税务规划当前房产税改革讨论之综述.docx

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税务规划当前房产税改革讨论之综述

当前房产税改革讨论之综述

2010-10-19

摘要：

近年来，针对房地产投资过热，房价过快上涨的情况，国家出台了壹系列调控措施，但均没有取得明显的效果，房价似乎进入壹个“越调越涨”的怪圈。

究其原因，有观点认为，迄今为止的房地产调控措施均囿于交易环节，以至于关联政策难以体现出长效机制，而房产税的开征，将大大提高炒房者的持有成本，进而挤压房地产投机空间，倒逼房价回归理性。

本文撷取部分专家学者的观点，对当前有关房产税改革的讨论进行了综述。

关键字：

房产税，房地产调控，房价上涨，综述

壹、当前房产税改革讨论的背景

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的壹种财产税。

我国现行的房产税始于1986年，属财产税范畴。

1986年9月15日，国务院正式发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人。

基于当时城镇居民收入水平普遍较低等情况，《暂行条例》规定，对个人所有的非营业用房产免税。

近年来，针对房地产投资过热，房价过快上涨的情况，国家出台了壹系列调控措施，但均没有取得明显的效果，房价似乎进入壹个“越调越涨”的怪圈。

究其原因，有观点认为，迄今为止的房地产调控措施均囿于交易环节，以至于关联政策难以体现出长效机制，而房产税的开征，将大大提高炒房者的持有成本，进而挤压房地产投机空间，倒逼房价回归理性。

今年4月份，国务院出台号称史上最严厉的房地产调控政策，即“新国十条”。

于新政作用下，房市成交量壹度出现萎缩，房价快速上涨的态势也得到有效遏制。

然而，于“新国十条”出台半年之际，房市再现回暖迹象，投机性购房也日趋活跃，使得新政面临失败的风险。

于此背景下，9月29日，中央有关部委出台的新壹轮房市调控政策，于将首套房首付比例提高至30%的同时，首次提出要“加快推进房产税改革试点工作，且逐步扩大到全国。

”10月7日，上海发布的《关于进壹步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》也明确提出，“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”。

房产税再次成为市场关注的焦点。

上海社科院经济学博士马红漫应当见到的是，尽管本轮“疾风暴雨”般的楼市调控堪为史上之“最”，但仍未摆脱以行政管制为主的窠臼，交易环节的保有税调控举措仍然付之阙如。

虽然我国房产税自1986年开始实施，但目前只是针对城镇运营性房屋和出租房屋征税，对于个人炒房投资的约束力可谓鞭长莫及，由此引发扩大房产税开征范围的热议。

浙江大学公共管理学院副教授苏振华目前讨论开征房产税，有壹个特定的背景。

4月份国家出台了号称史上最严厉的“新国十条”，试图终止房价的暴涨，市场于因此沉寂了几个月后，又开始重拾升势，宣告本轮调控依然失败。

房价暴涨，于表面上见来是由投资型买房导致的。

为了平抑房价，就必须遏制投资型购房，开征房产税，使持有房产也必须支付成本，故而能对遏制投资型购房产生影响。

于几近沸腾的民怨之下，监管部门打算祭出房产税，是能够理解的。

二、是否需要开征房产税？

从当前各方讨论的情况来见，对于是否要开征房产税的意见且不统壹。

支持房产税开征的壹方认为，当前房产税改革试点的条件已经具备，房产税将增加炒房者的持有成本，打击投机性购房，是有效抑制房价高涨的壹柄利剑，有利于整个产业的健康发展。

而反对方则表示，目前房产税征收的条件且不成熟，且市场对房产税抑制房价的期望有些过高，房产税打击炒房者的效果也有限。

（壹）支持方的论据

1、试点条件已基本具备

中央财经大学税务学院副院长刘桓从税制完善的角度讲，房产税改革只是对原有条款进行修正，没有相对复杂的立法过程。

从征收各环节来说，经过7年物业税的“空转”，于房产估值等方面也积累了壹定的经验，技术上不存于太大问题。

中国房地产业协会副会长朱中壹房产税属于既有税种，扩征不须经过全国人大批准；《条例》属于国务院规章范畴，修订只须国务院批准即可生效执行。

目前的工作主要是确定税基、税率和征收对象。

只要地方政府配合，今后如何具体征收不是问题。

2、增加炒房者的持有成本，抑制投机性购房

全国人大财经委副主任、国家统计局原副局长贺铿房地产调控，不管是多少条，我认为当下行政色彩比较重，市场的办法不够。

从国外经验见，市场的办法就是要开征房产税，遏制投机，增加房屋财产保有环节的成本。

房产税也应该是保障性住房建设的主要资金来源。

财政部、国家税务总局有关负责人近年来，随着住房制度改革不断深化和居民收入水平大幅提高，商品房市场日益活跃，改革和完善房产税制度，对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的，这既有利于调节居民收入和财富分配，也有利于健全地方税体系，促进经济结构调整及土地节约集约利用，引导个人合理住房消费，抑制投机性购房。

上海社科院经济学博士马红漫海外市场经验显示，随着房地产保有税改革的渐次实施推进，投机性需求将会直接呈现恐慌性撤出的态势，且击碎房价虚高的泡沫。

这固然会冲击到房地产市场的稳定，甚至负面影响短期区域经济增长数据，但打击房产投机需求的政策效果堪称绝佳。

以此观之，我国房产税改革应当尽快走出纸面探讨且付诸实施，以此延续前期楼市调控基调。

财政部财政科学研究所所长贾康房地产市场要健康发展，需要推出物业税或扩大房产税的征收范围。

于保有环节征税，增加持有房屋的成本，能有效调整购房者的行为，遏制肆无忌惮的投机性购房。

购房者将会更多地考虑购买实惠的小户型，投机客的炒作也会更加收敛，原来炒七套八套的，可能就减少到三套五套。

3、挤压房地产需求泡沫

财政部财政科学研究所所长贾康物业税有对冲房价上升的力量。

虽然房地产税且不能够完全改变今后几十年中国城镇化历史过程中房价的长期上扬趋势，但于这个制度约束下，房地产市场的价格会表现更“沉稳”，泡沫会更少，整个产业发展会更健康。

银河证券高级经济学家苑德军政府应用“组合拳”的方式，出台壹些列新措施，继续挤压房地产市场的泡沫。

最有效的措施，是尽快征收高额交易所得税，打压投资需求。

（二）反对方的论据

1、开征条件不成熟

中国社科院城市发展和环境研究中心主任牛凤瑞房地产税出台必须有三个具备条件：

首先是产权认定，这个房子归谁；其次是这个房子征多少，除了税率比较好确定之外，仍有壹个基数问题。

第三是目前的商品房大多数是属于70年使用期，于买房的时候缴纳了70年的土地出让金，将来于征税的时候怎么样跟政策相互衔接、过渡。

作为政府出台任何政策、特别是税收政策，要有壹个前期完整的设计，出台后壹定要达到预期目标，这里仍有不确定性。

虽然说不需要准备到十全十美才出台，但至少要有壹个前期的预判，这个预判跟预期基本吻合，才是合理的出台时机、出台条件。

否则，出台之后执行成本非常高，获得的收益有限，就得不偿失了。

2、抑制房价上涨作用被夸大

中国社科院财贸所财政研究室主任杨志勇应该认识到房产税短时期内可能导致房价下跌。

从中长期来见，试图以房产税来降房价的目标是难以实现的。

世界上许多国家或地区均有物业税或同类税收，但于金融危机之前，多数地方经历了较长时间的房价持续上涨。

由此可见，有了物业税或同类税收，即使短时期内房价下跌，最终房价仍然可能回归高位。

试图以房产税来降房价的目标从根本上是难以实现的。

财政部财政科学研究所副所长刘尚希征收房产税只会让房价更高，很简单，税金会转嫁到买家头上，从而推高房价。

除非征的税远远超出房价上涨带来的收益，比如房价5年翻了壹番，税收就翻俩番。

如果这样，随之而来的便是房地产的崩盘。

复旦大学住房政策研究中心副教授陈杰房产税于国外主要功能且不是用来调控房价，对控制房价既不是充分条件，也不是必要条件。

从发达国家的经验上就能够见到，房产税且不能防止房价暴涨暴跌。

美国、加拿大、英国、法国、西班牙等国长期实行房产税，但这些国家投机炒作造成的房产泡沫仍不时出现，如于金融危机来临之前，这些国家楼市均连续多年大幅上涨。

天津财经大学财政学科首席教授李炜光其他亚洲国家如韩国、日本的经验能够给我们壹些启示，靠房产税抑制房价，效果很值得怀疑。

相反，这种税赋会通过价格最终又转移到购房者的身上，而价格且没有被抑制住。

深圳社科院城市营运中心主任高海燕单纯依靠房产税平抑房价作用不大，市场本质仍是见供求关系，调节房价需要壹套系统性的政策，如增加保障房供应、增加土地供应量，改变房价上涨预期。

3、打击炒房者的效果有限

著名经济学家郎咸平政府推出房产税的目的是打击房产炒作，而房产炒作的意思是今天买明天卖，可是这些炒作者根本不持有房产，因此不需要交房产税，房产税且不能对他们造成打击。

复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰当下大家对房产税的期望值有些高过头了，对房产税的效果也有些夸张。

实际上房产税开征达不到那么大的作用，于很多征收房产税的国家里，照样有房地产泡沫。

于短期之内，可能对房价上涨有壹定的抑制作用，但长期来见，壹些投资客可能仍是会囤房。

中原地产市场研究部总监王世界房产税和房价之间没有直接联系，房价涨跌主要仍见供求关系，如果房价上涨预期不改变，房价上涨的收益超过持有成本的增加，房产税的作用就难以显现。

三、何时出台房产税？

1、出台时机将视近期调控效果

当前主流观点认为，房产税出台的时机将取决于近期房地产调控的效果。

如果未来壹段时间房价过快上涨的势头得不到遏制、投机气氛依旧浓重的话，不排除房产税改革方案年内出台的可能性。

而如果新近出台的壹系列调控政策能于今年四季度取得令人满意的效果，房地产市场运行趋于平稳的话，房产税改革则可能会延后。

中央财经大学税务学院副院长刘桓财税部门之所以针对房产税出面表态，变化源自房地产市场。

新政实施近半年来，房价且未出现实质性下降，而近期又有回升迹象，壹些壹线城市房价从8月下旬开始回升，9月底基本达到上涨高峰，有些楼盘价格已反弹回新政前的高点。

这种情况下，为了巩固房地产调控成果，不至于出现房地产调控反弹，新国五条出台，房地产调控风暴再起，再次强调严格执行房地产调控政策，且明确指出“加快推进房产税改革试点，且逐步扩大到全国”。

可是能够出台且不代表会很快出台，正如财政部此次公开文件中所说，考虑到房地产改革情况复杂，拟先于部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，恢复征收房产税，积累经验后逐步扩大到全国。

虽然此次财税部门公开表示房产税改革先试点再推开，可是且没有给出时间表，而且正如答记者问中所说，房地产改革情况复杂，改革进展不是财税部门能够确定的，房产税改革会否近期试点仍要见房地产市场发展情况。

房产税修改的有关问题，要见宏观经济情况和调控的需要，如果现有政策达到了调控的目标，房产税政策可能不出。

国金证券地产研究员曹旭特房产税壹直是各界关注的焦点，从技术上来见，征收条件已经具备，从效果上见，房产税则是即能调控行业又能增加地方政府收入的措施，从舆论铺垫上见，各界也已经有了心理预期，但迟迟不能出台的原因可能是政府担心其效力造成负面影响过于严重，但如果房价仍得不到控制，未来其推出速度也会加快。

我爱我家控股公司副总裁胡景晖不久前出台的“五项措施”，如果能够于第四季度有效稳定交易、平抑房价，且取得令管理层和社会大众比较满意的效果，那么房产税的试点有可能会延迟到明年下半年；如果二次调控仍旧不能取得令人满意的效果，那么房产税的试点很可能于明年年初就会出台。

2、短期出台的可能性不大

不过，也有观点认为，由于于具体实施方面仍存于壹定的困难，短期内出台房产税的可能性且不大。

中央财经大学税务学院院长汤贡亮虽然于保有环节征税已成为政府有关部门、学界的共识，但由于评估和征管方面存于较大难题，房产税于多个省市“空转”近7年。

如进入试点实征阶段，关键是要制定关联法律法规，如规定减免税额度等。

当前各关联部门应尽快达成共识，把“空转”的经验归纳成壹个科学完整的体系，加快房产税推行。

中国社科院财贸所所长高培勇房产税开征难，于于难征管。

当前我国且没有建立壹个于房产税保有环节税收征管的机制。

房产税征收涉及的大部分是个人，于无法强制征税的情况下，很难确保每个拥有房产的人均交税。

四、房产税影响几何？

被视为抑制房价过快上涨的重要手段之壹，开征房产税无疑将对楼市产生深远影响。

从短期见，房产税对楼市的影响主要是改变市场预期，利空较为明显；从长期见，房产税有助于抑制市场泡沫、促进房地产业健康稳定发展。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭房产税的影响可分为三个阶段：

短期来见影响较大，房产税的出台标志着国家调控房价的决心非常大，不达目的不罢休；中期分析，利空将被市场消化，因为试点开征初期，税基小、税负低，容易被卖家转嫁；长期来见，房地产税制得到改善后，不仅有利于引导地方政府不再紧盯着土地财政，也能于壹定程度上为楼市中的投资投机需求降温，从而有利于稳定房价。

凯盛经略（上海）投资管理XX公司副总经理赵炜不管税率是多少、征税对象是哪些，房产税壹旦开征，短期内对市场无疑是利空，它将增加住房持有成本，持房者将会对成本和收益进行审慎权衡，壹部分炒房者将会被迫抛售房源，这将增加市场供应，且给价格带来更大的下行压力。

从另壹个角度说，房产税将会减少楼市的投机和非理性成分，逐渐挤出房地产市场的价格泡沫，使市场更多地回归由自主性需求、改善性需求决定的轨道上来，促进楼市长远平稳健康发展。

因此，从长期见，房产税对楼市是利好。

中国房地产学会副会长陈国强房产税出台和否是税制方面的壹个大变革，把它作为壹个短期的楼市调控手段是不太现实的，另外，0.3%-0.4%的税率短期对抑制房价的作用很有限，房产税的作用主要仍是改变市场预期。

不过，于房产税的影响力方面，税率的设置起着至关重要的作用。

深圳综合开发研究院旅游地产研究所所长宋丁房产税的影响力关键于税率设置，如果能够对第三套之上住宅征收重税，如3%的年税率，彻底改变投资房产的收益预期，才能抑制投资性购房。

不同房产要设置差异明显的税率，首套住宅按0.2%税率征收，第二套稍做提高，第三套及之上住房税率设置到3%甚至之上。

既考虑普通民众税负承受力，也能够保持市场稳定房价平稳。

世华地产研究总监肖小平房产税的影响力大小主要见征收办法和税率，是否对所有商品房征收，首套、二套和三套之上税率有无差别，征收办法是按市场评估价征收仍是按房产购入价征收，如果是按市场评估价征收影响力就会比较大，此外仍要见是按年征收仍是累计征收。

另外，房产税的长远利好仍于于：

它不止是着眼于房地产业自身的调控，更具有调节居民收入分配和完善地方税收体系的功能。

财政部财科所副所长白景明目前我国的房产税条例是暂时性的框架，房产税改革是壹个渐进的过程，下壹步改革壹方面是根据市场经济的发展变化完善房产税税制；另壹方面，要随着财税制度改革的深化不断健全房产税税制，且针对收入分配变化格局调整房产税体制。

五、需要注意的问题？

当前，房地产调控形势依然严峻，根本性的问题尚未解决，因此不能将抑制房价上涨的希望完全寄托于房产税身上。

房地产调控的关键于于从土地、税收、信贷等各个方面打好“组合拳”，且着力推进保障性住房建设、供应，从而真正终结房价近年来连续暴涨、社会资源向房地产业畸形积聚的乱象，从根本上破解困扰房地产已久的结构性问题。

房产税改革应侧重长期的制度化建设，而不是短期内调控房价。

国务院发展研究中心研究员倪红日中国的房地产税的改革需要分三个步骤走。

第壹步，先于当下的试点基础上，尽快于壹俩年内，只要高层下决心，就能够推开对运营性房地产征收新的房地产税，把计税依据直接改变，因为当下的征管力量包括软件系统已经基本上具备了这些条件；第二步，对现有的全国的住宅进行登记，然后对投资性、投机性的住房先开征新的房地产税；第三步，逐渐扩大到对壹些非基本住宅的征税。

这里面就牵扯到整个中国的居民住房大的、政策的战略性考虑，比如说，保证每壹个家庭的、自用基本住房的基础的，这壹部分能够不征税，因为中国的土地是公有的，每壹个公民均有权利于公有土地上享受自己的住宅。

可是超过基本住宅的，其他的非基本住宅，壹律要征收房地产税。

深圳综合开发研究院旅游地产研究所所长宋丁不能把抑制房价上涨的希望单纯寄托于房产税身上，房产税应侧重长期的制度化建设而不是短期内调控房价。

《信息日报》首席编辑魏文彪需要见到的是，由于开征房产税能为政府直接带来收入增长，因而政府于征收房产税上难免产生通过扩大征收范围等手段尽可能增加税源的欲求，这样就可能导致房产税偏离旨于进行房地产市场调控的初衷，导致部分原本不属于调控政策打击范围的民众利益受到打击。

因此，开征房产税必须紧紧围绕旨于调控房地产市场这壹初衷和目的进行，须于对炒卖房屋者实施有力打击的同时，避免自住购房和改善型购房民众利益受到损伤，如应对首套房和改善型购买二套房免收房产税等等。

如此，征收房产税就既能够达到有效稳定房价的目的，又能够避免自住购房和改善型购房民众利益受到损伤，且因此而增强政策的受支持程度，促进房地产市场调控更为深入地进行。

《南方均市报》社论从物业税到当下的房产税，政策设计者迄今均说不清楚房产税的政策目标究竟是什么，是完善房地产税收体系，仍是为了抑制高房价？

要完善税收体制，就要于征收房产税的同时，大幅度地取消其他的税费，而要抑制高房价，就不应该针对居民个人，而应该对那些拥有三套之上住宅的，仍有别墅等豪宅的人征税，或者对炒房者直接征收暴利税。

于之上种种的疑问得不到制度的回应的情况下，强行推行房地产试点，甚至对个人拥有的所有住房征收房产税，不仅无法抑制房价，反而会引发更多的不公平。

中国指数研究院副院长陈晟壹系列楼市调控措施的目的不仅是要遏制房价快速增长，仍要将房地产和国民经济的关系理顺，使之回归健康、理性的发展轨道。

因此，于改革房产税等措施之外，仍应着力加快产业结构调整，培育新的经济增长点，逐步解决地方对“土地财政”的过度依赖。