江西省房地产估价师《制度与政策》成套房屋建筑面积的测算考试题.doc

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2017年江西省房地产估价师《制度与政策》：

成套房屋建筑面积的测算考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、我国个人住房抵押贷款的风险最终主要转移在__身上。

A．开发商

B．银行

C．购房者

D．都是

2、划拨土地使用权可以出租，租赁时间超过__的，应办理租赁合同，合同期限不得超过出让年限。

A．3个月

B．6个月

C．1年

D．2年

3、货币的具体形态随着商品经济的发展不断演变。

最初的形态是。

A：

实物货币

B：

金属货币

C：

银行券

D：

信用货币

E：

执行层的组织协调

4、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是。

A：

空置率偏小

B：

运营费用偏大

C：

收益期限偏短

D：

报酬率偏高

E：

工业用地的监测点评估价格

5、依法不能免征房产税的房屋是。

A：

政府机关的办公楼

B：

武警部队的营房

C：

个人自住的住房

D：

百货公司的商场

E：

执行层的组织协调

6、我国目前建设监理主要是阶段的监理。

A：

项目立项

B：

项目可行性研究

C：

项目实施

D：

当事人使用

E：

房地产估价机构必须加盖公章

7、需要预测某宗房地产2008年、2009年的价格．通过市场调研，获得该类房地产2003-2007年的价格并计算其逐年上涨额如表10—2第2列、第3列所示．用平均增减量趋势法估计，该宗房地产2008年的价格为．

A：

8485元／㎡

B：

8820元／㎡

C：

8500元／㎡

D：

8584元／㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

8、个人住房贷款的风险，主要表现不包括__。

A．操作风险

B．市场风险

C．利率风险

D．信用风险

9、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，估价专家委员会应当自收到申请之日起日內，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。

A：

5

B：

7

C：

10

D：

15

E：

房地产估价机构必须加盖公章

10、某临街深度30.48m（即100英尺），临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。

按照四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即50英尺），临街宽度25m的矩形土地的总价为（）。

A．53.34万元

B．85.34万元

C．106.68万元

D．213.36万元

11、某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为0．8，相应的楼面地价为700元／㎡，现按城市规划拟变通为商业用地，容积率为5．0，相应的楼面地价为960元／㎡，则应补地价为。

A：

300万元

B：

30万元

C：

4240万元

D：

1272万元

E：

工业用地的监测点评估价格

12、某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房作抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是。

A：

18％

B：

25％

C：

30％

D：

50％

E：

借款合同

13、金融机构在向申请贷款的项目贷款前，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，按照企业得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级．通常情况下，资信等级的企业才能获得银行贷款。

A：

AA级及以上

B：

A级以上

C：

BB级以上

D：

BBB级及以上

E：

借款合同

14、根据现行房屋登记收费规定，非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件，收费标准为每件元。

A：

10

B：

20

C：

80

D：

550

E：

执行层的组织协调

15、中国现有房地产租金统计，是基于的统计。

A：

不同类型的房屋的中位数租金

B：

同类型的房屋的中位数租金

C：

各类物业平均租金

D：

同类型物业平均租金

E：

借款合同

16、投资者进行房地产投资的主要目的是为了__。

A．实现其财富价值的最大化

B．获取房地产当前收益

C．抵御通货膨胀的影响

D．降低其投资组合的总体风险

17、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是。

A：

开发商

B：

承包商

C：

相关的政府部门

D：

监理单位

E：

借款合同

18、__是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程。

A．供给

B．生产

C．投入

D．产出

19、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（）。

A．谨慎原则

B．替代原则

C．合法原则

D．最高最佳利用原则

20、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是__。

A．建筑师

B．结构工程师

C．设备工程师

D．监理工程师

21、某开发商从事酒店开发，建成后用于经营，则其成本为__。

A．建设成本

B．经营成本

C．开发过程中的成本支出

D．建设成本和经营成本

22、关于明确估价基本事项的说法，错误的是。

A：

估价目的本质上由委托人的估价需要决定

B：

估价时点由估价目的决定

C：

估价对象由委托人和估价目的决定

D：

估价类型由估价师决定

E：

工业用地的监测点评估价格

23、影响房地产价格的环境因素不包括__。

A．大气环境

B．声觉环境

C．卫生环境

D．治安环境

24、在城市房屋拆迁补偿安置中，。

A：

产权不明确的房屋不予补偿

B：

已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人

C：

未解除租赁关系的房屋，暂不补偿

D：

未超过使用期限的临时建筑，应给予适当补偿

E：

执行层的组织协调

25、下列选项中，__更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。

A．开发工作量

B．经营利润

C．经营收入

D．投资数额

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、下列用地中，可以采取协议方式出让国有建设用地使用权的是__。

A．商业用地

B．商品住宅用地

C．非营利的社会团体用地

D．娱乐用地

2、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益为10%，则该项目的动态投资回收期（）。

A．小于5年

B．在5～6年之间

C．在6～7年之间

D．在7～8年之间

3、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行的，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是，且各因素发生变化的概率相同。

A：

相互影响的

B：

相互独立的

C：

有因果关系的

D：

有条件关系的

E：

借款合同

4、下列费用中，不属于企业财务费用的是__。

A．审计费

B．利息

C．外汇汇兑净损失

D．融资代理费

5、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为__万元。

A．417

B．500

C．460

D．450

6、某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。

评估的房地产价格为2000万元，按照国家计委、建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为__万元。

A．1.60

B．3.00

C．4.25

D．5.00

7、下列费用不得从住宅专项维修资金中列支。

A：

依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用

B：

依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用

C：

应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用

D：

根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用

E：

住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用

8、《土地使用权出让合同》规定：

土地使用者在签约时应缴纳地价款的一定比例作为定金，并应在__日内支付全部价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权并不退定金。

A．15

B．30

C．60

D．90

9、城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后，又产生纠纷的，如选择仲裁方式，则__。

A．必须经房屋拆迁管理部门同意

B．前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议

C．实行“一裁终局制”

D．只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理

E．对仲裁结果不服向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理

10、下列关于房地产中介服务收费，表述错误的是。

A：

按照服务形式，房地产咨询收费分为口头咨询费和书面咨询费

B：

房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按一月至三月成交租金额标准，由双方协商一次性收取

C：

房地产估价采用差额定率累进计费

D：

房地产估价采用差额定率累退计费

E：

实行独家代理的由双方协商，但房屋买卖代理收费最高不超过成交价格的0．5％

11、关于建筑区划内依法属于全体业主共有的房屋办理登记的说法，错误的是。

A：

由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记

B：

申请业主与房屋所有权主体不一致

C：

在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书

D：

在房屋登记簿上作记载，并颁发房屋权属证书

E：

执行层的组织协调

12、下列房地产估价活动中，不符合职业道德行为的有。

A：

某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估

B：

某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供帮助

C：

某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查

D：

估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价

E：

某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告

13、一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。

A．估价机构

B．估价师

C．估价报告使用者

D．估价委托人的估价需要

14、影响房地产市场发展的__因素，是指传统观念及消费心理、福利、人口数量等内容。

A．家庭

B．社会

C．文化

D．政策

15、导致房地产市场具有区别于一般市场的基本特性有。

A：

市场供给的特点

B：

市场需求的特点

C：

市场交易的特点

D：

市场价格的特点

E：

市场竞争的特点

16、成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（）。

A．土地取得成本

B．开发成本

C．管理费用

D．销售费用

E．销售税费

17、勘察设计的委托应遵守如下规定。

A：

委托方应当将工程勘察设计业务委托给具有相应工程勘察设计资质证书且与其证书规定的业务范围相符的承接方

B：

工程勘察设计业务的委托可以通过竞选委托方式进行，但不可通过直接委托的方式进行

C：

工程勘察设计业务的竞选委托可以采取公开竞选或邀请竞选的形式进行

D：

委托方原则上应将整个建设工程项目的设计业务委托给一个承接方

E：

委托方将整个建设工程项目的设计业务分别委托给几个承接方时，必须选定其中一个承接方作为主体承接方

18、业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经__通过。

A．与会业主所持投票权1/2以上

B．与会业主所持投票权2/3以上

C．全体业主所持投票权1/2以上

D．全体业主所持投票权2/3以上

19、折价处置抵押房地产的，应当参照

A：

原购买价

B：

重建价格

C：

重置价格

D：

市场价格

E：

执行层的组织协调

20、国务院将__资质核准列为行政许可事项，建设部对其实行