淮南市房地产开发企业税收征管现状存在的问题及对策Word格式文档下载.docx
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同时,以高收入阶层住房更新换代为特征的主动型需求,以新区建设为特征的被动型需求以及农村人口向城镇转移和学生、军人等就业所需住房为特征的自动型需求的拉动,正进一步推动房地产业发展。
总的来看,整个行业现处于比较理性的发展时期,房地产市场相对成熟,该产业已成为田家庵区经济的支柱产业,为经济发展和改善民生作出了重要贡献。
2009年,全区房地产开发投资依然保持着平稳较快发展的趋势,呈现出稳中有升的良好发展态势。
二、田家庵区房地产开发行业税收征管现状
目前,在田家庵区登记注册的房地产开发公司181户,其中正常经营户130户。
其中根据市局房地产开发行业属地管理原则,登记14户开发项目在田家庵区内的注册分公司。
房地产开发行业2008年度和2009年上半年缴纳各项税收数额见下表:
田家庵区地方税务局房地产行业税收统计表
单位:
万元
税种
2008年度
2009年1-11月份
营业税
11913
12678
土地增值税
1572
1158
城建税及教育费附加
1185
1223
个人所得税
273
433
企业所得税
913
681
房产税
143
170
土地使用税
1330
1497
印花税
89
100
税款合计
17418
17940
占全年地税收入比例
45%
45.4%
通过分析数据可以看出,房地产开发行业已经成为地税部门的绝对重点税源行业。
2008年征收房地产业地方各税17418万元,占全年地税收入万元的45%;
2009年1-11月份征收房地产业地方各税17940万元,占分局税收总量的45.4%。
可以说,房地产开发行业已经占据了田家庵区区级地税收入的半壁江山。
在房地产开发行业所缴纳的各税种中,营业税、土地增值税和企业所得税又成为了三大主体税种,同时也是对该行业进行税收征管过程中出现问题较多的税种。
三、影响田家庵区房地产开发行业税收征管的因素
从近年看,影响田家庵区房地产开发行业税收征管的因素主要有以下几个方面:
(一)房地产税收政策调整促进了税收。
一是土地使用税政策调整。
2006年,财政部与国家税务总局联合印发了《财政部、国家税务总局关于房地产土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号文件),明文规定房地产开发公司取得土地使用权应缴纳土地使用税,从而解决了以前法律无明文规定,征收依据不充分,执行标准不统一的难题。
年底,国务院又印发了《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》(中华人民共和国国务院令第483号),对全国范围内土地使用税税额进行调整,将新的土地使用税税额调高为原定额的3倍。
两项政策措施的出台,极大地提高了征收房地产开发行业土地使用税的规模。
田家庵区房地产开发行业2007年缴纳土地使用税仅为156万元,由于淮南市土地使用税额标准调整始于2008年,当年度田家庵区地税分局征收入库土地使用税一下激增到1330万元,增长近8倍,2009年1-11月份,征收入库1497万元,同比增长13%。
二是印花税政策调整。
财政部和国家税务总局2006年11月27日下发了《关于印花税若干政策的通知》(财税[2006]162号文件),对房地产开发企业开发的商品房销售合同按照“产权转移书据”税目万分之五的税率征收印花税,而在文件下发之前,基本上都是按“购销合同”税目万分之三的税率征收。
田家庵区房地产开发行业缴纳印花税连续两年保持高速增长,2007年缴纳63万元,增长50%,2008年缴纳89.5万元,增长42%。
2009年虽受金融危机冲击,田家庵区地税分局1-11月份入库印花税仍然高于税收平均增幅,达到了100万元。
三是房地产开发行业企业所得税政策明晰。
《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号文件),是国家税务总局关于房地产开发行业企业所得税政策执行的专门文件,对以前工作中遇到的许多实质性难题进行了解决,如开发产品完工的条件、销售收入的确认、成本和费用的扣除等一系列争议较多的问题进行了明确,具有很强的可操作性,促进了房地产开发行业企业所得税的征收。
(二)从淮南整体城市布局看,田家庵区该行业税收增长后劲乏力。
从目前全市的整体发展规划看,“东进、南扩、西调、北连”的空间发展战略中,“南扩”成为了近期空间发展的重点,新城区正在如火如荼地建设之中,而田家庵区作为旧城区,前几年老的开发项目都已经陆续竣工销售完毕,几乎没有成规模的税收增长源,这些都给田家庵区组织税收收入,完成保增长任务目标带来了巨大的压力。
从表面上看全区的房地产投资规模大,开发项目非常多,可是部分规模较大的开发项目,税收管理权并不属于分局,如:
为开发项目施工的中建四局六公司、化三建等中央级,税收管理权在征收管理分局,而一些企业在开发区等地注册,却在田家庵实施项目开发,田家庵区地税分局也只能对其进行营业税征收管理。
同时,由于对房地产开发项目严格属地管理和机构管理并行的管理模式,原来一部分在分局缴纳税款较多的大中型开发公司纷纷迁移到项目所在地分局管理,直接影响到分局区级税收收入。
四、房地产开发行业在税收征管中遇到的问题
(一)信息来源渠道不畅,信息资源滞后,过多依赖事后管理。
目前在房地产企业的监督管理链条中,税务部门属于“下游部门”,事实上处于监管的最末端;
而在前面,对于其立项、审批、征地、开工、预售等等信息,则分别由土地、规划、房管等多个政府部门掌握,加之税务部门还没有与建委、土地、规划、房管、银行等部门建立必要的信息交换制度,大部分管理信息的获取主要依赖于税收管理员的工作责任心,通过下户巡查或者通过电视、报纸等媒体宣传等渠道,才能获取一些开发项目的相关信息,进行的大多是事后税务管理,而且信息的准确性也有待进一步证实。
税务部门对房地产开发行业管理获取信息的渠道过窄、信息来源渠道不通畅、信息滞后、过多依赖事后管理等诸多现状,阻碍了税务部门对房地产开发行业实施科学化、精细化管理。
(二)市场法规不健全,运转不规范,给税收征管带来极大困难。
由于房地产开发行业在我国发展的时间较短,也就是近一、二十年才迅猛发展起来,行业规范、法律法规都不是非常健全。
正因为如此,房地产开发才出现了一个非常奇特的现象,合作开发、联营开发等形式的开发项目遍地开花,但在建委、土地、规划、房管等政府部门办理审批手续的立项单位,并不从事实际的项目开发,仅仅是办理前期审批手续,而实际负责后期基础设施、建筑工程、配套设施、房屋销售的开发单位仅仅作为合作方或者联营方出现,并不是政府审批的立项单位。
二者的权利义务非常明晰,一个负责立项审批,一个负责实质开发,有的仅仅是资金的往来,实质上的开发单位和名义上的开发单位不相符合,给税收征管工作带来了很大的难题,纳税人如何确定?
该向谁采取税收保全和强制执行措施?
税务部门处理起来都非常棘手,特别是一旦发生税务行政复议或者诉讼案件,税务部门面临的将是非常复杂的局面。
(三)“实收不转”直接抵减应付工程款,从而逃避纳税义务。
个别房地产开发企业因施工方延误工期等原因收取的罚款收入、以及投资方对应由房地产开发企业转付施工方优良工程或提前竣工等奖励收入等,不通过“营业外收入”科目核算,而是直接抵减应付工程款,从而减少会计利润逃避企业所得税缴纳义务。
(四)土地增值税征管模式致使该税种征管面临难题。
虽然国家的土地增值税清算政策已出台两年多,但在实际工作中面临的难题使得清算工作只能是“水中望月”。
目前,税务部门在预征土地增值税时,如果遇到一个开发公司同时开发多个项目时,开具的税收缴款书上并没有区分开发项目,而是按照开发公司来开票的,就无法区分开发项目的预缴土地增值税,因此在对某一开发项目进行清算时,就无法真正做到多退少补。
而开发公司同时开发多个项目的现象普遍存在。
(五)纳税人逃避纳税义务方式多样,隐蔽难查。
部分房地产开发纳税人怀着侥幸心理,绞尽脑汁想方设法逃避纳税义务,造成国家税收的流失。
经调研发现,比较集中的手法主要有:
一是转移收入,人为故意推迟纳税申报。
表现为在开具发票,结清房款,办理房屋权证之前的预售阶段,将收取的购房定金和预收房款,存入个人账户、关联单位账户或者代理销售公司账户,不按照税法规定申报缴纳营业税、土地增值税和企业所得税。
二是虚增成本,加大费用。
表现在企业所得税和土地增值税的申报缴纳上,纳税人采取虚增成本、加大费用等形式,以减少利润来达到逃避纳税义务的目的。
经过调研组的深入调查,以及近年来对一些纳税人的检查中,发现绝大部分的开发公司在此方面,都不同程度地存在此类问题。
三是个人所得税缴纳账实不符。
从开发公司账面上反映,大多数开发公司的老板和股东,每月仅取得工资薪金收入二、三千元,而这与他们的实际消费情况相差甚远,其中的奥妙不说自明。
税务部门所要求的年收入12万元以上的自行申报名单上,又有几个房地产开发行业的老板呢?
下一步应该重点加强对房地产开发行业的个人所得税监控,特别是开发行业股东这个重点人群。
(六)企业之间合作建房不按规定申报纳税。
目前房地产行业己形成多种开发形式,有一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,形成所谓的合作建房或名义上的代建房。
但按照税法规定,合作建房的双方均发生了销售行为,应分别按照销售房地产和转让无形资产申报纳税。
但结果是合作双方常常瞒报了这部分销售收入,逃避纳税义务,给国家造成损失。
(七)以开发房屋抵所欠款项,不入帐,不做收入。
以开发房屋抵所欠建筑商款项,而这只有在企业内部财务报表中才能体现,致使企业少计了应税收入,导致少缴纳企业所得税。
而有的开发企业则以房屋抵顶拆迁户的补偿费、银行借款本息、支付工程款、获取土地使用权等却不计收入,从而达到少缴纳逃企业所得税之目的。
(八)销售款长期不结转或少结转收入。
房地产开发商长期将销售款、预收定金、房屋配套费等挂在“其他应收款”、“其他应付款”等往来帐上,不与帐面的成本、费用进行配比结算,造成帐面无应税所得或亏损,或者以实际收到款项确定收入实现,逃避缴纳企业所得税。
有的开发商采取分期收款销售,但不按照合同约定的时间确认收入,以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税。
(九)多列预提费用。
一些企业采用“预提费用”、“待摊费用”等帐目调整当期利润,特别是预提“公共配套”费用数额大,在配套工程完工验收之后不及时结转配套工程成本,对多提费用的余额不及时调整、冲减商品房成本,而是长期滚动使用,减少应纳税所得额。
甚至有的企业在配套工程完工验收之后仍继续计提或重复计提“预提费用”,借以逃避纳税义务。
(十)虚列、虚增成本费用。
具体表现为:
一是将完工与未完工的项目混在一起,造成完工项目成本虚增。
二是将开发项目之外的道路铺设、小区绿化等工程成本列入开发成本,或者自用房产开发成本不从“开发产品”转到“固定资产”,而是计入对外销售商品房成本。
三是多列利息支出和经营费用。
四是扩大拆迁安置补偿面积,减少可售面积,多结转经营成本。
五、对加强房地产行业税收征管的建议及对策
对于以上在房地产业税收征管中出现的问题,调研组经过认真分析和研究,认为应从以下几个方面采取措施,强化征管。
(一)实施房地产开发行业税收专业化管理。
房地产开发行业税收征管,对于税收管理员素质要求更高,专业化要求更强,按传统的属地管理原则管理房地产企业税收,不利于房地产开发行业的科学化、精细化管理。
目前来看,税务部门掌握的信息始终落后于企业,尤其在税务管理人员的知识结构还不能与房地产企业的专业化程度相适应的情况下,实施专业化分类管理显得尤为重要。
(二)充分利用现代化信息工具,实现信息速递,资源共享。
掌握房地产企业的收入、成本、费用等信息,单靠税务部门是不够的。
在前面的分析中已经阐述,在房地产企业的监督管理链条中,税务部门事实上处于监管的最末端,鉴于此种情况,可建立起涉税信息传递和协作机制,可以是税务机关全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料。
一是建立与房管、规划、建设、金融等部门信息沟通机制。
相关部门开展定期交流,互通信息,不仅可以全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量和预收房款情况、已交付产权情况等各种信息,而且可以通过信息交换和分析比对,掌握有关涉税信息,最大限度地防止税收流失。
二是加强信息分析比对。
税务机关要及时对差异户进行实地核查,以发现和解决漏征漏管问题。
三是加强该行业运营规律的研究。
通过深入调查、信息交换,加强对该行业运营规律的研究,进一步了解和掌握房地产项目开发的经营规律,进而准确审核纳税申报资料,强化控管。
(三)建立房地产企业管理台账,实行动态监控、过程管理。
对尚未开发的项目,由管理人员定期下户跟踪管理,及时掌握企业开发项目的立项情况。
对已取得立项的,提前介入进行监控,详细采集工程项目名称、投资方、承建方等相关信息,并建立房地产开发项目登记、跟踪、核销台账,实行动态监控。
对未取得立项的,重点开展政策宣传和业务咨询,要求房地产在规定的期限内将相关批文、证件、合同报主管税务机关备案。
项目开工和开始预售后,税收管理员要及时到房管局了解企业的预销售备案登记的信息,并将采集的信息与企业实际申报信息进行综合比对,对异常企业按照纳税评估的程序进行税务约谈、评估检查、违章处理。
同时,还要有针对性的对房地产行业开发项目、开发地段、完工情况、销售情况等进行外围的调查摸底和登记。
向售楼处的工作人员了解被调查企业整个楼座的建筑总面积、已售数量、最低售价、预付款比例等内容,推算出企业的销售收入和应预缴的所得税数额。
(四)加大扶持,稳定主体税源。
房地产业作为田家庵区的经济增长点,是财政收入的主体税源,房地产业的发展关系到全区经济发展的大局。
一是要加强规划管理。
建议政府机关编制房地产业和住房建设的中长期规划,明确各房地产用地的布局和比例,同时结合经济发展规划,科学测算房地产年度开发建设规模,引导房地产市场持续健康发展。
二是进一步完善个人住房贷款信用担保制度。
大力推广住房消费信贷,增加中、低等收入阶层的住房消费有效需求,探索和推行公务员购房信贷等新模式。
三是加大经济适用房建设的力度。
通过调研发现,当前低收入者住房需求非常迫切,政府应建立住房多层次保障体系,大力建设经济适用房和小户型住房,以满足低收入者或农村人进城、初入社会的年轻一族等购房需求。
四是规范房地产秩序。
建立房地产管理联席会议,协调处理房地产新出现的问题,优化政务环境。
五是加强房地产市场信息系统的建设,完善市场信息披露制度。
以适当的方式,及时向社会发布信息,引导房地产开发企业理性投资。
大力规范房屋一级市场,继续发展房屋二级市场,为开放房屋三级市场做好准备,积极发展房屋租赁业,充分活跃房地产市场。
(五)培植税源,搞好税源控管。
房地产业的健康发展,直接影响到房地产税收入库。
各相关部门要高度重视房地产业发展,努力为房地产业发展打造良好的发展环境。
要始终坚持你发展发财、我有税可收的理念,积极为房地产开发商献计献策,提供服务,促进房地产业健康发展,确保房地产税收稳中求升。
要切实加强源泉控管,做好资料、信息的传递工作,定期召开管理与税源分析会。
(六)深化征管,优化纳税服务。
对房地产税收实施一体化管理是适应房地产税收增长形式和征管现状的必然之举。
2007年田家庵区地税分局已经开始启动对房地产税收实施一体化征管。
实施一体化征管,有利于征收机关,依托房管部门,加强各税种的申报管理,充分掌握各税种征管所依据的基础信息,通过征收机关之间的沟通协调,准确快捷地传递信息,逐步实现各管理部门各种种间的信息共享,充分掌握税源创新纳税评估,同时简化办税手续,优化纳税服务,方便纳税人,在房地产交易环节实现相关税费的“一窗式”征收。
(七)健全制度,实行精细管理。
从制度入手,规范管理,确保各项税费应收尽收。
建立健全纳税户档案,按户和单项工程项目建立纳税业户档案,实行一户一档。
实行均衡入库、按月申报制度,监督房地产开发企业以商品房销售进度(含预售房款)于每月终后的次月15日前向税务机关申报缴纳税款,企业所得税则按有关规定按期预征、年终汇算清缴的办法执行。
坚持以票管税,加强销售不动产发票的管理,对不按规定使用发票的,一律按《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国发票管理办法》的有关规定进行处罚。
(八)强化稽查,加大处罚力度。
严格执行辖区内建筑、房地产开发企业纳税情况的执法检查计划,坚决纠正和处理纳税企业和内部管理中存在的问题。
稽查部门要和征收、管理部门加强联系,及时对建安、房地产完工项目进行检查,对查出的问题严格按照《中华人民共和国税收征收管理办法》及实施细则的有关规定执行。
对个别故意拖欠、偷逃房地产税收的,要严肃查处,努力维护税法的严肃性。
(九)加强银行账户预收款和关联方等信息的监控。
争取银行部门的合作,对设立的预售房款账户进行有效监控,掌握销售收入情况,实现源头控管。
通过实地调查了解等方式,及时掌握楼盘销售的进度,加强对售楼情况的适时监控,保证销售信息、预收房款真实、准确,确保税款及时、足额入库。
到企业关联方进行走访调查,了解关联企业之间的业务往来关系,看其收入、费用的划分是否合理、合法。
综上所述,调研组一致认为,总体来说,田家庵的房地产行业受金融危机的严重冲击,经历了一段低谷运行后,随着国家的宏观调控力度不断加强,刺激经济的一揽子方案逐渐显现效果,出现了气温回升的良好态势,但是解决税收征管中存在的问题也刻不容缓,同时也是一个长期的过程,需要政府各相关部门共同努力,建立起协调的长效机制,只有这样才能更有效地规范该行业,促进该行业的健康可持续发展。
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