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非机动车位:
居住2个泊位/户;
土地试用权出让年期:
住宅70年,商业40年;
开竣工时间:
土地交付后半年内动工,工程建设期为3.5年;
表1主要技术经济指标
项目
单位
数量
总占地面积
平方米
101695
总建筑面积
地上住宅
150659
地下停车场
34169
非机动车停车场
711
容积率
/
2.0
建筑密度
%
20
绿化率
45
地下停车位
个
1432
2.投资环境调查分析
2.1南昌市房地产市场分析
1-9月,全市完成房地产开发投资177.99亿元,同比增长35.5%,高出全省平均增速3.7个百分点,其中住宅完成投资129.20亿元,增长24.8%。
购置土地面积继续在高位运行切增速有所加快,本年购置土地182.02万平方米,增长77.0%,土地成交价款66.13亿元,增长166.5%。
全市商品房新开工面积继续保持高速增长,1-9月,商品房新开工面积655.84万平方米,同比增长96.9%,其中,住宅新开工面积512.89万平方米,增长85.4%。
房屋施工面积继续保持增长,商品房施工面积2487.71万平方米,增长26.4%,其中,住宅施工面积1999.83万平方米,增长24.8%。
房屋竣工面积出现明显上升趋势,1-9月,全市房屋竣工面积247.11万平方米,同比增长7.6%,增速较上月提高34.9个百分点。
2.2本项目地块优劣分析
优势:
(1)此房地产开发项目位于政府重点打造的核心板块朝阳新城云锦路以南、丹桂路以东、雷池路以北,周围横纵交通网丰富,通达性好。
八路公交车直达,市一中,站前路小学等教育资源配套完善。
(2)项目南侧100多米范围内有正在建设中的2400亩朝阳公园,目前一期动物园已建设完毕,二期还将推出13公顷的青少年拓展训练营。
朝阳公园是迄今为止江西省内最大的城市中心公园。
(3)15亿建朝阳大桥,9月开建一江两岸主轴崛起
(4)地块周围有君悦朝阳以及中海朝阳郡等高档小区环绕,周边住宅环境氛围安静融洽;
(5)该地段将会成为南昌市地价房价升值最高最快的地段之一。
劣势:
周围已建有不少高档住宅小区,如白鹭金滩、山水名家,消费者购房选择面偏广,竞争比较大。
3.项目设计规划
3.1项目规划设计目标
项目占地面积为101695平方米(约为152.5425亩),总建筑面积约为203390平方米,本项目房屋布局将采用花园洋房与高层相结合的方式,地块中央将建设人造湖泊中心花园,并辐射成一定范围的娱乐休闲中心广场,在适合的位置合理设置相应的娱乐活动配套设施,包括健身器材,运动场地,沿岸散步道,公共厕所,小区居委会,医务室,物业管理会等。
在进行小区规划时,将会从消费者需求的角度出发,充分了解市场的发展动态,并充分居住的实用性与舒适性,考虑研究市场上哪种高层及花园洋房受消费者欢迎,以及项目的布局等问题。
同时也要总结发展商及其他开发商的成功经验,务求将项目规划好。
做到确保所有户型住房在保证节能环保要求的前提下加大开窗面积,使室内能够达到良好的通风和采光效果。
各类户型设计充分利用小区自然景观,使住户在自己家里也能感受到大自然的清新和生机。
住宅内部功能区清晰,动静分区,互不干扰。
每个房间尺寸合理适宜,使所有空间尽量达到其最大利用率。
3.2项目规划构思
1.项目整体规划指标设计
据项目的土地开发限制容积率为1.0<容积率≤2.0,且套型建筑面积90平方米以下住宅不少于住宅开发总建筑面积的55%;
建筑密度的限制为≤25%;
所以本项目确定容积率为2.0,建筑密度为22%,绿化率为45%,使竞技效益,社会效益,环境效益能够得到很好的统一。
2.项目规划构思
本项目规划分两期实施。
沿丹桂路以东为一期,约占地12亩,为高层住宅小区,往东侧为二期,约占地12亩,为花园洋房;
3.户型的设计
1.高层住宅小区(共25幢):
共有三种户型,户型平均面积为87.23平方米,总套数为900套,此类所占开发住宅总面积比例为70%
2.花园洋房(共15幢):
共有3种户型,户型平均面积为119.64平方米,总套数为60套,此类所占开发住宅总面积的比例为30%。
表2户型配比表
类型
面积(平方米)
套数(户)
楼幢数
比例(%)
高层住宅小区
87.23
总1632户
87.23
25幢
25
87.23
花园洋房
119.64
总127户
119.64
15幢
总30
119.64
4.停车位设计
(1)地下分两层共设计1432个地下停车位,为高层住宅居民停车使用;
(2)花园洋房的车库设计在半地下一层;
5.道路交通
小区路:
路面宽8m;
宅间宽不小于3m;
组团路:
路面宽4m。
本住宅小区内几条主要道路的始终点均与外围道路相接,整个规划力求居民出行便利。
还充分考虑到了消防车、救护车的通行,既维护院落的完整性又利于治安防卫。
另外,小区的公共活动中心中设置有专为残疾人通行的无障碍通道,轮椅通道的坡道宽度设为2.8m,纵坡不大于2.5%。
6.防火安全
消防设备和道路的设置:
合理设置消防水量、消防龙头及通道,不论高层还是花园洋房住宅,小区均配备了符合规范要求的高压消防给水系统,救活面积覆盖整个小区,符合国家有关规定。
安全疏散通道和自救设施的设置:
小区规划全面的安全疏散通道,指示牌设置在明显易发现处。
对于居住相对密集的高层区,用作分隔的楼板和墙体都采用不燃烧体,耐火极限要求不低于2小时。
在小区各个安全疏散通道中均配有符合国家照明标准的低位应急照明灯具,使疏散人员更容易识别疏散走道,安全迅速地找到出口。
小区公共区域也应设置有警报器和喷水灭火系统。
7.市政基础设施
(1)自来水:
本项目给水水源取用城市自来水管网,从周边预留给水管道引入两路DN200-DN800给水管,在小区内形成环状供水网。
(2)电力:
由城市10kV供电电网引入二路电源,采用电缆埋地引入小区专设的变电室。
变电室共3处,分别位于小区西南面、西北面及东北角。
采用室外箱式变电形式,变压器装机容量为2×
630KV·
A。
(3)排水系统:
室内污水:
项目排水采用污废分流的方式,污水经化粪池处理后与其他生活污水进入集水池后,将接入城市排污管网,送绍兴市污水处理厂处理。
室外雨水:
小区雨水排入雨水管,汇合后就近排入车站北路或解放北路已埋设的城市排水管网系统。
(4)信息管网:
地块接入网络建设须按照绍政办发[2005]94号文件《关于进一步规范市区信息接入网络建设管理的意见》执行。
(5)燃气:
本项目燃气管道引自绍兴市政天然气燃气管网,主要采用环状和树枝状形式沿小区主要道路分布。
4.项目定位
4.1项目周边的设施
本项目位于朝阳新城,地理位置优越,周边设施一应俱全。
周围横纵交通网丰富,通达性好。
4.2项目周边楼盘价位统计
与本项目同在朝阳新城,不同地块的住宅小区数量不在少数,有以高档公寓,别墅,高层为主的其他建筑群等。
4.3价位初步拟定
经过以上分析,无论从地段,规模,交通还是配套设施,本项目都具有明显的优势,所以根据调查现拟定高层住宅均价为13000元/平方米,花园洋房均价为20000元/平方米,地下停车位30万元/个。
5.项目开发进度计划
5.1建设期
2013年7月1日至2015年8月31日,共两年,各流水节拍时间安排如下:
(1)基础及地下室:
2013年7月1日~2013年12月16日
(2)主体工程,配套设施:
2013年12月17日~2014年3月2日
(3)公共设施,道路绿化:
2014年3月3日~2014年6月22日
(4)竣工验收:
2014年6月23日~2015年8月31日
5.2销售计划:
(1)预售20%:
2013年7月1日~2014年5月31日
(2)预售25%:
2014年6月1日~2015年5月31日
(3)销售45%:
2015年6月1日~2016年5月31日
(4)销售10%:
2016年6月1日~2017年5月31日
6.项目投资估算和资金筹措
6.1投资估算
(1)土地价格
本项目土地价格包括土地出让金,税金及市政工程配套费,共计69559万元。
(2)前期工程费
表4前期工程费费用估算表
序号
费用
1
规划,建筑设计费
30(元/建筑平方米)
2
勘察费
8(元/建筑平方米)
3
场地平整费
10(元/建筑平方米)
4
临时供水,供电费
3(元/建筑平方米)
如表4所示,前期工程费费用包括规划建筑设计费,勘察费、场地平整费和临时供水供电费,本项目占地面积为101695平方米,总建筑面积为203390平方米,经计算,前期工程费为:
(30+8+3)×
20.339+10×
10.1695=935.954万元。
(3)基础设施建设费
本项目基础设施建设费估算项目见表5,估算基础设施建设费为1356.6113万元。
(4)建安工程费
建筑安装工程费是指建筑房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程等费用。
本项目住宅小区的装修程度较一般偏高一些,现统一拟定为2500元/m2,估算为46207万元。
(5)不可预见费
根据项目的复杂程度和各项费用估算的准确程度,以土地费用、前期工程费、建安工程费用、基础设施建设费之和为基数,费率为4.5%进行估算,得到数据为3233.32万元。
表5基础设施建设费估算表
序号
费用/(元/建筑平方米)
供电工程
19
供水工程
6
供气工程
10
排水排污工程
8
5
道路工程
7.5
路灯工程
7
绿化工程
11
环卫工程
9
通信工程
0.2
有线电视工程
(6)管理费用
管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。
一般以土地费用、前期工程费、建安工程费用、基础设施建设费之和为基数,2%为费率,估算值为1437.03万元。
(7)财务费用
预计贷款额为65000万元,第一年贷款40000万元,第二年为25000万元,按中央人民银行2010年4月5日新调整的贷款年利率6.31%来进行估算,以量入偿付法的方式还款,财务费用为8803.9万元。
(8)销售费用
销售费用是房地产公司在销售过程产品时发生的各项费用。
同管理费用,也以土地费用、前期工程费、建安工程费用及基础设施建设费之和为基数,费率为2%,估算出销售费用总额为1437.03万元。
(9)开发期税费
开发期税费是包括市政支管线分摊费、用电权费、供电贴费、绿化建设费、电话初装费、土地使用税、分散建设市政公共设施建设费等在内的税金和代收代付费用,按照现阶段市场的收费标准,估算开发期税费为2347.42万元。
(10)其他费用
其他费用是指根据国家或项目所在地政府部门规定计取,或根据工程建设惯例应发生的但未计入以上费用的,现估算为176.85万元。
将以上十个分项汇总起来,可得出项目总投资估算表,见表6。
表6项目总投资估算表
项目名称
金额(万元)
土地成本
69559.00
前期工程费
935.954
基础设施建设费
1356.61
建安工程费
46207.00
不可预见费
3233.32
管理费用
1437.03
财务费用
8803.9
销售费用
9
开发期税费
2347.42
其他费用
176.85
合计
135494.12
6.2资金筹措计划
本项目资金来源包括自由资金,银行贷款和房产预售所得资金。
预计总投资为人民币135494.12万元,其中需自有投入的资本金为人民币15000万元,通过银行贷款所筹得的也为人民币65000万元,其余部分由预售收入补充,预计为55494.12万元。
项目总投资使用与资产筹措计划表详见表7。
表7项目总投资使用与资金筹划计划表单位:
万元
年份
建设期
2013年
2014年
2015年
2016年
总投资
46164.70
45382.55
43946.87
/
1.1
开发建设投资
104378.23
193454.65
89076.42
资金筹措
186248
2.1
自有资金
15000
0.0
2.2
借贷资金
65000
2.3
销售净收入
55124.55
51123.45
7.财务评价
7.1赢利能力分析
(1)营业收入、营业税金及附加估算
本项目高层住宅拟定均价为1.30万元/m2,花园洋房平均售价2.00万元/m2,地下停车位的销售均价定为30.5万元/个。
从建设期开始预售,第一年为20%,第二年25%,第三年项目建设完成,预计销售45%,第四年为剩余的10%,总销售期为4年。
营业税为销售收入的5%,城市维护建设税取7%,教育附加费3%,营业收入、营业税金及附加估算表详见表8。
表8项目总投资使用与资金筹划计划表单位:
年份项目
销售期
2013(20%)
2014(25%)
2015(45%)
2016(10%)
销售收入
350794.90
70158.98
87698.72
157857.70
35079.49
小区高层收入
185084.90
37016.98
46271.22
83288.20
18508.49
1.2
花园洋房收入
122034.00
24406.80
30508.50
54915.30
12203.40
1.3
小区车位收入
43676.00
8735.20
10919.00
19654.20
4367.60
营业税金及附加
17387.07
3477.41
4346.76
7824.18
1738.70
2.1
营业税
15806.43
3161.20
3951.50
7112.70
1580.64
城市维护建设税
1106.46
221.29
276.61
497.90
110.65
教育附加费
474.20
94.84
118.55
213.39
47.42
(2)利润的估算
所得税的税率为25%,法定公积金按税后利润的10%计取,任意公积金按税后利润的3%计取,公益金也按税后利润的3%计取,利润及利润分配详见表9。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物(即转让房地产)并取得收入的单位和个人,应当缴纳土地增值税。
计算后发现,本项目每年的增值额均超过扣除项目金额的50%,但未超过100%,故不超过部分取税率30%,超过部分为40%。
计算过程见表10,土地增值税总额为万元。
(3)经济效益评价
①财务净现值(NPV)
财务净现值是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标。
可按事先设定的基准贴现率将计算期内的净现金流量折现到建设初期的现金之和。
本项目选择的基准贴现率为12%。
根据项目投资现金流量表(表11)计算的财务净现值(NPV)=69931.99万元,FNPV>0,说明从财务净现值的角度可判断此项目可行。
表9利润与利润分配表单位:
年份
2013
2014
2015
2016
营业收入
270455.09
54091.02
67613.77
121704.79
27045.51
14875.03
2975.01
3718.76
6693.76
1487.50
销售成本
147311.33
29462.27
36827.83
66290.10
14731.13
1760.78
2200.98
3961.76
880.39
土地增值税
50057.31
9725.76
12309.21
22859.46
5162.88
利润总额
102725.09
20545.02
25681.27
46226.29
10272.50
所得税
21969.82
4393.96
5492.45
9886.42
2196.98
税后利润
80755.27
16151.05
20188.82
36339.87
8075.53
公益金
2422.66
484.53
605.66
1090.20
242.27
法定公积金
1615.11
2018.88
3633.99
807.55
任意公积金
12
未分配利润
67834.43
13566.88
16958.61
30525.49
6783.45
表10土地增值税计算表单位:
扣除项目金额
27098.82
33873.53
60972.35
13549.41
增值额
15961.16
21471.44
45677.61
10980.58
增值额/扣除项目金额
58.89%
63.39%
74.92%
81.04%
未超过50%部分土地增值税
3341.30
3720.63
4588.42
770.65
税率为40%部分
6384.46
8588.58
18271.04
4392.232
各年土地增值税
②财务内部收益率(IRR)
财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量的现值之和等于零时的折现率,可反应项目所用资金的盈利率,是考虑项目盈利能力的重要指标。
根据项目投资现金流量表(表11)进行计算:
内部收益率(FIRR)=36%>12%
根据项目资本金现金流量表(表12)进行计算:
内部收益率(FIRR)=39%>12%
内部收益率大于基准收益率,故从财务内部收益率的角度来判断,本项目也是可行的。
③项目投资利润率和销售利润率
根据利润与利润分配表(9)中数据,项目总投资额为135494.12万元,财务费用为8803.9万元,总销售收入为350794.90万元,总销售利润额为102725.09万元。
投资利润率=(平均利润总额+平均贷款利息)/项目总资金×
100%
=(102725.09/4+8803.9/4)/135494.12×
=20.58%
销售利润率=利润总额/销售收入×
=102725.09/350794.90×
=29.28%
④投资回收期
由项目投资现金流量表(表11)可知,本项目静态投资回收期为1.58
年,动态投资回收期为1.65年。
均小于行业的基准投资回收期,项目可行。
表11项目投资现金流量表单位:
现金流入
87698.73
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