福建省2015年房地产估价师《理论与方法》：估价对象考试试卷.doc

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福建省2015年房地产估价师《理论与方法》：

估价对象考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、建设工程竣工验收，由__负责组织实施。

A．工程质量监督机构

B．建设单位

C．工程监理单位

D．房地产开发主管部门

2、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有__。

A．更长的经济寿命

B．更显著的各异性

C．更强的适应性

D．更专业的物业管理

3、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为。

A：

交易情况修正

B：

交易日期调整

C：

房地产状况调整

D：

区域因素调整

E：

工业用地的监测点评估价格

4、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是。

A：

房地产投机

B：

物价变动

C：

财政收支状况

D：

居民收入水平

E：

工业用地的监测点评估价格

5、下列可作为市场法适用对象的是__。

A．学校

B．写字楼

C．纪念馆

D．教堂

6、一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。

如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（）米。

A．22

B．28

C．38

D．50

7、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于。

A：

市场价值

B：

清算价值

C：

快速变现价值

D：

投资价值

E：

工业用地的监测点评估价格

8、设立房地产开发公司，需要__名以上专职会计人员。

A．1

B．2

C．3

D．4

9、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为__。

A．房地产平均价格

B．房地产中位数价格

C．房地产价格指数

D．房地产同质价格

10、关于长期趋势法的功用，下列说法不正确的有__。

A．长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测

B．长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算

C．长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整

D．长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏

11、房产分户图的比例尺一般为。

A：

1：

200

B：

1：

500

C：

1：

800

D：

1：

1000

E：

执行层的组织协调

12、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为__。

A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他类房地产量拆毁量

B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量

D．存量+新增竣工量-拆毁量

13、房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个产业。

A：

支柱

B：

主要

C：

次要

D：

一般

E：

房地产估价机构必须加盖公章

14、某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为700元／㎡。

现按规划拟改为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元／㎡。

理论上应补地价万元。

A：

78

B：

882

C：

1210

D：

1272

E：

工业用地的监测点评估价格

15、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。

上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。

A．310.61

B．321.60

C．477.87

D．494.77

16、二级资质房地产估价机构可以从事的房地产估价业务有。

A：

公司上市、企业清算

B：

司法鉴定、城市房屋拆迁

C：

企业清算、城市房屋拆迁

D：

司法鉴定、公司上市

E：

工业用地的监测点评估价格

17、在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为。

A：

待开发房地产价值

B：

管理费用

C：

销售税费

D：

购买待开发房地产应负担的税费

E：

工业用地的监测点评估价格

18、按照规定，新建现售商品房项目应当在现售前日完成选聘物业服务企业。

A：

30

B：

45

C：

60

D：

90

E：

执行层的组织协调

19、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚申请法院裁定财产分割。

法院委托评估该套房改房的价格，则合理的评估价格是。

A：

该房改房现时上市交易的正常价格扣除出让方应缴纳的土地使用权出让金

B：

该房改房现时上市交易的正常价格

C：

现时该房屋的房改成本价

D：

当时该房屋的房改成本价

E：

工业用地的监测点评估价格

20、债务人为自己的信用投保的为__。

A．财产损失保险

B．责任保险

C．保证保险

D．信用保险

21、证券可分为__。

A．商品证券、货币证券、投资证券

B．商品证券、货币证券、资本证券

C．政府证券、金融证券、公司证券

D．商品证券、政府证券、金融证券

22、下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是__。

A．城市规划的制定

B．城市规划的实施和管理

C．城市规划的监督检查

D．城市规划法律法规的制定

23、征收100亩耕地，该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准应支付万元的土地补偿费。

A：

30

B：

60

C：

80

D：

100

E：

房地产估价机构必须加盖公章

24、征地补偿费应合理使用，耕地占用税用于，土地复垦费、土地荒芜费用于土地的调整与治理。

A：

集体财政

B：

国家财政

C：

土地开发与农业发展

D：

土地管理部门的业务开支

E：

执行层的组织协调

25、下列关于房地产测绘特点的说法有误的是__。

A．房地产测绘图一般比例尺很大

B．房地产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量、用途等状况，以及与房地产权属有关的地形要素

C．房地产测量精度要求较高，一般不能直接从图上量取，必须现场勘测、计算

D．房地产测绘的复测周期一般为1年

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、在新建商品房的流通中，最典型和最重要的形式是房屋的__。

A．买卖

B．租赁

C．抵押

D．分配

2、账簿包括。

A：

转账账簿

B：

凭证账簿

C：

序时账簿

D：

分类账簿

E：

备查账簿

3、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有。

A：

消费者的收入增加

B：

作为替代品的房地产的价格上升

C：

作为互补品的房地产的价格上升

D：

消费者预期其未来的收入增加

E：

消费者预期未来的房地产价格上升

4、下列不属于房地产权属登记的是__。

A．总登记

B．初始土地登记

C．房屋不变更登记

D．房屋转移登记

5、用益物权包括。

A：

土地承包经营权

B：

抵押权

C：

建设用地使用权

D：

质权

E：

地役权

6、合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3％时，如果买受人不退房，产权登记面积大于合同约定面积时，处理的原则是。

A：

面积误差比在3％以內（含3％）的房价款由买受人补足

B：

面积误差比在5％以内（含5％）的房价款由买受人补足

C：

面积误差比绝对值在3％以內（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人

D：

超出3％部分的房价款由买受人补足，产权归买受人

E：

超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人

7、甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。

双方协定，根据利益分享和风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。

（2007年试题）下列关于双方达成协议的表述中，正确的是。

A：

双方达成的是一种单务合同

B：

双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告

C：

甲公司是乙公司的被代理人

D：

甲公司开始支付的款项是一种定金

E：

停止侵害

8、王某购买了A房地产开发公司在w省B市C县开发建设的商品房一套，与A房地产开发公司签订了商品房预售合同后，按照规定，应持商品房预售合同到部门办理登记备案手续。

A：

B市房产管理部门

B：

B市土地管理部门

C：

C县房产管理部门

D：

C县土地管理部门

E：

W省房产管理部门和土地管理部门

9、估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。

估价资料归档主要作用不包括__。

A．有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平

B．有助于解决日后可能发生的估价纠纷

C．有助于保持估价机构工作的连续性

D．有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核

10、房地产使用权目前主要是土地使用权，是指土地使用者依法对国家或农民集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。

土地使用权一般又可分为（）。

A．临时用地土地使用权

B．农村承包土地使用权（为农民集体土地上的）

C．宅基地使用权（为农民集体土地上的）

D．行政划拨土地使用权（为农民集体土地上的）

E．出让土地使用权（为国有土地上的）

11、房地产市场是一个地区性市场，主要体现在它的__。

A．独一无二

B．不可移动

C．流动性差

D．易受限制

12、下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有。

A：

购买-持有-出租-出售

B：

购买-更新改造-出售

C：

购买-更新改造-出租出售

D：

开发-销售

E：

开发-持有-出租-出售

13、下列__房产可以免征房产税。

A．个人所有的房产

B．宗教寺庙、公园、国家机关、部队等自用的房产

C．企业办的各类学校、医院、幼儿园等自用的房产

D．高等学校兴办的校办工厂、企业、招待所等自用的房产

E．房产因大修而停用的，大修期间可以免征房产税

14、商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为100m2，对房屋面积误差比未约定。

房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为__m2的，购房人有权退房。

A．97

B．103

C．105

D．A、B均可以

15、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。

其中，属于经济折旧的有__。

A．功能落后

B．功能缺乏

C．环境污染

D．交通拥挤

E．正常使用的磨损

16、程某出租一套自有住房，月租金为3000元，每年空置期为1个月，年应缴纳的房产税为元。

A：

1320

B：

1440

C：

3960

D：

4320

E：

执行层的组织协调

17、业主大会成立前，维修资金由__管理。

A．开发商

B．当地房地产行政主管部门

C．物业公司

D．全体业主

18、房地产资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括__。

A．物业管理

B．运营管理

C．设施管理

D．资产管理

E．组合投资管理

19、下列风险中，不属于系统风险的是__。

A．通货膨胀风险

B．市场供求风险

C．购买力风险

D．比较风险

20、根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括。

A：

价值相对指标

B：

结构相对指标

C：

强度相对指标

D：

动态相对指标

E：

时期相对指标

21、我国2008年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的。

A：

政治