置业国际惠州房地产市场最新市场报告文档格式.docx

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本月商品房成交均价为3631元/㎡，环比下降了21.25%，连续3个月持续下滑。

就目前市场情况来看，宏观调控的影响仍在继续，惠城区商品房成交量、成交价格均受较大程度影响，这种状况似乎有延续的趋势。

是拐点还是结构性的高位调整？

目前各方面关于楼市的舆论更是铺天盖地，众说纷纭。

客户的观望周期有多长，似乎更取决于开发商和购房者的博弈。

从当前消费者的购房意愿来看，期待市场短期内回暖似乎也不太现实。

央行近期明确表示，2008年不会对从紧货币政策发生任何动摇。

这无疑更是向楼市发出了一个强烈信号：

银行向开发商的贷款将在今年受到进一步的控制。

置业国际分析认为造成目前这种僵持局面的原因是，通胀压力增大和政府以“紧缩”为基调的宏观调控政策有望延续，政策调控将成为一种常态，这使得市场中不确定性因素继续增多，买卖双方在情况不明下不约而同地选择了谨慎与等待。

但当前国家的宏观经济情况是，经济增长快速、资金流动性过剩、居民收入持续增加，因此房地产市场仍有持续增长的前景；

同时，宏观调控政策在抑制房地产市场投资投机性的同时，鼓励合理的住房消费，因此，现在下结论楼市面临拐点也许言之尚早。

二、公司动态

奥运新春欢庆共迎

置业国际隆重举行集团22周年晚宴

2月18日，置业国际集团22周年晚宴在深圳彭年酒店彭年殿隆重举行。

集团董事会全体成员与香港总部、深圳分行、上海分行、广州分行、南京分行、武汉分行、南昌分行及惠州分行等地数百员工齐聚一堂，为过去一年取得的丰硕成果庆贺，对新一年的工作积极展望。

当晚，集团主席蔡涯棉首先致辞，他对集团过去一年取得的优异成绩做了回顾，2007年伴随南昌、长沙、南宁、东莞、惠州等多个分行的相继成立，置业国际于内地业务的开展进一步深入，品牌影响力加强；

2008年，集团将秉持不断进取的信心，于深圳、广州、上海、南昌、南宁等城市开拓更多项目，力争将置业国际的业务版图辐射全中国。

晚宴上，集团对2007年取得优秀销售及拓展业绩的团队和个人进行了表彰，并宣布了2008年新一届“至尊会”成员名单。

配合“奥运年”的主题，现场还进行了奥运知识抢答及天才表演，员工们丰富的奥运知识与激情的表演带动了全场的气氛，将现场气氛不断推向高潮，一同为置业国际新一年的腾飞加油、喝彩。

置业国际集团22周年晚宴盛况

2008年2月18日

1、集团主席蔡涯棉致词

2、集团董事总经理姜树荣为优秀策划团队颁奖

3、集团副董事总经理郁树薏为优秀销售员工颁奖

4、集团董事罗志聪参与击鼓传花游戏

5、晚宴开始前，员工参与奥运知识竞猜

6、员工自编自演的歌舞节目

内地楼市短线观望长线看升

姜树荣看好厦门物业投资市场

2月23日，置业国际（集团）董事总经理姜树荣，受邀担任《经济一周》于香港主办的“厦门物业投资全攻略讲座”之专家讲者，从市场的角度为投资者解读厦门物业投资情况。

此次讲座，一连三场均无虚席，与会者对厦门房地产市场颇为关注；

姜树荣认为厦门经济发展理想，租赁市场也获外资进驻的推动，值得推荐。

此次讲座以厦门物业投资为主题，重点介绍厦门经济发展、楼市前景和投资回报，并就2008年港股、中资股、内房股的走势及入市对策做出了建议。

姜树荣表示，近期内地楼市虽有下滑迹象，但与香港1997年楼市与经济同步下滑情况不一样，此次宏调旨在让更多有实际需要的置业者买得起房子，对楼市长远发展依然有利。

目前内地经济仍然高速增长，将带动市场对楼市需求；

同时人民币升值趋势不缓，投资内地资产可享受双重升值；

加上内地部分物业租金较香港回报更佳，关键是寻找理想租客，值得投资者考虑。

姜树荣的发言获广泛认同，并详细回答了与会者的多个提问，掀起讲座高潮。

姜树荣指出，厦门经济发展领先于福建省其他城市，且有不少台资进驻，外来企业及外来务工人员较多，有利于租赁市场的发展。

他建议投资者在选择物业的时候，首先要考虑地点位置；

再选择较具知名度的发展商，最后还需要注意其管理及其用料水平等；

另外，置业国际对于厦门房地产市场也有深入了解，诚意为发展商与投资者提供更多置业资讯，搭建香港与厦门之间的投资桥梁。

百余员工番禺展开欢乐之旅

1月19日，由集团董事总经理姜树荣带队、深圳写字楼员工及至尊会成员等逾100名员工组成的精英团队，去到广州番禺的长隆欢乐世界和香江野生动物园，完成了一次惊险而刺激的欢乐之旅。

此次拓展活动是公司自2005年推行拓展训练以来，连续第四年开展此类活动，以此开拓眼界、增进交流。

今年的活动选择在广州番禺的长隆欢乐世界和香江野生动物园进行，大家根据各自不同兴趣选择参与项目：

长隆欢乐世界里惊险刺激的十环过山车、神秘梦幻的三维电影、荷枪实弹的剧场表演让员工们一次又一次惊声尖叫，兴致勃勃地体验各种惊险刺激的游戏；

香江野生动物园里憨态可掬的大熊猫和河马，让员工们倍感亲切，与长颈鹿、考拉有了更近距离地接触。

短短一天的活动让员工们得到了放松，将以更加积极、乐观的态度投入下一轮的工作。

广西荣和企业集团赴港参观考察

2月15至16日，置业国际在香港接待了来自广西荣和企业集团的15人考察团，一同参观了比华利山别墅、嘉亨湾、浅月湾等多个知名地产项目。

广西荣和企业集团在北京、上海、南宁等地投资多个房地产开发和不动产经营项目，正在开发的荣和“山水美地”项目为中国大西南特大型、高品质的山水生态社区；

目前置业国际与广西荣和企业集团在南宁有密切合作。

通过此次考察，广西荣和企业集团加深了对香港楼市的了解，并进一步加强了与置业国际的联络，双方都表示将协力在南宁打造更多经典楼盘。

衡运泰地产到港考察小户型项目

2月23至24日，置业国际董事兼深圳总经理何应文陪同衡运泰地产管理层一行八人，于香港进行了为期两天的项目考察活动。

置业国际与衡运泰地产多年来成功合作了港城华庭、泊岸等多个深圳知名项目，目前在深圳莲塘与四川重庆都有项目在具体操作中。

此次香港考察重点了解了海韵轩、星汇居、首都、翔龙湾、HCUBE、OneNewYork、新港豪庭等多个项目，了解了香港小户型项目的规划、设计、施工等多方面的情况，为双方下一个项目的合作积累了更多经验。

三、市场背景

1、宏观政策

Ø

建设部：

各地6月必须发布未来三年住房建设规划

2月28日，建设部发出《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》（以下简称“指导意见”），再次督促各地政府在3月底前上报2009年度住房建设规划；

6月底前上报“2008-2012年住房建设规划”。

“指导意见”中要求，各地政府要把住房保障计划作为编制中期住房建设规划的重点内容，在住房建设部规划中落实保障性住房的土地供应方式、建设资金等问题。

建设部在“指导意见”中提出了更高的要求，各地要明确提出廉租房、经济适用房、限价房和其他中低价位、中小套型的普通商品房建设项目名称、资金和土地落实情况、住房结构比例等。

中期住房保障计划编制中特别强调，各地新审批、新开工的商品房项目中，90平方米以下的户型必须占到70%。

置业国际分析认为，截止到2月初，各地政府才陆续完成“2008年度住房建设规划”。

随后，建设部以刻不容缓的态度督促各地继续制定和上报中期住房建设规划，凸显了建设部对目前房地产调控的严格要求和住房保障工作的落实，可见建设部利用住房建设中期规划来落实住房保障政策、住房结构调整政策等宏观调控政策的决心十分坚决。

土地登记办法本月起实行

国土资源部部长徐绍史日前签发国土资源部第40号令，正式公布《土地登记办法》并于2008年2月1日起实行。

《登记办法》规定，土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。

土地登记实行属地登记原则。

国家实行土地登记人员持证上岗制度。

《登记办法》还规定。

依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

要求县级以上人民政府国土资源行政主管部门应当加强土地登记结果的信息系统和数据库建设，实现国家和地方土地登记结果的信息共享和异地查询等。

两部门发布《经济适用住房开发贷款管理办法》

2月4日，央行和银监会联合发布《经济适用住房开发贷款管理办法》，放宽了申请经济适用房开发贷款的门槛。

《办法》规定经济适用住房贷款项目的资本金不得低于项目总投资的30%，低于一般商业性房地产项目不得低于35%的规定。

置业国际分析认为，此前在经济适用房开放贷款方面，一直执行央行1999年发布的《经济适用住房开发贷款管理暂行规定》。

此次新发布的《办法》将多方面鼓励金融机构加大对经济适用住房开发的金融支持力度。

首先，扩大了贷款人范围。

与《暂行规定》相比，《办法》中规定的贷款人范围更广，除国有商业银行和住房储蓄银行外，还增加了股份制商业银行等其他银行业金融机构。

其次，放宽了贷款申请条件。

第三，明确了利率优惠政策。

《暂行规定》要求贷款利率按中国人民银行规定的同档次法定贷款利率执行；

《办法》中明确提出了“贷款利率按人民银行利率政策执行，可以适当下浮，但下浮比例不超过10%”的规定。

2、市场资讯

央行：

1月份新增贷款8036亿创历史天量

中国人民银行发布的金融统计数据显示，今年1月，金融机构人民币贷款增加8036亿元，同比多增2373亿元，而此前3年同期平均新增量仅为4700亿元左右。

1月末，人民币贷款同比增长16.74%，增幅比上年末高0.64个百分点。

从结构看，居民户贷款增加1355亿元，其中，短期贷款增加491亿元，中长期贷款增加864亿元；

非金融性公司及其他部门贷款增加6681亿元，其中，短期贷款增加3381亿元，票据融资增加185亿元，中长期贷款增加2999亿元。

置业国际分析认为，由于去年11月开始执行从紧的货币政策，年内最后两个月新增贷款同比少增2718亿元，不少商业银行将压缩的贷款转移到今年初，因此集中执行去年未执行的合同，是导致1月份信贷猛增的主要原因。

此外，按政策要求，发放救灾贷款、企业提前做出贷款需求预算等也是造成信贷增加较快的重要因素。

国土资源部：

今年土地执法力度有望加强

在日前召开的“全国国土管理工作会议”上，来自各地土地管理部门和国土督察部门的代表都将土地执法难作为一个重要议题。

国土资源部目前正会同公安部、监察部、人民检察院等部门联合修订《违反土地管理规定行为处分办法》，强化对重大典型案件的联合处理和责任追究。

从2008年开始，每个国家土地督察局都拟向管辖范围内每个省派遣土地督察专员，使土地督察工作深入到土地审批的一线。

另外，《国家土地督察条例》也在起草送审中。

国家土地督察工作将在法律上获得更大支持。

国家税务总局：

以税收政策支持保障性住房建设

国家税务总局《2008年全国税收工作要点》提出，研究制定地方税制改革方案，推进房地产税制改革，深化房产模拟评税工作，扩大试点范围。

改革资源税制度，合理调整税收优惠政策。

落实国家房地产调控措施，研究支持经济适用房、廉租房等保障性住房建设和促进住房租赁市场发展的税收政策。

税务总局将组织开展税收专项检查工作，对房地产及建筑进行税收专项检查。

对一些征管基础比较薄弱、税收秩序相对混乱、案件线索指向比较集中或发案率较高、宏观税负偏低的地区，集中力量开展税收专项整治。

房价总体涨幅依然较高部分城市涨幅趋缓

中国人民银行22日发布的2007年四季度货币政策执行报告认为，全国房屋销售价格总体涨幅依然较高，但部分城市房价涨幅已出现趋缓迹象。

报告认为，去年以来，在国家各项宏观调控政策的共同作用下，房地产开发投资结构开始优化，全国房屋销售价格总体涨幅依然较高，但部分城市房价涨幅已出现趋缓迹象。

报告称当前房地产开发投资快速增长，开发结构优化。

2007年，全国完成房地产开发投资2.5万亿元，其中，商品住宅完成投资1.8万亿元，增长32.1％，占开发投资总量的71.2％，占比较上年增加1个百分点；

90平方米以下住房投资占16.6％，较年初提高5.2个百分点；

经济适用住房完成投资833.8亿元，增长19.7％，占开发投资总量的3.3％。

报告认为房屋销售价格2007年全年上涨势头依然较猛，但年末出现放缓迹象。

2007年各季，全国房屋销售价格同比分别上涨5.6％、6.3％、8.2％和10.2％。

2007年12月份，全国房屋销售价格同比上涨10.5％，涨幅与11月份持平，环比上涨0.2％，比11月份降低0.6个百分点。

同时12月份全国70个大中城市中已有22个城市房屋销售价格出现环比负增长。

报告认为，商业性房地产贷款全年持续快速增长，2007年第四季度增速已明显减缓。

数据显示，第四季度新增贷款1858亿元，仅为上季度的50％。

其中，房地产开发贷款新增122亿元，个人住房贷款新增1596亿元，分别仅为上季度的12.5％和60％。

央行认为，这主要是受到冬季不宜开工、施工等季节因素和实施从紧货币政策等有关政策因素影响。

从紧货币政策不变

日前，央行副行长易纲明确表示，2008年央行不会对从紧货币政策发生任何动摇。

易纲这番话，无疑给不少希望货币政策放松的发展商泼了一盆冷水。

置业国际分析认为，货币从紧政策将增加发展商今年的贷款难度，尤其是接下来的3月份，由于今年1月份的贷款额度已超过首季的一半，而以季度来发放贷款额度的规定，让发展商3月份的贷款压力空前之大。

该政策向楼市发出了一个强烈信号：

银行向发展商的贷款额度将在今年受到进一步的控制。

在强大的资金压力下，发展商只有靠进一步降价来“出货”。

1月全国居民消费价格上涨7.1%食品价格涨18.2%

受食品类价格拉动，持续寒冷及大范围的雨雪天气导致物资供应减少，又因临近春节消费旺季，消费需求拉动价格走高。

1月份，居民消费价格总水平同比上涨7.1%。

其中，城市上涨6.8%，农村上涨7.7%；

食品价格上涨18.2%，非食品价格上涨1.5%；

消费品价格上涨8.5%，服务项目价格上涨2.6%。

从月环比看，居民消费价格总水平比2007年12月上涨1.2%。

其中，广东省CPI同比上涨6.6%，惠州CPI同比上涨4.1%，分别比全国和全省低3个和2.5个百分点。

国土资源部明确：

工业用地严禁建造宾馆、专家楼

日前，新修订的《工业项目建设用地控制指标》（以下简称《控制指标》）正式发布并正式实施，我国开始对工业项目建设用地实行新的控制指标。

《控制指标》明确提出，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

新修订的控制指标由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率五项指标构成。

根据新规，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%；

工业项目的建筑系数应不低于30%。

此外，本次修订针对项目用地供应环节做出了新规定，明确严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

工业企业内部原则上不得安排绿地。

但因生产工艺等有特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20%。

国土资源部就此发出的通知要求，不符合《控制指标》要求的工业项目，不予供地或对项目用地面积予以核减，对生产安全等有特殊要求确需突破《控制指标》的，应当根据有关规定结合项目实际进行充分论证，确属合理的，方可批准供地，并将项目用地的批准文件、土地使用合同等相关法律文书报省（区、市）国土资源管理部门备案。

编制工业项目供地文件时，必须明确约定投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率等土地利用控制性指标要求及相关违约责任。

建设项目竣工验收时，没有达到本控制指标要求的，应依照合同约定及有关规定追究责任。

置业国际分析认为，工业项目建设用地控制指标，决定着具体建设项目用地总面积，对土地利用的效率有着根本性的影响。

抬高我国工业用地的准入门槛，是加强土地宏观调控、走节地高效工业化之路的必然要求。

3、市政动态

大亚湾今年投入逾20.78亿元建设92项市政工程

大亚湾区积极配合创建全国文明城市，今年将投入20.78亿元，建设92项市政基建工程。

今年启动建设的92项市政基建工程中，将重点推进石化大道东段、中心区23号路、西一大道、西二大道、乡镇街道改造等重点市政基建工程和一大批绿化工程项目建设。

同时今年内启动建设澳头沙田公园和大亚湾市民乐园，全面提升建成区的服务功能和城市形象。

大亚湾区将以打造工业文明为目标，以落户东部石油化学工业区和西部综合产业区的中海壳牌、中国海油惠州炼油项目、比亚迪等大项目为“助推器”，全方位推进横贯东西10公里的工业走廊建设。

同时，加强石化中下游及公用工程配套项目的招商，全力推进石化区建设，将石化区打造成技术、环保与效率共生的现代化一流石化园区。

宜商宜居城市次中心大亚湾定位生态滨海新城

日前，《惠州市大亚湾地区分区规划（2007-2020）》（以下简称《规划》）通过专家评审并进入公示阶段。

在此规划蓝图中，大亚湾区将以“石化新城、绿色港湾”为核心，被打造成一个代表惠州21世纪建设水准的生态型滨海新城。

大亚湾是惠州的城市次中心

在功能定位上，新规划将大亚湾区作为惠州市的城市次中心和推进沿海发展战略的龙头，这里是惠州市以大石化、大港口、大物流为主导的产业极化区，也是惠州市滨海形象展示的窗口。

《规划》提出“两轴、三带、四心、五组团”的空间布局结构。

“两轴”分别是：

23号路城市发展轴，它南北向贯穿中心区，是中心区重要的发展轴线和生活轴线；

石化大道为东西向城市发展轴，它将贯穿西区、中心区、石化区和霞涌等组团，向西连接深圳龙岗区，向东连接惠东县，既是城区功能连接的交通廊道，也是大亚湾地区产业延伸的重要轴线。

“三带”是指分隔大亚湾地区西区组团与中心组团、中心组团与石化组团、石化组团与霞涌组团之间的3条南北向生态安全隔离绿带。

“四心”是指4个城市公共服务中心，包括中心北片区综合服务中心、中心南片区高档商务中心两个区级中心，以及西区产业综合配套服务中心、霞涌黄金海岸片区旅游度假配套服务中心两个组团级中心。

“五组团”包括西区组团、中心区组团、港区组团、石化区组团和霞涌组团。

新规划中土地与人口均暴涨

按照《规划》，大亚湾区建设面积将增长约7倍，人口将增长约6倍。

从数据上看，截至2007年大亚湾地区城市建设用地23.83平方公里，但到了2020年大亚湾地区城市建设用地总规模控制为156平方公里，包括石化区、港区51.8平方公里，深惠合作示范区8.2平方公里。

截至2006年大亚湾地区常住人口为13.6万人，而2020年常住人口控制规模为80万人。

规划居住用地面积2392.76公顷，占总建设用地面积的15.41%；

主要分布在中心区组团、西区组团、霞涌组团。

中心区组团以二类用地居住为主，规划少量一类居住用地，其中中心北片区、猴仔湾片区以新建居住社区为主，中心南区为老城区，商住结合较多；

西区组团的居住以产业配套为主；

霞涌组团以村民住宅以及新建二类居住用地为主，并规划部分为旅游服务的居住用地。

置业国际分析认为：

惠州从沿江城市向沿海城市发展的思路，决定了大亚湾片区地位的提升，规划建设方向的转换。

《规划》明确了大亚湾的发展方向为一个滨海新城，而且是惠州市的城市次中心和推进沿海发展战略的龙头。

定位“2020人口控制规模为80万”，是为大亚湾的房地产发展总规模指出了方向。

《规划》是大亚湾房地产发展的方向性、指导性纲领，有了这个纲领就能让大亚湾房地产有序、有计划、配套、健康地发展。

首座中海油加油站大亚湾区投入运营

日前，全国首座由中国海油自主设计、自主建设、自主运营的加油站正式投入运营。

这座坐落于大亚湾区石化工业区西侧加油站的运营，标志着中国海油向石化中下游产业拓展迈出了崭新的一步。

该加油站名为“石化西”，总占地面积8035平方米。

自去年4月动工建设，经有关部门验收合格后正式投入运营。

而该公司在惠州30座加油站选址工作已经完成，其中7座加油站正在紧锣密鼓地建设中。

惠东今年GDP预增13%以上

日前，中共惠东县委九届四次全会召开。

会议指出，要在去年打下良好的基础上，继续实施“构建三大经济中心区、打造五大产业县”的发展战略，全力组织实施“十大新突破”和开展“六个建设年”活动，全面启动“十大重点项目”建设，确保实现经济、政治、文化、社会建设和党的建设“两年初见成效”的工作目标。

该县今年经济社会发展的预期目标是：

GDP增长13%以上；

单位GDP能耗下降2.75%；

县级一般预算财政收入增长15%以上；

各项事业全面进步，社会更加和谐。

市环境监测监控中心奠基

2月21日，惠州市环境监测监控中心奠基。

中心位于市区江北21号小区，占地9400平方米，总建筑面积20877平方米，主楼高19层，总投资约4800万元。

该中心集环境监测与监察、环境科学研究、宣传教育及环境影响评价评估、固体废物管理、环境信息采集等功能于一体，将成为惠州环境保护监管中枢和科研、宣教基地。

该中心预计2010年建成投入使用。

置业国际分析认为，环境监测监控中心项目开工建设，对加快惠州环境监控能力的提升、加强惠州环境保护能力建设、提高环境保护工作水平，将产生巨大的推动作用。

惠州市旅游发展总体规划通过评审

2月19日，惠州市旅游发展总体规划评审会议召开，专家组通过了对《惠州市旅游发展总体规划（修编）》的评审，同时还评审通过了《惠州市东江游项目策划》。

《规划》提出，惠州旅游发展的总目标是要建设成粤港澳地区最重要的休闲旅游度假目的地和最大的综合旅游基地。

具体思路上，是要打造休闲度假旅游品牌，大力发展生态休闲旅游、会展商务旅游、文化旅游，健全旅游产品线。

2008年惠州GDP预期增长14.5%

2007年工作回顾

经济总量跨入全省先进地区行列，经济效益呈现历史最好水平；

产业结构出现明显后发优势，发展后劲展现强势经济的特征；

新农