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3、2008年深圳各区住房成交情况
附:
深圳市各行政区1~12月新房成交走势图
第五部分:
2008年政策分析
1、2008年五次降息
2、第一次松绑:
减免税费、利率七折
3、第二次松绑:
温家宝部署促进房地产市场健康发展的政策措施
第六部分:
2009年深圳楼市走势预测
第七部分:
小结
内容摘要
2008年深圳市宏观经济保持健康平稳发展态势,GDP达7806.54亿元,同比增长12.1%,房地产开发投资440.49亿元,同比下降4.5%。
土地市场冷淡,流拍严重,全年仅成交9块居住用地,用地面积82万平方米,总建筑面积238万平方米,总成交金额41.8亿元,折合楼面地价为1756元/平方米。
新房供应充足,全年批售住宅666.6万平方米,需求萎缩,全年有效需求仅408.8万平方米,为2002年以来最低,全年供需比达1.63:
1,供远大于求,市场积压量巨大。
2008年共销售住宅408.8万平方米/44315套,同比减少18.3%/12.4%,成交均价12657元/平方米,同比下跌5.3%,量价齐跌,但整体成交情况好于预期。
救市措施频度高、力度大、效果好,百天5次降价,两次松绑,推生了岁末的井喷行情,楼市的生态环境好转。
2009年深圳楼市受经济放缓、供过于求、降价预期、政策利好等多重因素影响,可能在今年第四季度出现好转。
深圳2008年宏观经济数据
一、深圳2008年宏观经济保持健康平稳发展
2008年,深圳经济保持健康平稳发展,较好地实现了年初确定的经济增长预期目标。
08年深圳全市实现生产总值7806.54亿元,同比增长12.1%,增幅较高,其中第一产业增加值6.66亿元,同比下降13.4%;
第二产业增加值3815.78亿元,同比增长11.9%;
第三产业增加值3984.10亿元,同比增长12.5%。
三次产业结构由上年的0.1:
50.1:
49.8发展为0.1:
48.9:
51.0,第三次产业所占比重提高了1.2个百分点。
1、工业生产平稳增长
2008年深圳全市规模以上工业企业增加值达3527.77亿元,同比增长12.5%,增幅明显,电子信息行业快速增长,全年通信设备、计算机及其他电子设备制造业增加值1607.14亿元,同比增长18.4%,比全市平均增速高5.9个百分点。
2、固定资产投资增幅上升
2008年深圳全社会固定资产投资1467.60亿元,同比增长9.1%,增幅平稳,其中,基本建设投资827.83亿元,同比增长15.9%;
房地产开发投资440.49亿元,同比下降4.5%,跌幅较大;
更新改造投资155.84亿元,增长8.1%;
其他投资43.45亿元,增长68.3%,增幅突出。
3、消费市场兴旺,外贸出口放缓
2008年深圳全市实现社会消费品零售总额2251.82亿元,同比增长17.6%,增长较快。
外贸出口放缓,全年外贸进出口总额2999.75亿美元,增长4.3%,其中进口总额1202.31亿美元,增长1.0%;
出口总额1797.44亿美元,增长6.6%。
消费物价上涨,08全年居民消费价格总水平上涨5.9%。
根据深圳房地产信息网的监测,2008年度由于房地产市场的低迷以及未来走向的不确定性,影响到土地市场的交易,土地流拍现象严重,2008年全市居住用地和商业性办公用地共成交25块,其中居住用地成交9块,商业性办公用地成交16块。
2008年全市居住用地共成交82万平方米,总建筑面积238万平方米,总成交金额41.8亿元,折合楼面地价为1756元/平方米。
分区而言,南山区共成交4地块宗地,成交用地面积54万平方米,总建筑面积162万平方米,成交金额25.4亿元,折合楼面地价1572元/平方米,是楼面地价最低的行政区域,4块宗地中有3块是政策性住房用地,从而拉低整个南山区的楼面地价。
宝安区共成交3块宗地,成交用地面积16.8万平方米,总建筑面积48万平方米,成交金额9亿元,折合楼面地价1876元/平方米。
龙岗区成交2块宗地,成交用地面积11.5万平方米,总建筑面积28万平方米,成交金额7.4亿元,折合楼面地价2598元/平方米。
罗湖、福田、盐田三区无居住用地成交。
08年全市商业性办公用地共成交10万平方米,总建筑面积121万平方米,总成交金额约73亿,折合楼面地价6013元/平方米。
福田区成交14块商业性办公用地,成交用地面积8万平方米,总建筑面积100万平方米,总成交金额61亿元,折合楼面地价6155元/平方米,南山区成交2块,成交用地面积2.1万平方米,总建筑面积21万平方米,总成交金额11亿元,折合楼面地价5351元/平方米。
罗湖、盐田、宝安、龙岗四区无商业性办公用地成交。
2008年深圳住宅市场供应分析
■住宅供应量同比增加77.4万平方米/8451套
根据深圳房地产信息网的监测,2008年深圳楼市新增供应量稳步增长,全年深圳市住宅批准预售面积666.6万平方米,与07年的589.2万平相比增加了77.4万平方米,同比增长13.1%,住宅批准预售套数68831套,与07年的60380套相比增加了8451套,同比增长14%。
新增供应项目以2房、3房的普通楼盘为主,同时以大3房、4房为主的中高档楼盘也占有一定的比例。
■特区内新增190万平方米/21499套,特区外新增476万平方米/47332万套
2008年特区内住宅批售面积190万平方米,同比增长2.4%,住宅批售套数21499套,同比增长9.8%,批售套数增幅大于批售面积增幅,特区内获批预售项目中小户型所占的比例增大。
特区外住宅批售面积476.59万平方米,同比增长18.1%,住宅批售套数47332套,同比增长16.0%,批售面积和批售套数增幅基本相当,特区外08年新增住宅项目户型结构与07年基本相同。
■宝安区的供应量全市最大,南山区的供应量特区内最大
宝安区以266万平方米/25532套的批售量位居全市首位,同比增长约50%,同时也是全市批售套数增幅最大的行政区域,批售面积增幅仅次于罗湖区,居于第二位。
龙岗区08年保持较高的新增预售量,以210万平方米/21800套的批售量位居第二,同比下跌7.1%/9.1%,与07年相比还是有很明显的跌幅。
南山区08年获批面积115万平方米,较07年相比增加了17万平方米,同比增长17.2%,获批套数为13239套,同比增长56.5%,南山区08年获批项目以中小户型楼盘居多。
罗湖、福田、盐田三区是新增预售量较小的三个区域,批售量均在30万平方米以下,福田区总批售量28.53万平方米/2992套,批售面积下降约三分之一,批售套数下跌一半以上,是全市减幅最大的行政区。
罗湖区总批售量24.74万平方米/2570套,批售套数基本与07年持平,批售面积上涨一半以上,罗湖区获批项目中大户型的比例明显增加。
盐田区是全市批售面积最小的行政区域,获批21.56万平方米/2698套,批售面积同比下跌13.7%,批售套数同比却增长9.3%,盐田区新增项目中小户型所占比例放大。
2008年深圳住宅市场成交分析
1、全年量价齐跌,但好于预期
在宏观调控、全球金融危机等内外因素的影响下,2008年深圳楼市整体呈低迷态势,量价齐跌。
根据深圳房地产信息网的统计数据,2008年深圳市商品住宅的销售面积为408.75万平方米,同比减少18.3%,销售套数为44315套,同比减少12.4%,成交均价为12657元/平方米,同比下跌5.3%。
虽然量价都出现较明显的下跌,但整体表现好于预期,成交量方面,由于第四季度出台了一系列的救市措施,政策扶持和降价促销催生了岁末的井喷行情,其中11月成交59.2万平方米(6345套),12月成交72.9万平方米(7898套),这两个月的成交量之和占了全年成交量的近1/3!
一定程度上弥补了前期特别是年初低迷的楼市行情,使得全年的成交量能够突破400万平方米;
价格方面,由于别墅和高端项目的成交量占比相对较大,导致整体成交均价跌幅趋小,实际上很多片区特别是关外,房价的下跌比较明显,不少楼盘的价格甚至出现了“腰斩”!
分区域来看,特区内全年共成交新房114.53万平方米(13596套),同比减少29.3%(22.9%),在别墅和高端项目的带动下,特区内成交均价同比上涨5.7%,达18522元/平方米。
特区外是新房的主战场,贡献了全市72%的成交量,为294.22万平方米(30719套),同比减少13.1%(6.8%),特区外普通项目多且价格下跌明显,高端项目份额较小,因此特区外全年成交均价同比下跌8.8%,为10375元/平方米。
2、2002-2008深圳住宅市场成交回顾
根据深圳房地产信息网的统计数据,2002年-2008年深圳的住宅供应量整体呈减少态势,供应量最大的年份为2002年,达961.42万平方米,供应量最小的年份为2007年,不到600万平方米。
需求方面,2002年-2005年市场对新房的需求量逐年增大,2005年出现需求峰值901.13万平方米,2006年-2008年受宏观调控影响,需求量快速回落,2008年的需求量仅408.8万平方米,不到峰值的一半。
供求比方面,2002年明显供大于求,供应比需求多33%,2003年-2006年随着供应的减少和2003年国发[2003]18号文件对住房市场化的进一步强调,市场对住房的需求大幅增加,并且炒房之风渐起,导致供应紧张,其中2003年和2005年出现较大的供应缺口,2004年和2006年供略小于求,2007年釜底抽薪式的调控,断了楼市资金供应,需求量急剧减少,开始出现供过于求,到了2008年供应超过需求的63%!
市场积压量巨大。
房价方面,深圳的房价在2002年-2004年低位缓慢上涨,成交价格不超过6000元/平方米,2005年随着炒房的兴起,房价被急速推高,年涨幅达两位数且逐年增大,2005-2007年房价年涨幅分别为17.7%、31.1%、44.9%,2008年受宏观调控的余威、金融海啸、经济下滑等多重因素影响,房价出现回落,但幅度较小,仅5.3%。
各区全年的成交面积都有不同福田的较少,其中,减幅最大的是福田区,成交面积不到2007年的一半,仅22.84万平方米,成交套数也减少约一半,为3044套,不过,价格比较坚挺,同比仍微涨0.7%,为18570元/平方米。
罗湖区的成交量同比也有将近一半的减幅,全年共成交新房16.62万平方米/1906套,在百仕达乐湖等高端项目的支撑下,全区成交均价同比上涨9.1%,为18485元/平方米,略低于福田区的成交均价。
南山区全年的成交面积关内最大,为61.54万平方米,同比小幅减少3.6%,是全市成交面积同比减幅最小的区域,同时由于鼎太风华七期沙发、阳光花地苑、南光城市花园、向南海德大厦等低价小户型项目销售火爆,使得成交套数多达7077套,同比增加两成多,是全市唯一一个成交套数同比增加的区域,上述低价小户的热销,在贡献量的同时,也拉低了全区成交均价,为17293元/平方米,同比下跌4%,是关内唯一一个成交均价下跌的区域。
盐田区的成交量同比减少超过两成,全年共成交新房13.53万平方米/1569套,是全市成交量最小的区域,不过,2008年盐田的别墅市场表现比较突出,东部华侨城天麓、万科东海岸等都别墅项目都卖的不错,这些高价别墅强力推高了区域的成交均价,高达24078元/平方米!
为全市最高,同比上涨近70%!
是全市成交均价涨幅最大的区域。
宝安区的成交量全市最大,为155.59万平方米/15520套,占全市38%,不过成交量同比仍然有较明显的减少,同比减幅为11.8%/6.1%,成交均价同比也下跌5.3%,为11569元/平方米。
龙岗区的成交量略少于宝安区,为138.63万平方米/15199套,占全市的34%,成交量同比减少14.4%/7.5%,成交均价强势跌破万元大关,仅9034元/平方米,为全市最低,同比下跌13.8%。
深圳市各行政区1~12月新房成交走势图
2008年政策分析
在雷曼兄弟倒闭,全球金融海啸风起云涌的大背景下,为抵御金融海啸对中国经济的冲击,央行于9月16日首次降息,这是央行6年来首次降息,并掀开了2008-2009年度的降息序幕,2008年央行用约100天的时间完成了全年5次降息的历程:
2008年的5次降息所用时间之短,累计降息幅度之大,历史罕见,五年期以上的贷款利率,累计下调了1.89%,五年期的存款利率,累计下调了2.25%,利率的大幅下调,有利于刺激投资和消费,用内需弥补外需的不足,保证和促进经济的平稳发展,防止经济硬着陆。
随之金融危机的加深和蔓延,随着通胀的消失和通缩抬头,随着“保8”目标的落实,预计2009年仍然有降息的压力和空间。
财政部、国家税务总局宣布:
从2008年11月1日起,个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;
对个人销售或购买住房暂免征收印花税;
对个人销售住房暂免征收土地增值税。
从2008年10月27日起,首次购房贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍;
首次购房首付比例下调至20%;
下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27%。
主要措施有:
(1)、加大保障性住房建设力度:
争取用3年时间,解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题,并积极推进农村危房改造。
(2)、进一步鼓励普通商品住房消费:
对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。
其中,将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的,免征营业税;
将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业。
(3)、引导房地产开发企业积极应对市场变化,促进商品住房销售:
支持合理融资需求,加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持,对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。
按照法定程序取消城市房地产税。
政策点评:
从2008年初开始,深圳房地产市场延续了07岁末的低迷态势,且这一局势在08年愈演愈烈,08年9月,央及全球的金融危机蔓延至中国的各个角落,房地产市场更是一蹶不振,在这种大环境下,政府积极出台促进房地产市场发展的有利措施,如降息、减免营业税、降契税、免征土地增值税、降首付、房贷利率下限扩大为基准利率的0.7倍等,积极推动房地产市场的健康发展。
在08年的各项政策措施中,对房地产市场影响较大的措施主要有:
100天之内的五次降息、二手房转让营业税的减免,这两项措施对深圳房地产市场的回暖起到至关重要的作用,进入08年10月份,在利好新政的刺激下,深圳新房市场一路飘红,成交量大幅上扬。
营业税减免新政于09年1月1日执行之后,二手房交易量迅速放大,虽然前3季度新房、二手房市场都表现平平,但岁末的放量,仍为08全年的成交带来了喜人的成绩。
政策的救市作用是显而易见的,但在国内外经济局势不断恶化的大环境下,价格依旧是影响置业者的最关键因素,08年第四季度楼市的回暖,价格是主导因素,发展商纷纷举起“平价”大旗,与置业者取得双赢。
2008年是深圳楼市的调整年,由2007的门庭若市变成2008门可罗雀,这种火与冰的交替,这种高潮到冷淡转换,折磨着楼市的每一根神经,对于习惯房价每年上涨50%的炒房者,对于习惯开盘即售罄的开发商,对于习惯每月成交2000多套的中介公司,2008是失落的一年,是痛苦的一年,是无奈的一年,大势如此,似乎除了被动等待转机之外,没有更多的选择。
在熬到第三季度后,终于等来了政策暖风,并且一阵比一阵暖热,大有不融掉楼市坚冰不罢休之势。
楼市迎着政策暖风在岁末上演了一出精彩的、激动人心的绝地反击,强势扭转颓势。
楼市能否在2009彻底告别熊市,走进上升通道?
我们认为,这种乐观的局面受多重因素影响,有可能在2009年第四季度到来。
首先,受金融风暴的影响,2009年的国内外的宏观经济环境仍然悲观,增长放缓甚至出现了负增加,中国则定下了“保八”的目标,明显小于之前两位数的增长率,深圳的经济环境也不容乐观,市长许宗衡表示:
“今年可能是深圳最困难的一年”,在大环境欠佳的背景下,房地产不太可能一枝独秀,不过,随着经济体对金融危机的消化和各项救市政策的陆续施行到位,预计在2009年下半年宏观经济可能触底反弹。
第二,供过于求,销售压力巨大。
2008年新房的积压量较大,2009年新增供应量也较大,整个2009新房的供应量预计在1100万平方米左右,再加上保障性住房,因此,供应量非常大,楼盘的销售压力依然存在。
第三,降价预期依然存在。
虽然深圳的房价在2008年有较明显的下跌,但仍然没有调整至市场的心理价位,降价预期依然存在。
第四,政策利好可期。
在“保八”的压力下,2009年的政策面将会保持宽松,利率也有下调的压力和空间,届时,供房压力将进一步减轻,有利于刺激住房消费。
第五,2008年第四季度出台的救市组合拳,重塑楼市的生态环境,一定程度上提振了楼市的信心,打消了部分观望情绪,交易旺盛,这为2009年的楼市奠定了一个良好的基础和环境。
综上所述,2009年的深圳楼市预计是一个探底企稳的过程,随着泡沫的不断压缩,深圳楼市的量价将会调整至一个相对合理的水平。
楼市细分市场的表现将继续出现分化,新房由于具有价格优势,开发商又具有营销的主动权,因此新房市场将继续强于二手房,二手房独有的放宽征收营业税年限利好将继续活跃二手房交易。
■土地流拍现象严重,仅成交9块居住用地
2008年深圳房地产市场延续了07年底的低迷态势,土地市场同样遭遇尴尬,全年仅成交9块居住用地,成交用地面积82万平方米/金额41.8亿元,全市仅南山、宝安、龙岗三区有居住用地成交。
■住宅供需比达1.63:
1,供需矛盾加剧
2008年住宅市场保持平稳的供应量,全年供给666.6万平方米,受经济危机等不利因素的影响,需求量进一步萎缩,有效需求仅为408.8万平方米,市场供需矛盾加剧,供需比达历史最高,为1.63:
1。
■全年成交情况好于预期,岁末放量是主力
2008年共销售住宅408.8万平方米/44315套,同比减少18.3%/12.4%,成交均价12657元/平方米,同比下跌5.3%,量价齐跌,但整体成交情况好于预期,岁末成交井喷是主力,11月和12月为全年贡献了1/3的成交份额。
■新政发力,火热岁末深圳楼市
2008年9月份开始,政府不断出台各种措施刺激楼市,降息、减免营业税、降契税、免征土地增值税、降首付、房贷利率下限扩大为基准利率的0.7倍等各种新政措施,为房地产市场的有序发展做出了应有的贡献。
2008年,深圳楼市在尴尬中度过了前三季度,加之9月份来袭的金融危机,房地产市场更是雪上加霜,政府及时出台的相关调控新政,可谓楼市的及时雨,随着从9月份开始一系列新政的实施,楼市面貌焕然一新,新房成交量大幅上升,二手楼市喜气盈门。
仔细看来,新政等利好措施的出台固然为房地产市场的发展营造了良好的外部环境,但楼市的成交活跃主要是源于房价的调整,在历时一年多的低量成交之后,开发商面临严峻的生存压力,同时也面临同行的竞争压力,内忧外患之下,多数开发商纷纷推出“平价”盘,以价换量,房价降低、供应压力减少使得置业者陆续入市,纵观全年来看,成交业绩较好的楼盘,绝大部分是价格比较低的楼盘。
2008年,深圳楼市在严峻的考验中以岁末回暖而收场,为楼市的进一步回暖打下了良好的基础,2009年初,楼市依旧有良好的表现,新房成交量平稳,二手楼市借“减免营业税”新政之风井喷,1月取得了4724套的成交业绩,但不容忽视的是,经济形势依然严峻,楼市的成交主要以中低价位房为主,楼市能否在2009年持续走暖,受众多因素影响,让我们充满期待迎接崭新的2009深圳楼市!
以往报告回顾
发布时间:
2009-02-09 编辑:
熊鑫
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