上海房地产估价师《制度与政策》:房地产开发企业资质管理模拟试题.doc
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上海房地产估价师《制度与政策》:房地产开发企业资质管理模拟试题.doc
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上海房地产估价师《制度与政策》:
房地产开发企业资质管理模拟试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、一套总价60万元的住房,在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况:
(原题由于教材说法有误,笔者作了修改)
(1).要求在成交日期时一次付清。
(2).如果在成交日期时一次付清,则给予折扣5%。
(3).以抵押贷款方式支付,首期支付10万元,余款在未来10年内按月等额支付。
(4).约定一年后一次付清。
(5).从成交日期起分期支付,首期支付20万元,余款在一年内分两期支付,每隔半年支付20万元。
下列选项中,名义价格和实际价格相同的是。
A:
第
(1)种情况
B:
第
(2)种情况
C:
第(4)种情况
D:
第(5)种情况
E:
工业用地的监测点评估价格
2、随着社会经济的发展,房地产价格总体上呈波动趋势。
A:
向下
B:
平稳
C:
不稳定
D:
向上
E:
借款合同
3、下列__不是影响房地产价格的经济因素。
A.经济发展
B.金融政策
C.利率
D.汇率
4、在平均利润率一定的情况下,当借贷资本供给大于需求时,利率将__。
A.上升
B.下降
C.不变
D.难以确定
5、确定估价对象及其范围和内容时,应根据,依据法律法规,并征求委托人同意后综合确定。
A:
估价原则
B:
估价目的
C:
估价方法
D:
估价程序
E:
工业用地的监测点评估价格
6、开发完成后的房地产适宜销售的,其价值适用评估。
A:
假设开发法
B:
剩余法
C:
市场法
D:
成本法
E:
工业用地的监测点评估价格
7、某宗房地产建成于2000年年底,此后收益年限为48年,2001年年底至2004年年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元,预计2005年年底至2007年年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元,从2008年年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元.该类房地产的报酬率为9%,则该宗房地产2004年年底的收益价格为。
A:
1029.92万元
B:
1320.54万元
C:
1634.72万元
D:
1766.43万元
E:
工业用地的监测点评估价格
8、以下关于房地产价格的说法中,正确的是。
A:
房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价,可能与其价值无关
B:
房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求相互结合所产生的,但现实中可以不需要完全具备这三个要素
C:
对房地产价格来说,主要是从房地产价格的本质上把握房地产价格的“数量”
D:
房地产价格有高有低,是由房地产稀缺性唯一确定的
E:
工业用地的监测点评估价格
9、__是税收制度和政策的中心环节。
A.税率
B.税基
C.课税对象
D.税费征缴
10、某市房产税按房产原值减除幅度为30%,某企业拥有一房产原值为3800万元,则年征收房产税为万元。
A:
114
B:
63.84
C:
31.92
D:
28.71
E:
执行层的组织协调
11、房地产价格是由房地产的__三者相互结合而产生的。
A.有用性、稀缺性、有效需求
B.供给、需求、利用状况
C.权利、租金、利率
B.价值、使用价值、供求
12、某套建筑面积为100㎡、每平方米建筑面积2000元的住宅,其实际付款方式为首付5万元,余款向银行抵押贷款.抵押贷款期限为5年,还款方式为按月等额支付,贷款年利率为5%.该套住宅的实际价格为。
A:
18.25万元
B:
20.00万元
C:
21.58万元
D:
22.00万元
E:
工业用地的监测点评估价格
13、下列关于收益法求取净收益的说法,错误的是__。
A.净收益包括有形收益和无形收益
B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费
C.通常只有客观收益才能作为估价依据
D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值
14、某套住宅建筑面积为100㎡,套内建筑面积为92㎡,使用面积为80㎡,每平方米使用而积的价格为3000元,则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。
A:
2400
B:
2580
C:
2607
D:
2760
E:
工业用地的监测点评估价格
15、以下__因素不是导致商品住宅供给变化的主要因素。
A.开发成本的变化
B.收入的变化
C.价格的变化
D.开发商对未来的预期
16、建筑物净收益=__×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。
A.建筑物重置价
B.建筑物现值
C.土地价格
D.房地产价格
17、商品房建筑面积由套內建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,分摊的共有面积部分为。
A:
独立产权
B:
单独产权
C:
共有产权
D:
双方产权
E:
执行层的组织协调
18、某成片荒地面积,进行“七通一平”的开发后分块有偿转让,开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元,年贷款利率为7.2%,开发经营期为1年。
上述费用均匀投入,可转让土地面积比率为65%,该地块可转让土地的应计成本是元/㎡
A:
310.61
B:
321.60
C:
477.87
D:
494.77
E:
工业用地的监测点评估价格
19、已知某房地产投资项目的购买投资为5500万元,流动资金为600万元。
如果投资者投入的权益资本为2000万元,经营期内年平均利润总额为800万元,年平均税后利润为600万元。
则该投资项目的资本金净利润率为()。
A.13.0%
B.43.3%
C.30%
D.23.3%
20、A房地产开发公司在Z省A市征收基本农田以外的耕地180亩,应由审批。
A:
国务院
B:
国土资源部
C:
Z省人民政府
D:
A市人民政府
E:
房地产估价机构必须加盖公章
21、是以实物产品数量所计量的生产要素边际生产力。
A:
边际产值
B:
边际产量
C:
边际收益
D:
边际收益产量
E:
执行层的组织协调
22、《中华人民共和国宪法》规定,国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行__并给予补偿。
A.征收
B.征用
C.征收或者征用
D.征购
23、某写字楼的土地取得成本8000万元,建造成本6000万元,管理费用800万元,销售费用600万元,投资利息720万元,销售税费为售价的6%,销售利润率为16%。
该写字楼的价值为万元。
A:
17087.20
B:
18699.20
C:
19666.40
D:
20666.67
E:
工业用地的监测点评估价格
24、某旅馆共有300张床位,平均每张床位每天向客人实收50元,年平均空房率为30%,该旅馆营业平均每月花费14万元;当地同档次旅馆一般床位价为每床每天45元,年平均空房率为20%,正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%;该类房地产的资本化率为10%。
该旅馆的价值为()万元。
A.2759.4
B.2789.3
C.2843.6
D.2987.6
25、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性.【2005年考题】
A:
独一无二和供给有限
B:
独一无二和价值最大
C:
流动性差和价值最大
D:
不可移动和用途多样
E:
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、在房地产投资项目可行性研究中,调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。
其中资源调查的主要内容有。
A:
项目用地
B:
房地产市场供需
C:
房价现状及走势
D:
交通运输条件
E:
外围基础设施
2、在一般情况下,__适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件建筑和设备,或因建筑技术和建筑标准改变等,使用建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。
A.重建价格
B.重置价格
C.重新购建价格
D.积算价格
3、商业银行为降低房地产开发贷款风险,在发放贷款前要求开发项目具有。
A:
国有土地使用证
B:
建设用地规划许可证
C:
建设工程规划许可证
D:
建设工程施工许可证
E:
商品房预售许可证
4、房地产投资信托按其投资业务和信托性质的不同可以分为不同类型。
按投资业务的不同,房地产投资信托可以分为。
A:
权益型房地产投资信托
B:
债务型房地产投资信托
C:
抵押型房地产投资信托
D:
混合型房地产投资信托
E:
权利型房地产投资信托
5、下列关于征收城市维护建设税的说法中,错误的是__。
A.对外商投资企业也需要征收城建税
B.城建税实行地区差别税率,共分三个档次
C.在同一地区只能执行同一档次的税率,不因企业隶属关系、行业性质不同而不同
D.计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税和营业税的税额
6、土地价格=[房地净收益-__]÷土地还原利率。
A.土地净收益
B.建筑物价格×建筑物还原利率
C.建筑物总收益
D.房地费用
7、物业管理的社会化有两个基本含义,即。
A:
房地产施工企业要到社会上去选聘物业服务企业
B:
物业服务企业要到社会上去寻找房地产施工企业
C:
物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业
D:
物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业
E:
政府职能部门要到社会上去选聘物业服务企业
8、房产分户图的主要内容有。
A:
房屋权界线
B:
房屋建筑面积
C:
用地面积
D:
四面墙体的归属和楼梯、走道等部位
E:
房屋边长
9、工程项目的__是建设过程的最后一个程序,是全面检验设计和施工质量,考核工程造价的重要环节。
A.评标
B.质量检验
C.投料试车
D.竣工验收
10、某房地产投资项目现有A、B两种方案,开发经营期分别为3、4年,其目标收益率均为12%,净现值分别为120、150万元,对两方案进行比选,则最优方案的等额年值为万元。
A:
39.51
B:
49.39
C:
49.96
D:
62.45
E:
借款合同
11、下列属于房屋租赁合同自然终止情形的有。
A:
租赁合同到期,合同自行终止
B:
符合法律规定可以解除合同条款的
C:
符合合同约定可以解除合同条款的
D:
承租人利用承租的房屋从事非法活动的
E:
因不可抗力致使合同不能继续履行的
12、判定工业房地产区位优劣的主要因素有。
A:
临街状况
B:
是否便于动力取得
C:
是否便于废料处理
D:
是否接近大自然
E:
是否便于产品和原材料运输
13、建筑平面设计常见的组合方式包括。
A:
走廊式组合
B:
套间式组合
C:
单间式组合
D:
大厅式组合
E:
整体式组合
14、产生房地产价格泡沫的主要诱因是()。
A.土地稀缺
B.城市化进程快
C.竞争充分性
D.交易复杂性
15、按照《城市房屋拆迁管理条例》规定,拆迁范围确定后,拆迁范围內的单位和个人不得。
A:
新建、扩建、改建拆迁范围内的房屋
B:
转让拆迁范围內的房屋
C:
抵押拆迁范围内的房屋
D:
改变拆迁范围內的房屋和土地的用途
E:
租赁拆迁范围内的房屋
16、H省Z房地产公司拟获得A市B县城市规划区内C村所有的集体土地从事经济适用住房的开发建设。
C村原耕地面积为80(公顷),农业总人口为600人,现征收C村基本农田以外的耕地30,该耕地被征收前3年平均年产值为600元。
经商定,土地补偿费为该耕地前3年平均年产值的8倍;每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前3年平均年产值的5倍。
被征收土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。
《中华人民共和国土地管理法》中规定的征收工地中,有批准权限的政府包括。
A:
县人民政府
B:
市人民政府
C:
省人民政府
D:
国务院
E:
政府收回土地,并与土地使用者签订收回土地协议书
17、产生房地产价格泡沫的主要诱因是__。
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