北京市城市商业地产发展现状11Word文档下载推荐.docx

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　　CBD商圈是以商务概念为主的朝阳新区商圈，功能和特点百花齐放。

但该区域在建达78万平方米的商业地产规模和现状17万平方米的规模形成比较大的对比。

CBD变成旗舰店、概念店、精品店的进展方向为以后两年的进展主流。

　　亚运村商圈属于典型的餐饮、娱乐、超市等生活配套商圈的气氛，但鉴于周边以后庞大的商业地产规模，该区域的竞争风险会专门大。

商圈的消费规模尽管在增加，但与商业地产规模的增加相比看起来有些失衡。

北辰购物中心属于该区域最有阻碍的集中商业，以后几年新商业并不容易改变这种局面。

　　朝外商圈，联通二环和三环中间，朝外大街规划面积是100万平方米，朝外现在建了64万平方米，还有三分之一在以后两年内显现。

　　北京2004年1万平米以上的大型商业项目63个，285万平方米的体量，然而2005年北京规模1万平方米以上的商业规划有126个，初步估算2005至2006年之间大致新增的体量是610万平方米，以后这两年新增量是专门庞大的数字。

　　当前，大量商业地产项目在开发，绝大多数属于规划操纵之外，因此开发商、投资者需要慎重投资。

　　为防止过度供应，北京市将操纵都市中心区的大型百货和现有购物中心的数量及规模。

按照北京市相关规划，今后营业面积在1万平方米以上的大型商场只能布局在市级商业中心和大型多功能购物中心内，营业面积在1万平方米以上的仓储式商场只能布局在三环路以外，5千平方米以上的大型超市与相邻的大型超市之间距离不得少于4000米。

北京市商业市场进展分析

　　一、商业市场进展分析

　　北京市的首都地位奠定了其商业市场的多样化和竞争专门猛烈。

同时，也意味着比较高的进展速度。

　　二、社会消费品零售总额

　　2004年北京全年实现社会消费品零售额2191.8亿元，增长14.4%。

其中，吃类商品零售额610.8亿元，增长22.7%；

穿类商品零售额242.1亿元，增长15%；

用类商品零售额1224.6亿元，增长8.2%。

　　居民消费结构稳步升级，汽车、家居、通讯类商品消费快速增长。

全年销售机动车44.7万辆，比上年增长9.8%。

其中，新车30.4万辆，增长3.9%；

旧车14.3万辆，增长24.8%。

　　在限额以上商业企业零售额中，与住宅消费相关的建筑及装潢材料类商品零售额增长1倍，家具类商品零售额增长11.8%，家用电器和音像器材类商品零售额增长18.8%；

通讯器材类商品零售额增长41%。

　　新型业态进一步进展。

年末全市连锁商业企业达到152个，实现零售额635.2亿元，分不增长4.1%和32.6%。

连锁商业零售额占社会消费品零售额的比重达到29%。

　　商业布局逐步改善。

年末，郊区乡镇连锁超市、便利店达到443家，比上年末增长1.5倍。

　　限额以上批发零售企业经营状况良好。

全年实现销售收入5028.8亿元，比上年增长24%。

其中，批发业4122.4亿元，零售业906.3亿元，分不增长30%和2.6%。

全年实现利润167.4亿元，增长1.1倍；

实现利税218.8亿元，增长70.5%。

　　三、零售商业进展特点

　　随着整体经济环境向好，北京市消费品市场处于稳中趋旺之势，当前消费品市场运行有较好进展趋势的是假日消费品市场、晚间消费市场、家居消费市场、服务消费市场等，从业态组合来看，体验业态得到消费市场的关注，其市场份额出现增长态势。

　　国外中等发达国家的人均商业面积约1.2㎡左右，而目前北京人均商业面积才为0.8㎡，商业进展前景宽敞。

　　近年来城区二、三环邻近有多个商城开业，许多大型物业也正在兴建或改建，各类热点地区综合性物业、中小型餐饮零售商业也快速增加。

北京零售市场过去往往要紧以单幢独立经营的百货公司、仓储式商店、中小型商场以及购物步行街为主。

与之相比，最近开业的几家大商场纷纷添加现代元素，除涌现许多新的服装品牌，也融合了娱乐，餐饮等商户，令北京的商业与国际商业接轨。

　　运营商慢慢把握商场定位、商户组合、租金走势等策略性元素，租赁市场开始走出低谷，呈上升趋势。

在选择租客方面运营商也开始表现出审慎的态度，以爱护物业定位。

租金的走势出现两极化，个不热门楼盘不但叫价坚挺，而且还显现店铺供不应求的现象，如国贸商城、东方新天地，另一方面有部分购物中心的租金则显现疲软现象。

同时，市场逐步活跃且交易程序和规定日趋系统化和透亮化，越来越多的中小型零售物业将采纳销售形式。

　　电子、信息类产品、汽车类大型企业为了建立企业形象和扩大知名度，纷纷开设产品专卖店或展现厅直截了当服务消费者，从而大大增加市场对高档零售物业的需求。

　　越来越多的世界顶级品牌涉足北京市场，此类客户要求商业物业具备高质量、高水准的软、硬件设施配置，如黄金位置、一流的商场平面设计、专业的品牌店配套治理及完备的物业治理等。

世界二线品牌名店也逐步进入北京市场。

形成了较完善的品牌组合。

　　入世后各类进口产品关税逐步下降，价格逐步降低。

国内经营者将面临猛烈竞争，但同时也将推动零售业朝着低价格、高质量、多样性方向进展，从而丰富零售市场。

另一方面，政府对外资企业在华投资的政策将更加透亮，外资企业必将加快开拓国内市场的步伐（国外企业间的竞争），已进入国内但一直未进入北京的国外企业终于进入北京市场，其他未进入中国市场的业内佼佼者也必将随之进入市场分羹。

　　连锁企业方面，2003年北京市拥有各类连锁总店153家，实现销售额840.4亿元，比上年增长26.9%；

实现零售额760.1亿元，比上年增长17.2%，连锁商业出现快速进展趋势。

　　2004年北京零售业市场整体较为活跃。

国外一些闻名品牌店有突出表现。

建材方面，德国欧倍德、英国百安居、法国的乐华梅兰等差不多完成了开店考察工作，开店迅速；

超市方面，美国的沃尔玛、法国的欧尚、迪亚折扣店开业，另有多家目前正处于报批和选址时期。

此外，一些国内商业企业也加速推进市场，物美综合超市、超市发便利店等企业的拓展也在进行，而北京传统零售业闻名企业集团如新燕莎集团、王府井百货、西单商场、北京华联等也均纷纷涉足SHOPPINGMALL类项目。

　　从以上北京零售业进展状况能够看出，市场竞争加剧，表面上是进入市场的商业房地产规模加大的缘故，本质上事实上是传统商业形式不能适应消费者的新的需求，包括消费方式，生活方式的需求等。

　　从人们新的消费特点及趋势来看，休闲娱乐成为购物过程中必不可少的一个重要环节，休闲购物成为消费者购物的要紧形式，而在整个休闲购物的过程中，购物越来越多的成为休闲娱乐的一部分内容，新兴的商业项目应该加大对休闲娱乐需求的挖掘，充分考虑休闲娱乐设施对消费者的吸引作用，以及对购物消费的极大促进作用。

　　四、零售商业进展趋势

　　以后北京市将操纵都市中心区的大型百货店和现有商业中心的数量和规模。

北京市商业进展的重点将转移到三环路外、四环路的周边地区。

　　依照“十五”打算，2005年前位于三环路西、南、北方向的商圈总零售楼面面积将分不操纵于10万至20万平方米之间，其中南三环的木樨园及北三环的马甸将规划为综合性的商业中心。

　　有关部门推测，以后几年北京商业将出现八大进展趋势：

零售业将进一步整合，市场集中度将进一步提高；

市场进一步对外开放，更多国外闻名零售商将进入北京市场；

新兴业态将保持高速度、高水准进展。

自动售货、电子商务、邮购等无店铺零售业态进展加快；

物流配送业进一步进展，将成为流通现代化重要标志和企业获得竞争优势的源泉；

社区商业将成为连锁商业企业重点进入的领域；

京郊农村市场的进展前景宽敞，以连锁经营为主的现代流通企业将进一步向乡镇市场延伸；

与食品安全相关的新技术的开发应用成为热点；

商业领域信息技术等新技术的应用将更加广泛。

　　有关经济学家分析认为，当前的经济进展差不多进入了“体验经济时代”，人们购物、休闲讲求更多的多样性。

区域型社区商业街的商业形式与北京现有的“购物中心”互相补充，会让北京逐步具备国际化大都市的商业特质。

　　区域型社区商业街开始迅速兴起。

随着北京房地产市场的迅速进展，一些在社区内规划建设的“商业街”正在北京东南西北、城里城外建设。

如百子湾苹果社区正在建设中的“苹果商业街”，西南四环第七街区800米长的时尚商业街、亦庄境域1200米长的商业街等等，一批“社区”商业街正在北京兴起，由此带来的“街区时尚商业”也正在北京悄悄兴起。

　　社区商业成为新型商业理念的先锋。

北京市商务局有关负责人表示，今年将连续鼓舞成熟的连锁超市、便利店体系面向社区，专门是新建居民区进展。

这种邻里型购物中心服务内容包括：

社区连锁超市、便利店搭载洗衣、彩扩、快递、报刊、快餐、家政以及网上或电话购物等便民服务功能。

　　新型的邻里型购物中心将集社区地域中心、活动中心、消费中心、集散中心和治理中心为一体，如此，既能够实现商住分离，把各个街坊变成纯住宅，不再有沿街商店的喧嚣；

又能够达到社区配套资源的有效整合，最大限度地发挥配套设施的作用，实现小区的动静分离，形成真正的舒服社区。

　　不难发觉，随着经济的不断进展，消费者个性化的需求越来越明显，传统的商业形状及商品结构等难以满足不断差异的个性需求。

众多富有特色的社区型商业街区的兴起，专门好的适应了消费者多样化购物需求的进展态势。

　　五、专业、批发商业进展态势

　　从北京市范畴来看，目前各类批发市场种类繁多，除去几个有一定历史和知名度的专业批发商业区外，分布相对比较分散。

北四环中关村的IT批发商圈，北三环边上的邮币卡批发市场，西二环沿线的动物园批发市场、天意批发市场、天成批发市场、官园批发市场、万通小商品市场等，东南区域的潘家园旧货市场、古玩市场、眼镜批发城、十里河建材市场等，崇文区红桥批发市场，丰台区的新发地农贸市场、岳各庄批发市场市场，以及木樨园服装批发市场、大红门服装街，沙子口文体用品批发区、鞋类批发区等，均已形成了一定的行业内知名度，取得了不错的市场地位。

　　目前木樨园商圈是北京九大市级商业中心中最具批发商业氛围的一个。

那个地点集合着华北最有阻碍的20多个商品交易市场，商业规模近90万平方米，每年仅商品交易额就超过400亿元人民币。

　　大红门服装商业街是木樨园商圈的重要部分，位于京城龙脉———南中轴路上，北起南三环木樨园，南至凉水河北岸。

通过多年的市场建设，形成了以批发流通为主，带动产销的商品流通市场体系，构成了较大规模的大红门服装商业圈。

　　大红门服装特色街，二十年前是自然形成的服装摊一条街，以经营价格低廉的服装而闻名，现在差不多进展成中国北方最大的服装集散地，它的进展，形成了整个南城经济的一个亮点。

假如讲，大红门服装批发集散地依靠的是政府政策的话，那它的成功进展与连续，依靠的确实是过人的经营思路。

北京大红门服装批发商圈，是公认的北方最大、实力最强的服装批发集散地，同时也是服装批发商业业态向规范化经济进展的典型榜样。

　　大红门整个商业区域内共有服饰、纺织品、鞋帽等综合市场24家，各类商户7000多个，从业人员4万人，总营业面积24万平方米，累计投资5.1亿元人民币，年总交易额300亿元人民币，是中国长江以北地区最大的服装集散市场。

大红门服装城、新世纪商城等大型服装和面料市场，在北京乃至华北、东北地区都享有较高知名度。

随着道路改造拓宽，以南中轴路特色商业为核心，向东南两侧辐射，将重点建设一批规模较大的商业及配套设施，提升整体档次，形成面向全国的服装、面料交易中心和功能配套的特色商业街。

　　为了提升地区服装市场的竞争力，丰台区政府引入了服装商业核心区（CBC）的概念。

服装商业核心区是以服装产业为灵魂，结合相关配套产业（物流、贸易、教育、营销服务等）形成的特色商业区域。

服装商业核心区对其辐射领域内的服装文化、服装商业模式等的进展具备一定的阻碍力。

　　尽管目前北京零售市场的销售额占到了总市场份额的20%以上，同时那个份额以5%的速度增长，但批发市场的销售额占到了总份额的将近80%，因此批发商业的作用是显而易见的。

尽管如此，那个数据逐步减少的事实让我们更加认识到批发商业所面临的挑战。

　　从北京市专门是南城地区批发市场进展的过程和趋势来看，要紧的出现出以下几个明显的特点：

　　第二，商品种类的细分化趋势日渐明显。

就木樨园服装批发商圈来看，一些细分的产品批发（如童装、针织、窗帘布艺、皮革等）市场开始形成相对集中的经营区域和规模化的进展。

　　第三，大中型专业批发市场对各类经营配套设施专门是物流、停车的配套要求日益强烈。

近年来我国汽车消费的高速增长使得商业项目对停车规模的需求越来越高，一些几年前开业或历史较长的批发商业在进展中受到停车及物流的极大制约，也为新兴项目提供了在配套设施规划上的借鉴。

　　从市场空间上看，商业市场销售点的分散性和数据的大量性决定了厂家要在市场上立足，必须通过各级批发分销，扩大产品的覆盖面，批发商作为通路的力量是不可阻挡，也无法替代的，只是进展的前提有两个，一个是批发商自身经营意识的全面提高，另一个是政府积极扶持，制造有利批发市场进展的大环境。

　　关于批发业的调整是加入世贸组织之后的迫切要求。

北京市政府也正尝试整合现有批发商业资源，积极引进国内外闻名品牌，培养一批专业化的总经销商和总代理商，加快引进国际上专门为企事业单位和中小商户服务的批发业态，逐步替代传统小商品和日用工业品批发市场。

　　按照规划，以后南城将形成木樨园、大红门两个市级商业中心。

从那个意义上讲，以后的木樨园将形成较为繁荣的以批发为主的商圈。

目前百荣世贸商城以及木樨园世贸商业中心一期的相继开业，使得本区域的批发商业市场供给突然放量，以后几年大红门区域还会有福成布艺、大红门服装城三期等16万平米的专业批发商业相继投入市场，假如经营得当，将会大大提升本区域的国内甚至国际市场阻碍力。