千林山居三期二标段353637工程管理策划书Word下载.docx
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项目运营要求
开放日期
开盘日期
结算日期
1,7栋
3月1日
2010年4月3日
2011年8月
2,3,4栋
2010年6月5日
5,6栋
2011年3月5日
2012年7月
2·
项目管理目标
2.1进度计划管理目标
进度计划:
按公司经营计划落实工期节点计划;
●基础、开盘、竣工、入伙四大节点偏差控制目标为,按时完成率100%,其它节点按时完成率90%。
2.2质量管理目标
工程实体质量:
实测实量,渗漏、裂缝等质量通病控制目标;
●彻底落实防渗漏节点设计内容
●实测实量成绩85分以上;
●客户质量满意度目标:
项目交付后四个月的月均百户缺陷(含集中交付数据),月均100条。
●市优文明工地工程
●非开盘区评估区域排名前三
模拟验收
渗漏≦0.2186条/100平米;
空鼓/裂缝≦2.02338条/100平米;
其他≦2.2482条/100平米;
入伙四个月数据
渗漏≦0.2166条/100平米;
空鼓/裂缝≦0.2043条/100平米;
其他≦0.4506条/100平米;
入伙一年数据
渗漏≦0.3514条/100平米;
空鼓/裂缝≦0.3178条/100平米;
其他≦0.8830条/100平米;
●
2.3成本管理目标
目标成本:
公司下达的目标成本控制、管理目标;
动态成本:
设计变更、计划不周、管理不善等造成返工、签证的控制目标;
措施成本:
施工方案优化,施工工艺改进,减少浪费、节约成本目标。
协调设计、成本等内部资源以及各合作方,降低设计变更、计划不周、管理不善造成的返工、签证费用,如杜绝装修期间改造线管等。
2.4设计管理目标
图纸质量:
要有足够的设计周期来保证施工图深度(包括各专业图纸齐全、相互配合程度、节点详图等)及错、漏、碰、缺控制目标;
设计变更:
1、需要确定的用地条件,包括红线、规划要点、限高、周边明确的市政条件(含道路红线及标高市政管线条件),以免后期颠覆
2、需要明确的产品定位,以免后期颠覆
成本指标:
依据《万科产品设计控制指标(第一批)对标操作指引》;
环保节能:
外墙保温,节电、节水、节气等环保节能目标。
2.5技术管理目标
1、所有进场的材料必须有出厂证明和合格证,不合格材料严禁使用。
2、每道工序施工前,必须对工人进行严格的技术交底。
3、结构加板改造部分的支撑体系和后加板钢筋连接工艺改进
2.6安全文明施工管理目标
以创建深圳市安全、文明施工“双优”样板工地作为总目标。
实现“六无”,即无重伤、无死亡、无火灾、无中毒、无坍塌、无重大设备事故。
区域评估,安全文明施工评分在80分以上。
监控重点:
外架及其操作层防护、塔吊、施工电梯、三宝四口无临边、施工用电、基坑边坡、起重吊装作业、机械伤害、场内运输车辆、销售通道安全防护等。
2.7健康、安全、环保
目标为无重大环保投诉事件:
2.7.1排污:
2.7.1.1现场场地及道路硬地化。
其厚度和强度应满足施工和行车需要,并设置相应的安全防护设施和安全标志。
周边设排水沟,现场不允许有积水。
2.7.1.2污水的处理和排放。
场地内应设沉淀池和冲洗池,并做到所有的生活或其它污水必须分别处理后方能经排水渠排入市政排水管网。
2.7.2粉尘控制
2.7.2.1禁止在施工现场焚烧有毒、有害和有恶臭气味的物质。
2.7.2.2严禁向建筑物外抛掷垃圾。
2.7.3运输车辆管理
2.7.3.1出入口处并设置车轮冲洗龙头和排水沟,保证带有泥土的车辆经冲洗干净后才能驶出工地。
2.7.3.2装运建筑材料、土石方、建筑垃圾及工程渣土的车辆,应采取有效措施,保证行驶途中不污染道路和环境。
严格执行《关于加强深圳经济特区土石方运输车辆管理的若干规定》
2.7.4噪音控制:
2.7.4.1建筑施工作业的噪声可能超过建筑施工现场的噪声限值时,施工单位应在开工前向建设行政主管部门和环保部门申报,核准后方能开工;
2.7.4.2禁止中午和夜间进行产生噪音的建筑施工作业(中午12时至下午2时,晚上11时至第二天早上7时)。
由于施工不能中断技术原因和其他特殊情况,确需中午或夜间连续施工作业的,应向建设行政主管部门和环保部门申请,并提前1天通告第五园物业中心。
2.7.5卫生管理
2.7.5.1明确施工现场各区域的卫生责任人委派专人对场地内卫生进行清扫。
2.7.5.2施工现场应设置卫生间,并有水源供冲洗,同时设简易化粪池和集粪池,加盖并定期喷药,每日有专人负责清洁。
2.7.5.3设置足够的垃圾池和垃圾桶,定期搞好环境卫生、清理垃圾,施药除“四害”。
。
3·
风险分析
3.1进度控制风险
序号
风险应对措施
报批、报建所引起的设计滞后风险。
1、争取与公司达成一致,做到按原方案设计,引起的变动由增减户数调整。
2、争取做到报批、报建方案确认后,达到一周内能够出施工图的深度。
3、争取与公司协调,做到一次出全套施工图。
变更设计后重新报建的风险
1、提前与政府相关部门沟通,保证良好互动,争取提前介入。
2、通过施工单位与相关部门联络。
3、后期的赶工措施需制定。
4、如经营计划无法更改的情况下,另行修建开盘区,减少装修与主体施工的搭接。
3
1-7栋及商铺从桩基础开工至展示仅2.5个月,比集团的标准工期压缩了15-33%,存在进度风险。
1、提前策划,外墙分段施工保证进度。
2、确保质量的前提下细化赶工措施,施工单位增加资源投入,设立节点完成措施奖励。
转让方配合风险
1、积极与建设集团沟通
2、通过谈判适当补偿
3.2质量管理风险
整体工期压缩15-33%的情况下,施工质量存在下降的风险。
1、完善二次节点设计,避免系统性问题发生
2、通过实测实量加强施工过程中工序控制
3、增加资源投入,压缩每个工序本身的时间,确保工序停留的时间;
4、图纸会审要及时、严格
5、确保原材料进场严格检查;
6、适当增加成本,降低质量缺陷;
7、组织穿插施工、工序合理并行。
施工班组施工水平低造成质量管理风险
1、样板先行;
2、强化各类专项施工技术交底;
3、向总包强调施工班组的选择的重要性;
4、组织对内、对外学习、评比;
5、施工工艺的选择
6、严格执行事前、事中、事后控制检查。
7、严格执行三检制度。
项目管理人员减少所带来的质量管理风险
1、加强前期策划,争取从设计阶段开始介入,保证设计出图时间。
确保出图质量。
2、充分利用合作单位,将图纸会审作为最重要指标实施。
3、加强前期策划,落实公司节点做法,保证二次节点设计、审核。
4、加强合作单位人力资源配备,在合同中明确岗位、编制、人数等硬性指标。
5、务必做到样板先行,确认施工工艺及验收标准。
6、施工前充分组织合作单位进行技术交底
7、充分准备失败案例分析,从根本上培养劳务人员的认识。
8、加强结果检测,以结果作为付款依据。
9、加强过程控制,以过程管理作为结果检测的保障手段。
3.3成本管理风险
1、
实际成本超出签约成本
1、加强前期策划,理顺施工流程
2、过程与成本、公司及时汇总
3、特殊情况,及时与相关部门共同商议,报公司备案。
4、督促公司与总包单位签约前将相关细节落实清楚。
避免后期增补。
2、
政府不允许北侧施工路口开设
1、加强与规划部门沟通。
2、按正式路口开设后,对于可能存在的钢筋二次转运问题与总包沟通。
3、考虑首层配套用房结构不施工,保证车行。
4、待一期入伙后,再次申请临时路口开通。
3.4施工管理风险
总包风险
1、及时同建设集团沟通,完善合同,在工程开工前就工程达成相关协议。
2、将公司战略伙伴的管理交给总包后要及时督促管理,完善相关合同协议。
开盘区范围过大引起的施工管理风险
1、项目群内协调,调整开盘区面积
2、提前规划场地布置,考虑施工合理性
3、与销售、公司协调开盘区范围的准确性。
4、最少务必保证能够车行到栋。
赠送面积报批风险
1、尽量等报批、报建内容下来后再行施工。
2、重新报建是否能够通过,需各部门提前沟通。
规划、竣工验收和结构加板的风险
1、加强与政府部门的沟通
2、尽量等验收后开始施工
3.5安全、环保、保安和文明施工管理风险
文明施工风险
1、两次改变临时施工出入口保证洗车设备齐全,排水通畅。
2、基础开工时,保证基坑排水
3、地下室施工后,即刻安排防水施工及回填土方,修筑小区施工道路。
3.6工地开放
●开放区施工进度和质量
●样板房及开盘区临时用水、用电的管理
●安全通道的设置
●样板房上层外立面悬挑防护(雨水及施工用水)
3.7交付
●模拟验收与现场施工的穿插实施
●渗漏问题的检查和整改情况
●模拟验收问题的整改情况和完成率
4·
管理措施
4.1组织措施:
项目部架构及人力资源计划
4.1.1项目管理组织架构及人力资源计划
4.1.2质量保证体系
质量保证体系:
质量管理制度、质量管理细则;
组建包括监理、总包的质量、技术人员在内的质量技术小组,工作制度。
4.1.3岗位职责
部门主要职责
目标要求
1.
项目建设的操作和协调中心
主动、及时、全面地跟踪掌握与本项目有关的各职能部门的工作情况
2.
项目工期、进度控制管理
工程按计划竣工
3.
项目质量控制管理
符合国家及相关部门规定并达到公司下达的质量目标
4.
项目建造成本控制管理
通过一系列优化管理,使建造成本控制在计划之内
5.
销售现场配合管理
按计划提交销售场地及相应的销售通道
6.
培养项目管理后备人员
每个项目至少培养一位
职位
职责
具体要求
项目负责人
按公司要求完成项目管理
项目与公司之间的界面,实现项目目标责任人
项目团队组织和建设,分配人员职责和授权,营造工作环境
监控和协调项目相关的工作和问题,采取措施解决发生的问题
部门员工考核及团队建设
监控协调项目经理部内部工作,采取措施解决发生的问题
项目施工阶段现场总代表
对项目施工过程的进度、质量、安全文明、成本负第一责任
配合现场销售要求
协调处理现场各供方关系
对项目的进度、成本、质量等项目开发工作指导书规定之目标负主要责任
编制项目计划,项目计划变更控制,在时间、费用、任务完成情况等方面持续的监督和评估项目计划的执行和项目团队的工作情况
项目经理部内部人力资源管理和项目经理部团队建设
项目经理部日常行政管理以及项目工作和服务质量监督
在组织、技术、个人层面进行沟通
跟踪和协调教育、交通、公交、水、电、燃气、通讯、有线电视市政配套工作进展
组织和主持项目会议和项目现场办公会议,
主持项目专题会议,验证会议决议执行情况
协调和跟踪公司内部项目工作群工作
主持编制《项目工程管理指导书》和项目工作要求
主持项目竣工验收
编制、调整、跟踪工程计划的实施情况
施工组织策划
组织施工图纸审核和技术交底会
负责工程质量管理策划和实施
直接分管安全文明施工,组织安全文明施工巡检
协调各专业的工程管理工作
组织考核监理公司、承包商、供应商
组织竣工验收
组织工程管理(质量、技术、安全)总结
专业工程师
(协调工程师)
专业工程负责人,对技术、质量、进度负根本责任
负责专业二次设计
编制专业工程计划
处理所负责的分项工程进度、技术、质量等问题
配合现场销售
协调处理现场本职范围内的各供方之间的关系
负责组织本专业的验收工作
负责现场设计变更、签证管理工作
协调本专业与其他专业的工作
研究施工和永久的市政配套设施的解决方案和政府当局的政策、法规,并形成完整报告供领导决策,并按照决策结论实施
编制《工程月报》
编制付款计划、采购计划
主持项目工程例会
组织承包商进、退场和移交
掌握专业知识、熟悉相关标准、规程和规范,指导设计、工程安装工作和工程材料的选用
熟悉本专业工程与相关工程之间的关系,通过协作,确保使用性能
在规划设计阶段,收集以往项目的历史经验教训,作为设计要求提交给设计部公司
设计过程中,与设计单位保持沟通,评估阶段性设计成果与设计要求的符合性
施工图纸完成后,审核施工图纸,评估设计成果与设计要求的符合性;
审核设备材料选型、材料应用是否符合要求;
审核施工和工艺是否符合要求
负责对专业进行二次设计,完善节点和施工要求
掌握各种报建的批复意见,并在工程中落实
负责本专业各种施工审批、签证审批、报批报建
审核技术标
质量技术工程师
牵头编制、落实项目管理策划书中质量/技术管理部分。
组织看图、图纸会审,确定技术方案、工艺工法、原材料验收等。
工序样板及交付样板管理。
对项目部工程师、施工单位、监理工程师和班组进行优质质量工艺培训
指导和参与施工单位对班组进行的质量交底。
检查、监督现场质量问题,跟踪落实质量问题整改。
执行实测实量工作,并用实测实量结果考核监理和施工单位。
组织建立分户质量档案,总包100%、监理30%建立分户质量检查档案。
组织质量巡检
负责售后技术支持
负责直接参与甲供(含三方供货)设备材料验收、关键工序的隐蔽和验收、工程验收工作,对设备材料及专业工程最终验收结论负责
组织工序质量交底和样板验收
组织和检查实测实量工作落实
项目秘书
对合同履行全过程进行纪录,包括全部文本管理、全部款项支付经办、合同履行过程记录、合同变更记录、合同履行评估,负责就付款与财务对接,就合同与工程部对接
全部项目文件处理和档案管理
项目经理部部办公、资产、信息、后勤等行政管理
使用合适的工具软件建立项目合同管理系统,准确记录合同付款和履行过程信息,归档相关资料
跟踪招标、合同办理、付款进展
协助项目总经理助理编制付款计划
按照公司记录管理要求建立项目档案管理体系,如分类、编号、归档方式(含电子文件、进度照片、声像档案)
图纸、变更等技术资料统一收发
工程档案管理和最终移交
建立和维护项目资产管理清单,资产购置经办和办公用品管理
建立项目信息发布体系,如编号、公布方式、文档格式、发布时间要求等
项目经理部行政通知草拟和发放
工程信息上墙
项目经理部会议安排和准备
行政后勤服务质量监督
4.2总平面管理策划
根据总体、分期、标段建设计划,结合项目市政配套条件,考虑营销配合要求、室外道路、管网、景观绿化等建设的先后顺序,综合布置施工道路、临时水电网及施工用临时设施、大型设备、材料加工及堆放场地等,做到在项目建设过程中不拆迁、不返建,不影响各期的建设和交付。
主体阶段场地布置图
展示区开放阶段场地布置图
4.2.1总包单位分区和生活区设置
●首次开盘展示区位于1栋与7栋范围内,总包单位由深圳市建设集团承建,由于其对万科的项目进展、开盘、销售等节点目标有比较深刻的了解,可以减少进度等各种节点控制风险。
●场地利用蓝色波纹板将两个标段区分开来,具体位置结合施工通道的走向和使用范围分隔,在开盘展示阶段利用广告展示围板结合波纹板将两个标段区分开来,便于总包单位封闭管理。
●生活区的设置由于红线内施工场地受限无法布设,建议总包单位在红线外指定结合自己标段的位置及管理便捷等因素进行合理设置,生活区平面布置合理规划,分职工楼区、管理员楼区、食堂、厕所、浴室、门卫岗亭、大门硬件、景观池,区内除绿化部分外,其余要求全部硬化。
4.2.2临时施工道路组织
●本工程因现场情况要分阶段逐步完成,所以必须在开盘前布置施工简易道路以满足施工需要,待进入开盘展示阶段须拆除场地内的临时简易道路重新开设临时道路。
●临时道路设施基本分三大阶段:
1-7栋及商铺施工阶段、展示区及样板房施工装修阶段,开盘后工程施工阶段,该三大阶段均需考虑道路闭合通畅,形成环路,设置独立的出入口(大门、保安亭)。
●1-7栋及商铺施工阶段,施工道路沿用原施工道路,其一、在平面布置中和后期重合部分硬化,临时道路定位充分考虑与市政道路相结合,并按照日后完成面标高定好面层,考虑将该段临时路做为正式路的基础,道路标准宽6M,厚20CM,C20砼,大门及洗车槽等(包括洗车池、沉砂池、排水沟等)硬件设置按照平面布置高标准完善。
●示区及样板房施工装修阶段,4栋出施工大门就要开口,砼路面施工完成,1-7栋及商铺施工阶段的开盘区临时路拆除,施工通道以环路为主;
该阶段临时施工道路同时要兼顾6#楼的样板房开放的观光通道,达到既不影响施工正常进行,又不防碍业主参观;
●中后期装修阶段,该阶段的临时道路施工以永久路为主,需要全方位考虑,在消防验收、外环境道路施工、景观园林同时施工时有要保持道路畅通;
4.2.3场内土方平衡
●对于场地土方台地标高较多的楼栋,考虑景观施工的要求,综合平衡室外土方施工至园建标高,达到既不影响主体、装修施工,同时达到土方平衡;
●由于受到场地条件限制,基坑、室外土方施工阶段的土方全部在场外调运,在主体施工前完成,以确保主体结构完成后土方回填的需求量,达到节省工期和费用的目的;
4.2.4钢筋加工场及钢筋、砂石等材料堆场布置
●4.2.4.11栋、7栋因工期非常紧张、为保证展示区域能按时按质的交付给精装修单位施工,项目部拟设置二个钢筋加工车间和三个砂石、砌块堆场及砂浆搅拌场,(具体位置详见施工平面布置图)。
●其中需要说明的是1栋、7栋的砂石等材料由于在主体及装修施工阶段受场地条件限制需布置在地下室顶板上,其地下室顶板后浇带尚达不到封闭条件,后浇区域按规范留设。
先在顶板土方回填后铺设石粉渣,并在材料堆放区域浇混凝土地坪,待装修完成后拆除混凝土地坪及石粉渣,恢复绿化土以便泉景观施工。
受场地限制,本项目在主体和装饰施工阶段,需要利用地下室顶板作为钢筋加工场和搅拌站场地,在基础施工阶段、场地布置前,需委托设计单位对地下室顶板进行荷载复核,以便于采取措施加固地下室顶板和底板。
4.2.5施工机械布置
4.2.5.1塔吊,施工电梯、砂浆搅拌站及井架的型号、位置和数量均应充分的考虑开盘区、小区的开发节奏,根椐前后期不同时间开工各栋施工工期要求及材料堆场的位置,确保施工机械的合理布设和有效施工。
4.2.5.2各栋塔楼均布置1台QTZ5013型塔吊,一台SC200双笼电梯(具体位置详见施工平面布置图)。
4.2.5.3由于砌筑、内墙抹灰及外墙抹灰的砂浆配合比不同,为便于质量控制,砂浆必须采用集中搅拌方式,砂浆搅拌机集中设置,二台搅拌机只能供应单品种砂浆,不得混合供应。
各砂浆集中搅拌点要保证到相应各栋的运输路线合理、通畅。
4.2.6特殊部位外脚手架搭设布置
4.2.6.1根据招标文件在主体施工时需作展示区,悬挑外架从四层开始设置、每隔八层(十二层、二十层)设置,这样室外部分的管线、部分园建工程可以提前插入施工,有效地缩短工期;
4.2.6.2展示区范围内的悬挑架范围应考虑其防护安全性,采取有效的防护措施,防护要兼顾美观和安全性,还要有可靠的防水措施,在样板房上一层楼面全部封闭,封堵孔洞并做防水;
另外,悬挑部位的防护措施必须按要求及时完成。
由于室外工程提前插入施工,存在上下交叉施工,安全隐患较大,并做好定期的清理和检查。
4.2.7临时水电及雨、污水排放系统设置
4.2.7.1临时用水布置临时施工用水可考虑使用化验合格的地下水或市政供水,由于其供水压力不足,必须设置蓄水池和加压泵,才能确保正常的生产用水。
给水管采用镀锌钢管,管径50mm。
场区消防水管全部采用地下室集水井积水,管道沿围墙布设,每25m设置一个出水口;
施工用水和消防用水分开设置,两条管道竖向一直到顶,施工用水每层设置阀门,消防箱每两层设置一个。
4.2.7.2临时用电布置根据《施工现场临时用电安全技术规范》,按照三相五线制进行施工现场电力系统设计,采用三级配电、二级漏电保护和TN-S接零保护系统。
根据施工现场平面布置图中各用电设备的位置,以尽量接近用电负荷中心的原则确定从现场所提供变压器到配电室、从配电室到一级配电箱、二级配电箱、一直到开关箱和用电设备,确定线路走向,为了电缆敷设的长期性,临时用电沿围墙周边,埋地布置。
总包单位必须按照生产施工需要配备足够供电能力的发电机,以确保停电时正常的施工需求和开盘展示区的需求,同时开盘展示区应配备专用的电缆,婆娘为确保开盘区用电。
4.2.7.3雨、污水排放系统布置
●沿场地四周设置排水明沟,排水明沟必须通畅无积水,大门外应设冲洗池,
●另设沉淀池、隔油分离处理池、化粪池,雨、污水排放必须进行有组织排放;
同时,污水的排放需要提前向城管部门申请并办理有关手续。
●基坑积水、雨水、养护水、排水明沟的水应经沉淀后另行安排使
●用;
生活污水采用化粪池处理后排入市政管网;
油污水采用隔油分离池处理后排入市政管网;
对施工作业面产生的污水,应派专人冲洗后排入明沟,经沉淀、隔油分离处理后,排入市政管理网。
●雨、污水的沉淀池、过滤池等应派专人定期进行清理和维护;
4.2.8施工顺序安排
4.2.8.1施工前的准备工作应充分,先进行道路管网以及基坑室外土方回填施工,确保主体阶段的施工进度和安全;
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