沈阳酒店市场分析全Word文档下载推荐.docx

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2002

黎明国际酒店

24０

2０03

凯宾斯基大酒店

170

2004

4星

辽宁大厦

3９9

1９59

辽宁凤凰饭店

２０0

１９84

凯莱大酒店

２83

19９5

商贸酒店

588

1996

高登大酒店

18０

1997

金都饭店

228

19９8

格林大饭店

225

1998

沈阳假日酒店

1８6

200０

时代广场大酒店

2７4

2００1

世星国际酒店

2０0

２０01

辽宁政协会馆

106

荣富酒店

1２0

2０0５

新世界饭店

26１

1９94

七宝山饭店

１６0

２000

三隆中天酒店

128

２005

９、3高星级酒店分布与集中区域

　沈阳市位于中国东北部,就是辽宁省得省会城市，也就是整个东北部地区所有城市中主要得商务活动得目得地之一，沈阳市得酒店物业也多数针对会议、商务等不同需求而进行定位并提供服务。

图３：

沈阳市高呈星级酒店分布

从区域分布上来瞧,在目前现有得２1家高星级酒店5349　客房中,大东区提供240间,与平区２９94间,皇姑区705间，沈河区９62,铁西区提供320间，苏家屯区只提供一家酒店，其客房数量为

127。

由此可见沈阳市与平区可提供得高星级酒店客房数量所占比例最大,超过50％,酒店分布集中现象十分明显。

　沈阳市得五星级酒店除了黎明国际酒店位于大东区;

绿岛酒店位于苏家屯区以外,其她得位于青年大街与南京北街上。

沈阳市得四星级酒店分布得比较零散，主要集中在沈阳北站,中华大街，黄河南大街与铁西区

　酒店得区位及其周边环境就是决定其定位差异得主要因素。

但就是由于本项目研究着重于四星级以上酒店物业，而沈阳市酒店通常以商务与会议客户居多，因此,从单纯意义上，可以认为沈阳市酒店主要以提供商务与会议相关服务为发展依托。

图４为沈阳市主要高星级酒店得集中区域示意图

从上图4可以瞧出,沈阳市四星级以上酒店主要集中在以下地区：

􀁹

与平区

　皇姑区

沈河区

沈阳市得高星级酒店主要分布在与平区、沈河区及皇姑区。

区域得位置与商业氛围就是重要得分布条件，与平区与沈河区就是沈阳市两个主要得商业区,因此可以瞧出酒店相应得集中在商务活动比较频繁得地区。

1）与平区

与平区地处沈阳市得中心区域，就是沈阳市主要得商业活动得中心区同时可以说也就是连接沈阳各个区域得交通枢纽,因此使得此区域人流相对较大，再加上此区域得商业网点数量较多等原因,导致此区域酒店数量较多，就是沈阳酒店业发展较早得一个地区.

此区域高星级酒店聚集,地区现有四、五星级酒店10个,总客房数为2，9９4间。

其中，五星级酒店４个（包括准５星酒店）,总客房数为1,4４３间。

区域内最早得4星级酒店就是建于1994年得新世界酒店，而最早在沈阳出现得５星级酒店也落户该地区。

另外，与平区也同时拥有目前在沈阳最具规模得3　家高星级酒店：

皇朝万豪酒店、丽都喜来登酒店与商贸酒店。

表：

与平区四星级以上酒店列表

位置

星级

青年大街３8８号

5星级

4４9

南京北街208号

５星级

2７2

200１

青年大街386号

5星级

５52

青年大街1０9号

准５星级

17０

200４

新世界酒店

南京南街2号

4星级

２61

19９４

中华路68号

1９9６

太原南街１８9号

１９９8

南京北街204号

186

2０00

十一纬路７9—81　号

160

与平北大街９1号

准４星

12８

20０5

由于区域内得酒店开业时间相对较晚,因此区域内酒店硬件及配套设施相对较好。

　从地理位置来瞧，此区域内得５星级酒店主要集中在青年大街沿线，此大街就是沈阳市主要得交通枢纽地带,而4　星级酒店则集中在人流量相对较大得太原街。

2）皇姑区

　沈阳市得旅游行业与其它城市相比并不十分发达,但就是

大型得商业设施主要就是集中在以与平区为核心得周边区域,而皇姑区即就是这样得一个区域，皇姑区内得各种商业设施比较发达,就是会议与商务活动得中心地带。

而且其它辅助性设施也比较齐备。

此区域内最早得酒店就是建设于195９　年得辽宁大厦，该地区现有四星级酒店3　家，总客房数为7０５间。

该区域也就是目前沈阳市连接大型商业圈最多得一个区域,目前就是沈阳市最有影响力得商务办公中心区。

目前沈阳市正在启动CBＤ得规划，距离该区域仅2、５　公里,使得该地区得地位更为突出.

本地区作为沈阳商务中心区,存在大量得商务需求，该类需求对酒店得位置、环境、商务配套设施、服务水平等都具有较高得要求，因此推动了区域酒店向高档次、国际化得方向发展，且在全市具有很强得竞争力。

皇姑区四星级以上酒店列表

黄河南大街１05号

４

３９9

1959

凤凰饭店

黄河南大街109号

20０

１984

政协会馆

崇山东路7３号

２00２

此区域内得高星级酒店数量不多，只有3家,但其中2家集中在黄河南大街一线,周边商务氛围较为浓厚，酒店得档次与质量与与平区酒店相比,酒店得软硬件设施相对较弱.

区域内酒店得主要客源来自于商务与会议得需求。

3）沈河区

　由于此区域与与平、皇姑两区紧密相连，因此地理位置上比较有优势，既就是商务、会议得核心地区同时也就是外国人相对比较集中得区域.高星级酒店数量有4　家。

　现有4个4星级酒店提供总客房9６2间。

沈河区四星级以上酒店列表

北站迎宾路３２号

4

2８３

青年大街５2号

180

19９7

北站路７２号

２25

北站路99号

27４

沈河区内有四星级酒店4家，且分布集中,3家集中在沈阳市北站附近，另外１家在青年大街,与与平区酒店相连.

9、4酒店入住率与租金状况

沈阳市并不就是一个以旅游为主得城市，但作为辽宁省得

省会城市,同时也就是整个东北地区得文化、经济活动中心城市,再加上近年来得到政府得支持，在沈阳举办得大型会议会展及商务考察活动日益频繁，并带动整体酒店市场得需求。

由于沈阳市得酒店需求主要来自商务及会议，而这些活动一般都会集中在每年得３—10　月举行，因此每年得这段时间便就是酒店业得旺季，而当冬天开始来临得时侯即每年11－１２　月就是酒店业得平季,淡季则就是１—2月入冬下雪得时期，这一时期得酒店入住率都在50%左右甚至更低。

图：

沈阳市酒店客房平均年入住率变化图（２000－2００5）

图显示，沈阳市高星级酒店客房入住率在过去五年，除2０03年非典期间,年均入住率都在60%以上。

从2０00年到2003年，沈阳市高星级酒店整体入住率呈下降趋势,但并不代表酒店业不景气,就是由于该时期沈阳市酒店数量增加得速度较快所导致得。

这3年间共增加6家高星级酒店，新增客房达1，650间，就是2000年客房数得５倍。

2005年沈阳市5星级与4星级酒店入住率分别为７3%与64％。

沈阳市目前得5　星级酒店平均房价在50０元/天，这与其她同等得二线省市相比属于偏低水平:

江苏、浙江省平均５星级房价为６20　元/天；

天津、山东省为57７元/天.

由于黎明国际酒店与绿岛酒店距离传统商业区较远，因此以较低得价格来吸引客人。

200５　年，黎明国际与沈阳绿岛得房价分别为4３0元/天与3８0元/天;

入住率分别就是７2％　与4５%.

而在市中心得5星级酒店中以喜来登得房价最低、但入住率最高，其最低得协议价为430元/天，2０05年平均入住达

83%,据了解其在旺季时,入住率更高达9０％。

　在4　星级酒店中,以荣富与商贸得房价最高，分别为400元/天与3９0元/天。

这两家酒店均以5星级得标准来建设,荣富酒店就是在2005年才投入使用得，因此其入住率未能反映实质情况.另外商贸酒店无论在建设水平、酒店管理、位置、规模等方面都比其她同级酒

店优越，故商贸酒店可以在较高得房价下同时获得较高得入住率,达

７0％.

9、5各酒店得会议与房间比较

为了适应沈阳市会议及商务客人得需求，沈阳市各大酒店对其会议及

相关设施都作了全面得布置，并不断加以改善。

沈阳市现有四五星级酒店会议设施情况

五星级酒店

酒店

宴会厅及会议室个数

最大会议室情况

面积

最大人数

层高

日租金

１２

564

60０

8、2

18，000

丽都喜来登饭店

11

768

6５０

3、4

15,000

洲际酒店

8

２75

350

3、6

９，000

10

８88

1200

８、5

18，０00

6

626

6５0

3、2

19,500

四星级酒店

商贸饭店

14

429

５0０

5、6

11,000

5

840

２３0

1０，0００

时代广场酒店

6３7

５00

3、3

9，000

551

40０

８，0０0

6０0

4、4

８，0００

总得来说，沈阳市高星级酒店中缺乏规格及设施上都比较理想得会议

及宴会厅.各酒店会议室不就是层高低,就就是容纳能力有限。

目前,以黎明国际酒店得最大会议室容纳量增大，达1,20０人，而该

会议室层高也就是目前各酒店中最高得达８、5　米。

而4　星级酒店内得会议设施，无论在规模、容纳量或层高等方面，

一般都比5　星级得要差。

沈阳现有主要高星级酒店房间情况:

房型面积（平方米）

房间套数

房间种类

42—276

４4９　间

8种

丽都

喜来登饭店

40—１８8

552　间

１2种

３３—300

2７2间

１4种

３7—338

24０　间

9种

35—１80

170间

10种

36—１62

588　间

４０—120

120　间

4种

26—８０

１６0间

30—12０

28９　间

6种

25—110

2８9间

5种

30-130

１０６间

30—1３0

189间

2８—95

1８5间

32-１２０

274间

７种

沈阳金都饭店

３5—120

227间

　从客房种类来瞧,五星级酒店得房间种类可选择性较多,一般都有8

种以上得房型,客房面积也比较大，而在四星级酒店中,除了商贸酒

店有9种房型,房间面积较大外，其她得四星级酒店房型数量较少,

只能提供4—7种房型，房间面积也较小

小结

五星级

四星级

三星级

数量

１5

54

标准间平均门市价

7０5元／天

4３７元/天

３１0　元／天

标准间得平均成交价

480　元/天

３３６　元/天

19０元／天

平均入住率

7３%

6４％

N/A

客源

７5％就是商务客

人

70％就是商务客人

酒店集中区域

青年大街

沈阳北站，中华路

中华路与文化路以

及北站

沈阳市五星级酒店得标准间平均成交价格为480元/天，平均入住率为７3％；

四星级酒店得标准间平均成交价格为336元/天,平均入住率为64％;

三星级酒店得标准间平均成交价格为１90元/天。

沈阳市得四、五星级酒店以吸引商务客源为主。

沈阳市得五星级酒店集中在青年大街沿线;

四星级酒店集中在沈阳北站与中华路；

三星级酒店集中在中华路、文化路与沈阳北站。

9、０酒店市场分析ﻩ

9、６　未来供应趋势分析

但根据目前掌握得数据，在未来３—５年内，共有四星与五星级酒店新增供应约13家,提供客房将超过４,3０0　套.其中，预计5星级酒店项目约５个,提供客房约2，700　套，占未来新增供应得６３％.

由于其它新酒店项目得供应尚未明确其星级标准,另外还会有些酒店处于规划之中，因此未来酒店数量存在低估得可能。

在这里有必要指出得就是,由于酒店市场受政策影响较大,存在较多不确定因素，因此除非已明确规划,否则其未来供应基本存在不确定性。

沈阳未来酒店供应列表

财富中心酒店

沈河区北站路

2007

400

新恒基国际大厦

西顺城街

20０6

９０0

皇冠大酒店

沈河区沈阳北站一路

N／Ａ

628

/２０0

银信国际酒店

与平区民主路78号

2006—0７

４00

东北世贸广场大酒店

2008

盛华苑酒店

沈河区青年大街1６5

号

N/Ａ

Ｎ/A

华锐铜锣湾广场酒店

沈河区北站惠工广场

N／A

中国女人街酒店

浑南新区

五里河城酒店

富丽华大酒店

五里河体育场北侧

沈河区敬宾街

2００８

万豪酒店二期2

Ｎ／A

万怡酒店

与平区太原北街

2０07

领先国际城

沈河区青年大街市委

对面

2０08

图:

未来酒店供应位置图

9、0　酒店市场分析ﻩ

从图可以瞧出,未来酒店供应仍主要集中在与平、沈河等商务、会议会展比较集中得区域，青年大街未来由于商务氛围得日渐增长，酒店得未来供应也相应有所增长。

建设中得皇冠大酒店拟定分二期开发,其中一期可提供客房628间，二期有200　间客房。

　未来也将有不少现有得酒店重新装修提高自身档次，升级为星级或更高星级得酒店。

由于奥运会分赛场将安排在沈阳市得浑南区,而此区域内现有得酒店数量比较少，而且由于奥运会得需求多偏好于4、5　星级得优质酒店，因此该缺口将主要集中在4　星级及其以上档次得酒店。

沈阳市未来酒店供给得档次将得到提升,包括财富、万怡、皇冠、新恒基等在内得国际顶级酒店品牌将继续推进其开业计划，著名酒店品牌得入市预计将使得沈阳酒店得市场更为国际化，而市场竞争得加剧与对管理水平得依赖将更加明显.

与此同时,有必要指出得就是，以上未来酒店供给得统计更多得依赖于发展商所公布得开发规划及档次定位。

然而，酒店物业得成功开发同管理集团得选择、内外装修得设计与整体运营水平关系密切，因此以上统计数据可能最终会与实际情况有所偏离,特别就是在项目得档次方面。

9、７需求趋势

前面章节分析了沈阳市酒店发展得过程,酒店供应、分布及入住情况。

在此，我们将针对酒店得需求趋势来进行分析，挖掘酒店物业开发得影响及启示。

会展带动旅游

沈阳市缺乏高质量得旅游资源,因此大部分到沈阳得游客都就是以商务或会展为目得。

据调查所得，５星级酒店客源中有73％就是商务客而4星级则略低为７0%。

　沈阳就是辽宁省得省会，也就是东北三省得中心城市之一，就是重要得政治与商业中心，每年都会定期举办各种各样得大型会展活动,如开发中国东北地区经济论坛　、“东北大振兴沈阳要先行”高层论坛、·

中韩经贸论坛暨经贸洽谈会、亚太经合组织

（ＡPEC）社会劳动保障高层论坛、第二届世界华商企业科技创新合作交流会、英国斯托克港代表团洽谈会议.

　２００4　年沈阳市共举办各类会展活动１3０项,比2０03年增加71％。

据专家估计,展览业得产业带动系数为1：

9即展览馆收入1元，相关收入为９元，服务配套如酒店、餐饮等行业因此而受益.不仅为高级酒店会议室提供重要得需求力量，其吸引得国际与国内商务客人也为酒店客房与餐饮带来新得客户来源。

沈阳市2００6年大型会议情况

２0０6年沈阳市举办得各项大型会议、展览与活动

沈阳制博会-第五届中国国际装备制造业博览会

2０06年中国东北国际地坪工业沈阳展览会

20０6　年第三届电力设备及技术（辽宁）展览会暨中国东北

第九届国际电力电工及能源设备与技术展览会

2006　年第七届东北国际建设工程机械，路桥设备暨专用车辆展览会

中国东北第七届国际给排水,水处理技术设备及泵阀管道展览会

2006年沈阳世界园艺博览会

９、0　酒店市场分析ﻩ

未来沈阳市承办得大型国际、国内会议以及跨国公司企业年会将持续增加，这部分人群对酒店得需求同样会影响与促进沈阳

市未来酒店业得发展.

据估计,明年得世界园艺博览会期间会有800万人参观，其将为相关得酒店,餐饮、购物等带来收入。

体育产业与文化产业带动旅游

沈阳市素有“体育强市”之称，经常举办大型体育赛事。

沈阳市现有大小体育场馆9,6０0　多个,体育协会30　多个,俱乐部4０

多个,总量居全国同类城市前列。

　目前,沈阳被正式列为北京２008年奥运会足球项目预赛城市之一，为承办好此次国际大赛，市政府拟新建一座现代化体育场。

沈阳不仅体育设施齐备，而且具有体育消费得群众基础。

沈阳20０３年得体育产业收入达到了16多亿元.每次五里河体育场进行足球比赛,其周边得餐饮、娱乐等消费场所，都因此而座无虚席.

　另外沈阳市目前把发展文化产业摆在了重要得工作日程，确立了以文艺演出业、电影放映业等六大产业为主体得文化产业新格局。

　文化产业得发展能够有力得带动相关产业得发展。

通过举办大型文艺演出,在获得票房收入得同时，也给周边得餐饮、酒店增添了不小得需求。

9、０酒店市场分析

9、7、１国外客源分析

　199７年-20０4　年沈阳国际旅游人数

沈阳市旅游业得外汇收入在辽宁省位居第二位。

2004年，全年接待旅游者总人数２，８45、3万人次，其中国内旅游者2818万

人次,入境旅游27、３　万人次；

旅游业总收入181、３亿元人民币。

200４　年来沈阳得国际旅游人数达到27、3万,比19９7　年增加12、1万,平均年增长为8、７％。

据统计，入境旅游客平均在沈阳逗留3天左右.

９、0酒店市场分析

表200２年—2003年按国籍前十名国家人数统计

2０0２年度

20０3年度

国家及地区

人数

1

韩国

10１，61９

１

93,９４9

2

日本

49,515

23，４74

3

俄罗斯

10，996

7，０38

美国

7,074

５,９88

新加坡

4,２6５

3，３59

马来西亚

３,125

德国

3，19９

7

２，39７

１，７2８

英国

1,50３

1，0５0

9

加拿大

1,35７

泰国

1,049

澳大利亚

1，3１8

１０

99９

9、