江苏省2016年房地产估价师《制度与政策》:房地产经纪人员职业资格考试模拟试题.doc
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江苏省2016年房地产估价师《制度与政策》:
房地产经纪人员职业资格考试模拟试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、下列关于收入效应、价格效应和替代效应关系的表述中,正确的等式是__。
A.收入效应=价格效应+替代效应
B.价格效应=替代效应+收入效应
C.替代效应=收入效应+价格效应
D.替代效应=收入效应-价格效应
2、已知年利率为14%,则按季度计息时的实际年利率为。
A:
12.55%
B:
12.68%
C:
14.75%
D:
15.01%
E:
借款合同
3、如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨,那么该类型物业的出租需求就会。
(2005年试题)
A:
减少
B:
增加
C:
不变
D:
同步递减
E:
借款合同
4、产生房地产价格泡沫的主要诱因是。
A:
土地稀缺
B:
城市化进程快
C:
竞争充分性
D:
交易复杂性
E:
借款合同
5、电磁辐射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。
下列对人体的危害程度从高到低的顺序是。
A:
超短波>微波>短波>中波>长波
B:
微波>短波>超短波>中波>长波
C:
微波>超短波>短波>中波>长波
D:
微波>长波>短波>超短波>中波
E:
执行层的组织协调
6、下列关于自然人的民事权利能力,表述不正确的是。
A:
民事权利能力是指法律赋予自然人享有民事权利和承担民事义务的资格
B:
胎儿具有民事权利能力,可以成为民事法律关系的主体
C:
民事权利能力可分为一般权利能力和特殊权利能力
D:
一般权利能力,法律规定不分年龄、种族、性别、民族、信仰、文化程度、财产状识等,平等地享有
E:
执行层的组织协调
7、已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为3000元/m2,报酬率为10%。
则该宗房地产30年,报酬率为12%时的收益权利价格为()元/m2。
A.2965.39
B.3035.02
C.3103.59
D.3067.78
8、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后,负责组织有关单位进行验收的单位是__。
A.开发商
B.承包商
C.监理单位
D.相关的政府部门
9、某成片荒地面积15000㎡,取得该荒地的代价为1000万元,将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为1500万元,其中60%从银行贷款取得,开发期为3年,贷款年利率为8%,销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%,开发完成后可转让土地面积的比率为60%.假设开发成本和管理费用在开发期三年中分别均匀投入30%、40%和30%,则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为。
A:
2265元/㎡
B:
2346元/㎡
C:
2698元/㎡
D:
3968元/㎡
E:
工业用地的监测点评估价格
10、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元,空置和收租损失为5%,经营费用为潜在毛收入的30%,抵押贷款还本付息为200万元,所得税和准备金共计120万元,则2006年的净经营收入为万元.(2007年试题)
A:
330
B:
450
C:
650
D:
700
E:
借款合同
11、以下风险不属于房地产开发贷款的风险的是__。
A.政策风险
B.市场风险
C.经营风险
D.物业费收缴难风险
12、下列股东权利中,属于自益权的是。
A:
出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权
B:
股票过户的权利、股息红利分配的请求权
C:
表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利
D:
股票过户的权利、表决权、查询公司经营状況的请求权
E:
执行层的组织协调
13、赵某以12000元/㎡的价格购买了230㎡的商铺用于出租经营,购买价中的60%来自银行贷款。
该贷款在10年内按年等额偿还,年利率为10%,每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元,则其偿债备付率为__。
A.0.12
B.0.21
C.1.26
D.2.05
14、现评估一个半年前停工的在建工程价值,经测算,完成全部工程的建造费用为1500元/㎡,其中主体工程900元/㎡,安装及装饰装修工程费为600元/㎡。
该在建工程主体部分已完成,未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成,未完成部分的费用均匀投入。
若折现率为15%,则在估价时点的续建费用为元/㎡。
A:
486.52
B:
521.74
C:
559.50
D:
1398.76
E:
工业用地的监测点评估价格
15、为估算某建筑物的重新购建价格,经测算其土建工程直接费为780元/㎡,安装工程直接费为450元/㎡(其中人工费为50元/㎡),装饰装修工程直接费为900元/㎡(其中人工费为45元/㎡),又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15%,安装工程综合费率为安装工程人工费的75%,装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72%,税金为3.5%,则该建筑物的建筑安装装饰工程费为.【2007年考题】
A:
2204.55元/㎡
B:
2397.99元/㎡
C:
3237.60元/㎡
D:
3345.64元/㎡
E:
工业用地的监测点评估价格
16、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同,该套住宅面积为200㎡,租赁期限为8年,年租金固定不变为480元/㎡。
现市场上类似住宅的年租金为600元/㎡。
若折现率为8%,则承租人甲目前的权益价值为万元。
A:
6.19
B:
6.42
C:
7.20
D:
9.58
E:
工业用地的监测点评估价格
17、下列影响房地产价格的因素中,不属于经济因素的是。
A:
房地产投机
B:
物价变动
C:
财政收支状况
D:
居民收入水平
E:
工业用地的监测点评估价格
18、在保险的基本职能中,保险的派生职能不包括__。
A.融通资金职能
B.防灾防损职能
C.分配职能
D.分散风险职能
19、一般而言,认知价值定价法所定价格__价值定价法所定价格。
A.高于
B.低于
C.等于
D.低于等于
20、某类房地产2000-2008年的价格如上题表所示,描述这类房地产长期变动趋势的线性方程式可以表达为.
A:
Y=4855.33+265X
B:
Y=3522.22-385X
C:
Y=4978.32+433X
D:
Y=3522.22+385.00X
E:
工业用地的监测点评估价格
21、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分,两者的长短关系有。
A:
自然寿命≥经济寿命
B:
自然寿命≤经济寿命
C:
自然寿命=经济寿命
D:
无关
E:
工业用地的监测点评估价格
22、资本化率=__+风险调整值。
A.平均利润率
B.安全利率
C.经济增长率
D.银行贷款利率
23、某工厂经所在街道负责人同意,将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租,某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。
这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的。
A:
技术上的可能
B:
经济上的可行
C:
价值最大化
D:
法律上许可
E:
工业用地的监测点评估价格
24、《宪法》规定,国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行__并给予补偿。
A.征收
B.征用
C.征收或者征用
D.征购
25、下列不符合工程建设定额特点的是__。
A.稳定性
B.系统性
C.统一性
D.权威性
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、某房地产估价有限公司,申请一级资质房地产估价机构资质,必须达到的条件包括等。
A:
有15名以上专职注册房地产估价师
B:
法定代表人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师
C:
机构的所有股份中专职注册房地产估价师的股份不低于50%
D:
注册资本人民币120万元以上
E:
股东中有3名以上专职注册房地产估价师
2、实行物业服务收费酬金制的物业服务费用的构成包括__。
A.物业管理企业的酬金
B.物业服务支出
C.物业管理企业的利润
D.法定税费
E.物业服务成本
3、已知某收益性房地产的收益期限为50年,报酬率为8%的价格为4000元/m2;若该房地产的收益期限为40年,报酬率为6%,则其价格最接近于__元/m2。
A.3816
B.3899
C.4087
D.4920
4、住房公积金属于__所有。
A.缴存住房公积金的单位
B.缴存住房公积金的职工
C.缴存住房公积金的单位及个人
D.住房公积金管理中心
5、某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅,单价为5000元/m2,首付款为房价的30%,其余通过申请公积金和商业组合贷款支付,已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%,期限均为10年,公积金贷款的最高限额为10万元,则公积金贷款部分的按月等额还款额为()元。
A.1002.45
B.1012.45
C.1027.42
D.1037.45
6、在市场法中,对房地产状况进行间接比较调整,其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况,得102分;估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况,得97分,则房地产状况修正系数为__。
A.0.95
B.0.99
C.1.01
D.1.05
7、信用是指。
A:
经济活动中的一种管理行为
B:
经济活动中的一种借贷行为
C:
是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡
D:
是以偿还和付息为条件的价值双方面让渡
E:
信用是随着商品生产和货币流通的发展而产生和发展起来的
8、__是管理中心运作住房公积金的基本要求。
A.风险性
B.效益性
C.安全性
D.流动性
9、《中华人民共和国城市房地产管理法》对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式,即。
A:
需办理出让手续,变划拨土地使用权为出让土地使用权,由受让方缴纳土地出让金
B:
需办理出让手续,变划拨土地使用权为出让土地使用权,受让方不需缴纳土地出让金
C:
不改变原有土地的划拨性质,对转让方征收土地收益金
D:
改变原有土地的划拨性质,对转让方征收土地收益金
E:
不改变原有土地的划拨性质,对转让方征收土地出让金
10、一般抵押登记包括。
A:
房屋抵押权设立登记
B:
房屋抵押权变更登记
C:
房屋抵押权转移登记
D:
房屋最高额抵押权确定登记
E:
房屋抵押权注销登记
11、根据《房屋建筑工程质量保修办法》,在正常使用时房屋建筑工程的最低保修期限为。
A:
屋面防水工程为3年
B:
装修工程为1年
C:
给排水管道为2年
D:
供冷系统为2个供冷期
E:
设备安装为2年
12、房地产估价资质等级升级采取依次逐级上升,每次申请升级要间隔__以上,并不得越级升级。
A.1年
B.2年
C.3年
D.4年
13、下列不属于申领建筑工程施工许可证的条件是__。
A.已经办理该建筑工程用地批准手续
B.已经确定施工企业
C.有保证工程质量和安全的具体措施
D.建设单位已支付工程款
14、下列风险分析的内容中,属于风险估计阶段工作的有.(2009年试题)
A:
风险产生的原因分析
B:
风险发生的概率大小分析
C:
风险因素检验
D:
风险变量间的相关性分析
E:
风险概率分布情况分析
15、房屋开发费包括。
A:
规划设计费
B:
建筑安装工程费
C:
公共配套设施建设费
D:
基础设施建设费
E:
管理费
16、失业一般分为三类。
A:
摩擦失业
B:
非摩擦失业
C:
困难失业
D:
自愿失业
E:
非自愿失业
17、房屋内的夹层、插层、技术层及楼梯问、电梯间等其高度在__m以上部位计算
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