房地产市场法案例分析Word文件下载.docx

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南

√完好☐基本完好☐一般损坏☐严重损坏☐危房

评估目的：

出售

维修保养

√良好☐一般☐较差

通风采光

√良好☐一般☐较差

物管类型：

√小区☐大院☐单体楼☐封闭☐半封闭☐开放

四至：

东：

昌龙锦苑公交总站西：

科星西路南：

龙锦二街北：

龙锦一街

公交线路

√有☐无共6条线路步行1分钟地铁站名：

回龙观东大街站步行至该地铁站口约10分钟

景观

√公园√小区园景☐望江☐人工湖☐山☐球场☐泳池☐无

小区配套：

便利店

物业设施及管理

电梯

☐部客梯货梯每层户√无

☐完好☐基本完好☐一般损坏☐严重损坏

房屋间距

良好

车位

比重

临街状况

使用

状况

水电

☐明敷√暗敷☐无

√完好☐基本完好☐一般损坏☐严重损坏

通讯

√电话√有线电视√网络√完好

管道煤气

√有☐无

消防

√消防栓√自动喷淋☐烟感报警☐无

物业管理

√防盗门√自动对讲系统☐可视对讲系统

√小区监视系统√24小时保安☐无保安

物业收费：

每平方2.3元

周边配套

☐商场√幼儿园√学校√医院√邮局√银行√菜市场☐超市√公园√体育设施√酒店√娱乐休闲

物业外墙

☐马赛克☐条形砖☐玻璃幕墙☐水刷石√涂料

装修档次

☐毛坯☐普通√精装☐豪华

楼梯间、门厅、大堂

地面：

水磨石墙面：

石灰顶棚：

抹灰其他：

公共通道

内部装修

基本状况

使用现状

客餐厅

地面

瓷砖

√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏

墙面

石灰

顶棚

抹灰

门

包门

窗

塑玻

柜体

木质

房间

木地板

厨房

pvc

其他

主次卫

生

间

□外阳台个√内阳台1个

附属物：

水池

法定优先受偿款

☐拖欠建设工程款元☐拖欠土地出让金元☐拖欠报建费元

☐拖欠税费元☐已抵押担保的债权数额元☐其它法定优先受偿款元

备注

我们小组经过到实地查勘，最终整理出下列信息：

1．地理位置与环境

评估标的物座落于北京市昌平区回龙观镇文化路（科星西路与龙锦二街交叉口），该房屋南临和谐家园一区、西临龙锦苑二区，门前为主干道科星西路，该建筑后面（即东侧）为龙锦苑公交场站，北临龙锦一街。

评估房地产属于正在出售出租的住宅类用房，地处北京市北部回龙观大型居住区，环境优美，社区安静，生活配套齐全，地铁沿线交通便利，适宜居住。

房屋经济合适、利用率极高，是理想的房地产投资、居住区域。

2．估价对象状况

昌平区回龙观龙锦苑1区内，目前该房屋已取得《房屋所有权证》，相关证件如下：

证件类型

证号

建筑面积（平方米）

房屋所有权证

京房权证昌国字第xxxxxx号

126

依据委托方提供的《房屋所有权证》（京房权证昌国字第xxxxxx号），其房地产概况如下：

土地使用权期限：

至2055年止

房屋所有权人：

房屋座落：

昌平区回龙观

丘（地）号：

x-x-x-xx（x）-

产别：

国有产

房屋状况（参见附件估价对象现状图（略））：

估价对象为回龙观龙锦苑1区16号楼2单元302

小区图室内图

户型平面图小区位置

权属状况：

依据委托方提供的资料显示，估价对象于截至估价时点时，没有设定任何抵押等他项权利。

步骤二：

搜集相关市场资料，进行区域因素、市场背景和最高最佳使用分析；

1．区域因素分析

昌平区地处太行山脉与燕山山脉交汇处，素有“京师之枕”的美称，是一座历史久远的城市。

从南口镇雪山村出土的文物可追溯到原始社会后期，文字记载始于商周时期，建制始于西汉，公元1425年迁县于永安城（现昌平镇）。

1984年，经中共中央、国务院批准的《北京市城市建设总体规划方案》把昌平确定为以“旅游、高教、科研”为城市性质的卫星城。

1999年9月，经国务院批准，昌平撤县设区。

昌平区总面积1352平方公里，其中：

平原552平方公里，占40.8%，山区、半山区面积800平方公里，占59.2%。

现辖15个镇、2个街道办事处和北企公司（其中：

平原镇12个，山区镇5个）。

党的十六大胜利召开后，昌平区委、区政府加快发展的责任感和紧迫感进一步增强。

按照十六大提出的全面建设小康社会的目标和胡锦涛总书记视察北京工作时的重要指示精神要求，结合昌平实际，区委、区政府积极实施把郊区建设成为首都可持续发展的战略新区和建设国际化大都市的现代化发展区的战略部署，确定昌平的发展新目标为：

力争用五年左右的时间，努力把昌平建设成为“投资创业、旅游休闲、生活居住”首选之区。

估价对象位于昌平区回龙观龙锦苑1区，小区东至昌龙锦苑公交总站，西至科星西路，南至龙锦二街，北至龙锦一街；

小品区周边有公交460路、919路、462路，地铁8号线，交通便捷，道路通达度高；

小区内有花园园景，生态环境较好；

小区周围有银行、医院、学校、幼儿园、超市、餐饮、娱乐等公共配套设施，基础设施达到“七通”。

2．2012年北京市房地产市场背景分析

北京位于北纬39°

08'

－41°

05'

，东经115°

25'

－117°

03'

，属温带大陆性气候，四季分明，冬季比较寒冷。

最低日平均温度-15.9℃；

夏季较热，最高日平均温度25.8℃。

冬季多为北风及西北风，夏季风较少，全年主导风向为北风，雨水多集中在夏季，其余季节雨量较少。

北京是中国的首都，也是世界著名的历史文化名城，是全国政治、经济和文化功能的中心城市和主要区域，也是全国的交通枢纽，铁路公路四通八达，首都国际机场有近百条通往国内外各大中城市，交通十分便利。

近年来，中国坚持推行改革开放政策，北京的经济发展速度高于全国经济发展平均水平，房地产业、金融证券业、旅游业、现代制造业等各个行业蓬勃发展。

为推进北京市的经济发展速度，市政府加大了基础设施、公共设施的投资力度，全线贯通了四环、五环、地铁八通线和城市轻轨铁路等，巨大投入使得北京市更是锦上添花。

1，房地产开发投资完成情况

　上半年，全市完成房地产开发投资1298.3亿元，比上年同期增长4.7%，增速比1-5月提高1.9个百分点。

其中，住宅完成投资667.8亿元，下降2.8%；

写字楼完成投资142.8亿元，增长6.1%；

商业及服务业等经营性用房完成投资114.6亿元，下降12.5%。

　　房地产开发投资中，建安工程投资为541.5亿元，同比增长15.3%，占全市房地产开发投资比重为41.7%。

　2，房地产市场供给情况

　6月末，全市商品房施工面积为11042.1万平方米，比上年同期增长16%。

其中，住宅施工面积为6528.4万平方米，同比增长17.2%；

写字楼为1298.4万平方米，增长8%；

商业及服务业等经营性用房为1038.3万平方米，增长2.8%。

　上半年，全市商品房新开工面积为1482.4万平方米，比上年同期下降18.9%。

其中，住宅新开工面积为792.6万平方米，同比下降25.6%；

写字楼为169.1万平方米，下降34.2%；

商业及服务业等经营性用房为159万平方米，增长18.7%。

　上半年，全市商品房竣工面积为568.8万平方米，比上年同期增长4.6%。

其中，住宅竣工面积为379.5万平方米，同比增长38.6%；

写字楼为44.8万平方米，下降48.1%；

商业及服务业等经营性用房为55.5万平方米，下降23%。

　3，房地产市场销售情况

　上半年，全市商品房销售面积为620.9万平方米，比上年同期增长11.9%。

其中，住宅销售面积为479.4万平方米，同比增长23.2%；

写字楼为64.7万平方米，下降12.4%；

商业及服务业等经营性用房为50.6万平方米，下降6.8%。

4，政策性住房建设情况

　上半年，全市政策性住房完成投资371.9亿元，比上年同期增长33.4%。

6月末，全市政策性住房施工面积为4239.5万平方米，同比增长42.6%；

新开工面积为671.4万平方米，同比增长2.4%；

竣工面积为174.5万平方米，同比增长67.1%。

5，房地产开发企业项目资金到位情况

　上半年，全市房地产开发项目本年到位资金为2293.2亿元，比上年同期下降9.9%。

其中，金融贷款为664亿元，同比增长13.8%；

自筹资金为543.8亿元，同比下降31.5%；

定金及预收款为709.3亿元，下降0.7%。

全市房地产开发投资增速

　　单位：

%

3．最高最佳使用分析

房地产估价应当以估价对象的最有效使用为前提进行估价。

最有效使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证（略），能使估价对象产生最高价值的使用。

估价对象房产证用途为住宅用途，而且使用现状也为住宅用途，本项目以估价对象为住宅用途使用为前提估价。

步骤三：

搜集交易实例；

搜集交易实例一般要填制交易实例调查表，见表2-2。

表2-2交易实例调查表

房地产基本状况

名称

回龙观龙锦苑1区

坐落

四至

规模

125平米

用途

权属

私产

交易基本情况

卖方

买方

成交日期

2012-3

成交价格

总价

210万元

单价

16800元/平米

付款方式

分期付款

交易情况

说明

正常

房地产状况说明

区位状况说明

基础设施及生活服务设施良好，距商服中心距离较近，居住社区成熟度良好，交通方便，自然环境优美

实物状况说明

1，建筑规模：

125平米；

2，房屋层数：

总层为6层，可比实例位于第3层；

3，建筑结构：

混合；

4，设施设备：

七通一平；

5，装饰装修：

精装；

权益状况说明

1，房屋所有权：

业主，享有全部所有权，产权70年；

2，无出租和占用情况；

3，物业费2.3元/平米；

位置图

外观图片

其他图片

127平米

2012-4

192万

15118元/平米

127平米；

总层为6层，可比实例位于第1层；

2，无出租和占用情况；

126平米

2012-7

210万

16666元/平米

126平米；

总层为6层，可比实例位于第4层；

普通；

实例Ａ：

位于龙锦苑1区，房地产用途为住宅，多层板楼，框架结构，销售均价为16800元/平方米，商品房。

实例Ｂ：

位于龙锦苑1区，房地产用途为住宅，多层板楼，销售均价为15118元/平方米，商品房。

实例Ｃ：

位于龙锦苑1区，房地产用途为住宅，多层板楼，售价为16666元/平方米，商品房。

步骤四：

选取比准实例及比较因素；

比准实例应符合以下条件：

1．与估价对象具有相同的用途，均为住宅；

2．与估价对象交易类型相同，均为买卖交易；

3．与估价对象邻近或在同一供需圈；

4．属于正常交易或可修正为正常交易；

5．可以进行日期修正，交易时间与估价对象的估价期日接近；

6．区域及个别条件相近，可以进行区域因素、个别因素比较、修正。

通过比较，将实例A、B、C选为比准实例，同时比较因素确定为交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等。

其中，区域因素选择基础设施状况、生活设施状况、居住社区成熟度、道路通达度、公交便捷度、距商服中心距离、人文环境、自然环境等；

个别因素选择房屋朝向、楼层、户型结构、景观、物业管理、综合成新率等。

步骤五：

编制相关表格，进行比准实例价格、交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等的修正；

表2-3比较因素条件表

比较因素

估价对象

案例A

案例B

案例C

交易价格（元/平方米）

待估

16800

15118

16666

龙锦苑1区

龙锦苑1区

位置

回龙观文华路

回龙观文华路

交易日期

2012、5

2012、3

2012、4

2012.7

区域因素

基础设施状况

七通

生活服务设施状况

生活服务设施完备

距商服中心距离

距商服中心较近

居住社区成熟度

社区发展一般

交通条件

道路通达度

良好

交通便捷度

公交：

460路、919路、462路

地铁8、13号线

人文环境

人文环境较好

自然环境

噪音污染较少，自然环境较好。

个别因素

建筑规模

125平米

建筑结构

混合

平面布置

平面布置合理

平面布置一般

户型设计

设计合理

设计一般

朝向

南北朝向

西南朝向

装修

精装

精装

普通

设备

设施设备良好

工程质量

结构良好

综合成新率

0.8

表2-4比较因素条件指数表

100

交通

条件

合计

个别因素

99

101

98

97

步骤六：

综合求取比准价格。

表2-5因素修正表

100/100

100/98

100/97

比准价格（元/平方米）

14816

16116

确定比准价格（元/平方米）

15911

采用算术平均法综合确定比准价格为15911元/平方米。