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20.40
8.12
2011年06月份
1619.8
17.90
3.07
表:
下半年出口额
从上图看,进出口有放缓的趋势。
出口8、9和10月份连续三个月下降。
9、10月份出口环比出现了连续的负增长,同比增幅也连续走低。
外需的不景气传递到出口订单上通常需要4到6个月,未来出口形势不容乐观。
(2)投资情况
1-10月份,固定资产投资(不含农户)241365亿元,同比增长24.9%,增速与1-9月份持平。
其中,国有及国有控股投资83938亿元,增长12.4%。
从环比看,10月份固定资产投资(不含农户)增长1.34%。
总体情况尚属平稳。
其中:
1-10月,全国房地产开发投资49923亿元,同比增长31.1%。
其中,住宅投资35832亿元,增长34.3%。
但是外商直接投资的数据7、8、9三个月连续低于100亿美元。
目前美元升值的舆论渐起,FDI是否能够保持增长对经济增长也有十分重要的意义。
7、8、9月
历年外商投资额
(3)消费情况
历年社会消费品零售总额
前三季度我国社会消费品零售总额同比增长17%,最终消费对GDP贡献率比上半年提升了0.4个百分点,其中,9月份消费增速同比增长17.7%,比8月份加快0.7个百分点。
10月同比及环比增幅略有下降。
社零总额增幅总体保持平稳。
月
份
当月(亿元)
累计(亿元)
16546
17.20%
4.29%
147357
17.00%
15865
17.70%
7.89%
130811
14705
2.06%
114946
16.90%
14408
-1.08%
100241
16.80%
结论及判断:
国际上欧债危机以及美国的主权信用评级下调、国际金融市场的动荡,特别是世界经济复苏进程缓慢,中国经济发展的外部环境形势不容乐观。
同时宏观经济政策实施有滞后效应,即使现在发生政策调整,对整体经济发生作用也要到第三季度。
因此市场普遍判断2012年宏观经济将增长会进一步回落,预测区间从8%至9.2%。
几乎可以肯定2012年第一、二季度的经济增幅将保持下探趋势,第三季度宏观调控政策发生大转向概率较大。
2、货币供应
2011-3月发行央票和正回购操作共计9840亿元
历年存款准备金率的调整情况
从2010年1月12日到2011年6月14日连续12次上调,目前的存款准备金率已经达到了历史性的高点21.5%。
11月30日晚间,中国人民银行在其网站宣布,从2011年12月5日起,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
这是央行自2008年12月以来,在近三年时间中首次降低存款准备金率。
历年货币供应环比增长情况
货币和准货币(M2)
货币(M1)
流通中现金(M0)
数量(亿元)
816829.25
3.74%
276552.67
3.50%
46579.39
-1.20%
787406.20
0.84%
267193.16
-2.27%
47145.29
2.99%
780852.30
1.03%
273393.77
1.05%
45775.29
1.31%
772923.65
-1.01%
270545.65
-1.50%
45183.10
1.59%
2011年下半年货币供应量
央行数据显示10月份中国新增外汇占款出现今年以来的首次负增长,净减少248.92亿元,减少规模创最近4年以来新高。
外汇占款减少意味着央行向市场投放人民币基础货币的规模也变小,从而令流动性收紧。
最后一次上调存准率已经有半年时间,随着宏观调控的效果已经逐步显现,进一步回收流动性的可能性不断下降。
同时央行也在频频吹风货币政策的微调以适应经济形势。
12月初央行对存款准备金率下调,说明中央对宏观调控的效果已经认可,明年货币政策放松的可能性将会进一步加大。
3、房地产行业走势
1)商品房销售量
2011年1-10月全国商品房销售面积79653万平方米,增长10.0%。
其中,住宅销售面积增长9.0%。
月度
商品房
商品住宅
办公楼
商业营业用房
累计销售面积(万㎡)
累计同比(%)
2011
11年1-10月
79,653.12
10.00
70,970.99
9.00
1,472.84
14.40
5,270.16
17.60
11年1-9月
71,288.75
12.90
63,603.55
12.10
1,325.51
17.00
4,623.62
19.30
11年1-8月
59,854.18
13.60
53,540.27
13.10
1,090.03
12.00
3,826.26
18.30
11年1-7月
52,037.12
46,558.84
933.72
9.90
3,320.51
11年1-6月
44,419.33
39,804.58
795.01
8.90
2,761.80
18.60
11年1-5月
32,931.64
9.10
29,542.04
8.50
618.18
3.50
2,023.87
13.40
11年1-4月
24,897.92
6.30
22,344.95
5.80
484.76
4.40
1,511.86
7.70
11年1-3月
17,642.79
14.90
15,849.46
14.30
347.45
15.60
1,046.19
14.10
11年1-2月
8,142.95
13.80
7,281.83
13.20
191.94
26.40
478.26
8.70
2)商品房销售价格
2011年国家统计局对房屋价格统计进行了调整,国家统计局将重点发布各个城市不同对比基期的分类指数和总指数,不再计算和发布全国70个大中城市房价涨幅的平均数。
根据11月18日国家统计局公布的10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,环比下降的城市已经高达34个,与此同时,70个大中城市的价格平均环比指数年内首次出现负增长。
全国房价大面积停涨回落的趋势越来越明显,楼市拐点已经出现。
I新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况
a、环比,70个大中城市中,价格下降的城市有34个,持平的城市有20个。
与9月份相比,10月份环比价格下降的城市增加了17个。
环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.2%。
b、同比,70个大中城市中,价格下降的城市有2个,比9月份增加了1个。
涨幅回落的城市有59个。
10月份,同比涨幅在5.0%以内的城市有57个,比9月份增加了8个。
II二手住宅价格变动情况
a、环比,70个大中城市中,价格下降的城市有38个,持平的城市有19个。
与9月份相比,10月份环比价格下降的城市增加了13个。
价格上涨的城市中,环比价格涨幅均未超过0.5%。
b、同比,70个大中城市中,价格下降的城市有13个,比9月份增加了6个。
同比涨幅回落的城市有43个。
10月份,同比涨幅在5.0%以内的城市有51个,比9月份增加了1个。
从统计局的商品住宅销售额结合同期销售量来看,2011年1-10月销售量同比增加9%,销售额增加16.3%,销售单价同比增长6.69%;
2010年销售价格同比上涨的数字是5.61%。
3)房地产开发
施工
新开工
竣工
累计值(万㎡)
474,785.67
28.40
160,362.19
21.70
49,721.00
18.50
460,785.55
29.70
147,774.69
23.70
43,455.98
17.80
442,615.96
30.50
131,880.67
25.80
37,094.98
14.70
424,195.25
30.80
115,169.16
24.90
32,445.43
405,737.56
31.60
99,442.59
23.60
27,558.03
12.80
377,516.04
32.40
76,118.16
23.80
21,620.51
352,471.62
33.20
56,840.51
24.40
17,126.97
14.00
327,401.76
35.20
39,842.43
23.40
12,831.51
15.40
291,472.98
39.00
19,082.79
27.90
6,951.52
13.90
全国房地产开发投资继续保持高位增幅的态势,可以归结为上年度开发投资的结转和保障住房开发力度增大。
住建部数据显示,10月房地产销售面积同比下跌10%,为2010年4月实施房地产调控政策以来,首次在没有新规出台的情况下,销售面积出现下跌。
房屋新开工面积增长也出现放缓,10月较去年同期仅增长2.2%左右。
10月房屋施工面积同比下跌3%,为一年半以来的首次下跌。
同时从上表可以看出,施工面积累计同比在4月份之后的增幅在不断缩小;
新开工面积在8月达到顶点后也开始增幅回落;
竣工面积年内不断增大。
这个情况表明企业新开工的动力下降,但为了快速周转的目的,加快了现有项目的竣工进度。
4)土地供应及成交
1-6月全国130个城市共成交土地9511宗,成交土地面积43759万平方米,同比增加24%;
其中住宅类用地成交面积16179万平方米,同比减少6%。
今年上半年,全国130个城市土地出让收入总额为7524亿元,同比下跌5.5%。
土地出让收入排名前十的城市中,出现下跌的5个城市全部为一线城市或者发达的二线城市,同比降幅最大的为北京,降48.32%,降幅最小的为上海,降21.97%;
而上涨的5个城市均为相对欠发达的二线城市。
根据国土资源部公布的数据,全国前三季度住房用地供应完成8.8万公顷,仅完成全年住房用地供应计划(21.8万公顷)的40.5%。
截至11月19日,全国16个重点城市住宅土地供应量减少14%,成交面积减少24%,其中8个城市住宅土地供应下滑,11个城市住宅土地成交下降,大连、厦门的住宅土地供应及成交情况均下降7成左右。
其中一线二线城市出现分化,5个一线城市的住宅土地供应和成交整体上涨,而11个二线城市的住宅土地供应和成交整体下跌。
一线城市中,住宅土地成交跌幅最大的是北京,虽然供应增加了14%,但成交仍下跌14%。
增幅最大的是广州,其住宅土地供应由于基数较小,增幅达279%,带动住宅土地成交上涨199%。
二线城市中,住宅土地成交跌幅最大的是大连和厦门,跌幅均超过70%。
苏州土地供应和土地成交逆市大幅上涨,增幅分别达到66%和49%。
5)房地产政策
同时在地方政府也出现了一些需要关注的政策推出。
✓南京—上调公积金贷款的上限额度,公积金二次贷款有条件放松;
✓杭州—杭州经济技术开发区企业员工区内购置商品房可以申请住房补贴;
✓北京—重新定义普通住宅,购售双方可以享受税收优惠(契税和营业税);
✓常州—领军型创业人才可以申请住房补助;
这些地方政府的小动作可以看出地方政府的矛盾心态:
一方面不甘心房地产行业受控对地方财政的制约,另一方面在政策高压下也不会顶风而上。
但是一旦基本面发生转向,这些小动作将会越来越多。
最终汇集成大的政策转向。
受到去年开工项目的影响,房地产投资和销售总体上并未受到太大影响。
但是2012年开工面积、施工面积增长将会有所放缓。
从价格控制及领导讲话的情况看,目前决策层对房地产调控的成效已经认可,但是对于放开行业调控仍然没有松动的迹象。
未来政策松动首先可能放开的是刚性需求和改善型住房需求。
时点最早可能在2季度末。
可以肯定的是,房价的控制是中央政府一项长期任务。
为了推动消费,控制房价是未来很长时期的决策重点,地方政府和中央政府的博弈过程不会停止。
未来2-3年随着物业税的出台,城市化的逐步提升,投资性购房将会受到根本的遏制。
房地产市场也将会步入一个稳步发展的阶段。
4、CPI及PPI走势
图1:
历年CPI走势图
全国CPI
当月
累计
105.5
5.50%
105.6
106.1
6.10%
105.7
106.2
6.20%
106.5
6.50%
106.4
6.40%
105.4
2011年05月份
105.2
2011年04月份
105.3
5.30%
105.1
2011年03月份
5.40%
105
2011年02月份
104.9
4.90%
2011年01月份
表1:
2011年全国CPI指数
历年PPI走势图
5.00%
106.81
107.01
107.3
7.30%
107.08
107.5
7.50%
107.04
107.1
7.10%
106.97
106.8
6.80%
106.94
106.98
107.03
107.2
7.20%
106.90
106.6
6.60%
106.60
2011年PPI指数
CPI及PPI的数据基本可以说明通货膨胀处于下行通道,市场普遍预计11月和12月的CPI都会在5%以下。
当前物价上涨的结构性因素,除了食品价格上涨,居住类价格起到很大推动作用。
价格上涨背后的成因较为复杂,输入通胀、国内流动性过剩是主要原因。
2011年全国粮食第8年保持增产已经成为定局,同时2011年的流动性得到了较好的控制,因此2012年粮食价格将会有所下降,CPI也将会进一步下降。
这为宏观政策的调整提供了良好的经济基础。
三、综述及判断
房地产市场的影响因素
状态和趋势
2012年宏观调控手段及市场状态
CPI及PPI
进一步下降
1、金融:
从2011年年末开始,根据经济增长的态势,逐步下调存准率、或者进一步推动差别化存准率;
2、行业政策:
预计最早第二季度开始房地产政策可能首先从刚性需求放开,而地方政府则会以各种形式推动房地产交易。
整体经济增长
2011季度增幅持续下落,2012将保持进一步下探趋势。
房价
70个城市价格环比开始下降,增幅明显回落,2012年上半年房价将维持稳定。
如果2012年3季度出现政策转向,房价将会有所反弹。
土地出让面积及价格
目前土地成交大幅减少,价格增幅回落。
如果3季度政策转向土地价格将进一步上涨,成交量将恢复。
房地产开发投资
虽然2011年增长保持高位,预计2012年上半年将有所回落。
商品房销售量
目前保持增长,2012年政策调整后销量将会有较大增长。
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