江苏省2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：房地产权益状况描述考试试卷.doc

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江苏省2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：

房地产权益状况描述考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、经批准的临时用地，同农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前年平均年产值逐年给予补偿。

A：

1

B：

2

C：

3

D：

5

E：

房地产估价机构必须加盖公章

2、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估。

A：

挂牌底价

B：

正常市场价格

C：

竞买人可承受的最高价

D：

最可能的成交价

E：

工业用地的监测点评估价格

3、损失补偿应该以保险责任范围内的损失发生为前提，即有损失发生则有损失补偿，无损失则无补偿。

损失补偿金额不受到的限制。

A：

实际损失

B：

保险合同

C：

保险利益

D：

保险标的

E：

执行层的组织协调

4、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋买卖代理收费，实行独家代理的，由双方协商，但最高不超过成交价格的。

A：

1％

B：

2％

C：

3％

D：

4％

E：

执行层的组织协调

5、估价档案的保管期限从估价报告出具之日起，一般应在以上。

A：

10年

B：

15年

C：

20年

D：

30年

E：

工业用地的监测点评估价格

6、__是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供服务的经营活动。

A．房地产中介服务

B．房地产咨询

C．房地产估价

D．房地产经纪

7、房屋拆迁补偿的对象是。

A：

被拆除房屋的所有人

B：

被拆除房屋的使用人

C：

被拆除房屋的所有人和使用人

D：

被拆除房屋的代管人

E：

房地产估价机构必须加盖公章

8、垄断竞争是仅与完全竞争的条件不同。

A：

市场上有足够多的生产者和消费者

B：

资源完全自由流动

C：

市场上的产品是同质的

D：

市场信息是完全畅通的

E：

执行层的组织协调

9、估价报告书中说明的限定了其用途．【2003年考题】

A：

估价原则

B：

估价方法

C：

估价目的

D：

估价对象状况

E：

工业用地的监测点评估价格

10、个人住房公积金贷款利率实行。

A：

半年一定

B：

一年一定

C：

二年一定

D：

三年一定

E：

执行层的组织协调

11、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是__。

A．交通拥挤

B．建筑技术进步

C．城市规划改变

D．自然环境恶化

12、A市B房地产开发公司欲建一住宅小区，该地块面积为10000。

经城市规划部门批准，该项目的容积率为5。

该小区允许建设的住宅总建筑面积约为。

A：

30000

B：

50000

C：

70000

D：

10000

E：

执行层的组织协调

13、已知某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按照__作为计息周期的。

A．年

B．半年

C．季度

D．月

14、某宗土地预计未来每年净收益为76万元，该类房地产的报酬率为9%，假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为。

A：

760万元

B：

744万元

C：

882万元

D：

844万元

E：

工业用地的监测点评估价格

15、企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用是__。

A．经营成本

B．开发产品成本

C．期间费用

D．开发项目总投资

16、采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元／㎡，土地重新取得单价为2100元／㎡，容积率为2，建筑密度为40％。

该商品房的单价为元／㎡。

A：

3700

B：

4040

C：

4250

D：

5300

E：

工业用地的监测点评估价格

17、下列有关债券的表述中，不正确的是。

A：

债券是一种有价证券，是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按一定利率定期支付利息并到期偿还本金的债权债务凭证

B：

关于债券的发行，若市场利率高于债券利率，则溢价发行

C：

私募债券的最大特点是募集对象特定

D：

债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响

E：

执行层的组织协调

18、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是__。

A．拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式

B．拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼

C．拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理

D．诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行

19、房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得__

A．建设工程规划许可证

B．施工许可证

C．预售许可证

D．房屋所有权证

20、房地产估价报告应有至少__名专职注册房地产估价师签字。

A．1

B．2

C．3

D．4

21、关于城市规划审批的下列说法中，不正确的是__。

A．城市人民政府和县级人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，需经同级人民代表大会或其常委会审查同意

B．城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府审批

C．城市详细规划由城市人民政府审批

D．县级人民政府所在地城镇总体规划，报所在地市人民政府审批

22、在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是。

（2009年试题）

A：

城市蓝线

B：

城市绿线

C：

城市紫线

D：

城市黄线

E：

房地产估价机构必须加盖公章

23、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为（）。

A．0.91

B．0.92

C．1.09

D．1.10

24、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用预测房地产的未来价格。

A：

数学曲线拟合法

B：

平均增减量法

C：

平均发展速度法

D：

移动平均法

E：

工业用地的监测点评估价格

25、动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pt设定的目标收益率Ic之间的关系是__。

A．Ic越大，Pt越大

B．Ic越小，Pt越大

C．Pt越大，Ic越小

D．Ic与Pt无关

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、在__情况下，需要征收契税。

A．国有土地使用权出让、转让

B．房屋发生交换、买卖或赠与

C．以土地、房屋权属作价投资、入股或抵债

D．城镇职工首次购买公有住房

E．以预购方式或预付集资建房方式承受土地、房屋权属

2、房地产拍卖标的应具备一定的条件，通常情况下不得拍卖的房地产有__等。

A．未依法取得房地产产权证书的

B．共有房地产，未经其他共有人书面同意的

C．以出让方式取得土地使用权的

D．国家依法收回土地使用权的

E．以划拨方式取得国有土地使用权的

3、下列关于边际收益递减规律，表述正确的是。

A：

边际收益递减规律也称生产要素平均产量递减规律

B：

是指在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断增加某种可变要素的投入，开始会使总产量递增

C：

当要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减

D：

超过了一定界限继续增加可变要素的投入，将使总产量减少

E：

即可变生产要素投入增加所引起的产量（或收益）的变化可以分为边际产量递增、平均产量递减、总产量减少三个阶段

4、下列属于商品房预售条件的有。

A：

取得土地使用权证书

B：

持有建设工程规划许可证和施工许可证

C：

按建设的商品房计算，投入开发建设的资金达到王程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期

D：

按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期

E：

取得《商品房预售许可证》

5、基础设施建设费包括__的建设费用。

A．自来水

B．污水

C．煤气

D．热力

E．电信

6、从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有。

A：

投资利润率

B：

通货膨胀率

C：

投资风险

D：

经济增长率

E：

存款准备金率

7、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的__。

A．合法原则

B．最高最佳使用原则

C．替代原则

D．公平原则

8、下列符合商品房现售条件的有。

A：

取得土地使用权证书

B：

出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书

C：

已通过竣工验收

D：

物业管理方案未落实

E：

拆迁安置正在落实

9、办公房地产的区位优劣，主要是看等。

A：

临街状况

B：

商务氛围

C：

交通

D：

繁华程度

E：

周围环境和景观

10、建设用地使用权出让合同附件的主要内容包括__。

A．当事人的名称和住所

B．土地界址、面积

C．宗地平面界址图

D．开发投资强度

E．市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件

11、不属于房地产价格外部影响因素的是。

A：

人口因素

B：

权益因素

C：

经济因素

D：

区位因素

E：

社会因素

12、出具不实估价报告的估价机构与人员，应对其__。

A．给以行政处分

B．作出停业或开除处理

C．予以处罚

D．要求公开致歉

E．记入其信用档案

13、当出现下列情形时，买受人主张瑕疵请求权遇到障碍。

A：

委托人、拍卖人无过错

B：

委托人、拍卖人有过错

C：

买受人过错

D：

声明不保证

E：

声明保证

14、拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起__日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。

A．3

B．5

C．7

D．10

15、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括__等。

A．统一采用总价

B．统一采用单价

C．统一币种和货币单位

D．统一面积内涵

E．统一付款方式

16、评价会计信息质量的标准主要有等。

A：

重要性

B：

客观性

C：

相关性

D：

可比性

E：

明晰性

17、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是定价法。

A：

随行就市

B：

价值

C：

应战

D：

挑战

E：

借款合同

18、零售商业物业的商业辐射区域通常包括。

A：

核心区域

B：

影响区域

C：

主要区域

D：

次要区域

E：

边界区域

19、下列关于拍卖佣金的表述中，正确的有。

A：

拍卖人收取佣金是一种法定行为

B：

对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，拍卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价10％的佣金

C：

委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金

D：

公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金

E：

收取佣金比例按同拍卖成交价成反比的原则确定

20、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中__。

A．区位因素

B．社会因素

C．实物因素

D．权益因素

21、职工丧失缴存条件的提取住房公积金，主要包括等。

A：

离、退休时的提取

B：

完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系时的提取

C：

出境定居时的提取

D：

职工死亡或者被宣告死亡时的提取

E：

职工翻建住房时的提取

22、房屋抵押权自__之日起生效。

A．抵押合同签订

B．抵押合同生效

C．抵押权登记

D．核发他项权利证书

23、房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分，下列有关说法不正确的是__。

A．