长沙市房地产市场研究可行性研究报告Word文档格式.docx

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三、车位销售单价的确定

四、项目总销售收入的确定

五、项目住宅定价模拟

第十章：

项目财务评价

一、财务评价技术线路

二、财务评价

三、项目不确定性分析

第十一章：

项目综合评价结论及风险规避建议

一、项目综合评价结论

二、项目风险规避建议

1、建设单位基本情况

2、项目概况

1、（某城市）房地产市场的需要

2、（某区）城市建设的需要

三、可行性研究编制的依据（长沙为例）

1、湖南省建筑安装工程预算工作手册；

2、湖南省建筑工作估算指标；

3、长沙市最新材料价格信息；

4、2001年湖南省建筑工作概算定额；

5、湖南省建设厅文件湘建价[2002]578号文；

6、省定额站建定价[2000]138号文有关人工工资的规定；

7、湖南省建设系统行政事业性收费项目表；

8、房地产公司某区项目规划设计方案；

9、委托方提供的其他有关资料；

10、我司近期类似项目有关造价资料；

11、现场勘察及市场调查收集的有关资料等。

项目财务评价结果如下：

财务指标

数值

财务净现值

投资利润率

投资回收期

借款偿还期

盈亏平衡点

通过对项目的技术经济分析论证，得出如下结论：

1、项目销售市场前景……，建设条件……；

2、项目的前期工作……

3、项目的各财务指标……；

4、项目投资额，投资回收期，经营风险……。

1、长沙经济持续、快速增长。

2、居民消费能力，消费意识。

3、城市规划促进房地产市场发展。

4、区域发展分析

二、市房地产市场分析

1、房地产供给情况

2、长沙房地产需求情况

3、长沙房地产价格分析

4、住宅市场的户型特点

5、住宅市场的竞争态势

6、长沙住宅消费者分析

7、住宅市场的发展趋势

1、开发商对国家政策变化的预期

2、开发商对需求市场的预期

1、项目优劣势分析

1）区域环境分析

2）地段分析

3）地块特征分析

4）开发商实力分析

5）生活配套分析

2、项目投资机会分析

1）强有力的消费支持

2）区域规划前景与政策支持

3）咸嘉湖改造利好

综合以上分析可得出以下结论：

长沙属亚热带季风性湿润气候。

气候特征是：

气候温和，降水充沛，雨热同期，四季分明。

长沙夏冬季长，春秋季短。

春温变化大，夏初雨水多，伏秋高温久，冬季严寒少。

1、气温

Ø

年平均气温17.2℃

极端最高气温：

40.6度

极端最低气温：

-11.3度

2、雨量

年平均降雨量：

1389.8㎜

年最大降雨量：

1959.4㎜

年最小降雨量：

192.5㎜

3、湿度

年平均相对湿度：

80%

年最小相对湿度：

10%

4、季候风

年平均风速：

2.7m/s

最大风速：

24m/s

5、雪

年最大积雪深度：

20㎝

年最大冻土深度：

5㎝

6、日照

日照时数达1677小时

1、项目地块概况

2、项目地块地形、地质条件

1、项目规划限定：

容积率，绿地率，建筑密度

2、后退红线控制：

东、西：

退规划路边线或用地红线多层＞4米，高层＞8米；

南、北：

多层退规划路边线＞5米且退用地红线＞0.55H，高层退规划路边线＞8米且退用地红线＞12＋0.2H。

3、间距控制：

建设间距类区：

4、建筑高度控制：

1道路2、供电3、供水4、排水5、暖通6、供气7、电话通讯8、网络

五、项目形象定位

项目的规划设计方案从设计指导思想、设计理念、总平面设计以及建筑设计、专项设计等几方面进行说明，最后对设计方案的技术经济指标进行阐述。

1、设计指导思想

2、设计理念

3、设计特点

1、总平面布局与交通流线规划

2、组团化

3、绿化系统规划

4、公建配套规划

1、建筑风格

2、住宅类型

3、户型设计

4、小区停车处理

1、火灾报警及联动控制系统

2、电视电话宽带网系统

3、保安监控系统

4、交通及停车场管理系统

1、公共及生活用水处理

2、固体垃圾处理

3、噪声处理

表1：

项目经济技术指标表

名称

指标

总用地面积

净用地面积

总建筑面积

其

中

计入容积率总建筑面积

其中

住宅

商业

配套设施

地下室面积（不计入容积率）

建筑占地面积

总户数

总停车数

容积率

建筑密度

绿地率

建筑高度

1、尽量缩短建设工期

因房地产开发项目投资金额巨大，且开发所需的大部分资金是借贷资金，工期长短在一定程度上决定了利息额的多少，因此，在不影响工程质量的前提下，缩短工期可以减少资金占用成本，从而减少总投资。

而且，工程在建设过程在需要配备专门的管理人员及一定量的物质资源，这样，工期越长，管理成本就越高。

同时，短平快的工程会给开发商带来运营效率高的良好印象。

为缩短工期，应重点做好以下工作：

选择优秀的承包商来确保工程按期完成；

多个施工队同时开工，做好不同施工队的协调工作，使他们之间能有效配合，协调推进施工进度。

2、分片分期开发

3、住宅和配套同步

4、高效运用资金

项目开发期计划表

开发期数

项目名称

时间

一期

主体建筑工程

建筑安装工程

销售

二期

三期

项目建设经营期进度表

建设经营期

主要工作内容

完成整个项目投资的比例

1

前期准备工作

一期主体建筑基础工程

2

一期主体建筑工程

06年4月一期开始销售

3

一期销售工作

一期建筑安装工程

二期主体建筑部分工程

4

二期销售工作

二期建筑安装工程

5

三期主体建筑工程

三期销售工作

6

三期建筑安装工程

。

1、开盘期

2、强销期

3、销售尾期：

1、广告

销售准备期：

在这一阶段，项目刚刚动工，消费者对项目所在区域及项目情况一无所知，人们从施工现状无法了解小区的整体规划。

所以，此期的重点放在项目所在区域及项目自身规模、规划特点、开发商开发理念等的宣传上。

主要通过报纸软性新闻、报纸硬广、户外广告、互联网广告等方式进行宣传，内容上既能突出小区自身的特点，同时又能迅速抓住消费者的注意力。

通过大力度宣传，使项目的开发理念，区域的价值得到消费者的认同与关注，为后期的销售作好市场铺垫。

开盘期与强销期：

加大广告频率及媒体的选择，尤其是强化现场广告和电视广告，形成强大的宣传攻势，形成对消费者进行全方位的渗透和影响。

在宣传内容上，除体现小区的特色处，还应突出了热卖的景象。

销售尾期：

该时间段，一期销售已进尾声，这时的宣传应重点放在优惠促销上。

同时，通过宣传树立企业品牌，并为项目二期销售打下基础，做好铺垫。

此阶段的广告频率相应减少，以降低宣传成本。

2、广告媒体

3、人员促销

对销售人员进行专门的培训，以规范他们的行为细节，统一制定销售说词。

销售期间：

要求销售人员热情、耐心、诚恳地接待每一个客户，与重点客户建立良好的关系，树立“诚信为本”、“顾客就是上帝”的营销思想。

另外，采用一些奖励办法调动促销人员的积极性。

4、房展会

5、精品楼书

6、公共关系

1、销售中心

2、样板房展示

3、楼盘正式推出仪式

项目各建设经营期销售比例表。

经营期

销售比例（%）

销售金额（万元）

合计

7、房地产公司项目规划设计方案；

8、我司近期类似项目有关造价资料。

1、项目投资估算尽可能反映项目的实际情况；

2、项目总投资尽量符合节约和安全的原则；

3、项目总投资估算对于无法准确估算的项目在预备中考虑。

1、项目主要经济技术指标

项目主要经济技术指标表

项目

数量

单位

㎡

地上住宅建筑面积

地上店面建筑面积

车位

个

地上配套设施面积

户数

户

地下建筑面积

建筑类型构成表

类型

面积（㎡）

商铺

会所及管理用房

地下层

2、项目开发成本估算

1）土地成本

2）前期工程费

前期工程费估算表

序号

计算依据

计价（万元）

规划设计费

可行性研究费

/

招投标费

地质、水文勘察费

三通一平费

综合（报建）费

3）建安工程费

建筑安装工程费用组成每平方米建筑面积造价表

单方造价（元/㎡）

投资总额（万元）

小高层住宅

地下室

4）基础设施建设费

：

基础设施建设费估算表

金额（万元）

供电工程

总用地面积×

元/㎡

供水工程

排水工程

道路工程

绿化工程

电信、媒气工程

5）公建配套设施费

公建配套设施费估算表

会所、幼儿园及管理用房

6）开发期间税费（公用设施建设费等）

开发期间税费一览表

教育设施配套费

总建筑面积×

元/㎡

物业基金

建安工程费×

％

公用设施建设费

基础设施建设费×

%

工程质量监督费

工程监理费

供水管网补偿费（住宅）

总户数×

元/户

7

供水管网补偿费（商业）

商业建筑面积×

8

供电用电负荷费（住宅）

9

供电用电负荷费（商业）

10

其他

7）不可预见费

不可预见费：

取以上1～5项之和的2%。

8）开发成本

开发成本：

以上1～7项合计。

3、项目开发费用估算

1）管理费用

管理费用：

一般取开发成本的2%。

2）销售费用

销售费用：

详见销售费用估算表

销售费用估算表

广告宣传及市场推广费

销售收入×

销售代理费

0.7%

其他销售费用

0.5%

3）财务费用

财务费用：

详见贷款还本付息表

4）开发费用

开发费用：

前面1～3项之和。

4、总成本费用汇总及分摊表

项目的总成本费用：

详见投资成本费用估算汇总表（表13）。

表13：

投资成本费用估算汇总表

成本项目

总额（万元）

得房成本（元/㎡）

1、开发成本

（1）土地成本

（2）前期工程费

（3）建安工程费

（4）基础设施费

（5）公建配套设施费

（6）开发期间税费

（7）不可预见费

2、开发费用

（1）管理费用

（2）销售费用

（3）财务费用

3、合计

5、资金筹措、投资计划及借款利息

1）资金筹措与投资计划

投资计划与资金筹措表

投资总额

1.1

建设投资

1.2

贷款利息

1.3

流动资金

资金筹措

2.1

自有资金

2.2

借款

2.3

销售收入再投入

2）贷款本金的偿还及利息支付

贷款还本付息结算表

借款还本付息

季初借款累计

第一笔借款

本季借款

本季应计利息

季末还本付息

季末借款累计

第二笔借款

第三笔借款

借贷汇总

1、用市场比较法确定销售价格的上限（平均价格）

1）说明

采用市场比较法进行价格测算，首先选取本案周边几个具有一定可比性的案例进行对比，然后修正出本案的现时均价，最后再根据近两三年来本市和本案所在区域的房价走势，对本案的价格作出测算。

基于本案规划设计尚未最终确定，其小区绿化、楼层、户型、朝向等个别因素不能确定，所以本次对其价格的测算仅从平均价格的程度作估算。

【市场比较法，是将估价对象房地产与在估价时点近期发生交易的类似房地产加以比较对照，从已发生交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。

】

2）比较案例：

根据替代原则，选取近期交易的四个周边案例作为比较案例。

3）房地产价格影响因素说明表

表16：

房地产价格影响因素说明表

本案

周边1

周边2

周边3

标准均价（元/㎡）

待估

交易时间修正

交易情况修正

正常

区域因素

交通

较好

良好

配套

环境

区位

个别因素

装修

不计装修

发展商实力

较雄厚

项目规模

较大

一般

较小

小区绿化

小区配套

建筑结构

钢混

建成年代

期房

2004年

2005

建筑形态

小高层

4）、房地产价格影响因素修正系数表

设定本案的各项影响因素比较系数为0，以本案的各项影响因素与交易实例进行比较，得出价格影响因素修正系数比较表如表17：

表17：

本项目小高层住宅价格市场比较法系数修正表

+1

小计

+2

-2

-4

-1

-8

-6

-9

修正后均价

5）计算结果

比较修正后，以三个比准均价的算术平均值作为市场比较法的评估结果

6）本案价格预测

近几年来，对房地产影响较大的因素有：

房地产价格走势、宏观政策影响等。

A、房地产价格走势

B、宏观政策影响

C、本案的价格预测

2、用成本法确定销售价格的下限

3、建议销售单价

本项目商铺价格市场比较法系数修正表

周边4

-3

+15

+5

繁华度

+35

+25

+10

+50

+40

层高

商铺平均标准价＝（a＋b＋c＋d）÷

4=e元/平方米

本案商铺的价格预测：

本案商铺平均价格=现时平均价格×

（1+房地产价格走势幅度+宏观政策影响）=元/平方米。

商铺销售单价：

综合考虑项目周边商业氛围等因素，建议商铺销售单价：

元/㎡。

根据成本估算及市场研究的结果，确定该项目的销售从建设经营期的第2期开始销售，整个销售过程大概按三期分批进行，按照建议住宅均价为元/㎡，车位均价为万元/个,商铺整体均价为元/㎡,以此计算实际的销售收入。

详见销售总收入预测表（表20）和销售收入分批按比例预测表（表21）。

表20：

销售总收入预测表

可销售面积（㎡）

建议销售单价（元/㎡）

销售收入（万元）

车库

表21：

销售收入分批按比例预测表

期数

可销售面积

（㎡）

建议销售单价

（元/㎡）

销售收入

（万元）

销售比例

（%）

2期

3期

4期

5期

6期

1、均价确定

根据以上方法测算可得出项目推出时住宅的基础均价（Pa）约为元/平方米。

2、项目中具体单位定价模拟公式

Pu＝Pa×

（1±

B）（1±

D）（1±

S）（1±

F）×

U

其中：

B为日照系数，东、南朝向单位取正值，西、北朝向单位取负值。

D为景观系数，根据不同单位景观视野实现程度确定。

S为户型系数，复式单位取正值，遗憾单位取负值。

F为楼层系数，均价层以上的取正值，均价层以下的取负值。

U为随机系数，根据实际情况（如单位附近有机房干扰、楼道电梯及行人干扰等）确定。

3、具体单位定价模拟

在此以一个假设单位进行定价模拟，作为其他单位定价模拟过程的参考。

该单位的假设条件如下：

南向；

景观好；

既非复式单位也非遗憾单位；

位于12层小高层中的第9层（比中间基准层高2层）；

无特别的不良因素干扰。

结合市朝向、景