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●三年青山湖板块整体平均去化率51.9%。
3、2008-2010年绿城三项目供需情况
①绿城三项目与整体别墅市场供需对比状况
青山湖玫瑰园
溪上玫瑰园
桃花源
供应量(套)
去化量(套)
58
28
48.3%
—
—
36+(30)
27
40.9%
22+(30)
52
100%
78
32+(39)
55
77.5%
22
13
59%
46
42
91.3%
28+(16)
95.5%
注:
此处去化率以当年总可售套数计算,包括上年剩余房源及新推量。
绿城三楼盘供应量(套)
市场供应量
(套)
整体市场去化(套)
市场供应占比
去化占比
124
21.4%
22%
201
165
20.7%
21%
112
97
14.2%
29%
146
106
18.7%
23%
●三年绿城项目年均供应量为146套左右,年均去化率约为73%(市场平均去化率59.4%)。
●三年绿城项目平均供应量市场占比为18.7%,平均市场去化占比约23%。
②青山湖玫瑰园与整体别墅市场、区域市场供需对比状况
供应:
青山湖玫瑰园供应量(套)
市场占比
板块占比
10.0%
16.7%
2.3%
6.9%
2.6%
4.6%
34
4.3%
9.2%
●三年青山湖玫瑰园项目年均供应量为34套左右。
●三年青山湖玫瑰园项目年均市场供应量占比为4.3%,青山湖供应量占比为9.2%。
去化:
青山湖玫瑰园去化量(套)
市场去化量
青山湖板块去化量(套)
11.4%
15.9%
6.6%
20.2%
3.7%
31
6.7%
16.2%
●三年青山湖玫瑰园项目年均去化量为31套左右。
●三年青山湖玫瑰园项目平均市场去化量占比为6.7%,青山湖去化量占比为16.2%。
4、青山湖板块数据解析
2008-2010年青山湖板块去化与整体市场对比(青山湖成交数据来源房管局网上备案数)
成交时间
青山湖别墅成交套数
典型别墅排屋市场成交套数
136
298
179
●近3年来青山湖区域别墅年均成交约200套,平均去化占整体市场的50%。
2008-2011年2月青山湖板块年均成交总价、产权成交面积、平均成交单价情况(青山湖成交数据来源房管局网上备案数)
年份
平均成交总价(万元)
平均产权成交面积(平方米)
平均成交单价(元/㎡)
472.18
376.05
11700
484.58
400.07
11355
701.31/
587.68(剔除青山湖玫瑰园)
461.78
14359
2011年1-2月
776.65
432.37
15737
平均值
608.68
417.57
13287.75
●青山湖区域成交均价总体呈上涨态势,年均涨幅近9%(剔除典型楼盘均值如青山湖玫瑰园等1600万以上成交价格水平)。
●剔除2010年对比2009年近21%涨幅水平,以08-09/2011年1.2月-2010平均涨幅近3%测算,预计2011年青山湖区域别墅总体成交均价预计达605万/栋。
●目前青山湖区域别墅成交的平均产权面积约417㎡,剔除青山湖玫瑰园项目平均成交产权面积约388㎡。
综合2008-2009年临安当地特殊的地下室产权界定因素(即使部分达成2.2米以上不计产权),青山湖板块别墅整体去化对应客户需求面积区间集中于400-450㎡(产权)。
●2008-2010青山湖区域别墅前期成交单价水平在12500元/平方米。
●结合总价及面积数据分析,预计2011年主力总价水平约605万,成交产权面积集中于400-450平方米,推导青山湖区域别墅主力单价区间约为13000-15000元/平方米。
5、2010年市场各价格梯队成交情况统计(按套数计算)
以市场7大板块17个别墅排屋典型项目作为分析依据,总体成交量为348套,其中1000万以上绿城市场占有率约为37%。
(以总体均值水平作为参考总价分类依据)
价格梯队
套数统计情况(分项目)
合计
占比
1000万以下
青山湖畔17套;
锦绣钱塘29套;
青城山语间1套;
同人山庄38套;
湖光山社29套;
桃花源23套
锦天岛上9套
41.9%
1000-1500万
溪上玫瑰园35套;
西溪风情18套;
万科公望51套;
香格里拉21套;
山湖印5套
130
37.4%
1500-2000万
青山湖玫瑰园10套;
桃花源1套;
溪上玫瑰园7套
18
5.2%
2000万以上
青山湖玫瑰园3套;
桃花源18套
地中海别墅18套;
阳明谷15套
54
15.5%
6、2010年青山湖板块各价格梯队成交情况统计(2010年典型项目共成交141套)以总体均值水平作为参考总价分类依据
套数统计情况
123
87.2%
5
3.5%
10
7.2%
3
2.1%
7、绿城三项目各价格梯队与市场价格梯队中成交占比情况统计(2010年数据)
绿城项目市场占比
23套
15.8%
35套
26.9%
10套
7套
1套
3套
18套
38.9%
二、未来供应市场情况(已明确部分信息)
1、未来市场各价格梯队供应情况统计、占比(以总体均值水平作为参考总价分类依据)
套数
锦绣钱塘36套、青山湖畔57套,山语间136套,青云山居44套,湖光山社45套,同人山庄73套,青山湖红枫园42套
433套/40.2%
锦天岛上33套,郡原列岛33套,西野风韵41套,观塘骊景34套,山湖印31套,溪上玫瑰园130套,富春玫瑰园37套
379套/35.2%
青山湖玫瑰园5套,富春玫瑰园2套
7套/0.6%
青山湖玫瑰园43套,桃花源60套,云栖玫瑰园41套,万科公望77套,地中海11套,阳明谷4套,香格里拉16套,桃花源中式12套。
264套/24%
从已知信息来看,后续市场供应量已有1077套,青山湖供应约653套,约占61%。
2、未来青山湖板块各价格梯队供应情况统计(653套)
以总体均值水平作为参考总价分类依据
433套/66.31%
锦天岛上33套,郡原列岛33套,西野风韵41套,观塘骊景34套,山湖印31套
172套/26.33%
青山湖玫瑰园5套
5套/0.77%
青山湖玫瑰园43套
43套/6.59%
4、2011年绿城低密度项目供应情况统计
建筑类型
供应套数
价格区间
山地别墅
48套
1700-3000万
法排
130套
1300-1500万
精装小法
30套
2400-2500万
毛坯小法
2000万左右
中式别墅
12套
3500万以上
云溪玫瑰园
26套
法合
15套
富春玫瑰园
小院别墅
37套
35套1000-1500万
2套1500-2000万
红枫园
42套
750-1200万
总计:
366套
法排及法合198套,占54%。
小法:
60套,占16%(未含青山湖玫瑰园备手35套及红枫园25套小法)
山地及中式:
60套,占比16%
小院:
37套,14%(300平方米左右的小独栋)
所属板块
项目名
产品类型
总占地面积
总建筑面积(㎡)
总容积率
建筑面积(㎡)
在售/新盘
价格水平
青山湖板块
独栋、小法
3500亩
25万(1608亩)
0.25
(1608亩)
独栋
800-1100
小法
550-650
在售
1700-2600万
青山湖红枫园
法合、小法、独栋、小高层
326亩
13.9万
1.0
550-700
新盘
预计750-1200万
锦绣钱塘
独栋、组院
1150亩
22万
0.28
组院:
400-460
独栋:
400-600
400-800万
青城·
山语间
1500亩
24.3万
0.23
300-400
450-550万
中都·
青山湖畔
3640亩
90万
350-580
600-1000万
大华·
西野风韵
27万
450-700
预计1000-1500万
同人山庄
905亩
470-550
350-650万
锦天·
岛上
900亩
17万
500-800
800-1500万
观唐骊景
1200亩
24万
0.3
560-740
预计800-1500万
金基·
青云山居
1462亩
20万
440-600
500-750万
青山湖81号
135亩
2.7万
300-450
350万左右
郡源·
列岛花园
组院、独栋
268亩
7.6万
0.4
350-490
800-2200万
山湖印
150亩
8万
0.28
530-840
800-1800万
湖光山社
排屋、独栋
800亩
30万
0.41
排屋:
330-380
300-400万
独栋600-800万
中基项目
约400亩
约10万
0.39
700-1200
未确定
预计1300-1500万
西溪板块
法排、小法
314亩
13万方
0.8
360-430
1200-1600万
闲林板块
小法、中式、西式大宅、独栋、组院
2700亩
约30万
750-900
中式:
900-1800
2000-8000万
银湖板块
万科公望
932亩
25万
0.37
390-450
1300-1500万左右
组院、小法、法合
780亩
未定
330-390(地上)
良渚地块
香格里拉
1300亩
700-1000
1000-2000万
湘湖地块
宋城•地中海
350亩
3.3万
0.145
1000-1500
5000-7000万
之江板块
阳明谷
380亩
16万
350-550
1800-3000万
云栖玫瑰园
法合、法排
200亩
4万
0.29
400-500
预计1700-2600万
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