土地估价报告规范格式Word文档下载推荐.docx
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七、估价结果[说明最终确定的总地价、单位面积地价,必要时注明楼面地价,须以人民币表示,总地价附大写金额,并附土地估价结果一览表。
如需用外币表示的,应标明估价基准日外币与人民币的比价]
经估价人员现场察勘和对当地市场分析,按照地价评估的基本原则和估价程序,选择合适的土地评估方法,评估得到待估宗地在估价设定用途及开发程度条件下、评估基准日为*年*月*日的*年期的土地使用权价格:
土地总面积:
**.**平方米
单位面积地价:
**元/平方米
单位楼面地价:
**元/平方米
单位面积年租金:
**.*元/平方米.年
总地价:
**.**万元
大写:
*仟*佰*拾*万*仟*佰*拾元
货币种类:
人民币(或美元、日元,估价基准日人民币与美元、日元的兑换比例为:
1:
*)
年总租金:
宗地地价详见土地估价结果一览表(表1)。
八、土地估价师签字[由参加评估及符合估价资质的估价机构中的至少两名土地估价师签字,并注明土地估价师资格证书号]
估价师估价资质证书号估价师签名
九、土地估价机构[由签字土地估价师所在的估价机构法人代表签字,并加盖公章,其中至少一个为符合土地估价资质的估价机构]
估价机构负责人签字:
(机构公章)
****年**月**日
附表1:
土地估价结果一览表
估价机构:
估价报告编号:
估价期日:
估价期日的土地使用权性质:
估价期日的土地使用者
宗地编号
宗地名称
土地使用证编号
宗地位置
估价期日的实际用途
估价设定的用途
容积率
估价期日的实际土地开发程度
估价设定的土地开发程度
土地使用权年限(年)
面积
(平方米)
单位面积地价
(元/平方米)
总地价
(万元)
备注
合计
一、上述土地估价结果的限定条件
1、土地权利限制:
[说明有否影响地价的土地权利限制及具体内容]
2、基础设施条件:
[主要描述估价对象实际土地开发程度,即通路、通电、供水、排水、供暖、供气、通讯等及宗地内平整状况]
3、规划限制条件:
[说明有否影响地价及土地利用的规划限制条件以及具体内容]
4、影响土地价格的其他限定条件:
[说明有否影响地价的其它限定条件及具体内容]
二、其他需要说明的事项[参照估价报告中“其它需要特殊说明的事项”]
估价对象基础设施条件表
待估宗地
宗地内平整状况
周围道路状况
供电状况
供水状况
排水状况
供暖
供气
通讯状况
C
估价机构:
(加盖公章)年月日
第二部分估价对象界定
一、委托估价方[说明该项估价的委托单位及其隶属关系、委托单位与估价对象土地使用者之间的关系、主营业务范围等以及单位地址、法人代表、联系人等,或委托的个人、联系地址、联系人等]
委托单位隶属关系:
隶属***总公司(或集团公司)
主营业务范围:
单位地址:
法人代表:
联系人:
联系电话:
传真:
邮编:
二、估价对象[说明估价对象的具体范围,指出估价的是土地还是包括其它内容,并具体说明估价对象的面积、土地使用者、用途等]
估价对象是指***使用的,位于**市**街**号(或**县**镇**村)的*宗商服(或工业、仓储、公共建筑等)用地,土地总面积为**.**平方米。
三、估价对象概况
1、土地登记状况[说明估价对象的来源及历史沿革,估价对象的地理位置、土地用途、四至、面积、土地级别、土地权属性质及权属变更、土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号等]
估价对象的来源及历史沿革:
估价对象的地理位置:
土地用途:
四至:
土地级别:
土地权属性质及权属变更:
土地登记证书号:
国有土地使用证编号:
登记时间:
地籍图号:
宗地号:
估价对象土地登记状况一览表
来源
位置
用途
四至
土地级别
地权属性质及权属变更
土地登记证书号
国有土地使用证编号
登记时间
地籍图号
宗地号
注:
宗地2宗以上采用表格
2、土地权利状况[说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况,以出让方式取得的土地使用权要说明取得时间、出让金数额、批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定,对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利等要详加说明]
估价对象的土地所有权:
属国家所有。
土地使用权:
**公司以划拨(或出让)方式取得估价对象的土地使用权。
出让方式取得的土地使用权要说明取得时间:
出让金数额:
出让金数额、已使用年限和剩余使用年限:
宗地使用的特殊规定:
他项权利状况:
评估基准日估价对象不存在(或存在)抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利。
相邻关系权利状况:
土地所有权
土地使用者
他项权利状况
取得时间
出让金数额
已使用年限
剩余使用年限
宗地使用的特殊规定
相邻关系权利状况
3、土地利用状况[说明估价对象的利用现状及土地利用的变迁。
利用现状包括估价对象上的建构筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等,重要建构筑物应说明建构筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数、建筑容积率以及其它地上附着物状况等;
土地利用变迁包括估价对象的不同利用历史、规划利用、最佳利用等情况,对以规划条件进行评估的,应说明规划条件的批准机关及批准日期、具体规划条件等]
估价对象的利用现状及土地利用的变迁情况:
估价对象上的建构筑物状况:
用途:
建筑容积率:
绿化率:
重要建构筑物的建构筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数、建筑容积率以及其它地上附着物状况等:
估价对象土地利用状况一览表
建构筑物名称
建筑结构
建筑面积(平方米)
建筑细部说明、设备和安装状况
建造年代
建筑成新
建筑容积率
四、影响地价的因素说明
1、一般因素[应说明影响土地价格的一般、普遍、共同的因素,可包括以下内容:
(1)城市资源状况(包括地理位置、土地、城市人口等)
(2)房地产制度与房地产市场状况(含土地制度、住房制度、地价政策等)(3)产业政策(含税收政策等)(4)城市规划与发展目标(5)城市社会经济发展状况(包括城市经济布局、发展水平、综合实力、社会储蓄与投资、物价变动等内容)]
(1)城市资源状况
(2)房地产制度与房地产市场状况
(3)产业政策
(4)城市规划与发展目标
(5)城市社会经济发展状况
2、区域因素[说明待估宗地所在城镇内部区域条件对地价的影响,可包括:
(1)区域概况(含区域位置、人口、级别、经济发展、区域优势等)
(2)交通条件(含区域内公共交通状况、对外交通条件等)(3)基础设施条件(指区域内供水、排水、供电、通讯、通暖、煤气及学校、医院等配套设施的完善程度)(4)环境条件(含区域人文环境和自然环境)(5)产业集聚状况(6)规划限制等]
(1)区域概况
(2)交通条件
(3)基础设施条件
(4)环境条件
(5)产业集聚状况
(6)规划限制
[这里区域大小可参照城镇内基准地价级别、行政分区、功能分区等确定]
[以上一般因素和区域因素可根据估价对象特点和估价目的有所选择和侧重,着重进行影响因素的描述]
3、个别因素[说明估价对象位置、面积、用途、宽度、临街状况、深度、形状、地质、地形、地势、容积率、宗地基础设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的因素说明]
估价对象位置:
面积:
临街宽度、深度:
临街状况:
形状:
地质、地形、地势条件:
容积率:
宗地基础设施条件:
估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的因素说明:
估价对象个别因素说明表
临街宽度、深度
临街状况
形状
地质、地形、地势条件
现状利用或规划利用
其他条件
第三部分土地估价结果及其使用
一、估价依据[说明该项估价所依据的国家有关法律、法规、行政规章以及估价对象所在省市的有关法律规定,采用的技术规程,委托方提供的有关资料,受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等]
[上述估价依据应与估价过程相一致,对估价过程中方法选择、有关参数确定(如选用基准地价、征地费用、有关税费等)所依据的主要文件应列出]
1、《中华人民共和国土地管理法》
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》
3、《城镇土地估价规程》
4、原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会“关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知”([1994]国土[法]字第153号)
5、原国家土地管理局1998年第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》
6、原国家土地管理“关于印发的《土地估价报告规范格式(1996)》的通知”([1995]国土[籍]字第180号)
7、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》(国土资发[2001]44号)
8、国土资源部办公厅“关于印发《企业改制土地资产处置审批意见(试行)》和《土地估价报告备案办法(试行)》的通知”(国土资厅发[2001]42号)
9、国土资源部《关于作好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》(国土资发[2000年]105号)
10、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知[注:
凡评估所用的参数如地方有文件要求,一定要以文件要求为准,并将文件名称及文号列入评估依据,国家规定取消的税费不得列入]
11、委托方提供的有关资料
12、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料
二、土地估价
1、估价原则[简要说明该项估价所遵循的主要原则。
各项原则的具体内容参见《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)]
[上述估价原则可根据估价对象特点与估价目的有所选择]
(1)替代原则
(2)需求与供给原则
(3)变动原则
(4)协调原则
(5)预期收益原则(无剩余法或收益法时可删除)
(6)最有效使用原则(无剩余法或收益法时可删除)
(7)多种方法相结合的原则
2、估价方法[简要说明估价中采用的主要方法(成本逼近法、收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法等)、方法选择的依据。
这里估价方法应根据估价目的和估价对象特点等选定,并与估价原则和估价依据衔接一致][要求所选估价方法不少于两种]
由于估价对象为商业用地,具有收益或潜在收益,所以适合采用收益还原法;
由于待估宗地所在区域地产市场较发育,类似待估宗地的土地交易案例较多,适宜选用市场比较法评估;
由于待估宗地位于《**县(市、区)土地级别及基准地价表》覆盖范围内,因此适宜选用基准地价系数修正法进行评估;
由于待估宗地已为最有效使用,且所在区域类似待估宗地地上建筑物的交易案例较多,能够比较容易测算待估宗地地上建(构)筑物的不动产总价,故比较适宜选用剩余法评估;
由于待估宗地周遍土地利用类型主要为农用地,且有较多近期发生交易的征地案例,同时待估宗地用途为工业、仓储、公共建筑、交通运输用地,比较适宜采用成本逼近法进行评估。
综上分析,此次评估主要选用成本逼近法、收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法两种方法进行评估。
3、估价结果[说明每种估价方法的估价结果、最终估价结果的确定方法及依据、以人民币表示的单位地价及总地价]
三、估价结果和估价报告的使用
1、估价的前提条件和假设条件[说明进行本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件(如估价依据的可靠性、市场的客观性、地价内涵、土地的持续利用等)、假设条件(如估价对象的用途设定、年期设定、估价基准日设定等)]
2、估价结果和估价报告的使用[包括以下内容:
(1)估价报告和估价结果发生效力的法律依据。
说明进行本次估价所依据的主要法律、法规,注明估价报告和估价结果的作用依照法律、法规的有关规定发生法律效力;
(2)本报告和估价结果使用的方向与限制条件。
说明估价报告和估价结果在一定评估目的下使用,注明土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查用,土地估价技术报告不提供给委托方;
(3)土地估价结果的有效期。
说明估价报告与估价结果的有效期限;
(4)申明估价报告和估价结果的使用权归委托方所有,估价机构对估价结果有解释权;
(5)违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任。
]
3、需要特殊说明的事项[说明:
1、有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项;
2、对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项(如地价指数、开发程度、设定用途等)以及采取的相应措施;
3、估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理,必要时说明原因或依据;
4、其它需要特殊说明的问题。
第四部分附件
[应包括委托估价函、估价对象土地使用证复印件或土地产权证明材料(附宗地图)(出让土地需附出让合同或协议)、房屋产权证复印件或证明材料、地籍图或宗地区域位置图、建筑平面图等、估价对象照片(从不同角度体现宗地的主要建构筑物、用途及利用特点)、有关背景材料(如估价项目的有关批准文件等,如为规划利用应提交规划利用的项目建议书、可行性研究报告、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或审定设计方案通知书等规划文件)、估价对象如设定他项权利时的有关权利人证明材料、估价机构资质及签字土地估价师证书复印件、委托方营业执照等]
[在提交有关估价对象土地产权证明材料时,估价人员必须对土地产权证明原件(如国有土地使用证、土地产权证明、房产证等)进行验对核实后,在复印件上加盖估价机构公章]
1、委托估价函;
2、估价对象区域位置图
3、估价对象国有土地使用证(或土地权属证明)复印件;
4、出让合同或协议复印件;
5、估价对象现状照片;
6、房屋产权证复印件或证明材料;
7、有关背景材料
(1)估价项目的有关批准文件(项目建议书、可行性研究报告)
(2)项目建议书、可行性研究报告
(3)建设用地规划许可证
(4)建设工程规划许可证或审定设计方案通知书等规划文件
8、估价机构资质证书复印件
9、签字土地估价师证书复印件
10、委托方营业执照复印件
三、土地估价技术报告
土地估价技术报告
第一部分总述
一、估价项目名称[同土地估价技术报告封面]
[如一个项目涉及两个以上市县时,应分市县分别出具土地估价技术报告]
二、委托估价方[同“土地估价报告”文字式]
三、受托估价方[说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书获得时间、估价资格有效期、资格证书编号、法人代表等]
受托估价机构:
中地不动产评估有限公司
机构地址:
北京市西城区金融街通泰大厦B座601室
资质等级:
A级
资质证书编号:
2000A002
王朝阳
联系人:
8610-88086862
邮政编码:
100032
四、估价目的[同“土地估价报告”文字式]
五、估价依据[同“土地估价报告”文字式]
六、估价基准日[同“土地估价报告”文字式]
七、估价日期[同“土地估价报告”文字式]
八、地价定义[同“土地估价报告”文字式]
九、需要特殊说明的事项[同“土地估价报告”文字式]
十、土地估价师签字[同“土地估价报告”文字式]
十一、土地估价机构[同“土地估价报告”文字式]
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
(一)、土地登记状况[同“土地估价报告”文字式]
(二)、土地权利状况[同“土地估价报告”文字式]
(三)、土地利用状况[同“土地估价报告”文字式]
[上述内容中,土地登记和权利状况以土地登记、土地使用证和土地使用权出让合同中的有关内容为准,土地利用状况以建筑物、地上附着物等产权登记内容和实际勘察与调查的内容为准]
[土地权利状况中他项权利限制以及土地利用限制等对地价造成影响的,应说明影响趋势及影响程度]
二、地价影响因素分析[说明影响估价对象地价水平的因素]
(一)、一般因素[同“土地估价报告”文字式]
(二)、区域因素[同“土地估价报告”文字式]
(三)、个别因素[同“土地估价报告”文字式]
[上述因素分析与“土地估价报告”中的因素说明有所区别,“土地估价报告”的影响地价的因素说明侧重于对有关影响因素的陈述,这里则侧重于对地价影响因素进行分析,其中对地价影响大的重要因素必须分析,与本次估价相关性小或无关的因素仅为参照。
因土地的特殊用途或其它原因而影响地价的特殊因素,要在这里说明并进一步分析]
[在对地价影响因素进行分析时,通过定性和定量分析,着重分析这些因素对地价可能产生的影响程度及影响趋势,并与土地估价过程中有关方法选择、参数确定、因素分析和比较内容等相对应,要求对地价影响因素的分析要与估价结果的确定联系起来,做到分析合理、参数有据、估价得当,不能前后矛盾]
[地价影响因素的分析,必须做到客观描述,用语规范,内涵准确,能够定量反映的必须用定量数据表述]
第三部分土地估价
一、估价原则[同“土地估价报告”文字式]
二、估价方法与估价过程[要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程]
[应根据估价对象特点及项目的实际情况,依据《规程》选取适宜的估价方法(市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等)。
要求在一项估价中所选方法不少于两种,并说明估价方法选择的依据。
同时,各种估价方法的应用过程还应分别满足《规程》的相应要求]
[在选择估价方法时,如估价对象位于城镇范围内、基准地价覆盖范围之外,可以选择采用基准地价系数修正法,参照基准地价的末级地进行评估]
(一)市场比较法
[应用此种方法估价,要按照《规程》规定,选择相似比较实例,进行因素比较修正后,确定待估土地的价格。
要求比较实例不得少于三个。
估价中,除要求选择的实例与估价对象属于同一供需圈、用途一致、在地域上属近邻区域或类似区域外,对比较实例选择、比较因素选择、因素条件的比较及因素修正有以下具体要求:
1、实例选择。
要求比较实例至少有三个,选择的实例与估价对象应属于同一供需圈、用途相同或相近、交易时间与估价基准日相差不超过3年、在地域上属近邻区域或类似区域,所选实例应是实际交易实例,并具体说明实例的位置、用途、面积、土地等级、土地利用情况、土地开发程度、交易时间、土地使用年限、交易方式、交易情况和交易价格等。
比较实例选择
实例A:
**(土地使用者名称)商业用地
该地块位于**省**市或县**路**号,用途为商业,用地面积**平方米,建筑容积率**,土地使用年期为**年。
199**年**月*日基础设施开发程度达到宗地红线外“**通”(即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气)及红线内“地面平整”的(出让、合资、改制)交易的价格为**元/平方米。
实例B:
(内容参考实例A)
实例C:
各交易实例的因素条件详见表。
2、因素选择。
估价时选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素,主要是区域因素和个别因素,包括交易时间、交易情况、交易方式、基础设施状况、离市中心距离、交通条件、环境条件、集聚状况、容积率、宗地面积。
不同用途的因素选择应有所不同,具体因素选择可参照《城镇土地定级规程》。
以上因素要与报告第二部分所分析的地价影响因素相一致,不得漏掉重要因素,必要时应说明进行因素选择的依
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