业股权。
(二)三种并购模式税务分析
假设收购方SG公司拟收购转让方ZR公司所拥有已经处于开发作业期某房地产项目,该房地产项目账面价值为1亿元,该项目市场价值为1.5亿元,ZR公司对该项目法律手续齐全,ZR公司为M公司全资子公司。
SG公司收购该项目时,可以选用财务运作模式如下:
(1)方案设计
SG公司与ZR公司直接签署协议,SG公司支付给ZR公司货币资金1.5亿元,取得房地产项目所有权。
(2)并购成本分析
对转让方ZR公司来说,转让该房地产项目属于销售不动产,按我国现行税务法规,应按5%交纳营业税(假设该公司城建税为7%,教育费附加为3%);
同时还应交纳土地增值税,假设ZR公司对该房地产项目土地增值税可扣除项目金额为1.1亿元;
双方签署协议还应当交纳印花税,税目为产权转移书据,适用税率为0.05%。
ZR公司因转让行为应纳税额为:
应纳营业税及附加合计为:
(15000-10000)×
5.5%=275万元;
应纳印花税为:
15000×
0.05%=7.5万元;
应纳土地增值税为:
增值额超出扣除项目金额比率为
(15000-11000)/11000=36.36%;
应缴纳土地增值税:
4000×
30%=1200万元。
以上转让方ZR公司共应缴纳税款为1482.5万元。
对收购方SG公司来说,购买房地产项目应纳契税,税率按3%计算,则SG公司因购买行为应纳税额如下:
应纳印花税为:
应纳契税为:
3%=450万元;
SG公司合计应税为457.5万元。
除以上税务成本外,收购方SG公司还应当交纳一些与房地产开发相关法律手续变更支出,该部分支出在一般情况下金额较小。
(3)优缺点
采用直接购买房地产方式进行并购,其模式简单明了,收购周期较短,除税费以外其它交易成本一般较小。
但交易双方都有较大金额税费支出,转让方支付大额税费支出,在双方谈判时会推高交易对价,使收购方交易成本上升。
收购方SG公司与ZR公司母公司M公司签署协议,以现金方式购买M公司拥有SG公司股权,以间接取得对房地产项目所有权。
此时交易在SG公司与M公司之间进行。
对转让方M公司来说,转让对ZR公司股权,按财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题通知》,对股权转让不征收营业税,不属于营业税等流转税范畴,也无需交纳土地增值税,仅需交纳印花税。
对于收购方来说为购买股权,根据财政部、国家税务总局《关于企业改制重组若干契税政策通知》(财税[2003]184号),不属于应纳契税范畴,也仅需交纳印花税,假设双方交易对价也为1.5亿元。
M公司因购买行为应纳税额如下:
SG公司因购买行为应纳税额为:
在其它交易成本方面,由于房地产项目名义所有者还是ZR公司,所以除非SG公司变更公司名称,否则也不需要法律手续变更支出。
采用这种模式并购房地产项目,花费税务成本最少,直接交易成本最低,收购方通过购买股权方式间接控制房地产项目,适用于转让方公司仅开发这一个房地产项目情形,收购方将同时面临原企业遗留一些亏损和其它法律责任,因此在并购初期财务调查是非常重要。
采用这种模式还有另外一些好处,如原ZR公司遗留亏损,仍可弥补以后房地产项目开发利润,从而取得规避企业所得税好处,收购方SG公司以后退出时会比较方便,可以选用较多运作模式。
由于我国《公司法》规定除国有独资公司外,有限责任公司均需两个以上股东,因此收购方若为民企、外资企业时,要受股东人数限制。
对于集团式公司来说,母公司可以与子公司共同出资收购对方企业股权;
对于单一企业来说,购买股权后可能还要协调与少数股东关系。
收购方SG公司出货币资金2亿元,ZR公司以房地产项目出资,作价1.5亿元,双方共同组新企业X公司。
新企业成立后,即可以双方约定共同开发、共担风险、共享收益,也可以由SG公司再收购ZR公司拥有对X公司股权。
SG公司与ZR公司共同设立新企业,由于采用有实物出资形式,所以会发生一定评估费用,注册新公司还需要验资,交纳一定注册费,新公司成立后还应当及时对与房地产有关法律手续予以变更,因此该模式下会发生较大交易成本。
除上述交易成本外,此模式下发生税务成本如下:
a)单纯合资开发模式
根据现行税法规定,SG公司与ZR公司应纳税金如下:
●
营业税及附加
根据财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题通知》(财税[2002]191号),以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险行为,不征收营业税。
对股权转让也不征收营业税。
因此无论设立X企业后,ZR公司是否向SG公司转让新企业股权,双方均无需交纳营业税及附加。
印花税
根据财政部、国家税务总局《关于企业改制过程中有关印花税政策通知》(财税[2003]183号),实行公司制改造企业在改制过程中成立新企业(重新办理法人登记),其新启用资金账簿记载资金或因企业建立资本纽带关系而增加资金,凡原已贴花部分可不再贴花,未贴花部分和以后新增加资金按规定贴花。
企业因改制签订产权转移书据免予贴花。
公司制改造包括国有企业依《公司法》整体改造成国有独资有限责任公司;
企业通过增资扩股或者转让部分产权,实现他人对企业参股,将企业改造成有限责任公司或股份有限公司;
企业以其部分财产和相应债务与他人组建新公司;
企业将债务留在原企业,而以其优质财产与他人组建新公司。
因此,X公司组建符合公司制改造规定。
所以,ZR公司、SG公司和X公司应缴纳印花税也为0。
土地增值税
根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定通知》(财税[1995]48号),对于以房地产进行投资、联营,投资、联营一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营企业中时,暂免征收土地增值税。
对投资、联营企业将上述房地产再转让,应征收土地增值税。
故ZR公司在投资时不需要缴纳土地增值税。
契税
根据契税暂行条例有关规定,以土地、房屋权属作价投资、入股,视同土地使用权转让或房屋转让,应纳契税。
另外根据财政部、国家税务总局《关于企业改制重组若干契税政策通知》 (财税[2003]184号),ZR公司与SG公司组建X企业若想归避契税,一般只要符合该文件中任何一条即可,如按该文件国有独资有限责任公司,以其部分资产与他人组建新公司,且该国有独资企业(公司)在新设公司中所占股份超过50%,对新设公司承受该国有独资企业(公司)土地、房屋权属,免征契税。
因此若ZR公司属国有独资企业,在合资合作时ZR公司股比超过50%即可享受免征契税好处。
如果交易双方不能满足这一文件有关要求,新X企业需要交纳契税:
应纳契税为:
3%=450万元
该部分契税实际上由ZR公司和SG公司按股权比例分担。
b)先合资合作,再转让股权模式
由于ZR公司向SG公司转让其拥有对新企业股权,按上述模式二分析可知,双方仅需交纳印花税,假设双方作价也为1.5亿元,则应纳印花税为:
ZR公司因销售行为应纳税额为:
转让方以房地产出资与收购方组建新企业,适用于转让方经营项目多而收购方不欲取得除目标房地产项目以外其它项目。
对于不采用上述第2种模式情形,该模式还可以归避转让方原遗留一些问题,如法律纠纷、潜在业务等,较容易操作,收购方可能负担法律风险相对较小。
该模式相对于直接收购房地产项目,税务成本明显降低,仅在契税方面需要根据实际情况尽可能地修订相关条款,以减轻税负,但会发生由于新组建企业而需评估费、注册费、变更法律文件手续费等支出,交易成本较前两种模式都大,且并购运作时间较长。
另外值得注意是,合资双方,一方以房地产出资,另一方以货币资金出资,成立合营企业合作建房,只有双方采取风险共担、利润共享分配方式,才能符合“以无形资产投资入股,参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险行为,不征营业税”营业税免征条款。
如果房屋建成后,双方约定一方按销售收入一定比例提成方式参与分配,或提取固定利润,或约定双方按出资比例分配房产,均不符合免征营业税条件。
(作者:
夏聪)
来源:
北京税务律师博客
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