区域仓储市场分析报告华东篇.pptx

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2020年区域年区域仓储仓储市市场场分析分析报报告告澬澬华华东东澭澭华东区域经济发达澝工业基础实力厚，是我国经济增的主要推动力和改开放的前沿地，澦三角洲区域体化发展规划纲要澧的印发实施更是为华东区域打造增极带来了巨大潜能，为物流仓储业发展提供了先决条件澞着华东区域经济快速发展，部分地区土地资源稀缺与城市发展之的矛盾尖，仓储用地供应逐渐减少并向愿区迁移趋势明显，仓储业运行方式待进步转变澞在2020年国内外新冠情影响下，华东区域仓储行业受到冲击，仓储市场呈现新特征澞注：

本报告华东区域地理范围包括（上海澝苏澝澝安徽澝福建澝西澝山东澝台湾）七省市，其中，台湾因特殊性，统计资料不包含在内澞卷卷Introduction市场概要宏观经济环境宏观产业分析土地市场供应市场求市场租金情况2020年市场研判目CONTENTS录1234567801市市场场概概华东区域经济总量跑全国，经济实力厚；固定资产投资与货运量增速下滑澞华东区域工仓储用地供应中在苏澝山东地区；福建澝等地区工仓储用地供应量相对较少，新增供应多在愿区地带；上海地区仓储注册落税要求日趋严格，仓储用地拿地困加剧澞仓源华东区域仓源主要中在上海和苏州两大核心城市澞着上海地区仓储用地政策制，产业链向周边卫星城市继续聚发展，苏州澝杭州澝兴等地机遇升级澞租金华东区域普通仓租金基本保持平稳，部分地区略有下澞受国复杂形势影响，华东区域保税仓空置率上升，标仓租金呈下滑趋势澞经济工仓储用地供应02宏宏济环济环境境区域经济发达，增速放缓华东区域是中国发展最快的区域之，经济总量跑全国澞2019年全国GDP排名中华东区域生产总值37.55万亿元，占全国经济总量的38.11%，经济实力厚澞5.025.4811.1911.8813.4213.9837.550.005.00东北区域西北区域西南区域华北区域华南区域华中区域华东区域2019年中国年中国七七大大区区GDP排名排名（单位：

万亿元）10.0015.0020.0025.0030.0035.0040.00数据来源：

各省政府统计局物联云仓数据研究整理全国经济总量38.11%近年来国内外经济环境可变因素增多，华东区域固定投资受到定影响澞据2015-2019年华东区域固定资产投资来看，固定投资产值呈增趋势，增速下滑明显，投资市场活跃度有待提升澞数据来源：

华东区域各政府统计局物联云仓数据研究整理14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%0.0050000.00250000.00200000.00150000.00100000.00300000.00201520192015-2019年年华东华东区区域固域固定定产产投投况况（单位：

亿元）20162017固定资产投资增加值2018增速华东区域货运量位居国内前列，且以公路澝水路运输为主澞从近五年的货运数据来看，2017年华东区域域货运量增速达到峰后，下趋势明显，主要因近年来国帢易摩擦加剧，华东区域进出口帢易受到冲击，国货运量收缩澞华东区域货运量增速放缓，物流行业求将受到定影响澞数据来源：

华东区域各政府统计局物联云仓数据研究整理1,340,117.001,414,375.001,576,982.001,681,235.001,619,102.34-7.12%5.54%11.50%6.61%-10.00%0.00%-3.70%-5.00%5.00%10.00%15.00%1,800,000.001,600,000.001,400,000.001,200,000.001,000,000.00800,000.00600,000.00400,000.00200,000.000.0020152016201820192015-2019年年华东华东区区域域况况（单位：

万）2017货运量（万）增速目目地区生地区生产值产值社会消社会消品品售售出口出口固定固定产产投投上海上海6%-6%7%稳中提质6%-6.5%-安徽安徽7.5%9.5%于全国平均水平10%建建7%-7.5%9.5%3%7.5%8%10.5%-9%山山东东6%6.5%稳中提质5%2020年是全建成小康社会和“十三五”规划收官之年，也是常特殊的年，新冠情影响澝国内外形式复杂多变，但华东区域各省市政府表示，中国经济稳中向好澝期向好的基本趋势没有变，在2020年将全力推进经济平稳健康发展和社会安全稳定，确保水平全建成小康社会和“十三五”规划圆满收官澞“”2020年年华东华东区域区域济济社社会会发发展展期期目目标标注“-”表示各省市政府报告中未提及数据来源：

华东区域各省市2020年政府工作报告物联云仓数据研究整理2020年年华东华东区域区域济济期期“力前力前，济济中中向向好好”03宏宏产产业业分分析析制造业发达，电子信息制造业为区域内热产业上海山东苏安徽西福建图片来源：

物联云仓数据研究能源澝化工澝金澝建材澝机械澝纺织澝品等电子信息和家用电器澝汽车和装备制造澝材料和新材料澝能源和新能源澝品医哦澝轻工纺织澝现代服务业澝文化产业等主导产业电子澝电气澝机械电子信息产品制造业澝汽车制造业澝石油化工及精细化工制造业澝精品钢材制造业澝成套设备制造业和生物医哦制造业汽车航空及精密制造澝特色金和金属制品澝中成哦和生物制哦澝电子信息和现代家电产业澝品工业澝精细化工及新型建材机械装备澝电子信息澝石油化工品制造业及烟草加工业澝造纸印刷及文教用品制造业澝通用专用设备制造业澝化学工业澝金属炼及压延加工业澝金属制品业澝纺织工业澝电气机械及器材版制造业澝通信设备澝计算机及其他电子设备制造业华东区域产业丰富，制造业发达，尤其是电子信息产品制造业澝汽车制造业，上海澝苏澝安徽澝福建澝西均以电子信息制造业为支柱产业澞华东区域产业发展推动着区域内仓库求多样化发展，带动区域内物流仓储业快速发展澞华东华东区域支柱区域支柱产产业业分分布布图图04土土地地市市场场仓储用地供应政策趋严，部分区域仓储用地供应减少近年来，上海地区土地资源紧缺与城市产业发展之的尖矛盾尤为突出，早在2014年3月上海市政府印发的澦关于进步提本市土地节约约利用水平的若干意见澧中就提出，“本市建设用地规模接近极，土地供矛盾突出，并存在建设用地布局分散澝结构不合理澝用地效率不等澞”受城市化发展和仓储用地低税收帖献率等因素，仓储用地供应逐年下澞2015年至2019年，上海地区政府国有建设用地供应总量仅有1万公桮澞1,4501,6752,4002,6002,8003,0002,5002,0001,5001,00050002015年2016年2018年2019年2015-2019年年上海上海市市国有国有建建用用地地供供应应2017年单位：

公桮数据来源：

上海市规划和自然资源局物联云仓数据研究整理华东区域工仓储用地供应量排名前三的省份为苏澝山东澝西，按照近五年供应趋势，三地供应相对稳定；工仓储用地供应量较少的省份为福建澝，仓储物流用地供应不多，市城区开发程度步入尾期，且政府并无新的土地政策，后期仓储用地向愿区发展明显澞16000.0014000.0012000.0010000.008000.006000.004000.002000.000.00苏福建山东2015年2016年西安徽2017年2018年2019年山东安徽西福建苏上海台湾备注：

“工仓储用地”概念出自各地年度建设用地供应计划，具体包括工业澝采澝仓储业用地澞2015年年-2019年年华华东东区域区域工工仓仓储储用地用地供供应应（单位：

公桮）数据来源：

华东区域各省自然资源规划厅物联云仓数据研究整理城市方城市方着上海仓储物流拿地政策趋严，工仓储用地供应量占据优势的宁波澝无澝南或将受到物流地产商的；岛澝南京等市政府对于工仓储用地供地逐渐放松，供应量略有上升，杭州政府则从19年开始大幅减少土地供应，计后期仓储用地拿地度有所增加；兴澝合剘澝福州澝苏州在工仓储用地供应量为第三梯，尽管兴仓储供应用地较少，但部分开发商认为，情过后政府或将放松土地政策，目前政府暂未因为情对土地供应做出回应澞2017-2019年年华华北北区域区域城城市市工工仓仓储储用用地地供供应应（单位：

公桮）梯梯城市城市2017年年2018年年2019年年梯梯宁波1,285.061,691.371,585.52无648.00998.001,044.00南1,141.24899.821,019.54二梯二梯岛779.58835.87967.18杭州230.13240.33760.48南京650.00700.00750.00济南626.17709.98715.26三梯三梯兴287.53460.17404.01合剘333.33380.00373.33福州5.00（市本级）310.70357.27苏州303.50暂无数据暂无数据排序方式：

按照2019年工仓储用地量序排列数据来源：

华东区域各市规划和自然局物联云仓数据研究整理05供供应应市市场场仓源中在上海澝苏州，2020年Q2澝Q3将迎来新增峰冷库,1.70%标仓,29.18%般普通仓,70.82%普通仓,98.30%据物据物云云仓仓在在数数据据显显示示截至2020年5月，华东区域仓源总积超8,257.75万狈澞其中，普通仓积为7,983.96万狈，约占98.30%；冷库积为137.79万狈，约占1.70%澞普通仓中，般普通仓占比约70.82%；标仓占比约29.18%澞2020年年华东华东区区域域仓仓源源构构数据截至：

2020年5月冷库标仓般普通仓数据来源：

物联云仓按按仓库仓库源分布源分布来来看看华东区域仓源主要中在上海澝苏州两大核心城市澞根据物联云仓在线数据显示，截至2020年5月，两个城市仓库总积占华东区域仓库总积的28.03%澞截至2020年5月，华东区域仓库资源排名前五的城市是上海澝苏州澝岛澝南京澝杭州澞2020年年华东华东区域区域城城市市仓仓源源分布分布数据截至：

2020年5月数据来源：

物联云仓按按仓库仓库在建在建目目来来看看在建仓库目主要中在澝苏澝山东澞据物联云仓在线数据显示，华东区域2020年仓库在建目超562.97万狈澞在建目落成时来看，主要中在二澝三季度，约占70.31澞51%苏22%山东8%上海7%福建6%安徽4%西2%2020年年华东华东区区域域仓库仓库在在建建目目占占比比数据截至：

2020年5月10.94%20.31%10.94%1.56%3.13%1.56%1.56%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%50.00%2020年年华东华东区区域域仓库仓库在在建建目目成成时时分分布布数据截至：

2020年5月占比数据来源：

物联云仓06求求市市场场求增幅放缓，空置率略有回升10.75%11.67%14.04%9.39%16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%普通仓冷库标仓般仓库据物据物云云仓仓在在数数据据显显示示截至2020年5月，华东区域仓库空置积为895.08万狈，平均空置率为10.84%，仓库基本满足当地求澞其中，普通仓空置率为10.75，冷库空置率为11.67澞普通仓中，般普通仓空置率为9.39；标仓空置率为14.04澞2020年年华东华东区区域域仓库仓库率率况况数据截至：

2020年5月空置率数据来源：

物联云仓20.00%18.00%16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%1400000120000010000008000006000004000002000000从从率分布城率分布城市市来来看看截至2020年5月，华东区域仓库空置率较的城市为杭州澝兴澝南京；仓库空置率较低的城市分别为苏州澝福州澝无澞2020年年华东华东区区域域仓库仓库存