物业招标方案Word下载.docx
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招标单位应于年月日时分前至。
(销售的招标书每套标书收取成本费元整)。
六、保证金的缴纳
1、招标人在购置招标书的同时缴纳招标保证金?
元整。
未中标
者在招标人与中标人签订物业服务合同后日内退还保证金,利息
(不计/
计)。
2、未按规定提交招标保证金的招标,将被视为招标无效。
七、招标地址
售楼部办公室。
八、招标截止时间年月日时分,逾期收到的或不
切合规定的招标文件不接受。
九、招招标说明会
年?
月?
日?
时?
分邀请招标人共同踏勘招标物业现场并举行说明会。
十、开标时间、地址
1、开标时间:
年月
日时
分
2、开标地址:
。
十一、对本次招标提出咨询的,请于
年月日前与
(姓名)联系
(技术方面的咨询请以信件或传真的形式
)。
地址:
邮编:
电话:
传真:
联系人:
(招标人)
年月日
第二部分技术规范及要求
本物业的物业服务依照《杭州市住所区物业管理公共服务等级
标准》级标准,详细技术规范与要乞降部分差别以下:
一、物业管理服务的内容
1、物业管理地区内物业共用部位、共用设备设备的管理及维涵保养;
(1)物业管理地区内公共次序和环境卫生的保护;
(2)物业管理地区内的绿化保养和管理;
(3)物业管理地区内车辆(灵活车和非灵活车)行驶、停放及场所管理;
(4)供水?
、供电、供气、电信等专业单位在物业管理地区内对有关管线、设备维涵保养时,进行必需的协调解管理;
(5)物业管理地区的平时安全巡逻服务;
(6)物业档案资料的保存及有关物业服务花费的帐务管理;
(7)物业管理地区内业主、使用人装饰装饰物业的服务;
(8)依据需要组织丰富的多彩的社区文化。
二、物业管理服务的要求
1、按专业化的要求配置管理服务人员;
2、物业管理服务与收费质价符合;
3、争创市级、省级物业小区。
三、物业管理服务标准
物业共用部位的保护、物业共用设备设备的平时运转和保护
1、公共部位
(1)房子构造:
每年二次以上对房子构造、波及使用安全的部位进行检查并有记录,发现破坏实时安排专项维修并见告有关业主、使用人。
(2)门窗:
每周一次巡视楼内公共部位门窗,保持玻璃、门窗配件完满,开闭正常。
(3)楼内墙面、顶面、地面:
墙面、顶面粉刷层无显然剥落,面砖、地砖平坦不起壳、无缺损,墙面维修应保持与原墙面材质一致。
(4)管道、排水渠、屋顶:
每季一次对屋面泄水渠、楼内外排水管道进行打扫、疏导,保障排水通畅。
每半年检查一次屋顶,发现防水层有气臌、碎裂,隔热板有断裂、缺损的,应实时维修。
(5)围墙:
每个月一次巡逻围墙,发现破坏立刻修复;
铁栅栏围墙表面无显然锈蚀,保持围墙完满。
(6)道路、场所等:
每半月一次巡逻道路、路面、侧石、井盖等,发现破坏实时修复,保持路面基本平坦无积水,侧石平直无缺损。
(7)休闲椅、室外健身设备等:
每周二次以上巡逻,发现破坏立刻修复,保证器材、设备的安全使用(如需改换的除外)。
(8)安全标记等:
对危险隐患部位设置安全防备警告标记,并在主要通道设置安全分散指示和事故照明设备。
每个月检查一次,保证标记清楚完好,设备运转正常。
2.、供水系统
(1)一般水泵
每周对供水设备检查三次以上,每季对水泵润滑点加油,每季一次对泵房、
管道等进行除锈、油漆,每年保养一次水泵,保证二次供水正常,泵房整齐。
每年按期二次冲洗水箱、蓄水池,二次供水水质切合国家生活用水标准。
高层房子每年二次对减压阀进行测压并做好记录。
水箱、蓄水池盖板应保持完满并加锁,溢流管口一定安装金属防备网并完
好,每年秋、冬天对裸露珠管进行防冻保养。
3、排水系统
(1)二级生化办理(若有)
每天二次检查污水泵、提高泵、排出泵,每季1次润滑加油。
每年二次对污水办理系统全面保护保养。
控制柜电气性能完满,运作正常。
污水办理系统正常运转,周边基本无异味和显然噪声,过滤格栅无拥塞,
污水排放切合环保要求。
每年冲洗暴气机空气滤网二次,若有损坏立刻改换。
4.、公共照明
公灯:
每周二次巡检公共照明设备,修复破坏的灯座、灯泡、开关等,保
持楼道灯、邻居灯98%以上的亮灯率。
公共电气柜:
每个月一次对室内、室外的公共电气柜进行巡检、保养,每年
一次对电气安全进行检查。
实时修复破坏的灯座、灯泡、开关等,保持灯具完满,小区内楼道
灯、邻居灯亮灯率在98%以上。
景观灯、节日彩灯、电梯厅吊灯等:
保持灯具完满,亮灯率在98%以上。
5.、起落系统
保证电梯24小时运转,轿厢内按钮、灯具等配件保持完满,轿厢整齐。
拜托专业维修保养单位进行按期保养,每年进行安全检测并拥有有效的《安
全使用同意证》,物业公司应有专人对电梯保养进行监察,并对电梯运前进行管
理。
电梯发生一般故障的,专业维修人员二小时内抵达现场维修,发生电梯困
人或其余重要事件时,物业管理人员须在五分钟内到现场应急办理,专业技术
人员须在半小时内到现场进行救援。
电梯门无安全封闭装置、无自动称重感觉装置或无紧迫呼喊装置须设专人
驾驶的,或由业主大会要求专人驾驶的,驾驶员应固守岗位不脱岗,保障安全
运转。
6、消防系统
消防泵每个月启动一次并作记录,每年保养一次,保证其运转正常。
消防栓每个月巡逻一次,消防栓箱内各样配件完满。
每天检查火警功能、报警功能能否正常。
每年试验一次探测器,并对所有控制装置进行一次试验,火灾探测器投入
运转二年后,应每隔三年所有冲洗一次,不合格的应该调动。
每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。
每个月检查一次灭火器,邻近无效立刻更新或充压。
7.、防雷设备:
每年二次检查避雷装置,18层以上的楼宇每年应测试一次,保证其性能切合国家有关标准。
8.、弱电系统
楼宇对讲系统(可视):
不按期进行调试与保养,保证其24小时运转
正常,对讲主机选呼功能正常,且选呼后的对讲(可视)功能正常,语音
(图像)清楚,对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。
住户报警:
不按期进行调试与保养,保证其24小时运转正常,中心报警控制主机应能正确显示报警或故障发生的信息,并同时发出声光报警信号。
周界报警:
24小时布防并正常运转,不按期进行调试与保养,保证该系统的戒备线封闭、无盲区和死角,保证中心控制室能经过显示屏、报警控制器或电子地图正确地辨别报警地区,收到警情时,能同时发出声光报警信号。
监督系统:
不按期进行调试与保养,保证各项监控设备24小时正常运转,能清楚显示进出人员的面部特色和车辆的车牌号,录像功能正常。
电子巡更:
依据需要设定巡更路线、时间,不按期地进行调试与保养,保证其正常运转,保持巡更时间、地址、人员温次序等数据的显示、归档、查问和打印等功能正常,巡更违规记录提示功能正常。
9、水景
每周一次巡视检查喷水池、水泵及其余隶属设备,破坏部位实时修复,
保证其正常运转。
重要节日前应付景观设备进行安全、功能检查,保证节日时期各项设
施运转正常。
10、公共绿化保养服务
(1)草坪
修剪:
每年普修四遍以上,草面基本平坦。
清杂草:
每年普除杂草五遍以上,杂草面积不大于6%。
灌、排水:
实时浇灌,保证有效供水,有积水实时清除。
施肥:
每年普施有机肥一遍。
病虫害防治:
发现病虫害实时灭杀。
(2)树木
乔、灌木修剪每年二遍以上,无二级枯枝;
蓠、球超出齐平线
10cm应修剪,每年许多于四遍,做到表面圆整,基本无脱节;
地被、攀附
植物合时修剪,每年许多于二次。
中耕除草、松土:
每年中耕除草五次以上,土壤基本松散。
按植物品种、生长状况、土壤条件适合施肥;
每年普施基肥一遍,部分花灌木增施追肥一次。
有针对性实时灭治,主要病虫害发生低于10%。
扶正加固:
有倒伏偏向,实时扶正、加固。
其余:
乔灌木生长优秀,树冠完好;
花灌木基本开花;
球、篱、地被生长正常,缺枝、空档不显然。
(3)花坛花境
部署:
一年中有二次以上花卉部署。
灌、排水:
保拥有效供水,无积水。
补种:
缺枝倒伏不超出十处。
修剪、施肥:
保持花卉生长优秀。
病虫害防治:
实时做好病虫害防治。
11、物业公共地区的洁净卫生服务
(1)楼内公共地区
地面:
每天打扫一次,此中门厅每天打扫二次,隔日拖洗一次,地面
洁净。
楼梯扶手、栏杆、窗台:
每周擦拭二次,保持基本无尘埃。
消防栓、指示牌等公共设备:
每周擦拭一次,表面基本无尘埃、无污
渍。
天花板、公共灯具:
每季除尘一次,目视基本无尘埃、无蜘蛛网。
门、窗等玻璃:
每个月擦拭一次,此中门厅玻璃每个月二次,目视光亮无
污迹。
露台、屋顶:
保持洁净、无垃圾。
垃圾采集:
高层按幢设置垃圾采集点,多层按物业管理需要配置采集点,采集点每天清理二次,采集点四周地面无散落垃圾,无污迹,无显然异味。
电梯轿厢:
每天擦拭、打扫一次以上,保持目视洁净无污迹。
(2)楼外公共地区
道路地面、绿地、明沟:
道路地面、绿地每天打扫二次,目视地面、绿地洁净无杂物;
明沟每周打扫二次,明沟无杂物、无积水。
公共灯具、宣传栏、小品等:
每周擦拭一次,表面无污迹。
垃圾厢(房):
有专人管理。
生活、建筑垃圾封闭寄存,垃圾厢(房)每天冲刷二次,垃圾厢(房)及其四周基本整齐、无污渍、无积水、无显然异味,灭害举措完美。
果皮箱、垃圾桶:
合理设置。
每天清理一次,擦拭一次,箱(桶)无满溢、无异味、无污迹。
消毒灭害:
每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次(6、7、8月每个月喷洒一次),每半年灭鼠一次。
12、公共次序的保护服务
(1)人员要求
专职保安人员中55周岁以下的人员占总数的60%以上,身体健康,工
作仔细负责。
有较强的安全防备能力,能正确使用各种消防、物防、技防器材和设
备。
上岗时佩戴一致标记,穿着一致制服,装备对讲装置或必需的安全护卫器材。
(2)门岗
小区进出口24小时价班看守,并有交接班记录和外来车辆的登记记封闭管理小区对外来人员或送货人员进行记录,阻挡未经同意的外来
人员进入小区。
对进出小区的车辆进行管理和劝导,保持进出口环境整齐、有序、道路通畅;
对大型物品搬出推行记录。
(3)巡逻岗
白日每小时巡逻一次,夜间不准时巡逻次以上,要点部位有明确的巡逻要求,并有巡逻记录。
在碰到异样状况、突发事件时,采纳相应的应付举措,实时报告管理处和有关部门。
(4)技防设备和救援(监控岗)
小区应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设备,24小时开通,并有人驻守,凝视各设备所传达的信息。
监控中心收到报警信号后,保安人员应按规定实时赶到现场进行办理,同时应接受用户救援的要求,解答用户的咨询。
(5)车辆管理
地面、墙面按车辆道路行驶要求建立指示牌,车辆基本停放在规定的范围内。
实时办理车辆停放不规范的现象。
收费管理的车库应24小时有专人管理,车辆停放有序,车库内陆面、
墙面有简略的车辆行驶指示牌和地标,备有必需的消防器材,车库场所每
日洁净一次,有照明,无渗漏,无积水,通风优秀,无易燃、易爆及危险
物品寄存。
13、物业使用严禁性行为的管理
(1)破坏房子承重构造、主体构造,破坏房子相貌,私自改变房子设计用途;
寄存不切合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品;
寄存、铺设超负荷物品;
任意张贴广告、设置店招;
违纪搭建建筑物、修建物;
发出超出规定标准的噪声;
排放有毒、有害物质;
占用或破坏物业共用部位、共用设备设备及有关场所,私自挪动物业
共用
(2)设备设备
私自在公寓外立面广告位之外的部位及公共地区设置广告;
在非指定地点倾倒或扔掉垃圾、杂物;
私自在物业共用部位和有关场所悬挂、张贴、涂改、刻画;
利用物业从事危害公共利益和损害别人合法权益的活动;
商店经营不得违犯商店经营有关管理条约的有关商定;
法律、法例和规章严禁的其余行为。
(3)装饰严禁行为:
破坏房子承重构造;
破坏公寓外立面;
凿、挖地坪、顶面;
侵犯公共部位、走道;
圈占、封堵消防设备;
污染公共地区墙面、地面、顶面;
在规准时间段内发出影响别人歇息的噪声;
封闭各种检修口(孔)。
14、物业其余公共事务的管理服务
(1)管理处设置
小区内设置管理处。
办公场所整齐有序。
配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设备及办公用品。
(2).管理人员要求
小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证,有一年以上小区经理任职经历。
管理人员服饰一致,挂牌上岗,仪表整齐规范。
(3).服务时间:
周一至周日每天12小时在管理处进行业务招待,并供给服务。
(4)平时管理与服务
服务规范应切合《珠海市物业管理行业规范》要求。
24小时受理业主或使用人报修。
急修半小时内到现场办理,一般维修一天内达成(预定除外)。
对业主或使用人的投诉在24小时内回复办理。
拟订小区房子装饰申请、审批、巡视、查收等装饰管理制度,成立业主或使用人房子装饰档案,对不切合规定的行为、现象实时劝止、遏止或
报告。
成立健全的财务管理制度,对物业服务费和其余花费的进出进行财务管理,做到运作规范,账目清楚。
成立档案管理制度,成立齐备的小区物业管理档案[包含物业完工查收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案(含业主或使用人装饰档案)、物业租借档案、平时管理档案等]
拟订小区物业管理与物业服务工作计划,并组织实行。
成立健全的维修资本管理制度,对小区房子维修资本进行账务管理,做到运作规范,账目清楚。
可采纳走访、恳谈会、问卷检查、通信等多种形式与业主或使用人进行交流,每年的交流面不低于小区住户的80%。
拟订管理处内部管理制度和查核制度。
运用计算机进行管理(含业主档案、收费管理、设备管理等)。
服务窗口应公创做事制度、做事纪律、收费项目和标准。
每年对业主或使用人进行一次满意状况测评,对测评结果进行剖析并实时整顿。
能供给三种以上特约服务(有偿)和三种以上便民(无偿)服务;
节假日有专题部署,每年组织两次以上的社区活动。
不按期展开形式多样、内容丰富的社区文化活动。
综合管理的其余服务项目达到商定的服务标准。
对违犯小区规约(暂时规约)或政府有关规定的行为进行劝止、遏止或报有关部门办理。
第三部分招标人须知
一、总则说明
(一)合用范围
1、本招标文件仅合用于本项目的物业管理服务。
(二)定义
1、“招标方”系指第一部分所指的组织本次招标的招标机构。
2、“招标方”系指向招标方提交招标文件的三级及三级以上物业管理
公司。
(三)合格的招标方
1、经过本次招标的资格预审确以为合格的招标人称为合格的招标方。
(四)招标花费
1、不论招标过程中的做法和结果怎样,招标方自行肩负所有与参加投
标有关的所有花费。
二、招标文件的编写
(一)招标文件格式
1、招标方应按招标文件供给的招标文件格式填写。
2、管理服务理念和目标
联合本项目的规划布局,建筑风格,智能化硬件设备配置及本物业使
用性质特色,提出物业管理服务定位、目标。
3、项目管理机构运作方法及管理制度
编制项目管理机构、工作职能组织运转图,论述项目经理(小区经理)
的管理职责、内部管理的职责分工、平时管理制度和考查方法目录。
4、管理服务人员配置
依据物业管理服务的内容、标准和本项目实质状况拟配置各岗位人员
的详细状况。
5、依据物业管理服务的内容、标准拟订的物业管理服务方案
(1)对物业共用部位、业主或使用人自用部位供给维修服务的方案;
(2)物业管理地区内共用设备设备的维修方案;
(3)业主、使用人装饰装饰室内的服务方案;
(4)住所外墙或建筑物发生危险,影响别人安全时的工作方案;
(5)物业管理地区内环境洁净保洁方案;
(6)物业管理地区内公共次序保护方案和岗位责任描绘;
(7)绿化和园林建筑隶属设备的保护、保养方案;
6、物业维修和管理的应急举措
(1)业主、使用人自用部位忽然断水、断电、无天然气的应急举措;
(2)本项目范围忽然断水、断电、无天然气的应急举措;
(3)业主与使用人自用部位排水设备堵塞的应急举措;
(4)雨、污水管及排水管网堵塞的应急举措;
(5)电梯故障的应急举措;
(6)消防应急举措。
7、丰富社区文化,增强业主互相交流的详细举措。
8、智能化设备的管理与维修方案。
9、施工噪声控制等与业主生活亲密有关事项的应付方案。
10、供给(《业主暂时条约》的建议稿。
(二)招标报价
1、招标方应依据招标文件的要求写明本项目的物业管理总收费报价金
额、分项收费报价金额及测算依照。
招标方只同意有一个报价,招标方不
接受有任何选择的报价。
报价计价单位按建筑面积元/每平方米·
月计算。
(三)招标文件的份数和签订
1、招标方应依据本招标文件的要求,编制招标书共?
套,并明确
注明“正本”或“副本”字样,一旦正本和副本有差别,以正本为准。
2、招标文件须打印并由招标方法定代表人签订和加盖公章。
3、电报、电话、传真形式的招标概不接受。
三、招标文件递交的要乞降无效
1、招标文件的密封
招标方应将招标文件密封,并注明招标方的名称、地址、招标项目名
称及正本或副本。
2、招标文件的改正和撤除
(1)招标人在招标截止时间以前可书面通知招标人增补改正或撤回已
提交的招标文件。
经增补改正的内容为招标文件的构成部分。
招标人在投
标截止时间以后送到的增补或许改正的内容无效。
(2)招标方对招标文件改正或增补的书面资料应按招标文件的规定进
行编写、密封、标明和递交,并注明“改正或增补招标文件”字样。
3、招标文件有以下情况之一的,招标文件无效:
(1)未密封的;
(2)未加盖招标单位法定代表人与招标单位印章的;
(3)未能依照招标文件要求编制的;
(4)逾期送到的;
(5)附有招标人不可以接受条件的。
四、开标和评标
1、开标的方法与程序
2、评标标准和评标方法
(1)招标方依占有关规定组建评标委员会,本项目的评标委员会成员
共设?
人。
此中,招标人指派?
人,由建设主管机关人从市物业管理评标专家名册中采纳随机抽取的方式确立物业管理专家成员?
人?
(2)评标标准
(3)评标方法
五、中标人确实定及物业服务合同的签订
(一)中标人确实定
1、招标方在招标截止之日起?
日内(最长不超出30日)确立中
标人。
2、招标方在确立中标人之日起日内以书面形式向中标人发出中标
通知书。
中标通知书一经发出即发生法律效劳。
3、招标人在向中标人发出中标通知书的同时,将中标结果通知所有未
中标的招标人,并返还其招标书。
(二)悔标责任
1、中标人接到中标通知书往后(最长不超出30日),无正当理
由不与招标人依照招标文件和中标人的招标文件签订相应的物业服务合同
的,中标无效,招标保证金不予退还。
超出招标保证金数额的,对超出部
分按补偿;
未提交招标保证金的,对招标人的损失按予以赔
偿责任。
2、招标人在发出中标通知书往后(最长不超出30日),无正当
原因不与中标人依照招标文件和中标人的招标文件签订相应物业服务合同
的,给中标人造成损失的,招标人按赐予补偿。
(三)物业服务合同的签订说明
1、最低报价不是被授与合同的保证。
(四)物业服务合同的签订
1、中标方按中标通知书指定的时间、地址与招标人参照物业管理主管
部门拟订的示范文本格式签订物业服务合同。
2、招标文件、中标通知书、中标方的招标文件及其澄清文件,均为签
订物业服务合同的依照。
第四部分其余事项
1、本项目物业服务费收取标准,依照中标价钱确立。
2、招标人依据《杭州市物业管理招标招标管理暂行方法》发现招标人
在招标过程中若有违纪、违纪、违规行为的,一经查实撤消本次招标资格,
已经中标的撤消中标资格,保证金不予退还,由此造成的经济损失,招标
人有官僚求予以补偿。
3、招标花费的肩负,按以下第种方式解决:
(1)由招标人全额肩负;
(2)由中标人全额肩负;
(3)由招标人、中标人各肩负一半;
但因为中标人悔标而未能在规准时间内与招标人签订物业服务合同
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