住宅小区各指标估算方法Word文档下载推荐.docx
- 文档编号:18880958
- 上传时间:2023-01-01
- 格式:DOCX
- 页数:9
- 大小:21.66KB
住宅小区各指标估算方法Word文档下载推荐.docx
《住宅小区各指标估算方法Word文档下载推荐.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《住宅小区各指标估算方法Word文档下载推荐.docx(9页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
12层*5单元/层*2户/单元*103.75M2=12450平方米
已知基地地块面积为21000M2规划容积率为2.5,则可建住宅商品房和公建配套设施建筑面积合计为:
21000*2.5=52500M2
根据住宅小区规划指标,一般住宅商品房占94%-95%公建配套设施占5%-6%假设住宅商品房占总数的95%则住宅商品房可建建筑面积为:
52500M2*95%=49875M2
可建12层小高层住宅幢数为:
49875/12450=4幢
住宅实际可建建筑面积:
4*12450=49800M2
每户平均建筑面积为103.75M2,则住户数
为:
49800/103.75=480户
(2)公建配套设施
公建配套服务设施包括:
幼儿园、托儿所,便民商店,其他配套设施,其中幼儿园、托儿所一般占40%便民商店一般占35%其他配套设施一般占25%
公建配套设施可建总建筑面积:
总建筑面积-住宅建筑面积
=52500-49800=2700平方米幼儿园、托儿所建筑面
积:
2700*40%=1080M2
便民商店建筑面积:
2700*35%=945M2
其他配套设施建筑面积:
2700*25%=675M2
(3)室外附属设施
室外附属设施包括独立式地下停车库、变电所、标准网球场等。
停车位:
小区机动车拟15%停在地面车位上,85%停在独立式地下车库内。
考虑到家庭轿车今后在上海的普及趋势,假设小区内每3户住户拥有一辆家庭轿车,则需总停车位为:
480/3=160个,地面车位数:
160*15%=24个;
地下车位数:
160*85%=136个。
独立式地下停车库:
每个车位平面尺寸为2.5m*5m,占地面积12.5M2。
地下车位包括分
摊车道面积一般为30-35M2本次估算取上限值,则独立式地
下停车库面积为:
136*35=4760M2
变电所:
变电所投资取决于整个小区的总用电量,整个小区总用电量估算如下:
民用建筑单位面积用电量指标摘录如下:
住宅为40W/M2幼儿园、托儿所为:
30W/M2便民商店为:
60-120W/M2,其他配套设施为80W/M2车库为20-30W/M2在估算时均采用上限值。
住宅商品房用电量:
49800*50=2490千瓦
幼儿园、托儿所用电量:
1080*30=32.4千瓦
便民商店用电量:
945*120=113.4千瓦
其他配套设施用电量:
675*80=54千瓦
小高层住宅楼本身地下室:
103.75*5*2*4幢*30=124.5千瓦
4760*30=142.8千瓦
用电量小计:
2957.1千瓦
另外小区内零星用电量取5%则整个住宅小区总用电量为:
2957.1*(1+5%)=3105千瓦
选用变压器容量为3200KVA(1KV视同1KVA)能满足整个住宅小区用电要求。
拟设10KV容量为800KVA变电所4座。
取每座变电所房屋建筑面积为50平方米,共计200平方米。
网球场:
为满足小区居民的休闲、娱乐生活需要,拟在小区内建造标准网球场1座。
标准网球场规格:
36.58m*18.29m。
网球场占地面积:
669M2
5、建筑覆盖率、绿化率、小区绿化面积、网球场占地面积、地面车位占地面积、小区道路占地面积等指标估算
建筑覆盖率:
4幢12层小高层占地面积:
103.75*5*2*4*(1+10%)=4565M2
公建配套设施(以2层计)占地面积:
2700/2*(1+10%)=1485M2
配电所占地面积:
200*(1+10%)=220M2
建筑物占地面积:
6270M2
(考虑到基础凸出外墙,建筑物占地在标准层基础上增加10%)
6270/21000*100%=29.9%
绿化率:
新建小区绿化率一般不低于30%为改善环境,提高生活质量,整个基地绿化率取中档偏上水平为35%除建筑物占地、
道路场地,地面车位,网球场,幼儿园、托儿所活动场所,小区居民活动场所外,其余均植以绿化,其中独立式地下室上方设中心绿地。
小区绿化总面积:
21000*35%=7350M2
36.58*18.29=669M2
地面车位占地面积:
24*2.5*5=300M2
幼儿园、托儿所室外活动场所:
面积同建筑面积1080M2
居民室外活动场所:
取小区总占地面积的5%即21000*5%=1050
M2
小区道路占地面积:
21000-6270(建筑物)-7350(绿化)-669(网球场)-300(地面车
位)-1080(幼儿园、托儿所室外活动场所)-1050M2(居民室外活动场所)=4281M2
小区道路占有率:
4281/21000*100%=20.4%
6、小区日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤气日最大用量、电话容量等指标估算:
民用建筑近期供水,污水排放,煤气用量,电话容量规划指标摘录如下:
供水指标:
住宅:
7-10升/M2?
日;
公建配套设施:
6-10升/M2?
绿化:
1.5升-2升/M2?
日。
小区日最大用水量为:
10升/M2*49800M2住宅)+10升/M2*2700M2(公建配套)+2升/M2*9450M2(绿化)=544M3
排污指标:
6.7-9.5升/M2?
5.4-9升/M2?
小区日最高污水排放量为:
9.5升/M2*49800M2(住宅)+9升/M2*2700M2(公建配套)=497M3
人工煤气日最大用量:
4.4M3/户*480户
+2700M2*0.08M3/M2=2328M3
人工煤气用量指标:
4.4M3/户?
日;
0.08M3/M2?
电话容量指标:
100-154门/万M2;
25门/万M2电话线数量:
154门/万M2*4.98万M2+25门/万M2*0.27万M2=774门
7、前期策划成果汇总如下:
建设规模:
拟建4幢地下1层地上12层小高层,一梯二户,板式结构,每幢每层5个单元,平均每户建筑面积:
103.75平方米,层高2.9米
地块总面积:
21000平方米
建筑物占地面积:
6270平方米
绿化占地面积:
7350平方米
669平方米
地面停车位占地面积:
300平方米
小区道占地面积:
4281平方米
幼儿园、托儿所室外活动场所占地面积:
1080平方米
小区居民室外活动场所占地面积:
1050平方米
总建筑面积:
57260平方米
住宅商品房建筑面积:
49800平方米
公建配套设施建筑面积:
2700平方米
幼儿园、托儿所面积:
便民商店面积:
945平方米
其他配套设施面积:
675平方米
独立式地下停车库建筑面积:
4760平方米
规划容积率:
2.5(不包括地下停车库面积)
29.9%
绿化率:
35%
小区道路占有率:
20.4%
其他娱乐,休闲设施占有率:
14.7%
住宅小区总用电量:
3105千瓦
住宅小区最高日用水量:
544立方米
住宅小区最高日污水排放量:
497立方米
住宅小区最高日人工煤气用量:
2328立方米
住宅小区电话容量:
774门
总户数:
480户
二、开发项目开发成本分析及估算
(一)、开发成本分析
由于整个开发建设项目所需资金与住宅商品房、公建配套设施、室外附属设施、室外工
程建设标准密切相关,故在估算之前,必须先确定住宅商品房、公建配套设施、室外附属设
施、室外工程等建设标准。
1、住宅商品房建设标准见下表:
2、公建配套服务设施,室外附属设施建设标准见下表:
3、建设项目开发成本估算:
根据上述建筑物及构筑物建设标准,住宅商品房及独立式停车库其建筑安装单价构成分析见
下表:
公建配套设施用房,室外附属设施,室外工程建设成本分析见下表:
4、项目开发所需建设成本具体估算过程:
A、土地费用
A1、土地出让金:
3675万元
A2、地块动拆迁费用3000*1200=6300万元
小计:
9975万元
B、主体工程建设费
B1、住宅商品房
地下工程:
49800M2*220元/M2=1095.6万元
结构:
49800M2*600元/M2=2988万元
建筑:
49800M2*145元/M2=722.1万元
机电安装:
49800M2*440元/M2=2191.2万元
开办费:
49800M2*35元/M2=174.3万元
小计:
7171万元
B2、独立式地下停车库
4760M2*2800元/M2=1332.8万元
结构工程:
4760M2*0=0
4760M2*70元/M2=33.3万元
4760M2*195元/M2=92.8万元
开办费:
4760M2*40元/M2=19.0万元
小计1478万元
B3、公建配套设施
幼儿园、托儿所:
1080M2*700元/M2=75.6万元
便民商店:
945M2*1000元/M2=94.5万元
其他配套设施:
675M2*1000元/M2=67.5万元
小计238万元
B4、变电所
设备:
变压器:
1500元/KVA*3200KVA=48(万元
配电设备:
高低压开关柜、负荷开关、配电盘、电缆桥架等
1000元/KW*3200KW=32万元
进口柴油发电机:
1700元/KW*3200KW*20%=108.万元(容量按变
压器容量的20%十
算)
设备小计:
909万元
土建:
200M2*800元/M2=16万元
925万元
B5、室外网球场(36.58M*18.29M,共1座)
细石钢筋混凝土基层:
5万元
聚胺脂类面层:
22万元
场地设备:
进口灯光系统:
13万元
进口围网系统:
9万元
54万元
主体工程建设费合计:
9866万元
C、室外工程费:
包括土方、道路、围墙、大门、绿化、上下水管道、管沟、庭院路灯、电缆、建筑小品
等,按主体工程建设费的12%古算:
9866*12%=1184万元
D工程间接费用
1、专业费用:
按主体工程建设费的6%古算,9866*6%=592万元
2、开发商筹建管理费:
按主体工程建设费的2%古算,9866*2%=197万元
3、住宅配套费:
按住宅建筑面积的320元/M2估算,
49800*320=1594元
4、人防建设配套费
本工程地下室可建成平战结合的人防设施,按规定可以免缴人防建设配套费。
5、市政建设配套费
按120元/M2标准估算,即:
120元/M2*52500M2=63C万元
6、有关部门收取的各种手续费:
按15元/M2标准估算:
15元/M2*52500M2=79万元
3092万元
E、不可预见费
按(A)--(D)各项费用的5%古算(9975+9866+1184+3092)*5%=24117*5%=120万元
A--E小计:
25323万元
F、建设期贷款利息
假设开发商自有资金占建设资金的30%25%建设资金来源于楼盘的滚动销售,45%t设资金来源于向银行贷款,银行贷款1-3年贷
款利率为5.49%,贷款资金平均占用时间为1.5年,则建设贷款利息为:
三、项目开发盈利性分析
住宅建设项目销售总收入(销售税费取8%):
住宅商品房:
49800M2*6180元/平方米*(1-8%)=28314万元
独立式地下车位:
10万元/个*136个*(1-8%)=1251万元小计29565万元
住宅建设项目开发成本26274万元开发利润:
29565-26274=3291万元
利润率:
开发利润/开发成本=3291/26274*100%=12.5%假设整个住宅小区从开发到完成共用2年时间,开发商自有资金为项目建设资金的30%即
25323*30%=7597万元
开发商自有资金年利润率:
开发利润/(自有资金*2)*100%=3291/(7597*2)*100%=21.7%
盈亏平衡分析:
项目盈亏平衡点为:
销售收入二建设开发成本
盈亏平衡点住宅平均售价*49800*(1-8%)+100000*136*(1-8%)=262740000盈亏平衡点住宅平均售价=5462元/平方米
即如果楼盘建成后住宅商品房平均售价超过5462元/平方米,
则开发项目盈利如果楼盘建成后住宅商品房平均售价低于5462元/
平方米,则开发项目出现亏损
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 住宅小区 指标 估算 方法
![提示](https://static.bdocx.com/images/bang_tan.gif)