物业维修部管理体系文件各类管理制度Word格式文档下载.docx
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83工作票
2
84停,送,电申请表
85设备外委维修记录表
86电梯安全装臵试验报告表
87电梯维修保养考核表
88电梯维保,召修,记录单
89干式变压器保养记录
90设备外委维修申请单
91风机季度保养记录
92外来人员进入设备房登记表
93水池、水箱及开水器清洗消毒工作记录表94水泵类保养维修工作单
95中央空调主机、冷冻、冷却循环泵保养维修工作单
96中央空调冷却塔、风机盘管、风柜保养维修工作单
97发电机组保养维修工作单
98变压器保养维修工作单
99高、低压配电柜保养维修工作单100排烟、新风机保养维修工作单
3
xx花园物业管理处维修部组织架构
维修部主管,1人,
设备运行领班(1人)综合维修领班(1人)
早中晚早中晚
班班班班班班一一一一一一
人人人人人人
注:
维修部共10人~设主管1人~领班2人~设备运行班4人~领班顶轮休~维修班5人~一人顶轮休
更新日期:
2003年4月2日
维修部职责范围
一、负责小区动力系统、电梯、空调和给排水系统的运行管理~设备维护、保养和
故障检修。
二、负责小区通迅系统、供气系统、可视对讲系统、防盗监控系统~消防监测系统
的设备维护、保养和检修。
三、负责小区装修设施~装饰灯具的维护保养工作.
四、负责小区清洁机械~五金构件的检修保养工作。
五、负责小区停车场运作系统和设施的维护保养及检修.
六、负责完成小区内业主、住户的有偿服务工作.
七、负责动力系统的完善改造~设备更新和项目增改维修施工。
八、对小区内各项遗留保修工作负责联系处理。
九、负责小区外判维修和二次装饰维修的审批、监督、验收等工作。
十、负责小区燃油料储存及其设备维修保养等工作。
广州xx物业管理有限公司
xx花园管理处
维修部主管职责
一、坚决执行管理处的指示~直接对管理处主任和公司维修主任负责。
二、负责维修部日常事务及新管辖设备进行管理及员工调配~参与挑选各级管理人
员和培训骨干队伍~切实保障动力设备的安全运行与装修设施的完好~尽最大
努力用最低的动力费用开支以保持小区高效运行.
三、制定下属各岗位规范及操作规程~督导检查下属严格执行岗位职责~操作规程
及设备检修保养制度.
四、深入现场~掌握人员及设备状况~每天坚待作如下检查:
1、审查各种设备的运行报表~掌握能耗规律~发现异常情况~分析原因~及时采
取节能措施.
2、监督各系统运行的技术情况~发现偏差及进行修正。
3、现场巡查下属岗位纪律及工作情况~了解员工思想~发现不良现象及时纠正。
4、现场巡查重要设备运行的技术状况~发现隐患立即通知系统领班组织消除~发
现重大故障立即组织力量处理。
5、经常检查监控重要维修维修及增改维修的质量与进度~发现失控及时采取措施。
6、现场巡查主要公共场所的动力设施~发现问题及时维修.
7、及时解决小区内的各项遗留维修以及业主、住户的有偿服务。
五、审定下属系统及班组工作计划~统筹工作安排与人力调配并检查计划执行情况.六、组织制定设备更新改造维修计划~重大维修保养计划和备件购进计划~并组织
实施。
七、根据小区运作情况~经常征询其他部门和业主/用户意见~不断改造现有设备~
大力引进技术改造~使动力设备性能日臻完善。
八、深入了解下属管理人员及员工的思想工作情况~及时纠正不良倾向~经常对下
属进行职业道德和职业操守教育~培养员工的企业责任心。
九、制定培训计划~定期对管理人员进行培训~提高管理水平~将维修部建设成为
一支高素质、高水平和高服务的队伍.
二00六年十二月一日
领班职责
一、确保所管辖系统设备的安全~负责全面管理下属人员和所属系统设备的工作~
要求每天做以下检查:
1、每日不少于三次对所属系统主要设备的运行技术情况进行检查~发现问题立
即组织处理.
2、检查所属系统运行情况及控制状态~发现误差立即纠正。
3、检查下属岗位纪律及精神状态~发现不良现象立即纠正。
4、现场督导重要维修维修及增改维修、施工控制工作质量与进度.
5、实地检查下属员工维修保养工作质量与工作效率~发现问题及时采取纠正措
施。
6、审阅运行报表~掌握所属系统当天能耗状况~发现异常~分析原因~及时杜
绝浪费现象。
二、设备发生故障及时组织检修~发现隐患及时组织处理~做好技术把关工作~保
证所管辖系统设备正常处于良好的技术状态~当重要设备发生故障或影响正常
工作时~迅速到现场组织处理~并及时向主任报告.
三、负责制定所管辖系统运行方案~并经常与运行人员研究改进措施使本系统设备
在保证安全和正常运行的前提下~力图节约能源。
四、负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和物品、备件计划~每二
十日前送部门领导审定。
并负责安排保养计划的实施~制定工作标准~督促下
属保证工作质量~提高工作效率。
五、切实执行部门指令~认真贯彻落实岗位责任制~督导下属员工严格执行操作规
程及员工手册。
按时落实设备维修制度~要求做到三干净:
设备干净、机房干
净、工作场地干净。
四不漏:
不漏油、不漏水、不漏气,石油气、制冷剂,.
五良好:
使用性良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好的标准严格
检查督导下属。
六、针对下属员工的工作情况和思想情况~编制培训计划~经常对下属遵守职业道
德~服务意识教育和专业知识培训。
七、做好工作周报、月报的汇报工作。
八、做好下属员工排班及考勤工作~做好技术档案管理工作~督导下属做好设备维
4
修、故障处理。
零部件更换记录。
每月按时整理归档。
九、掌握科技发展新动态~认真推行新技术改造不合理的设备,完善设计和施工遗
留的缺陷~并负责跟进和落实,对系统重大改造维修参与设计~提出与原系统
匹配的可行方案~监督外判施工质量验收.
十、保证小区公共照明亮灯率达98%以上。
5
高压进网电工岗位职责
一、挥~按时完成领导交办的各项工作并及时汇报。
二、熟练掌握园区各种设备/设施位臵、用途、性能、操作规程~
发现问题时及时处理。
三、按照定人、定区域、定时间原则进行量化管理。
,~四、按计划定期对设备/设施进行检查、保养和维护~使设备,设施完好率到达95
工作中发现问题及时处理上报~并做好记录.
五、按计划及相关规程对责任区设备/设施进行保养~保养要求做到“三干净”,设
备干净、机房干净、工作场地干净,、“四不漏”,不漏油、不漏水、不漏气、不
漏电,、“五良好”,使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好,。
六、对区内在建、待移交维修进行维修质量跟进~发现问题及时上报反馈~并跟进
完成情况.
七、努力专研业务知识、所务技巧~提高工作技能、服务水平~积极参加管理处部
门级织的各种培训。
八、积极主动配合其它部门工作.
6
弱电技工岗位职责
1.服从领导~听从指挥~按时完成领导交办的各项工作并及时汇报.2.熟练掌握园区各种弱电设备/设施位臵、用途、性能、操作规程~发现问题时及时
处理。
3。
按照定人、定区域、定时间原则进行量化管理。
4.按计划定期对区内弱电设备/设施进行检查~发现问题及时处理上报~并做好记录.5.按计划及相关规程对弱电设备/设施进行保养~保养要求做到“三干净”,设备干净、
机房干净、工作场地干净,、“四不漏”,不漏油、不漏水、不漏气、不漏电,、“五
良好”,使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好,。
6.对弱电在建、待移交维修进行维修质量跟进~发现问题及时上报反馈~并跟进完成
情况。
7。
努力专研业务知识、所务技巧~提高工作技能、服务水平~积极参加管理处部门级
织的各种培训。
8.积极主动配合其它部门工作。
7
8
电梯工岗位职责
9。
服从领导~听从指挥~按时完成领导交办的各项工作并及时汇报。
10。
熟练掌握园区各电梯的安装位臵、用途、性能、操作规程~发现问题时及时处理.11.按照定人、定区域、定时间原则进行量化管理。
12。
每日对电梯的运行进行监控及日巡视工作~认真填写《电梯日巡视记录》和《电梯
故障维修登记表》,
13.按计划定期对区内电梯进行检查~并认真填写《电梯定期保养检验报告及记录》~
发现问题及时处理上报.
14。
按计划及相关规程电梯进行保养~保养要求做到“三干净”,设备干净、机房干净、
工作场地干净,、“四不漏”,不漏油、不漏水、不漏气、不漏电,、“五良好”,使用
性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好,.
15。
对电梯在建、待移交维修进行维修质量跟进~发现问题及时上报反馈~并跟进完成
16。
电梯发生故障时负责紧急求援及监督修复处理工作,
17。
18.积极主动配合其它部门工作。
19.严格遵守国家和市有关技术法规和标准以及公司的名项规章制度,
9
维修技工岗位职责
1.服从领导~听从指挥~按时完成领导交办的各项工作并及时汇报。
2.熟练掌握园区各种设备/设施位臵、用途、性能、操作规程~发现问题时及时处理.3.按照定人、定区域、定时间原则进行量化管理。
4。
及时处理和解决业主,住户和会所报修~使业主,住户报修的满意率达到100,~
报修及时率达到98,。
5.按要求认真、准确、真实填写《报修维修记录》、《工作单》。
6。
业主/住户提供文明、周到、高效、优质的上门维修工作.
7.努力专研业务知识、服务技巧~提高工作技能、服务水平~积极参加管理处部门
级织的各种培训。
8.积极主动配合其它部门工作.
10
交接班制度
一、交接班人员应提前十五分钟到达岗位~做好接班工作.
包括:
1、查看上班记录~听取上班值班人员运行情况的介绍.
2、检查仪表、工具数量状况~并在交接班记录上签名。
3、检查设备运行情况。
二、凡有下列情况不得交接班~必要时立即通知维修主管到场处理:
1、设备记录与实际运行状况不符时。
2、交接班人数不齐或不在场时。
3、接班人员精神状态不良~包括疲倦、醉酒、伤病等时.
4、设备发生故障而在抢修中~而又必须交接双方共同处理时。
5、设备运行有异常而又找不出原因或运行情况不明时.
11
内务管理制度
1。
目的:
使维修部工作规范化、标准化
2。
适用范围:
维修部全体员工
职责:
3.1部门主任负责制度落实、检查、考核。
2部门领班负责具体实施、跟进、检查。
3部门员工按制度执行~并自检、互检.
工作程序
1值班室管理
1值班人员每天交班时要负责打扫室内卫生、环境清洁。
1.2接班人员接班时要检查室内卫生、环境清洁、清点物品.4.1.3值班人员每天认真填写《工作日志》、《维修记录》、《交接班记录》、《工作单》、
《出仓单》、《公共物品使用记录》等记录.
4.1.4部门领班、主任每天检查以上记录并签认.
2电话接听
4.2。
1电话铃响三次内接听。
2.2接听电话时~先说:
“您好~维修部”~接听完毕要说“再见"
。
4。
3要严格执行使用文明十字用语:
“请、您好、对不起、谢谢、再见。
"
4使用电话时要简单明了~一般不超过三分钟~超过五分钟面谈。
3对讲机接听
4.3.1对讲机呼人时~称呼加姓或职务~呼叫技工要叫全名。
2对讲机接听时要说“收到~请讲”。
4.3.3接听完毕回答“收到"
“明白~马上执行”等用语.
4会议
4.4。
1部门开会
12
安全防火制度
一、维修部全体员工必须加强治安防范意识~执行小区治安管理制度~协同保安部
门认真做好小区动力系统的治安防范工作。
二、各岗位人员必须严格遵守岗位职责~发生事故或发现可疑情况应迅速处理及上
报~并负责保护好现场。
三、未经管理处领导批准~外来人员,包括参观学习、探访亲友、施工等,禁止进
入电房、电梯机房、水泵房、层间电开关房、水表房、弱电房和消防中心等设
备房~经批准人员由领班或值班人员负责做好登记~以作检查。
四、各岗位值班人员除负责岗位设备安全运行外~对所属机房及有关范围的设施进
行安全检查~如发现不安全因素应及时上报和进行整改.
五、不能随意配制各机房钥匙~无关人员不得借用钥匙~无人时~机房及班组工作
场所的门窗必须锁好~各水池钥匙由维修部指定专人保管及上锁~未经管理处
领导或维修部批准~不得打开水池盖。
六、各班组工具材料要有专人管理~携带工具材料出小区外~必须经部门领导和管
理处同意~按规定办理出闸手续~并由当值保安做好登记手续.七、不准在值班室、办公室、设备房等工作场所吸烟。
八、维修工作需要使用易燃材料时~应特别小心~各班不得存放易燃油料1kg以上.九、要动火作业时~要办好动火证才能施工~动火前要排除易燃品~施工后要认真
检查~确无火种时方能离开。
十、不得随意挪用消防设施~发现消防设施损坏及泄漏~应及时告知保安部。
十一、发现火警及时报告~并协助消防员一道扑灭火灾~水电维修班长的首要任务是
保证供水、供电及保证消防正压风机排烟风机的正常运行~以及组织设施的保
护、疏散工作。
13
锁匙管理规定
1)内部钥匙主要指内部办公室钥匙及配电房、配线、设备房及空臵房和销售型空臵
房的钥匙,
2)由维修部值班人员将钥匙分类~进行分类管理,
3)所有钥匙必须由值班人员作出备份管理~备份钥匙存放于文件柜内~并列出《管
理处内部钥匙清单》存档,
4)钥匙统一放臵于专用钥匙箱内~由值班人员负责钥匙的领用、归还情况记录,5)外部人员借用钥匙必须持其部门负责人签字在值班人员处领取,6)任何人未经管理处主任同意后不可自配钥匙~若因工作需要配臵钥匙时~必须由
值班人员登记数量、用途及经手人后方可配制,
7)钥匙领用后必须随身携带~不可随意放臵~下班前应交还值班人员,值班人员在
下班前必须根据《钥匙清单》清点钥匙数量并在《钥匙当日清查表》上作好记录
并在《交接班记录表》中作好记录,
8)借用钥匙原则上必须在当日内归还.值班人员在每日下班前必须清点钥匙数量及
借出钥匙归还情况。
对超出三日尚未归还的钥匙需发出《钥匙归还通知单》。
9,钥匙一经遗失~必须立即报告维修部主管~并由工作人员登记备案,
14
安全用电、用水管理规定
根据省、市用水管理有关规定~结合本园区具体情况~对供电供水规定如下:
1、凡经本管理处接管或未办移交手续而暂交本管理处管理及受有关部门委托管
理的供水供电系统一律由本管理处管理~其它单位未经许可不得进入~如私
自进行接驳管线~按偷电、偷水论处.如是未完维修~施工单位需要进入~
亦须物业管理处同意方得进入工作。
2、园区内共用设施、设施的公用水、电费用由园区内所有业主,住户,根据实
际情况和政府有关规定分摊。
3、高层住宅的电梯等共用设备运行电费~按广州市政府有关规定~设独立计量
表~由所有使用该电梯和设备的业主,住户,合理分摊.
4、除突然事故外~物业管理处在停水、停电前24小时向业主,住户,下发书面
通知~以便业主,住户,提前做好准备。
5、本管理处自身要严格执行用电用水有关规定~造成后果按规定处罚。
任何单
位或个人~需接用水、电~必须向本管理处申请~经检查不影响居民用水、
用电情况~又符合安全要求~才可供水或供电.
6、如业主,住户,认为原来电表容量不够~需要增容的~可向供电局提出申请~
并在我司备案.
7、凡未经批准接驳用电、用水视为偷电、偷水~应按如下规定处理:
1,业主,住户,未经批准~私自增加电器设备容量~接驳水管的~除暂停供电
供水外~并按每增容一千瓦,千伏按,赔偿600元~每用水10吨赔偿人民币
600元~并要重新申请增容、接管~经批准按增容管理规定办理。
2,私自装表接电接水~除按30度/天~30立方米/天追计补电费、水费外~并处
以200元至1000元的额外赔偿。
3,私自启动和改变电力计量器、水表的封印或运行回程~影响准确计量的~每
次赔偿本司300至500元。
私自停用计量器的~不管其停用时间长短~最少
按6个月追补电费、水费。
4,业主,住户,违反安全用电、用水规定或拒绝我司水电工检查和不采纳安全
用电用水意见及措施~而造成事故~影响供水~供电或对别的用户造成损失
15
的~要按实际情况赔偿损失~由此产生的安全事故由业主,住户,自己负责。
5,在园区供电线路、供水管路上私自接线接管用电、用水和绕越电度表、水表
用电、用水~除当场停止供电、供水外~应按私接容量6个月以上时间追补
电费、水费~并按其应补水、电费的1至10倍~额外计赔。
8、业主,住户,需要换水电表必须由物业管理处维修技术人员监理施工。
9、业主在入住时应详细检查水电表~对水、电表的损坏和计量错误及时报物业
管理处维修~否则~由此产生的损失和责任由业主,住户,承担。
10、业主,住户,家中无人时~出门前请关闭水、电总掣~否则~由于漏水等造
成的损失~由该业主,住户,承担。
16
噪音控制管理规定
为维护安宁、美好的居住环境~使业主,住户,享受到充分的休息~特制定以下规定:
1、业主,住户,在收听广播、收音机、电视或家电娱乐、聚会、卡拉OK时~请尽量
降低音量~出户音响度不得大于50分贝~勿作喧哗。
2、在12:
00—14:
00~18:
00-次日8:
30时段内~出户音响度不得大于45分贝~
由此造成邻居的投诉~物业管理处有权予以干涉。
3、在12:
00—14:
00~18:
00—次日8:
30禁止装修时段内请勿进行装修~由此造
成的投诉~按装修管理规定处理。
4、各种机动车辆在园区内禁止鸣笛。
5、如业主违反规定~对其它业主或环境造成噪音干扰~物业管理处有权制止~如造
成损失的~由发出噪音业主承担相关费用。
17
设备房防鼠管理办法
各设备房出入口须安装防鼠隔板
2.各设备,设施,须有防鼠装臵
定期进行老鼠药投放工作
定期进行老鼠药投放后的现场清理工作
18
工,器,具管理规定
0目的:
保证工,器,具~安全可靠使用~不发生丢失现象。
0用途:
管理处维修部公用工具。
3.0职责
1部门主任指定专人负责工,器,具保管、借用工作。
3.2部门仓管员,兼,负责工,器,具保管~借用、保养.
0工作程序
1工,器,具属于维修部公共财产~每个员工都有责任和义务保证其正常使用。
2使用人员要爱护使用工(器)具~如有丢失或非公损坏需予以赔偿。
3工,器,具使用完毕后应及时收回~并擦拭干净后整齐摆放回原处。
4工,器,具严禁个人携带外出~如确因工作需要~须报主任批准。
4.5工,器,具在使用中应注意安全~高空作业工具如升降台、铝合金人字梯、脚
手架等使用时须有两人在场~且做好安全保护措施。
6工,器,具出现自然损坏而无法正常使用~
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