三里屯商业项目市场分析Word文档下载推荐.docx
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2.1北京市房地产现状及发展趋势
2.1.1供应现状
⏹2004全年北京完成房地产开发投资1473.3亿元,比上年增长22.5%;
2.1.2需求现状
⏹全年商品房销售面积2472万平方米,增长30.4%;
⏹商品住宅销售面积2285.8万平方米,增长29.1%。
⏹全年商品房平均售价为每平方米5053元,比上年提高316元;
⏹上市进行租售交易的商业地产总量在400万平米左右
2.1.32005年商业用房发展趋势预期
⏹2005年商业营业用房施工面积约在700万平方米左右
⏹新开工面积在300万平方米左右
⏹竣工面积达到170万至180万平方米之间
⏹销售面积将突破100万平方米
2.2商业政策影响
⏹近年来商业地产租金下浮、投资收益降低,利率连续上调显然会大幅度提高“以租养贷”的成本。
⏹同时,随着今后房地产税的开征,高档物业持有成本将进一步加大,这样一来高档物业的投资回报率将会明显降低。
⏹政策表明,平抑房价仍将是2005年政府宏观调控的重要组成部分之一,如果今后房贷持续加息,必将会进一步提高投资成本。
⏹去年下半年开始,受宏观调控政策的影响,商业房贷紧缩明显,使商业地产项目获得贷款和申请土地更加困难,开发商对获得的土地和资金会越谨慎,整个行业越理性。
⏹国务院2005年初出台的《城市商业网点规划条例》,该条例参照发达国家的做法对商业项目开发听证制度、商业网点的业态结构、布局结构、网点规划管理进行了确定,10000平方米以上的商业地产设施项目必须进行严格的听证。
从西方的经验来看,一般商业地产项目的审批、立项非常严谨,但一旦通过立项,会得到政府支持。
可以说,该条例出台对于商业地产行业规范发展将有着较强的实际指导和发展意义。
结论:
在短期内市场供应量大的形势下,政府宏观金融调控抑制投资过热和发展速度过快,将对整个房地产行业尤其商业地产的投资销售产生巨大的负面影响,在宏观方面对本项目的销售产生不利因素。
(以上数据来源于《北京市2004年统计年鉴》)
三.东三环区域商业环境分析
3.1区域涉外环境:
⏹东三环沿线实质上是北京最早成熟的涉外商圈之一。
⏹分布有79个国家的使、领馆,和联合国开发计划署、人口基金署等7个驻华机构。
⏹北京已发售的外销公寓70%集中在长虹桥附近,单价1800美元~2500美元;
区域拥有像诺基亚公司等大型跨国公司;
和凯宾斯基饭店、京城大厦、昆仑饭店、长城喜来登饭店、希尔顿大酒店等四星级以上酒店;
以及燕莎中心、亮马河大厦、京城大厦等甲级写字楼,其良好的出租情况和高档的硬件设备为本商圈培育了良好的周边环境。
3.2区域生活环境:
⏹街区交通便利,公交路网发达。
⏹三里屯地区设有大型超市商业网点,以及盈科中心大型购物中心,休闲购物与生活采购方面比较丰富。
3.3区域商圈特性:
⏹东三环沿线区域商圈分布密集,主要有CBD商圈、朝外商圈、燕莎商圈、三元桥商圈等,各商圈之间除了存在一定的市场竞争,更多的是相互的协调和补充,涉外商业氛围浓厚。
⏹本区域高收入人群密集,充分支撑起高消费市场。
本案可借助周边浓重的涉外、商务氛围,凸现项目档次和品质。
但与此同时,本案也将面临各大成熟商圈典型商业业态所带来的巨大市场竞争压力。
尽量避免,或是降低竞争风险,打造区内稀缺产品,做到对区域功能,或区内产品的补充,才是本案能够在众多竞争项目中脱颖而出的关键。
四、三里屯商业分析
4.1三里屯酒吧街的渊源及在北京市商业格局中的作用
⏹商业街作为一座城市的“窗口”和“名片”,正以其商业价值对城市振兴发展的推动作用而成为中国未来商业形态的重要模式。
⏹它不仅是城市商业的缩影,更是城市人性的表现。
⏹从功能上看有综合类型的如北京王府井大街,有专业类型的如北京的三里屯。
⏹作为本案项目紧邻的三里屯酒吧街,位于朝阳区三里屯北路东侧,全长260米。
⏹三里屯酒吧街最初以汽配、服装市场闻名,后来,逐渐成了酒吧街。
经过10多年的发展,已成为在国内、国际知名度颇高的、以酒吧文化为特色的时尚社区,是京城外国友人、商业文化界中高层人士及时尚青年心目中的代表性休闲娱乐名街。
在这个意义上后海、星吧路和元大都等酒吧街是远远无法取代的。
⏹三里屯酒吧一条街是中国酒吧第一街,1989年第一家酒吧在三里屯开张,至1998年酒吧规模达到顶峰,街区内共开有80多家酒吧,日均客流量曾达上万人次,红酒日耗量在千瓶以上,啤酒日均耗量在25000瓶以上。
⏹三里屯大事记:
Ø
1958年朝阳区政府建设三里屯居民区
1970年三里屯兴建第一批使馆区
1989年三里屯南街出现第一家酒吧(也是北京第一家酒吧)
1992年三里屯南街动土兴建汽配一条街
1994年三里屯形成服装街
1995年末三里屯酒吧街形成规模
1998年三里屯酒吧一条街酒吧文化达到高峰期
2001年三里屯酒吧开始走向低谷
2003年9月15日,政府新三里屯规划方案出台
2004年9月北三里屯地区危改工程启动
2005年三里屯南街、北街拆迁工作进行中
⏹随着什刹海、朝阳公园西门、798工厂等酒吧场所相继开发,以及目前因朝阳区城市规划建设和三里屯危改房拆迁工程原因,三里屯酒吧街的规模已严重缩水,南街西侧及南斜街的酒吧已全部拆迁,整体经营状况有日渐没落的趋势,而生意兴隆的只是3.3项目东南部由南往北的前几家,以及一些知名酒吧。
4.2三里屯现有规划的影响和未来发展的趋势
⏹按照城市发展的功能规划,该地区属CBD的配置板块地区,区内使馆云集,因此,三里屯今后的发展方向是政治、经济、文化活跃的地区,提供涉外商住、餐饮娱乐、高档住宅等地区功能。
⏹曾经光顾三里屯酒吧的中国人中,来自“三资企业”的白领和文化艺术、演艺界的人士占大多数。
外地游客则把三里屯当景点,很多人慕名而来,把来这里“泡吧”作为晚上的重要活动。
⏹目前三里屯街有四大“不足”:
道路狭窄,交通不畅,停车拥挤;
门店设施简陋;
酒吧离居民楼太近,存在扰民问题;
三里屯色情服务严重;
一定程度影响该地区形象。
⏹北三里屯地区危改工程的启动,将为三里屯酒吧街的规范发展提供条件和可能。
同时酒吧街的规模将会有所扩大,增加新三里屯区,而档次也会有所提升,使它更具时尚、休闲和北京特色。
三里屯酒吧街曾经作为北京夜生活的代表标志,是外国人士心目中中国人工作以外生活休闲的一个重要窗口。
曾经的辉煌,在国内国际都占有一定的历史知名度,深显京城文化底蕴。
但是,由于三里屯区域业态的同质化问题,交通、民事纷争、拆迁问题,加之2001年聚拢人气、风格另类的朝阳公园酒吧带,和2002年夏天成气候、以静为本、人文怀旧的什刹海酒吧带的形成,使得三里屯酒吧开始没落。
在奥运来临,区政府对这条特色街进行改造,重塑三里屯区域形象。
今后的三里屯地区将逐渐形成一个以使馆区、CBD商务中心区为依托的,集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的“综合性文化商圈”,并凭借购物、餐饮、娱乐、休闲场所的有机组合,创造出一种良好的结构性消费氛围,成为朝阳区经济发展的前沿。
而本项目正处于这样的历史转折点,依托新三里屯改造的契机,赢得良好的发展前景。
五.三里屯核心商圈分析
1.核心商圈的范围界定
北起东直门外大街,南抵建国门外大街;
西起东二环,东至东三环。
2.核心商圈内市场型商铺分析
2.1.雅秀市场
地理位置
三里屯,朝阳区工体北路58号
规模
地下1层,地上1—5层,总建筑面积为2.8万平米,使用面积1.1万平米
交通
115、113、406、701、117、416三里屯下车,乘110、120、403、118工人体育场下车
特点
经营时尚休闲、民族特色服装、服饰;
销售模式
只有首层部分商铺采用买断40年的使用权方式,使用面积6平米,价格最初在40万/档,现已涨到60万/档,单价为6.5万元/平米(使用面积)。
其他楼层商铺为租赁方式。
因人流很旺,经营很好,几乎无人转让。
租金标准
2002年5月开业,标准档口(6平米)日租金16.67元/平米/天,现转租金为28至33元/平米/天,并且还有上涨空间;
转让费在20万元左右。
押金2万/摊位,租金缴付方式为一年半一交。
业态组合
楼层
商户量(户)
B1
鞋
120
箱包
65
首层
服装
198
二层
223
三层
童装
36
针织
52
丝绸
44
四层
小百货
177
珍珠、玻璃器皿、古玩字画
20
五层
食档、水吧、涮吧
25
总计
960
综评:
1、原为麒麟大厦,后由昆泰集团投资5000万进行内部改造而成,定位于大型专业经营服装、百货的综合市场。
2、于2002年5月开业,至今发展很好,在消费者中知名度高过秀水,每天前来购物的私家车次达800多辆。
3、原为雅宝路大棚和三里屯老市场拆迁户区,经营档次比较低的外贸剩单。
经过几年的发展,尤其非典以后,逐渐转向时尚类和符合中国国内大众消费的产品,其比例不断增加,所以来雅秀消费的客户已有50%是国内人群,另50%是国外旅游团。
4、营业时间早上9:
30—晚8:
00,一、二层以外贸服装服饰为主,在三、四层开设了丝绸专营区和旅游工艺品专营区,五层荟萃了全国20多家风味食档。
风味食档每家店平均收入1000元/天。
5、客流量:
周一之周四人流较少,周五、六、日人流较多,周六上午10:
30—11:
30的人流在1200人/时。
下午2:
30—3:
30的人流在3000人/时
2.2.佳艺时尚广场
昆仑饭店对面,燕莎商场附近
临建,总共约500商户,只有一层
经营前卫时尚类的休闲服装、服饰;
消费人群
主要消费者为市内追求时尚年轻人。
租金水平
标准档口(8平米)原始日租金16.67元/平米/天,现转租金为33元/平米/天,现无空摊位可租。
精品间转让费15万/摊位,租金年付,押金1万元
一层
箱包、鞋
26
服装、服饰
365
12
美容
2
美甲
4
86
食档
15
500左右
1、针对的目标客户群为20至40岁的时尚女性和演艺圈人士及自由职业者,外国人只占10%。
2、广场内西面仍为大众消费商品,东侧则是服装服饰精品店。
其以大棚形式搭建的临建市场,整体形象稍逊,规模较小,但目前其市场内的商户已稳定,佳艺在目标消费群中口碑较好。
3、客流量300人次/小时(上午11点至12点),480人次/小时(下午4点至5点)。
基本为回头客,人均消费约500――1000元/人/次,标准铺位的日营业额为1000--1500元,旺季时,日营业额可达到2000-2500元(旺季为9月至1月)。
4、目前其营业时间为10:
00至21:
00,消费者以朝阳区及周边写字楼、饭店的工作人员为主。
2.3.秀水街市场
长安街北侧,东临贵友大厦,南接长安街,永安里红绿灯的西北角
地下1层,地上1—5层,总建筑面积为3.5万平米,营业面积1.8万平米,商户总量约1500户,标准铺位5平米
因紧邻长安街,公交线路较多,非常方便
主要消费者为入境的国际旅游团体或旅游者,以及周边使馆区的工作人员,还有小部分国内慕名而访的时尚人士。
初期租金:
5万元入场费,10万元经营保证金(可退),交2年的租金,B1:
1万元/月,1F:
2万元/月,2F:
1.5万元/月,3F:
7000-1万元/月,4F:
5000元/月;
对于老秀水商户:
免5万元入场费,免一年物业管理费,租金可一年一付,月租金下调30-50%。
(部分商户由华夏银行提供三年期经营贷款按揭)
127
311
超市
1
服装(外贸、休闲)
269
435
80
丝绸、针织、民族服饰
400
珠宝、仿工艺品
275
手表
50
眼镜
化妆品
6
饰品
运动用品
家电、小百货
古玩、民族字画、茶具
100
全聚德
1500
1、新秀水街其商业楼的地下2层、3层主要为车库,共有停车位300多个,商业楼前后两个广场还可停放大型旅游大巴30多辆,解决以往到老秀水入境旅游观光团体购物停车不便的问题。
2、其顾客主要消费者为入境的国际旅游团体或旅游者,以及周边使馆区的工作人员。
3、2005年3月19日新秀水正式开业,市场内90%为外贸、休闲、民族服装服饰,只有10%的时尚精品。
4、铺位装修一般,内部管理较乱,到目前还剩余部分摊位。
产品档次偏低,失去了原来秀水的味道,前途堪忧。
5、上午11:
30到12:
30约2500人次/小时,下午15:
30到16:
30约3500人次/小时(周末高峰期)。
6、日流水情况,淡季700元/天,正常1000至2000元/天,旺季4000元/天
7、由于租金太高,商户盈利微薄。
8、营业时间9:
00。
2.4.那里市场
三里屯北街,本案的东侧
地上1层,商户总量26户,8至20平米店铺
2003年底开业,各个店铺风格各具特色,尤其是内街里的1层独立店铺,主打商品为时尚、前卫类;
租金:
17-23元/平米/天,年付。
无转让费。
面积(平米)
西餐厅
特色服装、服饰
19
200
鞋店
30
10
高尔夫用品
宠物用品
照相用品
370
1、地理位置不明显,对外宣传力度不够,知名度不高。
2、经营项目是时尚服装服饰、鞋类;
生意一般,现属于维持状态。
3、进货渠道:
服装大部分是广州外贸服装,比较个性的服装从台湾、日本、韩国等国家进口。
4、消费者基本都是老客户。
5、鞋店的消费者中回头客占90%、散客占10%,其中18—30岁时尚人士居多。
押金10000元,流水1200元/天。
6、服装的消费者中白领居多,月收入5000元左右,回头客占90%、散客占10%,其中18—30岁人居多,女性占90%,单次消费300元-1000元,押金10000元。
7、营业时间9:
00至22:
2.5.同里原创艺品中心
三里屯北街,本案的南侧,紧邻本案
地上4层,商户总量23户,8至20平米店铺
主打商品为国际、国内民族或原创服装服饰,
主要消费者为对品位要求较高的国内时尚人士及周边外籍人士。
17-23元/平米/天。
家具店(中式古典)
美容美发
美甲(美式)
40
咖啡店(日本风格)
90
特色服装服饰
24
家居饰品
纹身店
8
画廊
饰品店
48
3
酒吧(英式)
21
549
1、进货渠道:
服装大部分是原创设计制作,另一部分是广州、香港、日本进口;
工艺品来自东南亚,主要是泰国、西班牙等。
2、消费者比较固定,在圈里比较知名,大都是老客户带新客户。
3、由于内部服务业态多,所以营业时间不固定。
4、房间面积大小不一,从12到50平米不等,商户都有搬迁到本案经营的意向。
5、饰品方面以泰国、印度饰品居多,有一家英国人设计的中国特色的饰品,国内生产,多为订做。
圣诞节前流水大,可达50000元/月,饰品消费中国人占20%,外国人占80%。
6、以泰国特色的家居用品生意最好,家居消费者中中国人70%,外国人30%,多为时尚人士购买。
2.6酒吧街唯一一家服装店
三里屯北街,本案的对面
10平米店铺
21元/平米/天,年付。
综述:
1、日平均营业额1000元/天,营业时间到晚上12点,晚上购物的人较多。
2、消费者情况:
回头客占90%、散客占10%,其中18—30岁人居多,女性占90%,消费情况:
人均300元/次。
3、产品比较时尚前卫,女装占4/5,男装占1/5,每个消费者白天在店内购物时间达1个小时。
2.7日坛商务会馆
日坛南路
三层,总建面3000平米,25-70平米/间,使用率70%;
约有40家商户。
主打商品为仿名牌“A货”,和时尚类货品,款式新颖、价位较高。
主要消费群体为时尚女性、使馆工作人员、公司白领、演艺界人士、自由职业者。
标准摊位25平米,租金:
20元/平米/天。
租金交付方式押二付一,转让费5万/摊位。
1、经营货品以“A货”为主,进货渠道为广州、深圳、香港、台湾、日韩等地;
2、经营货品档次较高,价格只是比国贸、燕莎等大商场略便宜。
3、客流少,但成交率高,多为固定客户,人均每次消费500元左右。
4、消费者大都是自己开车或坐出租,很少有坐公交前往,消费者素质比较高。
5、经营时间9:
2.8秀水2号
国际俱乐部西侧,建国门上岛咖啡旁
地上4层,总面积2000平米,约50个商铺
货品新颖,价格较高,成交率较高;
主打经营商品为时尚、前卫类;
主要消费者为时尚女性、公司白领、演艺名人、自由职业者。
标准摊位为20平米。
日均租金:
12.5元/平米/天。
租金交付押二付三,转让费3万。
1、商品档次、消费群体都与日坛商务楼相同。
2、25%的上岛咖啡的客户会到秀水2号消费,秀水2号25%的客户也会到上岛消费,,消费者90%是开车或坐出租前来。
3、秀水2号的营业时间10:
30到20:
30。
4、日流水1200元/天。
5、由于生意较好,秀水2号在东大桥路口又开一家,经营面积5000平米,同样命名为秀水2号,近期招商,年内开业。
2.9艺嘉市场
贵友对面
共五层、建筑面积约4000平米,共130家商户
以服装为主,多为“A货”;
主要消费者为周边白领女性为主,有少量固定客户。
业态
一层32家:
工艺品、服装各占一半;
二层32家;
三层30家;
四层、五层各20家,二层以上都为服装。
6.67元/平米/天。
租金交三个月,可经营四个月,头一个月免费。
押金为4000元/摊位(即一个月租金),无转让费。
1、原是秀水对面的写字楼,后来改为商铺。
先天硬件不足,外立面缺乏形象,无商业气氛。
2、楼内顾客稀少,生意萧条,约有30家关门。
3、永安里范围内三家市场(日坛商务会馆、秀水2号、艺嘉)都是写字楼改为商铺,消费者都为固定客户,同时由于硬件条件所限,没有服务业态,只有购物业态。
2.10女人街基本情况
朝阳区麦子店西路9号甲一号
总计832个摊位
是目前北京大型服装市场之一,主要经营服装、服饰、百货、箱包、化妆品、工艺品、美甲、美足、美容、美发等。
成立于2001年9月22日,由北京南洋莱太投资管理有限责任公司与香港维信集团共同投资兴建。
标准档口(6平米)日租金为11至16.67元/平米/天,无转手费,货品档次一般,经营情况一般。
押金为1万元/摊位。
642
83
7
软家居
水吧
9
832
1、前期宣传很好,目前ABC三区客满,原来定位为高档时尚型产品,但因经营不善,现在成为类似万通的普通消费场所。
2、日流水情况,一般为500至800元/天。
经营旺季可达1000至1500元/天。
3、营业时间10:
00至20:
3.核心商圈内市场型商铺供应量分析
商户数量
商户比例
经营面积
面积比例
服装服饰
1899
48%
15884
61%
443
11%
2585
10%
208
5%
1795
7%
针织、丝绸
525
13%
850
4%
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