桃江县桃花路公租房项目可行性研究报告书.docx

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桃江县桃花路公租房项目可行性研究报告书

####县桃花路公租房建设项目

可行性研究报告

目录

第一章项目总论-1-

§1.1项目简介-1-

§1.2可行性研究的范围-2-

§1.3编制依据-2-

第二章项目建设背景及必要性-3-

§2.1橡胶密封件项目提出的背景-3-

§2.2国家产业政策-6-

§2.3项目建设的必要性-8-

第三章项目优势-11-

§3.1市场优势-11-

§3.2技术优势-16-

§3.3组织优势-17-

§3.4政策优势:

关中—天水经济区发展规划-17-

§3.5区域投资环境优势-17-

第四章产品介绍与技术介绍-20-

§4.1橡胶密封件产品介绍-20-

§4.2产品标准-21-

§4.3产品特征及材质-21-

§4.4产品方案-26-

§4.5产品技术来源-27-

第五章项目产品发展预测-28-

§5.1产品行业关联环境分析-28-

§5.2行业竞争格局与竞争行为-33-

§5.3竞争力要素分析-39-

§5.4项目发展预测-41-

§5.5竞争结构分析及预测-43-

第六章项目产品规划-47-

§6.1项目产品产能规划方案-47-

§6.2产品工艺规划方案-47-

§6.3项目产品营销规划方案-51-

第七章项目建设规划-58-

§7.1项目建设总规-58-

§7.2项目项目建设环境保护方案-61-

§7.3项目建设节能方案-65-

§7.4项目建设消防方案-66-

§7.5项目建设生产劳动安全方案-69-

第八章项目组织实施情况-73-

§8.1项目组织-73-

§8.2项目劳动定员和人员培训-74-

§8.3项目管理与实施进度安排-77-

§8.4工程招标-80-

第九章项目财务评价分析-82-

§9.1项目总投资及资金筹措-82-

§9.2项目财务评价依据及相关说明-83-

§9.3项目总成本费用估算-84-

§9.4销售收入、销售税金及附加和增值税估算-84-

§9.5利润分配估算-85-

§9.6借款偿还计划-85-

§9.7现金流估算-85-

§9.8不确定性分析-86-

§9.9风险分析-88-

第十章项目经济、社会效益评价-90-

§10.1经济效益评价-90-

§10.2社会效益评价-90-

第十一章可行性研究结论与建议-91-

§11.1研究结论-91-

§11.2建议-91-

第一章总论

1.1项目背景  

   桃花江镇位于####县县城，地处湘中腹地，濒临资水，是全县政治、经济、文化、交通中心。

据2004年统计数据，该镇总面积182平方公里，农用地总面积218676.3亩，其中耕地78162.3亩、园地4255.4亩、林地110103.6亩、水面5230.9亩、其它20924.1亩。

全镇共有稻田55898亩，旱土7562亩，山林116824亩，其中竹林67980亩。

有三个万亩堤垸，防洪大堤32.8公里，水库21座。

1.2项目概况

1.2.1项目名称：

####县桃花路公租房建设项目

1.2.1项目承办单位：

####县住房保障中心

1.2.3项目主管部门：

####县人民政府

1.2.4项目拟建地区、地点：

####县桃花江镇桃花路

1.2.5建设规模

（1）总用地面积######㎡

（2）总建筑面积######㎡

1.2.6主要建设条件

（1）符合桃花江镇区规划要求。

本项目拟在桃花江镇桃花路进行建设，该片区已列入桃花江镇总体规划纲要。

（2）场地选择合理，便于生活和工作。

（3）交通便利。

项目地块所处区位优越明显，前临桃花南路，交通方便，不但有利于项目建设中的建设材料、设备的运输，也为居住人员提供了出行便利。

（4）基础设施条件好。

项目所在区域公共基础设施完善，可加快项目建设进度，节省投资。

1.2.7项目投入总资金

1.2.8承担可行性研究工作的单位和法人代表：

####县城乡建筑勘察设计有限公司法人代表廖斌

1.2.9可研报告的主要依据

（1）项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。

（2）可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。

（3）国家和拟建地区的工业建设政策、法令和法规。

（4）根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。

1.2.10本项目的建设符合桃花江镇总体规划要求，得到国家政策许可，适应桃花江镇社会经济发展趋势，有利于改善城市低收入住房困难家庭的居住条件，解决部分城市夹心层的住房困难，满足该镇低收入家庭住房困难。

为达到预期效益，在项目实施过程中应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，严格控制项目质量和各项开发建设成本费用，在保证项目质量的同时降低成本。

1.3项目的可行性结论

本项目的建设符合国家加快实施公共租赁住房建设的相关政策举措，符合国家发布的关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保[2010]87号）相关指导精神，为切实解决我县城市低收入住房困难家庭的实际困难而立项建设的。

项目从实际需要出发，经多方考虑，协商研究最终通过建设决议。

建设地址充分考虑各方面的因素，在场地，土地、交通，工作便利等方面结合了桃花江镇实际，并适当考虑了未来发展的需要，较为科学合理。

且项目资金来源有保障，可充分保证本项目建设。

目前该项目筹集资金到位，选取地点适合。

该项目的建设是遵循国家相关法令，结合我县现状的切实要求，从基层政府自身建设的现实需要出发而立项建设的。

第二章项目提出的理由和必要性

2.1项目提出的理由  

按照2010年6月12日由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》要求，为切实改善城镇低收入住房困难家庭的实际困难，解决城市夹心层的住房需求，根据需要，拟在桃花江镇建设100套公租房，解决城镇低收入住房困难家庭的居住问题及城镇夹心层的住房需求。

随着国家政令的出台，考虑到城镇低收入住房困难家庭的切实需要，建设公共租赁房，不仅是居民现实所需，也是现在和未来社会经济发展的客观要求。

2.2项目建设的必要性  

1）该项目建设符合国家政策的要求。

按照2010年6月12日由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》要求，为解决目前城市低收入住房困难家庭的住房问题，拟建设该项目。

2）该项目的建设是经济发展的客观现实需要。

随着桃花江镇社会经济的快速发展，人员不断增加，原有公益性住房无法解决城市低收入住房困难家庭的居住问题，严重影响了各方面工作的正常开展。

为切实解决该镇低收入住房困难家庭的住房困难，特申请建设该项目。

该项目的建设，符合桃花江区域经济发展的现实需要，能够协调整体国民经济的发展。

3）项目的建设符合未来社会发展的要求。

为切实解决桃花江镇低收入住房困难家庭的住房困难，建设公共租赁房，不仅是现实所需，也是未来社会经济发展的客观要求。

第三章场址选择

3.1场址现状

项目拟建设在####县桃花江镇，前临桃花南路，属于该镇较好位置。

3.2建设规模与目标

1）建设经济技术指标（见图）

主要技术指标表

序号

规划项目

经济技术指标

备注

1

总用地面积

㎡

2

总建筑面积

㎡

3

容积率

%

4

建筑密度

%

5

绿化率

%

6

总停车位

辆

7

车位比

8

居住总户数

400户

3.3项目建设条件 

3.3.1气象条件

####县属于雪峰山余脉向洞庭湖过渡的山丘地带，属亚热带季风性湿润气候，全年日照1579.6小时，降水量1400-2000毫米，平均气温16.6℃。

3.3.2水文地质条件

基地建设场地内无活断层、滑移体、泥石流、岩溶洞穴、古河道、暗滨等危害建筑物安全的不良地质现象存在，地下水对基础无腐蚀性。

3.3.3地震烈度

抗震设防烈度可采用现行的《中国地震烈度区划图》规定的地震基本烈度。

据《中国地震烈度区划图》，本工程按6度设防设计。

3.3.4风荷载

根据《建筑结构荷载规范》GB50009—2001，基本风压值W0=0.28KN/m2。

3.3.5防洪与排水

建筑物、场地排水采用有组织自流排水，道路边及围墙边设雨水井，站内采用城市型道路排水、用暗管将雨水井、砂井相连至市政排水系统中去，并采用雨污分流方式排放。

3.3.6交通条件

项目用地交通路网发达，通达性好，拟建地块为平地，出行较为方便。

3·3.7公共设施条件

（1）供电

电源由110KV城市供电电网引至项目地块内配电室，可以满足要求。

（2）供水

采用镇自来水系统供水，将消防水与生活水在系统上分开。

当地市政管网完善、水量充足、供水完全满足日常需求。

（3）通讯

自然环境良好，交通通信便捷，通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。

第四章建设方案

4.1建筑设计指导思想

1）以人为本：

面向21世纪，针对经济水平的提高和生活方式的更新，努力创造富有特色的宜居景观风貌和高质量的生活居住环境。

提供宜居方便，功能齐全房屋。

 2）可持续发展；建立人与自然有机和谐的统一体，充分利用资源、节约资源，实现社会经济与自然生态在更高水平上的协调发展。

既考虑近期建设，又兼顾长远发展。

3）生态环境保护：

在满足日照、采光和通风的基础上，注重环境影响，最大程度的保证居住者的身心健康．并根据实际情况，采用现代化科学技术手段，把生态、环保、节能思想贯穿到建筑与环境中。

4）科技进步的思想：

采用新技术、新产品、新工艺、新材料，全方位地依靠科技进步来推进规划、设计、施工水平的提高。

5）强调整体规划：

综合考虑现有条件和多种物质因素，注重外部空间的景观设计，统筹规划，有机结合，形成完整的统一整体，体现轻松宜居，安静舒适的商业居住一体化条件。

4.2项目总体规划原则   

1、项目要贯彻以人为本的原则。

项目要把生态环境与人文环境放在重要的地位，使居民更多地接近自然环境，营造安定、健康、和谐的社区环境。

2、项目要贯彻高效、便捷的功能原则。

从规划到建设，从交通到绿化，都要突出以人为本的思想；各区域和功能空间之间形成高效、便捷的网络，要结合人们对生产生活的需要。

3、项目要贯彻可持续发展的原则。

项目要把生态、环保放在重要的地位，从宏观规划到微观设计、具体技术的采用都要坚持可持续化发展要求。

4、项目要贯彻适用、经济、简洁的原则。

突出当地特色，和周围建筑物相协调。

力图实现质朴、实用。

4.3建设规模、建设原则和目标

项目占地平方米，总建筑面积平方米。

建设原则和目标：

项目由####县住房保障中心建设，委托####县城乡建筑勘察设计有限公司精心规划设计。

开发宗旨为把本项目建成为一个小规模、多功能的居住小区，高度体现项目人性化、现代化人居生活的先进规划设计理念和原则。

4.3.1项目区功能定位及结构设计：

本项目为住宅用房，结构均采用砖混结构，抗震设防烈度为6度，结构安全等级为二级。

结构的设计使用年限为50年，根据工程地质勘察报告，基本采用条形基础。

项目定位为公租房。

项目信息系统接入有线数字电视、宽带通信光缆，同时现有城市报刊、信息等物流能够到达本区域。

4.3.2总平面布局、单体、电、给排水、暖通、消防等设计

1）工程概况

该项目场地占地面积为平方米。

场地为规则的四边形形状。

设计总面积多平米。

住宅面积平方米，商业设施及公建平方米。

2）单体设计

项目为南北向布置，局部为东西向，均具有良好的景观视野，立面色彩浅黄色为基准。

低密度布局，使场区绿化用地面积更大，布局合理。

3）给排水设计

1、用水量标准为250L/人·天。

2、室内给水方式为下行上给式，室外给水设计消防与生活给水系统分开设置能系统。

3、排水采用雨污分流，雨水管网设计重现期为3年。

4）电气设计

电气设计包括电气照明、动力配电、防雷与接地、电话、电视、计算机网络布线系统。

采用放射式供电，电表出户，统一安装楼门厅处，供电安全可靠。

弱电部分设计了常规的电话、电视系统、计算机宽带网系统。

采用干式变压器，声光控节能开关、变频器、防漏电保护器等，节约成本，提高电气安全保障。

电气设计本着安全、可靠、使用的原则，在设计中选用新型、节能的电器材料，提供安全，便捷的用电环境。

5）暖通方案

设计包括：

通风系统设计；消防系统设计。

以上设计方案均考虑了节能与环保的要求。

4.4建筑方案设计

建筑方案设计做到简明，经济，实用，方便工作、生活。

景观功能和使用功能有机结合，以人为本，体现人文因素，传统因素和现代元素相结合，并结合实际，和周围建筑物协调和谐。

4.5项目建设的组织与管理

1、项目领导小组的主要职能对项目建设过程中的所有关键与重大问题进行决策，监督下属各部门认真贯彻执行领导小组的各项决定与指示，同时委派下属各部门的主要负责人。

2、工程建设指挥部对项目建设的日常工作全面负责，关键与重大问题要及时向领导小组汇报请示，对领导小组的决定与指示要认真贯彻与执行，指挥部负有对工程部、综合部、财务部的领导与监督的职能。

4.6建设进度安排 

本项目施工工期暂定为8个月。

按照基本建设程序，项目建设进度拟定如下：

1）2012年12月内完成项目可行性研究报告的编制及报批；

2）2012年12月内完成初步设计、论证及立项审批等手续，组建管理机构；

3）2013年3月内完成施工图纸、设备定货施工准备；

4）2013年10月内完成项目工程的土建施工；

5）2013年12月项目全部工程的竣工验收。

第五章节能节水措施及环保测评

5.1节能措施

项目建设应尽可能采用节能型的建筑、结构、材料、用能设备和附属设施及相应的施工工艺、应用技术和管理技术，淘汰高耗能的材料与设施，可采用以下措施：

（1）新型节能墙体和屋面的保温、隔热技术与材料；

（2）节能门窗的保温隔热和密闭技术；

（3）建筑照明节能技术与产品。

5.2节水措施

在项目建设与使用中可采取以下节水措施：

（1）采用节水型施工工艺和设备，提高水资源利用率，降低水资源无效消耗。

供水系统采取防渗、防漏措施，杜绝浪费；

（2）日常用水，尽量的循环使用，有效节省水资源；

（3）卫生洁具采用节水型卫生洁具。

5.3节能减排

（1）室内给水方式为下行上给式，室外给水设计消防与生活给水系统分开设置能系统。

（2）排水采用雨污分流，雨水管网设计重现期为3年。

5.4环境影响评价

1）依据的有关法律、法规、标准

（1）《中华人民共和国环境保护法》

（2）《建设项目环境保护管理条例》（国务院[1998]253号）

（3）《建设项目环境保护设计规定》（国计字[1986]002号）

（4）《关于进一步做好建设项目环境保护管理的几点意见》（国环[1993]015号）

（5）《大气环境质量标准》（GB3095—96）Ⅱ级

（6）《地表水环境质量标准》（GHZB1-1999）Ⅲ类

（7）《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）Ⅱ类

（8）《污水综合排放标准》（GB8987-96）Ⅱ级

（9）《建筑施工场噪声标准》（GB12523-90）

2）废物的产生概述

本项目废物主要是施工过程中和日常生活中所生产的废物：

（1）粉尘：

施工产生粉尘轻度污染，无有毒粉尘排放。

（2）日常生活产生的污水及垃圾。

（3）施工中机械产生的噪声。

3）环保治理措施

（1）在项目施工中采用湿式除尘法进行粉尘污染治理。

（2）各生活污水经化粪池处理后，排入截污干管中，经处理后的部分中水供绿化浇洒用水。

部分废水处理后达到国家污水综合排放标准，排至室外排水沟中。

（3）对于日常生活所产生的生活垃圾采取措施为：

生活垃圾统一堆放在专用垃圾收集点，通过市环卫部门统一回收或经灭菌后，作为林木种植有机肥料不致对环境造成影响。

（4）用噪声符合环保要求的施工机械，采用分时段施工，减少噪声对周围环境的影响。

4）环境影响评价

环境影响情况表表8-1

环境

因素

拟建工程考虑的典型事项

自

然

环

境

水

经建成的工程配套设施处理后的生活污水，排入当地排污系统

土地

本项目不会产生大量的液体和固体废物

空气

除建设期有短暂的扬尘污染外，使用期无空气污染

噪音

除建设期有短暂的噪音污染外，使用期无噪音污染

美

学

水

非临岸环境，不涉及水体景观破坏

土地

征用地块为已有规划用地，项目建设不会引起该区域地貌变化，不影响周边景观

空气

无烟雾排放，不会降低大气能见度

生物

非耕地和林地，不会破坏生态环境

人造景观

本建筑的设计造型力求与周边环境协调

社

会

环

境

个人环境利益

无影响

个人福利

不会给周边居民带来健康问题

社会相互影响

无征地拆迁问题，不会对现有居民的生活产生较大影响

集体福利

提供更好的环境

第六章劳动安全及消防

6.1劳动安全

1）主要危害因素

本项目施工过程中的材料运输、管理与施工操作是产生劳动安全的主要危害因素。

2）劳动安全防范措施方案

（1）施工现场采取必要的防护设施，防止施工材料坠物；

（2）施工人员必须使用安全防护用具，避免施工安全事故；

（3）对机械转动部分设置安全防护罩，严禁在运转设备上放置杂物及工具，定期检修，以免长期失修造成事故。

6.2消防设施

1）消防标准及规范

（1）《中华人民共和国消防条例》

（2）《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）（2001版）

（3）《建筑灭火器配置设计规范》（GBJ140-90）

（4）《火灾自动报警系统设计规范》（GBJ116-88）

2）消防设施

（1）室外消火栓设置

在场地内给水环管上按不超过120米的间距设置室外消火栓，由市政管网供水。

（2）室内消火栓设置

根据《高层民用建筑设计防火规范》要求，每层均设置室内消火栓，间距≤25米。

（3）火灾探测和报警系统

根据规范的要求，配置火灾探测及火灾报警系统。

第七章投资估算和资金筹措

7.1投资估算依据

《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

《投资项目可行性研究指南》（试用版）；

《湖南省工程建设其他费用定额（2003）》；建筑工程费用参考当地类似的工程建筑造价指标估算；

设备购置及安装费按项目建设单位的提供价格估算；

其他费用参照《湖南省工程建设其他费用定额》及当地有关取费标准估算；

预备费按工程费用与其他费用之和的5%估算；

（1）建筑工程参照类似工程造价进行编制。

（2）其他费用参照有关规定进行编制。

（3）工程预备费按基本预备费、涨价预备费计入。

7.2建设投资估算

经估算，本项目建设工程总投资为810万元，其中：

工程费用740万元，预备费50万元，其它费用20万元。

7.3资金来源与筹措

本项目建设投资资金总量为810万元，资金来源：

申请国家预算补助资金万元，地方政府配套资金及其他资金万元。

第八章社会评价

8.1项目对社会的影响分析 

1）中央号召制订公共租赁住房发展规划和年度计划，并纳入2010-2015年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划，分年度组织实施。

该项目依照国家法律法规，符合国家的宏观经济与社会发展需要，具有相当的长远性。

对促进社会发展目标与社会政策的顺利实现有积极的意义。

基于我国国情的现实和经济、社会发展需要，围绕科学和谐新型发展观，公租房的建设具有日趋重要的现实意义。

2）该项目的建设是应桃花江镇实际需要，从实际出发来立项建设的，建设100套公租房，是客观现实的迫切需要，从后续发展看，为了响应国家号召，引进吸纳优秀人员进入基层工作，是未来发展的必然趋势。

本项目的建设，不会给当地百姓，财政增加负担，不会影响环境。

该项目的建设，是和当地人力财力物力相匹配的，是适应桃花江镇的现实情况的，符合现时和未来之需要的。

3）该项目建成后，将解决桃花江镇100户城市低收入住房困难家庭的实际困难，让他们安居乐业，同时更有利于建设和谐社会，为繁荣桃花江镇的经济打下基础。

同时更有利于人才的稳定和将来的人才引进方略。

4）该项目建设不存在社会风险的问题。

符合桃花江镇总体和局部规划，是在人财物许可的情况下建设的，是和周围环境协调的建筑，不存在影响交通，损坏公共设施，影响办公的问题，经过多方考证，研究决定，其选址合理，合乎规划，能够满足多方面的要求。

8.2项目和所在地区互适性分析  

 1）公租房的建设，是政府组织，社会参与的。

在土地、财税、金融等方面都有支持政策，该项目因地制宜，根据当地经济发展水平，建设小户型租赁住房，合理确定公共租赁住房的供应规模和供应对象。

中央号召加大公共租赁住房建设力度。

县人民政府通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，加大对公共租赁住房建设和运营的投入，对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠。

由于有政策的大力度支持，对地方经济影响较小，不会造成当地财政负担。

更能够充分优化当地社会资源配置，经济合理。

2）该项目的建设由于规模小，不会对当地房地产行业产生影响，相反，还可以充分利用当地人丰富的劳动力资源和原材料资源，对当地经济的发展起到一定的促进作用。

8.3社会评价结论

构建社会主义和谐社会，必须坚持以人为本，稳定人心，更好服务的宗旨。

桃花江镇公租房项目的建设，正是以人为本的具体体现，是真正的民生工程。

百姓安居乐业，更好地长期稳定地为当地经济服务，有利于建设和谐社会，为繁荣桃花江镇的经济打下基础，同时更有利于人才的稳定和人才引进。

也是我们切实贯彻尊重劳动、尊重知识、尊重人才的方针的体现，形成安定有序的工作氛围，更好地为改善人们的生活和社会发展服务。

8.4经济效益研究

该项目属于依据国家政策建设的具有公益性质的住宅楼，因此其经济效益指标不在本报告重点研究范围。

第九章结论与建议

9.1可行性研究结论  

为切实改善桃花江镇城市低收入住房困难家庭的居住条件，解决城市低收入住房困难家庭的实际困难，根据需要，拟在桃花江镇桃花路建设100套公租房，解决城市低收入住房困难家庭的问题，该项目建设理由充分，建设依据充足，符合国家倡导的方针政策，符合国家政策的要求。

该项目经过多方论证，从实际需要出发，具有较好的社会效益。

桃花江镇桃花路公租房项目的建设，是以人为本的具体体现。

有利于建设和谐社会，为繁荣桃花江镇的经济打下基础，同时更有利于人才的稳定和人才引进。

也是我们切实贯彻尊重劳动、尊重知识、尊重人才的方针的体现，在创造社会效益的同时，也能够实现更大的经济效益。

该项目的建设地块选择充分考虑了社会因素，供求关系，经济因素，自然环境，政策因素，心理因素，交通便利，环境适宜，商服设施齐备，人文环境优良，充分体现了以切实可行，以人为本的理念。

该项目的建设是经济发展的客观现实需要，符合未来社会发展的要求。

也是基层自身建设发展的需要，留住人才，以人为本，更好地调动基层人员的积极性和主动性，为当地人民提供优质服务，是社会发展的一种