商业铺面划分.docx

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商业铺面划分

商业铺面分割专题

一、商业铺面划分基础知识

Q1、为什么要进行商铺面积分割？

商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响，它将直接影响商铺使用率、租金收益、人流动向组织和业态组合，（例如步行街的廊道、电脑市场的通道等），因此，为了达到商铺分

割的有效、合理，我们必须在充分研究和熟悉项目的前提下，遵循一定的科学原则来进行商铺的分割。

Q2、商铺面积分割原则

1、根据项目定位及销售的需要合理划分铺位的面积

◆商铺的分割，必须遵循主题定位的原则。

即结合商铺推广的主题功能来进行分割。

不同性质的商业种类及业态，经营者对铺位形式、面积大小、租金、总租金的要求不同，这是前提。

因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。

◆进深比例——结合定位的业态来确定适当的比例；

例：

若项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于4：

1的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。

若项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于4：

1的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。

因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。

◆其次，要根据投资者投资能力划铺，铺位面积大了，铺位面积大了，投资总值高了，投资客买不起，但蚂蚁铺也并不是最好的选择，一些面积大总值大的铺一样深受投资客青睐，比如万达广场的出售的首层商铺单铺总值一般都在一两百万，面积大通道必然小，只要定位适当，经营可行性强，投资者自然看好，只是必须选择有实力的投资者或重复投资者

2、合理利用区域内的面积，最大化得到使用；

3、避免出现铺位死角；

4、避免通道中出现柱子；

5、避免出现不规则的铺位（如三角铺）；

6、通过公共部分与通道系统的划分来提高各个区域的均好性；包括主

通道、次通道、中庭区、入口大厅、休闲娱乐配套区。

尤其是单层面积较大的商场，一般后半场经营者和投资者都不感兴趣，更需要通过设置共同区域，来提高各个区域的均好性。

7、一般先完成铺位的销售分割，再考虑铺位的招商分割。

Q3、如何进行商铺面积分割？

（1）了解基本平面布局，提出修改意见：

一般上拿到手的是一张结构完成的图纸，那么主要的设施已经标注位置，核心筒、楼梯、电梯、柱网如何分布，哪个部分我们需要更改，要即时提出修改意见。

（2）认识柱网结构：

也就柱矩，柱子的分布情况。

一般规则的柱矩是8x8的，但住宅裙楼商业可能有不规则的情况。

（3）了解防火分区：

了解国家关于商场的防火分区的设计，或者了解设计院对整体防火分区的设计，各分区之间的防火卷闸门下是不能摆放任何东西的，铺位划分时需要注意这点，还有就是消防栓的设置，别把那位置给包到铺位内。

设计院规划的防火分区往往不能跟我们的铺位分割不符，这时就需要与设计院讨论，结合我们的铺位分割重新规划防火分区。

（4）铺位划分顺序

a）先根据场子面积、柱网结构，以及项目的长和宽粗略估计划分；

b）确定主通道和次通道的宽度；

c）从街铺开始划铺，先外后内；

d）一排排、一层层划分。

Q4目前商铺分割存在的缺点和问题

单纯从营销的角度出发考虑，目前部分商业项目的分割不尽合理，这是造成部分商业项目公摊比例过高（有的高达50%）的直接原因。

不合理的地方主要表现在以下几个方面：

1、商铺分割

从设计可以看出有许多商业项目分割不规则，而且进深与开间之比大于4：

1，这会给将来销售和使用带来很多麻烦。

由于商业经营对场地形状结构的要求较高，不合理的分割肯定会对一部分买家造成排斥。

2、辅助功能区

辅助功能区太多，白白浪费了许多可销售面积。

主要是楼梯太多、厕所太多、空闲场地太多。

三多不除，公摊不减。

（1）楼梯：

从设计上可以看到，目前许多商业项目在一、二层设计了过多的公共楼梯，按照一般的人流量估算，如果不考虑消防因素，根本用不上过多的楼梯。

过多的楼梯不仅增加了相应的通道面积，而且增加了建安成本，也不利于今后的管理，实在是没有必要。

建议在消防标准范围内相应设置即可。

（2）厕所：

目前一些商业项目在面积内，分布了十几个厕所！

而在深圳的沃尔玛超市，2万平方米的商业面积，一共也只在一楼设有1个公共厕所，世界500强企业的精打细算，确实值得我们参照和学习。

对此，我们建议设计上按照正常的标准每层保留一个公共厕所即可，这样不仅节约了面积、建安费，还省下了一大笔的卫生设备购买、将来维护费用，实实在在是一举多得。

（3）空闲场地：

目前的一些商业项目由于设计不合理，存在过多的空闲场地，浪费了使用面积。

3、通道分割

许多商业项目的通道和道路分割不尽合理，有的用不上，要用的没有。

一方面过道没有针对人流的导向进行设计，设计了大量过道、楼梯和回廊，有的也许今后很少能利用，浪费了空间。

另一方面过道设计不规则，拐角、分叉太多，不符合人的行走习惯，对空间也造成浪费。

按照商场经营的规则，就怕消费者不来，来了就要你多走路，否则我的生意怎么好得起来？

深圳等沿海城市吸取国外经验，一般将出入口分别设置在商场的两侧而非正中间，在满足人流量需要的前提下，针对消费者的行走习惯，对道路尽可能的进行压缩，为的就是有效提高使用面积，延长消费者在商场内的滞留时间，带旺商铺。

Q5：

:

如何解决公摊比例过高问题？

商铺的公摊比例各地计算方法不同，在无法大面积招商的情况下，要降低公摊比例唯一的办法就是提高使用率，包括缩窄过道、取消部分楼梯、取消休息场所、销售电动扶梯下部的空间等等，将所有的可出售面积均作为商铺招租和出售。

目前部分商业项目的公摊比例达到了50%，但从目前全国商铺公摊的情况来看，这种状况几乎每个城市都存在。

减小公摊的办法，无非是提高使用率。

提高使用率过高非常有效的办法，就是由大型商家进驻经营，所有的内过道面积自然取消，公摊比例大幅度减小。

如移动、联通、淘宝进入，表面租金标准下降，实际没有降多少

二、商业铺面平面布局设计

平面布局设计是确定通道形态，确定铺位的布局和面积大小，最大限度地为每个铺位带来通行人流，提供更多的生意机会。

柱距与铺位面宽有直接关系：

柱子不宜落在店面内，柱点应中分或四分，9m柱距是市场开发比较常用的选择，这样对于面积分割以及降低施工成本有益。

平面设计的区域形状一定要规整、简单，不要使用曲率过大的圆弧，避免实用面积太少。

这样不仅便于业态布局与商铺分割，而且有利于未来经营，方便人流对不同业态不同区域的识别。

在平面布局中多采用棋盘式。

对于棋盘条块式分割，应解决的难点有以下几点：

1）以柱点为自然分界点，便于纵向和横向分割。

2）以电梯的口为中心进行排列通道，便于人流分散。

3）在两条纵横线交叉时，如空间太小，也要交叉，对纵横道路视野有益。

4）在两条纵横通道交叉时，如空间太大，则可考虑采用环形或敞开式，使分割与统一标准铺位面积相差不大。

5）对于边线，尽可能以直线为主，要两边同时有摊位，忌讳一侧有，一侧无。

6）对于边线中有不规则的，则尽可能拉直处理，虽然会使摊位面积不均匀，但会使道路齐整，便于人流贯通。

7）如遇边角区域不规则，部分区域面积过大，则可以考虑适当弯曲，使之面积差不要过大。

8）在卫生间和消防梯处，道路边线不要有摊位，边线应紧贴卫生间门面，如距离太长，则可考虑放置柜台，宽度0.5m，墙面做货架处理。

9）主通道与辅道有差距，主通道应在2.4m以上，若在电梯口的主通道要有3m左右的驻留空间，则在电梯的上下口处，就要有直角交错道路，使之为主要的纵横线或是形成主通道。

10）弧形与环形设计；在正方形楼面积中，多采用环形设计。

在交错道路的平面中，有间距大的多采用弧形或环形设计。

11）在电梯口，服务台中或是拐角处，可用弧形设计。

越不规则的地方，弧形设计应用越广泛。

12）在棋盘式隔断中，弧形组合在一些拐角处应用效果尤其明显，所以不可生硬搬用棋盘式。

13）电梯口要设有主要通道。

14）单层面积小的区域，可以考虑敞开式与隔断式结合，在边线用隔断，中间用敞开。

敞开式有柜台，也有摊位。

摊位的敞开可用地面的色彩和灯光作区域划分；柜台的敞开则可采用弧形的设计。

在敞开式中，如果业态是小百货或通讯饰品类，可以设置全敞开式，许多商场就是采用敞开式与隔断式相组合的方式。

三、功能设计

1、功能设计中为了高效实现人流、物流等流通的需要，在通道设计中要分主通道与辅通道，主通道为2.4m、2.8m、3m、3.2m或更大；辅通道则为2.2m、2m、1.8m、1.5m，具体区域通道的宽度应根据人流量来设计。

例：

以我们步行街女人世界项目为例：

原女人世界分割出的商业铺面470个，按照一期销售价格26000元/平和回报率8%/年测算，虽期商铺租金价格190元/㎡/月，以每个商铺面积为10平方米计算平均每个商铺将来经营要负担的月租金是1900元，另外加上物业管理费100元月，人员成本1500元/月，税务200元/月，总费用约3700元/月，而按照20%的毛利润来计算，每个商铺业主平均要达到18500元的月营业额才有可能保本，要大到37000元/月营业额才能有10%的盈利。

如果每个上门的客户平均消费50元（视业种业态不同而定），则月上门消费客户量需保持在370人次，这就是盈亏平衡点，要达到740人次/月，才能有10%利润。

也就是每个商铺平均日消费人流量需要达到12人次（即按照8小时营业时间，平均每小时1.5人）才能保本，要达到日平均消费人流量25人次才能有10%的利润，而整个商业部分的日人流量就是5640人次，即平均每小时通过705人次，每分钟通过11.75人次整个市场才能保本；要达到日人流量就是11750人次，即平均每小时通过1468.75人次，每分钟通过24.5人次整个市场才能有10%的利润。

在设计主次通道宽度时，需考虑人流量的大小。

2、铺面的大小不仅应和经营业态相吻合，也应和各地区的消费习惯相吻合，如服装摊位一般设计为6~25m2即可，36m2的就为大房间了。

房间的门最好是玻璃门，单门或两扇门都可以，房间尽可能以长方形为好，一般黄金矩形房间的使用率最高，不规则的边角在房间使用中可做服务业态或艺术处理（如形象广告、水吧等为好）

3、隔断墙的设计有很多种，比较方便的有以方钢为龙骨或轻钢龙骨，墙面用防火板或彩钢板、石膏板、槽板材料等。

总之墙面的使用要以具体经营的产品和市场档次而定，门面的材料则可用布卷帘或玻璃门。

30m2以下的房间玻璃门的开门应开在一边，而不是在正中央，这样就加大使用空间。