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therealestateenterprisessubjecttothebankismoreandmoreserious,forcingthoseheavilydependentontraditionallendingfinancingchannelsofrealestateenterprisestochangetheirfinancingmode,financingdiversifieddevelopmentpath.
Thispaperbrieflyintroducesthefinancingofrealestateenterprisesandotherrelatedconcepts,thengivesadetailedanalysisontheinfluencefactorsofChina'
srealestateenterpriseprojectfinancingstructure,putsforwardrelatedsuggestionstooptimizeChina'
srealestateenterpriseprojectfinancing.
Keywords:
Realestateenterprises,financingchannels,strategies
目录
中文摘要I
AbstractI
1相关理论概述1
1.1融资1
1.1.1融资的内涵1
1.1.2融资偏好1
1.1.3融资结构1
1.2房地产企业2
1.2.1经营对象的不可移动性2
1.2.2业务形态的服务性2
1.2.3经营活动的资金和人才密集性2
2我国房地产企业项目融资的现状3
2.1我国房地产企业项目融资的现状3
2.1.1合作模式3
2.1.2房地产信托3
2.1.3海外融资3
2.1.4地产银行联姻3
2.2我国房地产企业项目融资的特点4
2.2.1融资结构中外部融资多于内部融资4
2.2.2外部融资中股权融资多于债权融资4
2.2.3债权融资当中流动负债偏高4
3影响房地产企业融资结构的因素5
3.1融资成本因素5
3.2股权结构因素5
3.3盈利能力因素6
4优化我国房地产企业融资的相关建议7
4.1外部政策建议7
4.1.1健全金融市场的监管制度7
4.1.2推进我国债券市场的发展7
4.2内部政策建议7
4.2.1调整房地产企业的股权结构7
4.2.2采取多元化的融资策略8
参考文献9
致谢10
1相关理论概述
1.1融资
1.1.1融资的内涵
融资指的是为了支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段,或者是为了取得资产而集资所采取的货币手段。
融资通常是指货币资金的持有者和需求者之间,直接或者间接地进行资金融通的活动。
从狭义上来说,融资就是一个企业的资金筹集的行为和过程,即公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况,以及公司未来的经营和发展的需要,通过科学的预测和决策,采取一定的方式,通过一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金,组织资金的供应,以此来保证公司的正常生产需要和经营管理活动所需要的理财行为。
企业筹集资金大体上有三大目的:
企业的扩张、企业还债以及混合动机(扩张与还债两者兼有)。
从广义上来说,融资也叫做金融,就是指的货币资金的融通,当事人通过各种方式到金融市场上筹措或者放贷资金的行为。
1991年邓小平南巡视察上海时指出:
“金融很重要,是现代经济的核心,金融搞好了,一着棋活,全盘皆活。
”
在本文的具体研究过程当中,主要采取的是狭义上的概念。
1.1.2融资偏好
融资偏好指的是行为主体对于不同的融资方式所进行选择的排序。
融资偏好虽然是一个主观概念,但是融资主体对于不同融资方式偏好的顺序,可以通过其融资行为和结果显示出来。
融资主体的融资偏好是由各种影响融资的因素共同作用的结果。
融资方式可以分为两大类:
债务性融资和权益性融资。
前者包括银行贷款、发行债券以及应付票据、应付账款等等,后者主要指的是股票融资。
债务性融资构成负债,企业要按期偿还约定的本金和利息,债权人往往一般不参与企业的经营和决策,对于资金的运用也没有决策权。
权益性融资构成企业的自有资金,投资者有权参与到企业的经营和决策,有权获得企业的红利,但是无权撤离资金。
融资会改变企业的资本结构,不同所有制的企业以及不同的企业控制人,会有不同的融资偏好。
有的偏好于权益性融资,因为融资之后基本不存在什么负担;
有的偏好于债务性融资,因为这样不会稀释股权收益,但是会增加企业的财务风险。
1.1.3融资结构
融资结构在广义上被称为资本结构,它指的是企业在筹集资金时,通过不同渠道取得的资金之间的有机构成及其比重关系。
另一方面,融资结构指金融体系的构成结构。
现代金融制度中包括以银行为主的媒介间接融资的金融机构体系、服务于直接融资的金融市场体系,以及对金融业实施监督管理的金融监管机构体系。
各种体系发挥其自身所特有的功能来为资金融通提供高效便利的金融服务。
1.2房地产企业
房地产企业指的是从事房地产开发、经营、管理和服务活动,并且以营利为目的而进行自主经营、独立核算的经济组织。
房地产企业由于受到其自身所经营的产品和服务的特殊性的影响,导致其与其他行业的企业相比而言,具有以下几个方面的特征:
1.2.1经营对象的不可移动性
房地产企业的经营对象为不动产,具有不可移动性和固定性。
这种属性导致房地产企业在实际的经营过程当中十分容易受到外界环境的影响,即一个房地产企业的经营绩效与其所开发和经营的区位状况密切相关。
但是反过来也导致其所面对的市场竞争范围和压力较小,主要仅局限在本地市场的范围之内。
1.2.2业务形态的服务性
房地产企业其所主要的经营性质就在于对外界提供某种服务。
比如在房地产开发企业所从事的经营活动当中,会涉及到诸如征地、拆迁、房屋土地开发等环节,这些环节当中都少不了一些谈判、协调以及筹划等劳务和相关的法律事务。
在房地产的中介服务以及物业管理服务当中,该项服务性就体现得更为明显。
总之,房地产企业的这种特性就决定了其服务质量和服务态度对房地产企业的经营绩效至关重要。
1.2.3经营活动的资金和人才密集性
房地产企业在其自身的各项经营活动当中需要大量的资金和人才。
其所涉及到的诸如征地、拆迁、房屋土地开发等环节当中都需要有大量的资金来作为坚实的后盾,是一种资金密集型的企业。
另外,在房地产的开发、中介咨询、代理以及物业管理等活动当中,也需要有大量诸如建筑工程类、金融管理类等人才,只有这样其日常的经营管理活动才有相应的保障。
2我国房地产企业项目融资的现状
2.1我国房地产企业项目融资的现状
为了能够对现阶段我国房地产企业项目融资现状形成一种全方位的认识,下面选取万科集团为例来加以分析:
2009年8月17日,中国建设银行股份有限公司与万科集团签署了《战略合作协议》,建设银行将为万科集团提供500亿元人民币的授信额度,由此拉开了万科集团进行多元化融资的序幕。
在这一阶段,除了传统的发行股票和债券这两种融资方式以外,还主要存在着以下四种较为新型的融资方式。
2.1.1合作模式
根据万科集团2010年的年报显示,其在当年合计支付了约22.19亿元的收购对价,累计收购24家房地产企业。
万科集团多年来都采取并购和合作的方式来降低土地成本,同时也增加其资金的流动性。
在万科集团于2010年所合作开发的项目当中,采取这种并购与合作的方式开发的项目占到了其全部项目比重的80%,并且其中有75%的销售收入都来自于这种合作项目。
2.1.2房地产信托
根据相关统计资料显示,2012年在所有的大型房地产开发商当中,通过房地产信托融资规模排居第二位的是万科集团,其当年一共发行了9款产品,共融资71.83亿元。
万科集团于2012年3月5日向华润深国投信托有限公司申请金额为10亿元和20亿元的两笔信托借款,将其投向7个项目,这两笔的借款期限均为2年,利率分别是10.6%和10.5%。
在当前银行贷款日益收紧的环境之下,万科集团在信托融资方面显得异常活跃。
2.1.3海外融资
万科地产(香港)有限公司在2013年3月通过其旗下的全资子公司BestgainRealEstateLimited对外发行8亿美元5年期的定息债券,该债券的票面利率为2.625%,每100美元债券发行价99.397美元,折合年收益率为2.755%。
在此背景之下,全球三大评级机构标准普尔公司、穆迪投资者服务公司以及惠誉国际信用评级有限公司分别发布评级报告,给予万科集团以“BBB+”,“Baa2”和“BBB+”的长期企业信用评级,刷新了中国内地房地产企业所获得的信用评级最高纪录。
2.1.4地产银行联姻
万科集团于2013年10月30日宣布以基石投资者的身份参与徽商银行股份有限公司H股在香港的首次公开发行,最终其所持股比例占到了徽商银行扩大后股本的约8.1%左右,成为徽商银行的最大单一股东。
地产与银行的联姻能够帮助万科集团获得更为稳定的资金渠道,同时在很大程度上也能够对冲外部调控政策所带来的一些不利影响。
2.2我国房地产企业项目融资的特点
2.2.1融资结构中外部融资多于内部融资
如果按照传统的融资偏好理论,企业的融资顺序一般应该呈现为内部融资——债权融资——股权融资这样的顺序。
然而现阶段我国大多数的房地产企业的实际情况是,其内部融资的比例明显偏低,历年来其比例基本上保持在20%以下,而外部融资的比例则高达80%以上。
这是由于我国绝大多数的房地产企业在其不断发展和壮大的过程当中,为了满足房地产开发和经营以及管理资金的需要,主要采取外部融资的方式,而不是采取通过内部自身积累的方式来完成资金的筹措过程,即表现为严重依赖于外部融资。
2.2.2外部融资中股权融资多于债权融资
外部融资的两种基本融资方式为股权融资和债权融资,它们之间的比例决定了公司的融资结构特征。
我国的房地产企业在目前阶段所表现出来的融资行为与西方传统的融资理论存在着明显的差异——“异常优序融资”现象。
从融资行为上而言,我国大多数房地产企业的外部融资当中,股权融资多于债权融资。
比如万科集团还没有上市之前,万科有着极其强烈的欲望,想方设法的去谋求公司首次公开发行股票并成功上市;
当等到万科集团成功上市之后,然后千方百计的利用各种相关的政策法规,和最大限度地利用再融资的条件,甚至创造出各种各样的条件来选择配股或者增发进行融资,或者设置宽松的可转换债券或转换条款从而来获得股权资本。
2.2.3债权融资当中流动负债偏高
流动负债主要指的是偿还期限在一年内或者一个营业周期之内的债务,流动负债的成本通常要远远低于长期负债的成本,它的利息支出可以作为当期费用来进行处理:
因而适度的流动负债能够增强企业的运营能力和盈利能力。
但是一旦流动负债所占的比例过度,则会影响到企业的正常运营,公司就可能会因为无法偿付流动性负债而最终导致破产倒闭,通常认为短期负债占总债务一半的比重较为合适。
同样地以万科集团为例,根据可以获得的万科集团的相关财务数据显示,其债权融资当中的流动负债比例较高,占据总债务负债的比例高达78%,短期负债比重过高,尽管会在一定程度上降低万科集团融资的成本,但是必然会增加短期偿债的压力,从而加大了万科集团的财务风险和经营风险,从而对整个公司的稳健经营极为不利。
3影响房地产企业融资结构的因素
通过上述的分析我们可以得知,目前我国房地产企业的融资偏好顺序大致上表现为股权融资优于债权融资,而债权融资又优先于内部融资。
即这些房地产企业主要是通过外部融资的方式来获取公司经营和扩展的资金,而且在外部融资当中主要是以股权融资为主要的融资方式。
造成我国房地产企业目前这种不同于西方发达国家的房地产公司融资行为偏好的原因是多方面的,下面具体从四个方面来进行分析:
3.1融资成本因素
在西方发达国家的成熟的金融市场上,股权融资具有高成本和低风险的特征,债权融资则属于低成本和高风险的特征。
而在我国的金融市场上,则表现出相反的情况,即股权融资所占的比例高于债权融资。
这与我国特定的经济基础有关系。
目前我国大多数房地产企业其自身的盈利水平并不算太高,这就导致了支付给股东的股息率要低于债券融资的成本,就更不用说与银行的贷款利率相比了。
加之,目前我国的金融市场相配套的法律法规不太完善我国房地产企业可以想方设法采取各种手段,比如选择不分配红利、低于正常比例分配,或者是以送股的形式来进行分配股利,以上的种种手段都降低了我国房地产企业实际的股息支出成本。
与之相反的是,债务的还本付息却是不折不扣的,再加上存在不能如数、按期、按约付息的风险,这些因素就形成了我国股权融资的成本具有低成本低风险的特征,债权融资成本具有高成本高风险的特征,在这种畸形资本成本的情况下进行融资,我国的房地产企业就必然会首选股权融资的方式来满足自身经营和发展的需求。
3.2股权结构因素
虽然目前我国上市的房地产企业所发行的股份为普通股,但是除了公开发行和上市交易的社会公众股以外,还分为内资股和外资股,股权结构相当复杂。
并且其中的部分股票,比如法人股等,虽然已经经过了股改,但是目前还只能采取协议转让的方式来进行流转,并且不能够在股市上实现自由的流通。
而A股、B股和H股这类股票虽然能够在股票二级市场上自由流通,但是它们却都在各自的流通市场上流转,处于相互分割的状态,并没有形成一个统一的证券市场,导致我国的同股不同权等问题普遍存在。
如果某一个房地产企业在某一时间段决定融资,由于债权融资能降低代理成本,扩大每股的收益,流通股股东可能会选择债权融资。
但大股东无法从股价上升中获得利润,因为考核企业资产的保值增值是以净资产为衡量标准的,非流通股的价值表现为净资产。
而发行股票融资的高溢价必然会成倍增加净资产,导致上市公司偏好股权融资的方式来满足自身经营和发展的需求。
3.3盈利能力因素
从上述的分析当中已经提到,目前我国绝大多数的房地产企业的盈利能力还处于中等水平,从而导致公司的现金流量不足,内部融资受到了较大程度上的限制。
其他一些企业也是如此,从而导致投资者很难找到一个能够持续产生高投资回报的公司,这在一定程度上导致了我国股票市场短线投资的流行。
而短线投资的流行使得投资者只依靠上市公司的资本利得,而不重视股利的回报,从而对我国的房地产企业没有产生必须为投资者分红派息的约束,我国的房地产企业就更加不重视股权资本成本的回报,从而形成了恶性循环。
这就让我国的房地产企业认为二级市场融资是没有成本的,于是当初就不惜一切代价来争取上市,然后配股再融资,导致了其偏好于股权融资的现状。
另外,在公司进行股权再融资时,证券监管部门对其盈利能力有着明确的规定,比如对想要进行增发的上市公司规定其最近3个会计年度加权平均净资产收益率平均不低于6%。
因此,那些盈利能力越强的上市公司就越容易在资本市场上进行股权再融资。
4优化我国房地产企业融资的相关建议
4.1外部政策建议
4.1.1健全金融市场的监管制度
完善的金融市场对于规范我国房地产上市公司的融资行为,健全和完善上市公司的治理结构发挥着至关重要的作用。
首先,要减少政府行政参与干预。
金融市场是一个资源优化配置的必备场所,是资金流动的必须条件。
只有通过市场这只“无形的手”的指挥,资金才会流向资源配置最优的场所。
如果政府过多地参与干预,就会影响和制约到资本市场的发展,不利于资金的流通,不利于资源的配置。
政府的正确做法是应该通过制定相关配套的政策法规来对金融市场进行规范和引导。
其次,要加强对金融市场的监管力度。
一个成功运转、规范发展的金融市场是我国金融市场与国际惯例接轨的关键所在,我国的金融市场只有依靠规范才能够更好地发展。
然而我国金融市场的一个典型特征是股票市场异常运作,高绩效股的股价低,劣质股的股价高,并且价格经常剧烈波动。
其中的一个最主要原因就是市场监管不力,存在着违规操作。
因此,有必要从金融市场和上市公司入手,提高金融市场的监管力度。
4.1.2推进我国债券市场的发展
我国大多数的房地产企业在其自身的发展过程当中偏好于股权融资,导致债券市场发展滞后;
而债券市场发展滞后又使得我国的房地产企业在融资选择中偏好股权融资,这种恶性循环必然制约着金融市场的均衡发展。
因此,必须加快债券市场的建设,解决我国证券市场的结构性失衡。
首先,丰富债券品种,以此来吸引更多的投资者。
其次,改革债券监管体系。
目前具有经济色彩的债券监管体系逐渐不适应市场的需要,因此,应将其向市场化方向改革,改变企业债券发行量和利率水平由政府决定的现状,根据市场供求状况相对地调整债券发行利率、价格和数量,从而提高债券的灵活性。
再次,降低债券市场的门槛。
适当降低债券发行的准入条件,简化企业债券上市的手续,放宽相应的政策。
最后,还应该投入大量的资源来全面培育符合市场化需要的发债主体,帮助我国的房地产上市公司减少不符合债务融资的不利因素,在促进我国上市公司债务市场的发展和壮大的过程当中,也更加有力的推动我国上市公司的治理结构更加合理,经济实力更加强大,从而最终有利于我国债券市场的科学发展,为我国的房地产企业提供更多的融资渠道选择范围。
总之,要完善债券市场的发展,以此来拓宽上市公司的融资渠道。
4.2内部政策建议
4.2.1调整房地产企业的股权结构
调整我国房地产企业的股权结构的具体措施包括有:
第一,改变股权分置的状态,逐步实现股份全流通。
股权分置是我国在特殊的历史条件下一项特殊的制度性安排,流通股与非流通股同股不同权,股东大会在多数的情况下成为控股股东的“一言堂”。
特殊的股权结构造成了不同类型股东的潜在利益冲突,这种冲突直接在融资行为中表现为控股股东强行通过融资方案,而控股股东的融资偏好必定以满足自己的最大利益作为前提。
因此,需要改变股权分置的状态,逐步实现股份的全流通和真正意义上的同股同权与利益均衡。
第二,变一股独大为多股制衡。
一个适宜的股权结构,在一定程度上决定了我国房地产企业治理效率的高低。
牟取控制权收益是房地产企业控制人偏好股权融资的一个重要原因,而一股独大的股权结构使得控制人的这种愿望比较容易实现,因此必须变一股独大为多个社会法人控股,如可通过进一步培育法人投资主体,提高法人股东的持股比例,或鼓励股权所有者多元化,加大机构投资者的持股比例,从而增强对于我国房地产企业控制人的制衡力量,约束其过度股权的偏好。
但是,在这里要注意的是,我国房地产企业的股权结构也不能够过于分散,否则将不利于公司的集中治理。
总之,要加强对我国房地产企业控制人行为的制衡,将股权分置改革落到实处,优化股权结构。
4.2.2采取多元化的融资策略
最近几年以来,受到国家宏观政策以及市场变化等的影响,我国的房地产行业的融资结构不断地发生了调整,融资模式呈现出了多元化的发展方式,这就无时无刻不在考验着我国的房地产企业对于资金的掌控能力以及现金流动的管理能力。
我国的房地产企业为了实现自身的不断发展壮大,必须要尽快打破对于银行信贷以及股权融资的过分依赖,采取多元化的融资策略,才能够将自身的融资风险最低化。
首先,我国的房地产企业可以发展房地产投资信托基金的策略来进行融资,这是因为通过专业人士对吸引的社会闲散资金进行经营管理是房地产投资信托基金理念所在,这种融资渠道不仅有利于优化我国房地产企业目前的资本结构,保证稳定的企业资金链,降低短期负债比重,提高企业的偿还能力,而且也更有益于我国金融市场上的一些中小投资者参与到房地产投资上来,共同来分享投资所带来的收益。
其次,目前我国有一部分的房地产企业已经具有海外经营和投资的经验,因此这些房地产企业在未来的发展过程当中可以在条件允许之时大力发展海外证券融资。
比如万科集团曾经于2013年3月首次发行海外债券,通过万科(香港)共发行了8亿美元5年期定息债券,年利率仅为2.75%。
尽管该票面收益甚至没有达到中国内地一年期定期存款的利息,但是其所发行的万科债券仍然获得了大量的超额认购。
目前在我国,上海的地产巨头永业集团与国外著名的摩根士丹利建立起了战略联盟,共同合伙投资锦麟天地雅苑。
我国其他的一些房地产企业也可以参照该种融资策略,不断地扩大自身海外融资的规模。
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