上海音乐学院物业管理需求Word文档下载推荐.docx
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生活水泵:
4台(新教学楼2台;
18层教学楼2台);
消防水泵:
6台;
排污水泵:
隔油池:
1只;
13、消防自动报警系统情况及消防灭火器配备情况:
消防自动报警系统:
喷淋系统、报警消防栓、报警系统、烟感报警;
消防灭火器:
灭火器:
210,水带:
105,水枪:
105;
(新教学楼)
灭火器:
214,水带:
54,水枪:
54;
(老教学楼)
24,水带:
72,水枪:
72;
(排演中心)
14、智能化系统保安监控系统、消防控制系统、门禁系统、消防广播系统、空调控制系统(新教学楼)、琴房计时系统(新教学楼、老教学楼);
15、业主方提供物业管理用房面积60平方米,其中办公房2间;
工作间2间;
仓库2间。
2、各楼宇各层功能分布情况
(一)老办公楼
1F:
公共区间:
(卫生间2)
设备用房:
(强弱电间、储藏室)
办公用房:
(办公室14会议室2贵宾接待室)
2F:
(卫生间3)
(贮藏室4)
(办公室12)
3F:
(休息室)
(储藏室2、值班室)
(公共基础部、教研室3)
(二)排演中心
BF:
(卫生间2、男女更衣室、淋浴室、清洁间、过厅)
(乐器储藏室、强弱电间、声闸4)
教学用房:
(民族乐队排练厅、录音制作室2、音乐剧排练厅、合唱兼管弦排练厅、音
乐剧排练室2)
B夹层:
设备用房:
(强弱电间、杂物间2、配电间、空调机房、储藏室、财务仓库、设备
处仓库)
教学用房:
(录音制作室)
(门厅、卫生间3、茶水间)
(强弱电间、储藏室、总值班兼消防控制室、学生档案室、声闸2)
(保卫处、会议室、宣传部、学工办2、团委、处长室)
(多功能排练厅、报告厅、作曲指挥排练厅、室外舞台)
公共区间(卫生间4、茶水间、清洁间2)
(储藏室2、强电间、弱电间)
(组织部、纪检审、财务室2、组织人事2、后基处)
(导控室)
(门厅、卫生间2、茶水间)
(乐器储藏室、声闸2、男女化妆间、休息室、储藏室、视听室4、强弱电间)
(副院长室6、院长助理室1)
教学用房:
(音乐剧排练厅)
4F:
(党办、院办2、院长室1套、书记室1套、会议室1)
(三)教学大楼
大厅、公共区间(贵宾室、教室休息室、卫生间);
演出场所(演奏厅、候演厅);
(消防报警室)
1F夹层:
公共区间(休闲区、会议室、卫生间)
设备用房(电梯储藏室、电工间)
公共区间(小会议室、卫生间)
设备用房(教务仓库3间、计算机网络机房、教务油印室、教务电脑房)
办公用房(招生办公室、教务科、教务支部、教务处办公室、教务打字室、教务复印
室、教材料)
(大楼管理处、教室琴房管理处、团委、设备行政管理师、学工委)
(作指系2间、音乐系4间、教科部5间)
(民乐系2、音教系3、管弦系3、声乐系3、钢琴系3、乐对指挥教室、钢
琴专业教室)
5F:
(钢琴修理室、卫生间)
(表演教室、管弦重奏室3、民乐重奏室、语音教室、表演教室、排练厅)
6F:
(卫生角2)
(专家教室、音响导演教室2、共同课教室、钢琴重奏室2、指挥教研室、奥
尔夫教室)
7F:
共同课教室8、和声配器教研室、曲线复调教研室)
8F:
(共同课教室5、共同课大教室、视唱练耳教研室、贝司教研室、长笛专业
教室、民族音乐理论教研室)
9F:
(共同课教室3、外史教研室、中史教研室、电钢琴教研室、电子琴教室、
音乐学系教室2、形体教室)
10F:
(管理办公室、电子琴工作室)
(钢琴教室12、音教教室6、电子琴教室、合唱指挥教室)
11F:
声乐教室10、作曲教室11、声乐表演专业教室)
12F:
(民乐教室7、管弦教室13、民乐排练厅、管弦排练厅)
13F:
(监控室)
(电子琴琴房4、琴房29)
14F:
(管理办公室)
(琴房33)
15F:
(琴房34)
16F:
17F:
18F:
(琴房29)
(四)新教学楼
B1层:
(卫生间6、自行车库、休息听、贵宾休息室)
(变配电房、弱电房、值班室、工程储藏室、声闸3、储藏室2、风机房、
强弱电间)
(专业教室4、多功能报告厅)
(卫生间6)
(强弱电间、消防控制中心)
(语音教室2、电脑房2、形体房2、教室2、)
(教室休息室、研究生部办公室5、物业办公室、琴房管理室)
(卫生间6、教室休息室2、储藏室)
设备用房(强弱电间6)
教学用房(多媒体教室12、专业教室2、琴房44)
教学用房(琴房44)
公共区间(卫生间6、教室休息室2)
教学用房(专业教室3、多媒体教室12、琴房44)
办公用房(办公室4)
公共区间(卫生间6、教室休息室3)
设备用房(专业教室、普通教室14、琴房4)
(五)图书电教楼
公共区间(卫生间2)
(阅览库房、放映室、消防泵房、空调机房2、配电间、安保休息室)
(医务室2、讲座报告办公室)
(电教厅、报刊阅览室、电子阅览室、阅览室)
公共区间(卫生间2、强电间)
(乐谱库房、音工系工作室2、空调机房)
办公用房(技术部制作室、社教处、社教处长办公室、主任办公室、乐谱出借处)
(声学实验室、声学导控实验室)
(演播录音棚、导控室、灯控室、空调机房、视听部库房、图书馆机房)
(图书馆长室2、图书馆办公室、数字媒体办公室、教育技术中心办公室)
(视听部)
公共区间(卫生角2、强电间)
(综合图书出借处库房、设备处库房2)
(设备处2、设备科办公室、综合图书出借处)
(周小燕歌剧中心)
(采编部库房、视听部库房、档案室库房)
(档案室、办公室、计算机网络中心、留学生办公室、周铿国际钢琴比赛办
公室、技术部办公室)
(摄影洗片房、采编部、中国当代音乐研究与发展中心)
(特藏室、强电间)
(音乐工程系办公室、仪式音乐办公室、科研处)
(音乐工程系中心、中国音乐文化研究中心、中国传统音乐音响音像数据中
心、仪式音乐研究中心、出版社学报)
(强电间)
(提琴制作中心、音工系办公室2)
(音工系实验室、教室、音工系教室)
(六)专家楼
专家楼底层工会活动室会议室等、卫生间2间280m2
(七)食堂风雨操场(4211m2)
二、委托管理物业管理要求
本项目合计需要约67名员工,其中管理人员5人,保洁36人,保安16人,裙房管理5人,水电维修5人。
(一)建筑物日常维修、养护、管理(元以上维修另计)
1、办公楼(区)房屋地面、墙台面及吊顶、门窗、楼梯、通风等日常养护维修。
2、大修、装修的施工管理配合与相应水电使用管理与安全管理。
服务标准:
确保办公楼(区)房屋完好等级和正常使用;
墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺;
墙地面有碎裂、断裂或缺损的,应在规定时间内安排专项修理。
根据房屋实际使用年限和使用情况定期进行安全使用检查,做好检查记录。
发现问题及时向业主报告,提出方案和建议经批准后组织实施。
遇紧急情况,应采取必要的措施。
及时完成各项零星维修任务。
项零星维修时间不超过24小时,合格率应为100%。
对房屋日常维修、养护记录完整。
(二)公共设备维护、保养(设备定期专业维修及元以上维修另计)
二级生化、给排水、复盖办公区域所有建筑物设施、部门。
1、给排水、供水系统:
(l)、建立正常用水、供水、排水管理制度并根据实际使用情况制订年度设备、设施管理、维修保养计划及总体节能计划;
(2)、节约用水,防止冒、滴、漏,大面积跑水事故的发生;
(3)、保持供水系统的正常运转,定期检查水泵运转情况;
(4)、保持水池、水箱的清洁卫生,防止二次污染;
(5)、定期检修维护供水系统管路、水泵、水池、水箱、阀门、水表,保证其正常运转;
(6)、保证排水系统的正常运转,防止阻塞;
(7)、停水预先通知业主及用户,以便做好安排。
每日一次对给水系统进行检查巡视,压力符合要求,仪表指示准确,保证给排水系统正常运行使用。
建立正常供水管理制度,防止跑、冒、滴、漏,对供水系统管路、水泵、水箱、阀门、机电设备等进行日常维护,每月检查、保养、维护、清洁一次;
二次供水水箱保持清洁卫生,水箱每半年由具备资质条件的专业清洁公司清洗消毒,无二次污染;
二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全;
生活水箱、热水器检修口封闭、加锁,通气口需设隔离网,定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁,设备及机房环境整洁,无杂物、灰土,无鼠、虫害发生。
及时发现并解决故障,维修合格率100%;
给排水系统发生事故时,维修人员在10分钟内到达现场抢修,一般事故的抢修做到不过夜;
一年内无重大管理责任事故;
根据现场情况,制定事故应急处理方案;
制定停水、爆管等应急处理程序,计划停水按规定提前通知;
计量器具、压力仪表按规定周期送质检局校验;
未经机关管理中心许可,不得擅自采取地下水或直接从江河取水。
做好节约用水工作。
2、机电、照明及自动化系统管理:
(1)、对办公楼(区)供电系统高、低压电器设备、照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修并根据实际使用情况制订年度总体节能计划。
(2)、建立严格的配送电运行制度和电气维修制度。
(委托供电单位维保)
(3)、供电和维修人员持证上岗。
并配主管电气工程师。
保证24小时有人员值班,做到发现故障、及时排除。
(4)、保证公共使用的照明、指示、显示灯完好;
电气线路辅设计、施工技术要求,线路负荷要满足用户和相应的规范要求、确保发配电设备安全运行。
(5)、停电限电事先出通知、以免用户措手不及。
(6)、对临时施工工程有用电管理措施。
(7)、发生特殊情况,如火灾、地震、水灾时,及时切断电源。
(8)、负责对路灯、庭园灯电源的操作,保证供电正常。
(9)、确保办公区域内所有公共及专用照明灯管灯泡完好,发现损坏,及时调换。
(10)、负责办公楼(区)楼音源、服务器、喇叭正常使用及维修保养工作。
建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度,确保电梯按规定时间运行,安全设备齐全有效,通风、照明及其它附属设施完好;
严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程,电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。
电梯由专业资质的电梯维修保养单位定期进行维修保养,并在有效期内运行;
轿厢、井道保持清洁;
警铃或其它救助设备功能完备,称重装置可靠,安全装置有效无缺损,电梯运行无异常;
电梯机房实行封闭管理,机房内温度不超过设备安全运行环境温度,配备应急照明、灭火器和盘车工具齐全;
电梯出现故障,接到报修后专业维修人员应在30分钟内到达现场抢修,及时排除故障。
电梯设施完好率达到100%。
3、中央控制室管理规定
(1)、中控室实行每日24小时人员值班、监控。
(2)、控制非必要人员进入中控室。
(3)、保证各控制箱、显示屏、信号灯、控制线路等的运作始终处于良
好状态,各类操作按钮、手柄在自动位置。
(4)、每班检查一次各类信号是否正常并做好记录。
(5)、出现报警信号后,立即赶到事发现场进行处理。
(6)、中控室的清洁由值班人员负责。
服务标准:
对供电范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和重点检测,按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁,并做好记录;
建立各项设备档案、台账、维修记录,做到安全、合理、节约用电;
建立严格的配送电运行制度、电器维修制度和配电房管理制度,配电室实行封闭管理,无鼠洞,配备符合要求的灭火器材;
设备及机房环境整洁,无杂物、灰土,无鼠、虫害发生;
供电运行和维修人员必须持证上岗;
建立24小时运行维修值班制度,及时排除故障,一般故障排除时间不超过2小时,零维修合格率100%;
加强日常维护检修,公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好,确保用电完全;
管理和维护好办公楼(区)灯光亮化的设施;
制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施,明确停、送审批权限;
供电设备完好率达到99%、弱电设备完好率达到98%。
每年雨季前对建筑避雷系统进行检测,留存检测合格报告,同时动员和组织写字楼内的使用人对重要设施设备进行防雷检测;
保持避雷系统完整性,不得擅自拆除、迁改避雷设施;
每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查,有问题及时解决;
每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查,每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查,保证所有机电设备、配电柜(箱)、管道、金属构架物接地良好。
一年内无重大管理责任事故。
4、消防系统:
(1)、对火灾自动报警系统;
自动喷淋系统;
室内灭火栓;
排防烟系统;
安全疏散、应急系统;
防火门系统;
二氧化碳等灭火系统进行日常管理和养护维修。
(2)、按时对消防、喷淋、配电系统做启动测试,管道养护工作。
将水管内污水排空,保证消防系统在应急处理中能正常运转,培训有关人员学会应急处理的方法。
(3)、负责对消防水电设施进行例行保养,定期检查消防栓和消防器械。
消防水电设施确保运行良好。
严格执行消防法规,建立消防安全管理制度,搞好消防管理工作,确保整个系统处于良好的状态;
定期检查保养消防设备,维保质量达到消防要求,保证系统开通率及完好率均为100%;
安全出口、疏散指示灯火灾时应在维持90分钟以上的照明时间,引路标志完好,紧急疏散通道畅通;
消防水带每半年检查一次,应无破损、发黑、发霉现象;
联动控制台工作正常、显示正确,系统误报率不超过3%;
消防泵每月启动一次,每年保养一次;
消火栓每月检查一次,保持消火栓箱内配件完好,阀杆每年加注润滑油并放水检查一次;
控测器至少每三年进行一次清洗除尘;
消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆;
保证消防用水的基本储备,确保火灾险情时的应急灭火用水;
每月对消防设备定期检查一次,重大节日增加检查次数,有故障时,维修人员应及时到场;
确保整个消防系统通过消防部门的消防年检,取得年检合格证;
消防监控系统运行人员必须有消防部门核发的上岗证书;
有突发火灾应急方案,经常组织义务消防员的培训,每年组织一次消防火灾演练。
5、中央控制室管理规定
(3)、保证各控制相、显示屏、信号灯、控制线路等的运作始终处于良好状态,各类操作按钮、手柄在自动位置。
(4)、每班检查一次各类信号是否正常并做记录。
(7)、对中控值班人员必须形成交接班制度。
按保养计划进行维修保养,并将维修保养情况记录于相应记录内,物业工程部主管每年按设备运行情况制订下一年度中修、大修计划。
并对中控室值班人员进行定期培训和技能考核。
中控室设备故障维修一般不超过2小时。
6、空调系统运行维护
(1)、集中空调系统的运行管理及冷水机组、新风机组、水泵、风机盘管、管道系统、各种阀类、采气装置和各类风口、自动控制系统等设备的日常养护维修。
(2)、建立空调运行管理制度和安全操作规程,保证空调系统安全运行和正常使用。
(3)、根据实际使用情况制订年度总体节能计划。
定期巡查设备运行状态并记录运行参数;
每月检查空调主机,测试运行控制和安全控制功能,分析运行数据;
定期检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其它附属设备,每年至少清洗、维护保养冷却塔一次;
定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体,每年进行一次添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护保养;
定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加(除)湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养;
定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查,紧固螺栓、测试绝缘,保证系统的用电安全;
管道、阀门无锈蚀,保温层完好无破损,无跑、冒、滴、漏现象;
每二年至少除锈漆刷漆一次;
定期对空调循环水进行水质处理和水质分析,保证系统水质符合标准要求;
根据实际情况进行风管系统清洗和空气质量测定,保证空气质量符合标准要求;
压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定周期送计检局校验;
定期对空调系统设施设备进行能耗统计和分析,做好节能工作;
在每个供冷期或供热期交替运行之前,或系统停机一段时间后又重新投入运行时,必须对系统所有设施设备(如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等)进行严格细致的检查、清洗、测试和调整,确定正常后方能投入运行;
空调系统出现运行故障后,维修人员应在10分钟内到达现场实施维修,并做好记录,维修合格率100%。
设备类总体运行标准详见《全国城市物业管理示范大厦标准及评分细则》
(三)安保管理要求与服务
提供保安服务的单位和从业人员必须符合《保安服务管理条例》相关要求,并在其规定的权限内提供服务。
具体内容如下:
1、全天候负责区域内正门、边门、区域通道、围墙、办公区域新、老教学楼、排演中心、行政办公楼、专家楼、图书电教楼、师生餐厅、公共走道交通等24小时保安、巡逻、值勤。
2、办公楼(区域)来人来访人员通报、登记、证件检查等。
3、积极配合公安部门工作,完善监控室管理制度。
4、贯彻执行公安部门关于保安保卫工作方针、政策和有关条例。
5、坚决制止物业管理区域内的不文明及违法行为。
6、定期对电气设备、开关、线路和照明灯具等进行检查。
积极开展防盗、防火宣传。
7、保安巡逻范围包括区域的公共道路、绿地带、设备用房和各办公楼的各楼层。
8、处理各种突发事件。
9、实施三级防火责任制和岗位责任制,建立健全防火制度和安全操作制度。
10、定期巡视、试验、维修、更新消防器材和设备,指定有关人员负责保养、维修和管理。
11、建筑物内严禁焚烧物品。
建筑物内的走道、楼梯、出口等部位,保持畅通,严禁堆放物品。
12、保安人员上班时着统一的制服,配戴工作证。
执勤人员佩带对讲机、警棒、电筒等装备。
13、对新来的员工必须岗前培训和安全教育。
建立办公楼(区域)传达、保安、公共秩序等管理制度并认真落实,确保办公楼(区域)安全和正常的工作环境,严格证件登记,杜绝闲杂人员进入办公楼(区域)。
环境秩序良好,维护和保证防盗、防火报警、监控设备的正常运行。
对办公区域安全状况进行24小时监控,监控记录保持完整,监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后应及时报警,并通知相关人员及时赶到现场进行处理;
做好安全防范日常巡视工作,及时发现和处理各种安全事故隐患,迅速有效处置突法事件。
重点、要害部位每小时至少巡逻1次,发现违法违章行为应及时制止。
(四)环境卫生与保洁管理
1、请专业清洁人员组建公共卫生清洁班,每天打扫公共部分做到杂物、废弃物立即清理。
2、楼(区域)内垃圾实行袋装化,在各楼层公共部位设立公共垃圾箱,在露天公共部位设立杂物箱,由清洁工清运、处理(包括联系环卫部门运出处理)。
3、区域垃圾实行分类收集(有机垃圾、无机垃圾、有害垃圾),从而达到更高层次的环保效果。
4、及时清扫学院区域地面积水、垃圾、烟头等,使地面保持干净、无杂物、无积水等。
5、对公共道路
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