商业地产如何转型.docx
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商业地产如何转型.docx
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商业地产如何转型
主持人:
尊敬的各位领导,各位嘉宾,以及新闻界的朋友们,大家下午好!
欢迎来到商业地产中国行西安站现场,我是主持人,很荣幸今天参加这个讲座,更荣幸跟各位一起聆听各位老师们的演讲,与大家一起分享相关地产的专业经验,并且在讲座中的互动交流,希望可以解决每位来宾心中存在的疑难问题。
下面介绍一下本次讲座的主办方,克而瑞中国信息技术有限公司,是以房产信息和咨询服务为主营业务的一家房地产信息及咨询服务供应商,特别要说明的是,咨询服务中商业咨询主要包含四个阶段,前期策划、规划设计、整合招商、后期运营服务。
各位也可以从您手边的《克而瑞商业顾问白皮书》了解相关的内容。
接下来我们将请出被业内誉为扭亏专家的商业地产老师陈倍麟女士,她从事商业地产40年,百余个操作案例,由她为大家主将商业地产的开发流程。
陈倍麟:
各位嘉宾,大家下午好!
今天我要跟大家讲的,我的题目是“商业地产的科学开发流程”。
讲三个问题:
第一,中外商业地产开发流程的比较。
第二,背北商业地产科学开发流程的结果。
第三,中外商业地产项目开发的成功案例。
最近大家都比较关注住宅市场限购以后,相对而言开发商有时间来关注商业地产的项目。
中国的商业地产发展,随着经济发展的水平,人的收入递增,总归要用于消费,所以我们国家的战略,就是从出口拉动为主,现在转到了以扩大内需为主的发展战略上来,商业就是一个扩大内需非常好的平台载体。
虽然我们西安跟内地的城市相比,它的经济消费力水平还是有一定的差距,但是在商业项目发展的速度上,它会有后发优势。
我在这个行业已经干了40年了,可能大家不相信,我72年工作的,72年在城隍庙做了30年的经营商家,2000年离开城隍庙,做了自己商业地产的策划咨询公司,去年年初,就是2010年的年初,被克而瑞收购兼并,所以在克而瑞的平台上,到今年年底已经足足做了两年,就是说我在这个行业40年的经验和体会,我想借今天这个机会告诉大家,如果进入商业地产领域,你一定要把流程做对,如果流程做错的话,它就会产生一系列的后果和问题。
我们先来看中外商业地产开发流程。
我认为商业项目它能否成功的运作,主要是取决于我们的开发流程是不是对。
国外它们做商业地产是定位前置,招商先行,我们国内是先建设后招商,这种情况在国内是比比皆是。
但是今年我们接触到一些大的开发商,接触到一些大的项目,很多都开始前期要找咨询公司或者说设计单位来做调研、定位、规划,因为项目太大了,我们直接的反应就是马上找设计公司,今天在座有好几十位地产界的朋友,我想问,你们拿到商业项目,首先先找咨询公司的有吗?
如果有的请举手。
(6位)。
我大概讲了十场,今天是我看到举手最多的,最少的一个都没有,我到福州去讲课的时候,一个都没有,海口大概将近两百号人,只有两个举手。
说明什么?
我们中国国内的开发流程,基本上拿到了以后先找设计单位,这是我们政府的一个开发规定,有的时候也会束缚、限制开发商的思路。
为什么?
地拍到了,政府说你要报归,然后才可以开建,规定拿到第一年要开建,如果两年不建的话,它就要收回土地,在这种背景之下,特别是我们拿大项目的时候,我们心中没底,会花费很长的时间纠结于到底怎么做。
因此,这是我们中国的现状。
我们先来看国外的商业地产开发流程怎么做。
首先他们先选址,选址以后考察定位,然后选择管理团队,再进行招商,这个招商是主力店的招商。
主力店招商完成了以后,开始找投资基金。
国外的房地产基金有基金,不是开发商自己拥有资金才可以开发,开发商没有资金,可以找投资基金,主力店找到了,找投资基金,跟投资基金说我这个项目很好,你来投我,然后投资基金进行评审,评审以后,如果说通不过,那么倒回去,重新选址、定位,进行招商。
如果通过了,经过略微调整进入建设,建设后是开业营运,这是国外正确的开发流程,它把建设是后置的,主力店全部做完了,然后开始开建。
我们国内怎么做?
我们国内没有选址,我们叫“拿地”,土地还要招拍挂,有的时候一块土地挂出来,很多家开发商会去竞标。
拿到地以后,马上就建设。
一方面是政府催着你要报归,建的时候,发现这个商业项目定位怎么定,商家怎么进来,似乎开发商自己解决不了,然后到这个时候,它才开始想到要找咨询公司来考察定位。
就因为我们建设是前置的,所以造成很多问题。
考察定位完了,前几年我接触的项目,一般策划公司是一支团队,招商代理、经营管理又是另外的团队,它不能分开,实际上是商业地产整个产业链的服务,不能把它割裂,割裂会产生什么样的情况?
前期调研出一份报告,后面找招商团队的时候,它觉得前面这个报告能做,能落地不能落地,我不知道,重新来过。
因为它招商的思路跟我们定位的思路不一样,因为定位的思路,某种程度上来说,要站在一定的高度。
但是,招商是讲落地的,你高了,商家招不进来,我落不了地,所以一脱节以后,招商团队说重新做策划,有的时候我们开发商不用了,你就给我招就是了,有的时候再花钱,再重新做。
这就是我们的中国的商业地产开发的情况。
开始营运了以后,被迫被关门的情况也很多,经营不下去,商家一个月没生意了,开业一个月是热闹的,过了这一个月开始没人流,它只能关店走人,这种结果在全国各个省市都看得见。
那么为什么会出现这样的情况?
我们把建设前置,它会导致很多的问题。
造成这种开发流程不同的原因是什么?
我们国内做商业地产开发,我们是三权合一的,就是开发商既充当了开发商的角色,又充当了资本所有者的角色,另外,还要充当商业项目经营、营运、管理的营运商的角色,三权是统一的。
国外怎么做?
国外“三权”是分离的。
它的开发权、经营权、所有权是分开的。
我最近几年跟着电视台一起出国考察了很多项目,基本上每年出去两次,我是上海电视台第一财经频道决战商场栏目的观察员,去考察国外的项目回来做点评,以及我们国内的项目也要做点评。
比如我看了日本的拉拉宝都(音),将近二十万平米,很大,它的所有者是基金给它投钱,个体小业主投资者是买这个基金,然后基金来投钱,开发有专门的开发公司,负责建,但是整个营运管理是专门另外的公司营运管理的。
国外三权分离的路,我敢说中国大的项目已经开始了,就是说国外所走过的路,未来就是我们走的。
商业地产从2000年发展到现在,在2006年之前我接触到的项目,几乎没有持有的,全部都是卖的,所谓的定位,无非炒一个概念,告诉大家我是做“餐饮、购物、休闲、娱乐”为一体的购物中心,都是这个概念。
从这两年开始,它炒的一个概念叫“城市综合体”的概念,能卖的全部卖。
我认为房地产的开发商进入商业领域的根本目的不是做经营,根本的目的是资本运作。
之所以不卖,是因为大单体不能卖,一卖就死掉。
现在做综合体的话,它整个产品的构成,能够很好的解决资金来源,因为商业要沉淀资金,住宅、写字楼、公寓要回现,这样找到一个平衡。
以前万达都没有找到资金平衡的问题,但是当它尝试了综合体以后,它找到了一条商业地产开发资金平衡的路。
王永等一下会重点介绍开发模式,我主要讲开发流程。
国外之所以做到三权分离是因为它有房地产开发基金,我们国内没有,这就是国内外最大的差别,而且这也是一个根本的差别,在短期之内是改变不了的,现在已经有一些国企或者说民营大的房地产开发商,有这个资本实力,它可以去沉淀一系列商业大单体的物业。
国内跟国外商业地产开发流程是不一样的,人家建设是后置的,我们建设是前置的,之所以造成这种结果,是因为我们开发商充当了三权合一的角色,国外是三权分离的,我的结论告诉你们,未来中国也会出现三权分离。
像上海,有一个长丰房地产(音),长丰房地产进入地产领域很早,很有实力,所以上海的轨道交通枢纽站都是它拿的,它一开始开业的时候,打自己龙字当头,百货也是龙当头,超市也是龙当头,但是经营了以后不行,亏损,现在它已经把100%的经营管理权交给了凯德置地,凯德置地刚进来跟它是各50%,现在是100%,就是说上海和北京现在已经开始出现商业地产开发三权分离的现象。
第二,违背商业地产开发的结果将是怎样的。
我们中国商业地产的开发,往往是先建设定位,它会导致什么样的现象呢?
1、经营功能的定位跟建筑产品的定位是脱钩的。
就是地块指标合理运用的价值是丧失的。
现在政府不管,它一块地一块指标下来,不管你商业跟住宅,它给你的密度,我们说建筑密集给的很低,因为我们现在住宅都是高层,高层它要有一定的间距,阳光照射,日照的问题,所以它的密度很低,但是我们做商业密度低就不行。
所以我们进入商业,一定要看得懂这个地块指标。
2、经营功能的定位,跟物业功能定位的严重脱节。
这样一脱节的话,就会造成物业的商业使用功能被降低。
今天早上我看了一块地,一期已经建了,一期有做底商,我一看它显然大了,宽度十米,深度十几米,整个铺是一百多万平米,还不能做餐饮。
社区里面做这么大的一个零售商铺,第一波卖得出去,建第二期、第三期肯定卖不出去。
卖不出去的结果是什么?
如果造房子,价格降低一点还卖得掉,如果是商铺,卖不掉永远卖不掉,建商铺的成本都在里面,根本拿不回来,这情况在长三角城市,特别是苏北城市,因为它发展的比较缓慢,比比皆是。
我们开发商一般而言,拿到那个土地,自己都非常有信心,觉得我之前进入房地产领域的时候,什么也不懂,我不是在一片农田上面照样建起了住宅,我也赚钱了,商业有什么复杂,他认为很简单,也这样去建了。
建的早的时候,市场还有这个需求量,还卖得出去,建得晚了,市场的容量已经超标了,肯定卖不出去,所以做商铺如果卖不出去的时候,是很痛苦的。
它跟住宅不一样,住宅价值构成是两部分,最最主要的价值构成是物业价值,当你建完了,卖掉以后,你的物业价值就实现了,投入跟产出就平衡了,你还能盈利。
但是如果你要做商业,你想卖,卖不出去,商铺是两个价值构成,一个是物业价值,还有一个经营价值。
当它不具备经营价值的时候,它连物业价值都没有。
所以进入商业地产领域,我在这里要提醒你们小心。
因为我们事先没有调研定位,我们拿了地先去找设计公司,这样做出来,它的物业功能跟它的定位功能一定会脱节的。
我在05年的时候碰到一个开发商,他是常州的,到苏北盐城去建项目,最早是炒购物中心的概念,但是后来商铺卖不好,他叫我做顾问,帮他分析,我分析的时候就说你在新区建一个商业,一定要有商业的发动机,发动机是什么?
超市卖场,满足基本生活消费需求,能够把人流带起来,因为超市卖场是一个重复消费,他觉得有道理,就开始找大卖场经营者,他们派人过来看,说这个地方可以做,因为它是盐城最早的商品房地方,也就是说有钱人买房子的地方。
但是看完了以后,因为它整个建设设计是常州一家设计院做的,它就按照百货购物的这种层高、楼板的承载建的,但是超市一来看,不对。
因为我们做百货层高是两米,现在稍微高一点,是2.5米,它全部按2.3米建,我们知道超市是5.5米,它已经建到第二层了,开发商说你把楼板敲掉一半,我可以进来做,但是2006年他拿地的时候,500万开始起家拿这块地,你让他敲掉,不就是在撕他的人民币吗,他的投资款全部变成了钢筋水泥,你让他敲,他心里无论如何不能接受。
不接受可以,超市进不来,这个业态进不来,我们不但有层高,还有住距,我是做商业出身的,我们最近的距离3.5米,4米,后来做到5米、6米,现在做百货购物住距最起码8.4米,对超市卖场来说住距是9米,沃尔玛要求住距是10米,物业跟定位的功能不吻合,所以商家愿意来,但是物业不支持,商家进不来,最后这个项目缺乏发动机,现在就死在那里。
像这种案例太多了,所以我跟你们说,如果开发流程做错的话,第二个问题就是跟物业功能的脱节。
3、经营功能的定位,跟商家入驻意愿的错位。
把产业链一段一段割,割了以后,让我们的定位没办法落实,没办法落地,成为纸上谈兵。
因为我是商家出身,我进入这个领域以后,我一直强调商业地产是产业链的服务,前期的调研定位,到中期的招商代理,到后期的经营管理,是一条产业链,现在我们公司整个产业链全部建立起来,不但有招商代理,我们甚至还有建筑规划。
如果说我们不这样做的话,后果是什么?
今年7月份的时候,我们在济南做了一个项目,我们现在做到概规设计,这是我们拿到这个项目以后,给它做的建筑规划的第一轮,第一轮拿到指标,容积率4.0,建筑密度30%,要做商业的话,30%肯定不够。
比如占地面积1万多,密度是30%的话,占地3000多平米可以做建筑物,其它都不可以做。
我们做商业,密度要大,楼层要低,这种指标是做高层住宅的指标,如果说要做商业的话,像这个密度的指标显然是不合适的。
当我们拿到这个指标就跟开发商说,我们调查下来,这个地段应该是可以做区级商业的,而且济南市的富人,包括政府官员基本上积聚在这个片区。
因为这个开发商不是济南的本地开发商,而且现在内地有一些城市腐败也很厉害,如果要改这个指标,不知道要花多少精力多少钱,时间也被拖延了,这个开发商思考下来,说不改了,你们就按照这个指标给我做。
按照这个指标我们怎么做?
首先是拿到地块以后,对地块的价值进行解构,我们如果做住宅,它要求“安静、私密”,做商业是要“开放、热闹”,它是完全两个产品,但是在一块地里面要考虑,这块是城市主干道,围绕主干道这块肯定适合做商业。
这里是做酒店式公寓,因为这条路到头是断头路,所以我们首先给它做这样的一个区分,然后我们做了三套方案,大家看一下,整个地块是三类产品,一类是商业,一类是公寓,还有一类是办公。
这样考虑得目的是什么?
我要把最好的展示面给商业。
因为它的密度比较低,它容积率是4.0,一定要把容积率用足。
所以第一套方案是这样排的,第二套方案,因为写字楼放在后面,它就有一个日照影响的问题,因为后面也是住宅,我们把写字楼搬出来的话,写字楼可以做高,把容积率的指标用足,但是问题是我做商业的话,大块在这里,这块不考虑,因为它只适合做酒店式公寓,不适合做商业。
第三套方案,把商业给它移出来,但是整体的商业我们考虑的思路,因为开发商跟我们说,它有资金实力,说它愿意商业持有,特别是大商业,我们的开发模式跟我们产品要结合,因为商业它产权持有的开发模式,我们就可以做大单体。
三套方案给开发商做选择,当我们把市场调查结果跟开发商一谈,济南这个城市它的办公,它的酒店公寓,这个市场远远落后于青岛,虽然它是省会城市,但是青岛发展过后,它下面有很多地级市、县级市,这些地级市、县级市所有要做的事情,要审批的事情都要跑到济南来,马上出现了济南的办公市场跟济南的公寓市场非常好,它是省会城市,政府最大,政府也最容易腐败,我们要请客送礼,包括买一套公寓,送送官员太多了,或者说有一些有钱人,买一套公寓养“金丝鸟”都有,所以这两类市场都有,非常好,我们调查下来,开发商说商业面积缩小,放大办公,他跟我们讲了这样一个思路以后,就是说商业一缩小的话,做购物中心根本不可能,必须要改变。
改变了做什么?
做开放式的,街区式的商业,这种商业是可以卖的。
接下来做第二轮方案。
第二轮的方案,我们也做了三套。
最终选取的方案是这套,为什么?
虽然这里主要是商业,我们把写字楼做对称,因为它的密度低,容积率有4,我们把它做成生态的,绿化,环境条件非常好的,为商务酒店配套的休闲街区。
最后这套方案出来了。
从这里告诉大家,指标拿到以后,因为我们是专门做这块服务的,我们在这块很清楚,虽然开发商委托我们,他在做过房地产开发,但是对商业的产品,对市场不了解,所以委托我们来做,这个案子做好了,得到了开发商的高度评价,很短的时间案子就收案了。
这个项目我们一直出到设计任务书,为什么要策划公司做设计任务书?
因为策划公司对对块的价值是最清楚的,它功能的使用也是很清楚的,我们公司重金聘请了一个美籍华人,他拥有注册规划师和注册建筑师的资质,有国际开发的理念和思路。
因为我们做商业,我们要考虑土地价值的最大化,纯设计公司它考虑的是安全性,简单。
通道它能够满足,安全它能够满足就可以了,至于说对商业地块各个产品之间这种关系的理解,它绝对没办法跟策划公司相比,但是它建筑技术性的东西,我们也没办法跟它相比,就是说这个社会专业的事情要交给专业的人做。
所以,当我们拿出这种方案的时候,设计公司不可能说不可做,为什么?
因为我们是建筑设计师专业的人来做,我们做这种方案全部是建模的,按照建模出来以后,我们有投入产出,开发商最关注的就是我做这个项目,我投了多少钱,做各类产品,最终给我的回报是多少,我们建模以后,每一类产品,它每一平方米我们都可以给他算出来。
如果没有设计这块介入的话,我们的测算是毛估的,不可能精准到每一平米。
然后我们对三套方案的利弊点做比较,最终由开发商自己拍板选择,这就是现在的服务,商业地产是一个产业链,只有这样做,你才能避免建筑的垃圾。
如果流程做错了,后面一切都错。
商业地产的开发流程做错,它会导致建筑上的五大问题。
因为我是商家出身,我做了30年的零售商家,10年的咨询策划。
我深深感到如果一个项目定位错了,以后还可以调整,但是建筑上出了问题是没办法调整的。
五大问题:
1、经营功能的定位跟建筑产品定位是脱钩的。
先建设,后定位,这个项目是非常典型的,上海香溢花城的项目,这个现状是这样的,上面是精装修房,下面一层二层做的底商,不能做餐饮,因为楼上是居住。
当时这个地,这里要开路,这条路还没有开,就跟我说陈老师你是商家出身,你帮我做招商。
我说招商怎么做,项目要有定位,定位都没有,怎么招商,我实地一看,说我没本事做。
我说大商业已经规划全部做好了,你是不是可以改,他说不可能改,不能改有两种,一种是报规了不能改,另一种开发商觉得我已经找了设计公司,已经花了钱,你要我改的话,不是要花第二笔钱,所以不愿意。
不愿意花几十万的损失,死盘烂盘不是几十万的问题,是几百万几千万的问题,这个项目到现在为止还是那样,这个项目非常的可惜。
大家如何做商业项目的选址?
香溢花城在这个位置上,周边全是住宅,密集的住宅,代表项目的周边有密集的消费者。
但是像这种地方完全可以做一个区域商业,但是按照它做的全部是住宅底商的思路,商家会进去吗?
因为我是商家出身,我最清楚,哪个地方能让商家赚钱,他一定来,不能让商家赚钱的,他不会来。
所以当你们以后做的时候,你们搜一下,旁边是什么,像这个位置它绝对可以做商业。
2、用住宅的思路做商业。
我们为了卖铺,所以要全部设计成全临街面门面窄进深深的形态,就是用造房子的思路,像这种造房子的房型搬过来,进深28米,4米宽。
因为地块的条件,开发商会说地块我拿到了,我只用一部分,还有一部分让它去,会吗?
绝对不会,肯定地块要用足。
用足怎么办?
当中开一条内街,内街绝大多数是死街。
中国人特别喜欢临道路的商铺,就做成了28米。
这个项目是安徽池州的项目,后面的商铺28米深,我去看了以后,跟它的售楼小姐说你后面的商铺卖不掉,她指着后面的表,说我们商铺卖的很好,我说这个表是给别人看的,我们是内行,一看就懂,你这种形态怎么可能卖得出去。
过了一多月,我又去了,它里面已经在拆了。
比如这个会场,大概走到底,可能是28米,这样的进深你说做购物怎么做?
又不是主力店,门面只有4米宽,我说像这种店做餐饮还可以,后面做操作间,前面做就餐区域。
所以像这种比比皆是,我们原来做住宅的,用住宅的思路搬过来做商业的思路是绝对错的。
3、商业的主次路口与交通错位。
这个项目是上海悦达房地产开发公司做的,这条路叫长寿路,城市主干道,刚好是人行道,这条街很长很长,车流量非常得大,公交线也走这条。
我们做商业一定要知道消费者怎么来。
我到日本,到香港、新加坡,他们所有的商业项目能够跟轨道交通相连接的,他们都去连接。
为什么?
解决人怎么来。
因为公共交通还是一个城市的市民出行主要的交通工具。
但是,这个开发商他说写字楼的面积大,写字楼的形象好,就把写字楼放在金角的位置上,我跑进去看,商业在哪里?
在这个地方,这个商业以后你们有机会可以去上海看一下,它的穹顶,这是它的米面穹顶,可以说我们国内第一个,做的很漂亮,包括它的内部有都弄得很漂亮,但是现在还有1/3的商铺招不进商,这个项目上个月被评为世界得奖的,整个建筑的风格,这种设计得奖了,但是因为它不是在金角的位置上,我们要的金角是什么?
零售商业的消费是让消费者走过路过不要错过,它恰恰没有达到。
由于没有前期的调研定位,拿到项目就做,物业功能跟定位功能的脱节。
这是非常典型的安徽合肥兴旺广场,兴旺集团做的,这个开发商今年年初的时候在三亚听我的课,他们来了一个班,公司来了12个人听我的课,听完课说陈老师,无论如何你帮我看一下我的项目。
我说你有做过调研定位吗?
找过专业的公司吗?
他说没有,他说“不用的,陈老师,我来的时候一片农田,我现在不是造起来了吗?
”这是它的沙盘,真的赚钱了,当时在这个角上,后面有十几万平米的商业,这是金角的位置,价值最大,价值最大应该做什么?
肯定做百货购物,结果它做了超市卖场,它是生活消费,是目的性的消费,租金很低,它跟零售购物相比,根本没得比,所以为什么大城市不会大卖场,就是这个道理,但是我们在新区需要它,但是绝对不能把一个脸面的位置给它。
为什么租金低?
租金跟你的销售产品有关系。
超市卖场今天鸡蛋贵了0.5分钱,大米贵了1毛钱,老头老太觉得很贵,换一家卖场,有钱的人没时间,有时间的人没钱,他可以串来串去。
超市卖场是出口结帐,所以它占据这个位置以后,后面被它全封闭掉了,后面这么多的商铺,让商家怎么进去?
商家很聪明,你经营过了就知道展示面对商家多重要,没有展示面它不会进来。
开发商让我过去,他的总经理问我怎么办,我开玩笑说,你把人家眼睛的位置挖去了,对你而言是非常有利的,但是你没有想到,几年以后你被开发商挖过来了,如果你要把后面的商业激活的话,必须搬走,要不然的话,后面的精品购物,百货购物绝对进不去。
开发商觉得商业简单,其实商业最复杂。
住宅是开发商一元,购房者一元。
你做商业地产是四元,开发商、小业主,经营商家,消费者。
开发商自己没办法主宰经营商家和消费者,除非你让利,企业存在的目的是什么?
赢利,你说我不赚钱,肯定这个关系能调节好,所以商业很复杂,根本不像这个开发商跟我说的,很简单,原来这里大家都不看好,一片农田,我来了,我做了,我赚钱了。
现在十几万商业,甚至它地面又做了很多,如果这个位置不搬的话,它整个整体就带动不起来。
我十年来一直做咨询策划,全国跑了很多城市,看过无数项目,我这个案例属于最近的,比较新的,我学员的案例,我通过这样给大家说明商业很复杂,不要认为这么简单。
如果都是这样简单,全国绝对不会有1/3的死盘烂盘,住宅市场政府调控了,商业市场调控吗?
没调控。
商业市场以后要调控的是什么?
酒店式公寓。
大家在打擦边球。
因为住宅有限购,对很多城市人居比较多的,像西安属于省会城市,未来酒店式公寓的产品可以发展。
因为它既可以办公,又可以居住,要调控这个,北京已经开始有限购了,对酒店式公寓有规定。
我到宁波去,宁波市政府对酒店式公寓也有规定,因为它酒店式公寓太多了,大家都打擦边球,然后留下了很多死盘。
死盘一多,对城市形象不好,政府也很聪明,过一段时间,自己也知道这里面的情况,所以它一个地块指标给到你,说酒店式公寓要卖可以,不能卖给个人,卖给企业,宁波就是这样规定的,起卖点400平米一套起卖,是个体的业主,你买得起吗?
小业主根本买不起。
所以商业是一个非常复杂的问题。
所以我们不要太小看它。
这又是一个经营功能跟物业功能脱节的案例。
仲盛世界广场,我们说超市卖场,它不是都市型的购物中心,它当时开业了招商招不进,跟家乐福谈好了,家乐福要开业,只要这个地方有人,有生存的需求,开门七件事,这些事情在一个大卖场里全部可以得到满足,所以它要开业。
它在商业的外面开了一个口,但是我们说,超市卖场是新区商业人流的发动机,我需要它这个人流在我商场里面滚来滚去,它现在开在外面,跟这个商场毫无关系。
我到香港去,香港现在甚至于把酒店,把写字楼的楼梯出口全部建在商场里面。
为什么?
就是说我的办公楼里面,每天进进出出的商务人士有多少?
中午要出来吃,早上要上班,下班了要出来,它就是不买东西,在商场里面逛逛,人流量被带动了,人气就形成了。
我们说超市卖场一般而言,每个家庭一个星期会逛一次。
城市的经济发展水平越高,逛的频次低,但是客单价很大。
如果经济发展水平很
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