房地产专业知识百问百答常识Word文档格式.docx
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9、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少?
根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》第十四条的规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:
(一)居住用地七十年;
(二)工业用地五十年;
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;
(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;
(五)综合或者其他用地五十年。
另外,加油站、加气站用地为二十年。
10、通过出让方式取得土地使用权后,是否就可以处分该宗土地?
土地使用权出让合同签订后,土地使用者未取得该宗土地使用权的《房地产证》前,可以占有和使用该宗土地,但不得处分。
11、土地使用权出让合同包括哪些内容?
根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》第十七条的规定,出让合同应具备以下主要条款:
(一)双方当事人的姓名或者名称、地址;
(二)出让土地使用权的宗地号、面积;
(三)土地使用年期及起止时间;
(四)土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时间;
(五)交付土地的时间;
(六)规划、市政设计要点;
(七)项目竣工提交验收时间;
(八)市政设施配套建设义务;
(九)使用相邻土地和道路的限制;
(十)建设附属、附加设施的项目及义务;
(十一)违约责任;
(十二)当事人认为必要的其他条款。
出让合同应附上宗地图,作为出让合同的组成部分。
12、土地使用权的出让方式有哪些?
土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三种方式。
13、什么是拍卖出让土地使用权?
拍卖出让土地使用权,是指在指定的时间、公开场合,在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下,竞投者按规定的方式应价,由出价最高者获得土地使用权的行为。
14、什么是招标出让土地使用权?
招标出让土地使用权,是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标,经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。
15、有哪些土地使用权出让需通过招标或拍卖方式进行?
凡经营性、营利性项目用地一律以招标或拍卖的方式出让。
16、什么是协议出让土地使用权?
协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准,经过协商确定土地价格,并将土地使用权让与土地使用者的行为。
17、哪些土地使用权出让可采取协议方式?
协议方式出让土地使用权仅限于以下范围:
(一)工业用地(特区内限高新技术项目用地);
(二)市、区政府建设的社会微利商品房用地和全成本微利商品房用地;
(三)市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施用地等公益性、非营利性用地;
(四)军事用地。
18、在哪些情形下的土地交易不予办理产权手续?
根据规定,凡有下列情形之一的,不予办理产权手续:
(一)违反本规定,须公开交易的土地使用权不实行公开交易的;
(二)须公开交易的土地使用权不按本规定的规范要求和方式进行公开交易的;
(三)投标人或竞买人互相串通压价的;
(四)法律、法规规定属于交易无效的其他情形。
属于前款第
(一)、
(二)项情形的,由监察部门依法对有关单位负责人和责任人给予行政处分。
构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
三、规划与设计类
19、如何办理《建设用地规划许可证》?
以招标、拍卖方式获得国有土地使用权的,建设单位凭土地使用权出让合同书领取《建设用地规划许可证》。
以协议出让方式获得国有土地使用权的,建设单位必须在签订土地使用权出让合同书之前,向市规划主管部门或其派出机构领取《建设用地规划许可证》。
市规划主管部门或派出机构按照相应的城市规划,审定建设用地的相关规划设计指标,提出城市规划设计要求,核发《建设用地规划许可证》。
建设单位在取得《建设用地规划许可证》后90日内,未能签订土地使用权出让合同书又未申请延期的,《建设用地规划许可证》自行失效。
20、在取得《建设用地规划许可证》后,是否可以变更地块规划内容?
建设单位取得《建设用地规划许可证》后两年内不得申请变更规划内容;
两年后申请变更的,市规划主管部门或其派出机构对申请进行初审后,按法定程序审批。
获得批准的,市规划主管部门或其派出机构向申请单位重新核发《建设用地规划许可证》,收回原《建设用地规划许可证》,并办理相应的用地手续;
不批准的,由市规划主管部门或其派出机构书面答复申请单位。
21、《建设工程规划许可证》包括哪些内容?
《建设工程规划许可证》包括下列内容:
(1)许可证编号;
(2)发证机关名称和发证日期;
(3)用地单位;
(4)用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型;
(5)计容积率面积及各分类面积;
(6)附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。
22、购买预售商品房后,发展商是否可以变更项目设计?
房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。
商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
已预售的房地产在建筑工程施工过程中,对公共设施部分不得变更设计。
如确需变更设计的,应征得全体受让人五分之四以上的同意。
《商品房销售管理办法》(建设部88号令)还规定,经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。
买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。
房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;
买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。
23、建设工程竣工后,是否必须取得《规划验收许可证》?
建设工程竣工后,建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。
未经验收或验收不合格的,不予核发《规划验收许可证》,不予办理房地产权登记,不得投入使用。
24、什么情况下不予核发《规划验收许可证》?
根据《深圳市城市规划条例》的规定,有下列情形之一的,不予进行规划验收:
(一)擅自变更建筑设计(包括变更建筑物位置、立面、层数、平面、使用功能、建筑结构、设备的容量)的;
(二)未拆除原《建设工程规划许可证》标明应拆除的建筑物或构筑物的;
(三)未拆除用地范围内的临时设施,未完成其配套工程的;
(四)其他不符合《建设工程规划许可证》要求的。
25、对成片开发、分期开发的住宅小区是如何进行规划验收的?
成片开发的住宅区、工业区在进行单体建筑工程的规划验收后,还应进行小区规划验收。
小区建设分期分批进行时,其配套工程应按计划同步完成。
未完成时,同期的其他项目不予规划验收。
26、什么是套内使用面积系数?
当房屋按套(单元)计算面积时,使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用面积的比率(%)。
27、什么是建筑覆盖率(建筑密度)?
建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率(%)。
28、什么是建筑容积率?
在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率(%)。
29、什么是绿地率?
在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率(%)。
绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。
30、什么是绿化覆盖率?
在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率(%)。
三、开发与建设类
31、设立房地产开发企业须具备哪些条件?
设立房地产开发企业,须具备下列条件:
(一)注册资本不得少于人民币一千万元;
(二)有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员,两名以上持有专业证书的专职会计人员;
(三)有按市场价格取得的土地使用权;
(四)有自己的名称、组织机构和固定的经营场所;
(五)法律、法规规定的其他条件。
增加房地产开发和经营业务范围的,须具备前款
(一)、
(二)、(三)、(五)项规定的条件。
工商行政管理部门对符合本条例规定条件的,应当予以办理工商登记手续;
对不符合本条例规定条件的,不予登记。
32、如何申请领取《房地产开发企业资质证书》?
房地产开发企业应在取得营业执照后三十日内到主管部门备案,并申请领取《房地产开发企业资质证书》,主管部门应在十五日内依照法律、法规的规定核发《房地产开发企业资质证书》。
房地产开发企业办理房地产开发和经营业务时,应当出示《房地产开发企业资质证书》。
主管部门对《房地产开发企业资质证书》实行年度审核制度。
33、什么是商品房预售?
商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。
34、《房地产预售许可证》包含哪些内容?
《房地产预售许可证》包括下列内容:
(一)预售许可证编号;
(二)发展商名称;
(三)项目名称;
(四)项目坐落地点;
(五)土地使用权出让合同书号、地块编号;
(六)《房地产证》编号、栋数;
(七)批准预售的建筑面积,其中包含的各类建筑面积和套数、间数;
(八)发证机关、有效期;
(九)附注内容等。
35、当商品房达到何种形象进度时,才可以办理预售许可证?
七层以下的达到主体工程封顶;
七层以上的,主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。
36、商品房预售需要具备哪些条件?
商品房预售需具备以下条件:
(一)预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照;
(二)按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金,已取得土地使用权证书;
(三)持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证,并已办理建设工程质量和安全监督手续;
(四)已确定施工进度和竣工交付使用时间;
(五)七层以下的达到主体工程封顶;
七层以上的,主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数;
(六)已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户;
(七)法律、法规规定的其他条件。
37、是否可以认购内部认购时期的房地产?
根据《房地产转让条例》的规定,房地产预售须经主管机关批准并获得《房地产预售许可证》后,才能预售。
所谓内部认购,实际上是发展商逃避主管部门的管理,在取得《房地产预售许可证》前的一种非法行为,其行为不受法律保护,是无效的。
因此不能认购内部认购时期的房地产。
38、什么是商品房现售?
商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。
39、房地产现售需要具备哪些条件?
(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;
(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(四)已通过竣工验收;
(五)拆迁安置已经落实;
(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;
(七)物业管理方案已经落实。
40、发展商销售商品房有哪些方式?
房地产开发企业可以自行销售商品房,也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
41、在发展商处购房时,发展商应当明示那些事项?
(一)开发资质和营业执照;
(二)商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立面图;
(三)项目开发进度和竣工交付使用时间;
(四)项目及其配套设施的平面示意图;
(五)商品房的结构类型、户型、装修标准;
公共和公用建筑面积的分摊方法;
(六)预售商品房的价格和付款办法;
(七)商品房预售的专用账户;
(八)物业管理事项;
(九)法律、法规规定的其他事项。
在订立商品房买卖合同之前,房地产开发企业还应当向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;
预售商品房的,还必须明示《城市商品房预售管理办法》。
42、对已预售的商品房,发展商是否可以设定他项权?
已预售的商品房项目竣工验收合格交付使用前,预售人不得用该商品房项目及其土地使用权设定他项权。
违反此规定,用已预售的商品房项目及其土地使用权设定他项权的,其设定无效。
由此造成损失的,由预售人承担。
43、对已预售的房地产,发展商是否可以抵押该房地产?
房地产开发商不得抵押已预售的房地产。
44、在交付时,与样板房不一致时该如何处理?
房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致;
未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致,不一致的,按合同违约处理。
45、在房屋交付时,发展商应提交哪些文件?
在房屋交付时,房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》,向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
46、受让人不能按时付款时,应当承担什么责任?
现售房地产的受让人不按约定期限给付价款的,应当比照中国人民银行有关延期付款的规定支付违约金;
因受让人过错造成转让人损失的,受让人除支付违约金外,还应当负赔偿责任。
受让人超过房地产买卖合同约定时间九十日仍不给付价款的,转让人有权解除合同,但受让人与转让人另有约定的除外。
预售房地产的受让人不按期给付价款的,按下列规定承担违约责任:
(一)受让人给付的金额达应付价款百分之五十以上的,受让人应当比照中国人民银行有关延期付款的规定向转让人支付延期付款违约金;
(二)受让人给付的金额不足应付价款百分之五十的,转让人可要求受让人支付违约金。
受让人超过合同约定时间九十日仍不给付应付价款的,转让人有权解除房地产买卖合同。
47、在签订正式房地产买卖合同后,购房者退房应当承担什么责任?
按规定,在双方签订正式房地产买卖合同之后,买卖双方必须按合同条款履行合同。
如果发展商违约,并符合合同中有关退房的约定,购房者不但不需要承担责任,还可追究发展商的违约责任;
如果发展商没有违约,购房者想退房,在没有取得发展商同意的情况下,可能会被要求按合同依法追究违约责任并没收定金。
因此,购房者在签订正式房地产买卖合同时,应慎重行事。
48、在签订正式房地产买卖合同后,发展商由于某种原因未能将房地产售予购房者,应当承担什么责任?
根据《房地产转让条例》的规定,发展商在签订正式的房地产买卖合同之后,不得再将合同标的房地产售予其他购房者,否则属于发展商违约。
由此造成购房者遭受损失的,发展商应当负赔偿责任。
49、购买房地产时,如果购买了屋顶花园,为何在办理《房地产证》时却没有反映出来?
现行的法律法规规定,屋顶空间是一个公共空间,是不能销售的,它不符合房地产登记条例的规定,所以在办理产权登记时没有体现出来。
购房者只能从所签订的购房合同中体现其对屋顶的使用权利,但其产权并未得到现行法律、法规的保障。
50、房地产转移登记后,是否就算房地产买卖合同的终止?
产权转移登记后,房地产买卖合同内容未履行完毕的,当事人应当继续履行。
51、交付使用后,如对房屋质量存有疑问时,该如何处理?
商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。
经核验,确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房;
给买受人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任
52、何谓“预售面积”和“竣工面积”?
它们有何区别?
预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积,它只供房地产预售时使用;
竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积,它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。
53、有些房地产的竣工面积与预售面积不一致,其原因主要有哪些?
其产生的原因大致可概括为:
(1)建筑物的某部分改变设计;
(2)施工过程中,建筑物的某部分未按原设计施工;
(3)施工错误或施工误差过大;
(4)竣工后的房地产部分公用面积功能改变或服务范围改变;
(5)正常的施工误差和测量误差也可能引起实测的竣工面积与预售面积存在差异。
54、业主如对已购房地产的面积有疑问时,该如何处理?
在预售期间,可向发展商索要该套房屋的面积测绘资料和建筑设计图,根据图上尺寸复核套内建筑面积是否与购房合同上的套内建筑面积相符。
在竣工入伙后,可按相关规范自行实测,如仍存疑问,可要求进行重新测量。
55、业主在复查自己一套房的竣工面积与实际面积是否相符时,应注意些什么?
业主在复查已购房地产的面积时,一般只能丈量该套房的套内建筑面积,而且还需注意墙体厚度、烟道、专用梯、凸窗分摊面积等问题。
56、什么是套内房屋使用面积?
套内房屋使用面积是指套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按下列规定计算:
(1)套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和;
(2)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;
(3)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;
(4)内墙面装饰厚度计入使用面积。
57、什么是套内墙体面积?
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
现行规定如下:
(1)建筑物外墙(含山墙)的墙体面积全部计入与其相邻的套内建筑面积或外墙内侧的公用建筑面积中;
(2)分户建筑面积之间的共墙、公用面积与公用面积(电梯井除外)之间的隔墙,以墙中线为界分别计取分户套内建筑面积的边长和公用面积的边长;
(3)电梯井(不含其周围的其他公用面积)与套内建筑面积或电梯井之外的其他公用面积之间的隔墙,以墙轴线为界分别计取边长;
(4)套内建筑面积与电梯井之外的其他公用面积之间的隔墙,其墙体面积全部计入套内建筑面积。
本处所指的“其他公用面积”包含了电梯井周边的过道、走廊,也包含了建筑物外墙外侧的阳台、走廊、檐廊、雨蓬、车棚、货棚、站台、骑楼等。
58、什么是房屋的共有建筑面积?
房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。
59、房屋的共有建筑面积包括哪些内容?
共有建筑面积的内容包括:
电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。
共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
60、什么是房屋的基底面积?
房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
61、什么是房屋的建筑面积?
房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。
62、什么叫宗地?
宗地号代表什么意思?
宗地是地籍的最小单元,是指以权属界线组成的封闭地块。
深圳市的土地,以宗地为基本单位统一编号,叫宗地号,又称地号,其有四层含义,称为:
区、带、片、宗,从大范围逐级体现其所在的地理位置。
如:
B107—24这个地号表示福田区第1带07片第24宗地。
63、什么叫宗地图?
什么叫证书附图?
宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。
它反映一宗地的基本情况。
包括:
宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质,与相邻宗地的关系等。
证书附图即房地产证后面的附图,是房地产证的重要组成部分,主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。
六、产权登记类
64、什么叫房地产登记?
房地产登记,是指由法律规定的机构将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上,并颁发房地产权利证书的一种法律制度。
它是加强房地产管理、保障房地产当事人合法权益的一项基本制度。
65、房地产登记主要记载哪些内容?
房地产登记的内容包括土地使用权及地上建筑物的所有权与他项权利的登记,包括对房地产权利人、房地产权利性质、房地产权利来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、登记、坐标、形状等进行专门的记载。
66、房地产登记的权利人名称是如何确定的?
房地产登记的权利人名称根据如下办法确定:
(1)企业法人,为该企业法人工商登记时的法定名称;
(2)国家机关、事业单位,为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称;
(3)非法人组织,为该组织依法登记的名称或政府批准的名称;
(4)个人,为合法身份证明上的姓名;
(5)共有人,为各权利人的名称或姓名。
67、申请房地产登记,可否委托他人办理?
申请房地产登记,申请人可以委托他人代理。
由代理人办理申请的,应向登记机关提交经公证的委托书
68、哪些房地产登记需由有关当事人共同申请?
根据《房地产登记条例》规定,房地产的买卖、抵押、分割、交换、赠与等房地产登记
69、需要提取住房公积金用于一次性付款买房,具体操作流程?
答:
一次性付款买了房子,只要在半年内,凭购房合同、购房发票,就可以提取一次公积金根据西安市相关规定职工购买商品房,需支取住房公积金的,由单位填制《职工购建房支取个人公积金申请表》(公积金表10一式二份)和《公积金支取申请表》(公积
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