第一章物业安全管理概述Word下载.docx

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　　3.车辆交通管理

　　主要是搞好车辆停放和交通安全管理，保证车辆和行人的安全。

　　美国心理学家马斯洛的需求梯度理论指出，人类的需要可分为7个层次，即生理需要、安全需要、友爱和归属的需要、尊重的需要、求知的需要、求美的需要和自我实现的需要。

这7种需要是按次序逐级上升的。

即当下一级需要获得基本满足后，就会追求上一级的需要。

根据这个理论，当人的生理需要（维持体内生理平衡的需要，如：

饥饿、口渴等）得到基本满足后，人类就会首先产生安全（周围生活环境的稳定性、安全性。

如没有混乱、恐吓）的需要。

随着整个社会经济的飞速发展、科学技术水平的提高以及人民生活水平的不断改善，安全问题越来越引起人们的重视。

因此，物业安全管理的服务内容和规范也会随着社会总体经济水平的提高、社会分工的进一步分化得到进一步的扩展和延伸。

三、物业安全管理的机构设置与职责

　　物业管理企业对物业的安全管理，可以委托专业公司经营或自行组织专门的队伍实施管理业务。

但不论由谁来完成，都必须在物业建设方案设计之初，就考虑物业安全方面的专门要求。

安全专家必须与物业管理人员共同参与物业设计方案的拟订，以避免在方案建设完成后进行不必要的更改。

因此，在制定物业设计方案时，安全要求的纳入是非常重要的。

物业管理公司应制定详细的安全管理章程和制度并公之与众，力求做到有章可循，有章必循，执章必严，违章必究。

安全管理的机构设置与所管物业的类型、规模有关，物业管辖的面积越大，类型配套设施越多，班组设置也越多越复杂。

物业管理公司通常可以设置保安部来负责物业的安全管理。

保安部的构成如下图。

　　保安部的主要职责是：

　　①贯彻执行国家公安部门关于安全保卫工作的方针、政策和有关规定，建立物业辖区内的各项保安工作制度，对物业辖区安全工作全面负责；

　　②组织部门全体人员开展各项保安工作，提出岗位设置和人员安排的意见，制定岗位职责和任务要求，主持安全工作例会；

　　③熟悉物业区域常住人员，及时掌握变动情况，了解本地区治安形势，有预见地提出对物业辖区保安工作的意见和措施；

　　④积极开展“五防”（防火、防盗、防爆、防破坏、防自然灾害）的宣传教育工作，采取切实措施，防止各类事故发生，具有突发性事故的对策和妥善处理的能力；

　　⑤抓好对部门干部和职工的安全教育、培训工作，提出并落实教育培训计划。

第二节　物业安全管理的指导思想和原则

　　一、指导思想

　　物业安全管理的指导思想是：

建立最健全、完备的组织机构，用尽可能先进的设备、设施，选派最具责任心的专业人才，坚决贯彻“预防为主”的原则，千方百计地作好预防工作，最大可能的杜绝或减少安全事故的发生。

同时，对于万一出现的安全事故，要根据具体情况，统一指挥、统一组织，及时报警，并采取一切有效的手段和措施，进行处理，力争将人员伤亡和经济损失减少到最低点。

　　二、“五落实”原则

　　1.思想落实

　　即要把安全管理放在第一位，要真正从思想上重视起物业的安全管理。

物业管理公司要大力进行安全的宣传教育，组织学习有关的法规和规定，学习兄弟单位的先进经验和内部制订的各项安全制度、岗位责任制和操作规程等。

通过宣传和不断学习，使广大员工和业主、使用人重视安全，懂得规定和要求，自觉遵守，主动配合，共同搞好安全管理工作。

　　2.组织落实

　　物业管理公司要有主要的领导挂帅，成立安全委员会，负责安全管理的工作。

同时还要建立具体的物业安全管理机构，如保安部或委托专业的保安公司，由专门的机构负责安全管理的具体领导、组织和协调，而不能把它作为一个附属的机构放在某一个其他部门里。

　　3.人员落实

　　物业管理公司的主要领导要兼任安全委员会的主任，而且要把安全管理提到日常的议事日程，并选派得力的干部出任保安部的经理，配备必要的安全保卫人员。

安全保卫人员必须经过专业岗位培训，要有较高的政治素质、业务素质和思想品德素质。

要把安全管理的任务落实到具体的安全管理人员中去，由专人负责。

　　4.制度落实

　　物业管理公司要根据国家的有关政策法规、规定和要求，结合自己所管物业的实际情况，制定出切实可行的安全管理的制度和办法，如安全管理岗位责任制、安全管理操作规程等，并要坚决组织贯彻执行。

　　5.装备落实

　　要配备专门的、现代化的安全管理的设备设施，如中央监控系统、自动报警系统、消防喷淋系统以及其他安全管理器材设备（如交通通讯和防卫设备），以增强安全管理的安全系数与效率，保证人身和财产的安全。

第三节　物业安全管理的意义

　　1.物业安全管理是保证国家和城市社会稳定、维护社会安定团结，保障人民安居乐业的前提条件之一。

整个国家和城市是由千千万万个社区所组成的，只有作好各个社区的安全管理，才能实现社会稳定、人民安居乐业的目标。

　　2.物业安全管理能为业主和使用人的人身、财产提供安全和保护。

　　3.物业安全管理是物业管理公司提高信誉，增强市场竞争力的一种重要途径。

　　4.物业的安全管理做好了，物业才能少受或不受损失和侵害，其价值才能得到保持。

另外，人们也才会更乐意购买该物业，物业才会增值。

第二章　治安管理

第一节　治安管理概述

　　一、治安管理人员岗位职责

　　1.部门经理的职责

（1）保安部经理应对整个物业范围内的安全负有组织领导的具体责任；

（2）根据国家治安的有关规定及物业管理公司的有关管理细则制定保安部门的工作计划和目标，并督导下级管理人员的工作；

　　（3）主持部门例会，传达贯彻总经理及有关部门的指示，并与广大保安人员一道分析研究住宅小区的治安管理问题；

　　（4）熟悉和掌握住宅小区内各种保安设施的操作和性能，熟悉住宅小区内治安状况，做到心中有数；

　　（5）对重大事件、事故亲自组织调查、处理；

　　（6）负责完成总经理交办的其他事项。

　　2.保安班长的职责

（1）对部门经理负责，做好所管辖区内安全治安工作；

（2）带领保安班全体人员，根据制定的岗位责任制，认真严肃、一丝不苟地搞好安全保卫工作；

　　（3）根据岗位责任制所规定的项目和要求，严格进行检查，督促全体保安人员落实岗位责任制；

　　（4）要有法律知识和法律观念，熟悉保安业务，了解物业管理公司所制定的规章制度，掌握管区内治安保卫工作的规律、特点，严格管好、做好安全保卫工作；

　　（5）做好部门领导和基层保安人员的协调工作，及时将保安人员反映的各种信息向上级汇报，为上级领导部门提供建设性的工作建议，同时及时传达、落实上级的指示精神和工作安排；

　　（6）认真做好本班保安人员的考勤工作，详细如实地记载工作中遇到及处理的各种情况，每天应向部门经理汇报一次；

　　（7）以身作则，做好本职工作。

　　3.保安员的职责

（1）保安员上岗必须身穿制服，配戴装备，严整仪容。

纠正违章时先敬礼，必须做到以礼待人。

（2）作风正派，遵纪守法，坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要坚决设法抓获。

　　（3）值班保安人员要认真做好防火、防盗、防抢劫工作，认真检查设备设施，发现不安全因素立即查明情况，排除险情，并及时报告主管部门及领导，确保管区的安全。

　　（4）执勤过程中要勤巡查，要有敏锐的目光，注意发现可疑的人、事、物，预防案件、事故的发生，力争做到万无一失。

　　（5）爱护设施设备、公共财物。

对岗位内一切设施、财物不得随便乱用。

　　（6）严格遵守上下班时间及值班纪律，对岗位发生的各种情况要认真处理，并且做好详细的书面记录。

　　（7）遇到紧急、突发性重大事情，要及时向主管部门经理请示报告。

　　（8）严格执行交接班制度，按时、按规定交接班。

　　（9）对住宅小区内的住户做好公司的规章制度及治安保卫的宣传工作。

　　（10）应有礼貌地查询进入住宅小区的访客，并尽可能登记身份证，如有怀疑，应通知有关住户及有关部门。

　　（11）详细记录各有关部门领导打来的电话，认真完成领导交办的各项任务。

　　（12）若发生案件，应采取下列步骤以协助破案：

　　①立即报案并留在现场直至公安人员到达；

　　②切勿移动或容许他人移动、触摸现场物品，保留现场证据，方便取证工作；

　　③禁止任何人在现场走动，并礼貌地劝阻闲人进入现场，以方便公安人员现场调查；

　　④向公安人员提供有关案件详情。

　　二、治安管理基本制度

　　1.保安人员工作纪律

（1）模范遵守国家的法律法规及公司内部各项规章制度；

（2）坚守岗位，忠于职守，严格执行岗位责任制；

　　（3）上岗坚决做到“五不准”，即不准喝酒，不准聊天，不准容留外来人员，不准擅离工作岗位，不准迟到、早退；

　　（4）服从管理，听从安排，廉洁奉公，敢于同违法犯罪分子作斗争；

　　（5）爱护各种警械器具装备，不丢失、损坏、转借或随意携带外出；

　　（6）严格执行请、销假制度，有事外出必须请假。

　　2.保安人员的交接班制度

　　治安保卫交接班非常重要，因为这段间隙处理不好，就容易使罪犯乘机作案。

为了杜绝这些漏洞，必须强化交接班制度。

（1）接班保安人员要按规定提前10分钟上岗接班，在登记簿上记录接班时间；

（2）交接班时，交班的保安人员要把需要在值班中继续注意或处理的问题以及警械器具等装备器材向接班保安员交待、移交清楚；

　　（3）接班保安人员验收时发现问题，应由交班保安人员承担责任。

验收完毕，交班保安人员离开岗位后所发生的问题由当班保安人员承担责任；

　　（4）所有事项交待清楚后，交班保安人员在离开工作岗位前在登记簿上记录下班时间并签名；

　　（5）接班人未到，交班人员不得下班。

如果接班人员未到，交班人员下班，这期间发生的问题，两人共同负责；

即使没有发生问题，也要分别扣发两人的工资并通报批评。

　　3.保安人员工作细则

（1）仪表着装

　　①按公司配发制服统一着装和佩戴，制服须保持洁净、平整，各项配置标志齐全规范。

　　②风纪严整，不得敞开衣领，翻卷衣袖、裤边；

上岗前须到更衣室镜子前整理仪表。

　　③上岗前、下岗后须到指定点更衣；

不得将制服及佩戴物带离小区；

服装清洗不得影响正常上岗着装。

　　④保安人员仪表须洁净端正，不得留长发、胡须。

（2）上岗姿态

　　①在岗时须精神饱满，精力集中。

　　②站岗时保持抬头、挺胸、收腹、并腿，巡岗时须在站立的基础上做到步伐稳健，双臂前后自然摆动，不得有手插衣裤口袋、手叉腰间等散漫举止。

　　③两人巡岗时须并排，保持上岗姿态统一步伐行进；

两人以上巡逻或同行时须列纵队，保持上岗姿态统一步伐行进。

　　④在岗期间不得吸烟或吃零食，不得有闲聊、睡岗及其他懈怠行为。

　　（3）文明礼貌执勤

　　①对待住户或来宾须态度和蔼、耐心周到，行为举止须自然端正、落落大方。

　　②礼貌待人，遇住户或外来人员需交涉或按章管理时，在开始前和完成后皆须先敬礼，把“先生、女士、您好、请问、对不起、打扰了、感谢合作”等礼貌用语体现在实际工作中。

　　③禁止任何粗俗言谈、污言秽语。

　　④回答住户或来宾提问时应清楚扼要，并使用普通话。

　　（4）门卫岗

　　①对出入小区的人员必要时进行查询，言语文明，并做好登记和引导工作，来访客人须出示有效身份证明，填写来访人员登记表，说明来访事由，被访人姓名、住址、电话等。

　　②劝阻无关人员及未经批准的商贩进入小区。

　　③根据小区机动车辆管理规定，管理小区交通秩序，无关车辆不得进入小区。

　　④负责登记电视监控情况。

　　⑤负责小区内邮件的收发登记管理。

　　⑥门卫岗须保持整洁美观，无关人员不得进入门卫岗。

　　（5）巡逻岗

　　①巡逻执勤人员根据每日排班表按规定的区域及路线实施巡逻执勤。

　　②巡逻岗执勤主要内容包括：

小区内陌生人员查询，劝阻已进入小区的无关闲杂人员，车辆停放情况；

楼宇外观、道路、路灯及有关配套设施完好情况，及时发现不安全隐患，制止不法行为及违反小区综合管理制度的现象等。

　　③认真遵守姿态、礼貌用语等方面的规定。

　　④巡逻情况及时记录。

　　4.保安工作人员的奖惩制度

　　为了鼓励保安人员认真做好本职工作，杜绝一切不良行为，以责、权、利相结合为原则，制定保安人员奖惩制度。

（1）奖励细则

　　①见义勇为，敢于同坏人坏事做斗争，成绩显著者；

　　②积极协助公安机关抓获违法犯罪分子和侦破案件，成绩突出者；

　　③积极参加抢险救灾，保卫人民生命财产的安全，成绩显著者；

　　④为搞好住宅小区（大厦）的安全保卫工作积极出谋划策，所提的合理化建议实行后效果明显者；

　　⑤拾金不昧者；

　　⑥年终被评为“先进保安班（组）”、“先进保安员”，被评为省、市政府“治安模范标兵”者。

（2）惩罚细则

　　①值班时收听收音机、录音机，收看电视或进行其他与值班无关的事情。

　　②擅离职守，经常迟到、早退。

　　③酒后执勤上岗，并造成一定后果。

　　④未按时交接班，或不按有关规定进行交接班，或交接班不清楚，检查时相互推卸责任者。

　　⑤未经部门领导批准，私自顶班者。

　　⑥未经部门领导同意，擅自带人留宿者。

　　⑦执勤时，衣装不整，佩戴不齐；

执勤中玩忽职守，疏于防范，致使在管辖范围内发生案件或事故，造成极坏影响者。

　　⑧对公司和保安部领导下达的工作任务，未能如期完成，而又没有正当理由者。

　　⑨扣留物品不登记，不上交；

捡拾物品不报告，不上交者。

　　⑩违反保安器材使用规定，私自随便转借和使用。

　　B11在突发性事件或紧急情况下，临阵脱逃或坐视不管者。

　　B12法制观念淡薄，参与社会聚众闹事、嫖娼、赌博等，与治安工作人员的应有素质极不相称者。

　　B13思想不纯，见利忘义，监守自盗或以权谋私，严重损坏公司形象者。

　　B14工作责任心不强，不服从分配，不执行规章制度，并随意顶撞领导且屡教不改者。

根据错误情节轻重进行不同的处罚。

对于一些性质恶劣者，影响极坏者应辞退或开除；

对违反国家有关法律法规者要追究其刑事责任。

　　5.电视监视岗位职责与日常管理

（1）职责

　　①24小时严密监视保安对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象，及时通知值班保安就地处理，并通过对讲机向办公室报告；

　　②发现监视设备出现故障，要立即通知值班保安加强防范，同时尽快找出原因，及时修理设备，使之正常运转；

　　③严格执行登记制度，凡是发现可疑情况，应认真记录下来。

（2）要求

　　为了保证岗位职责的落实，要求全体电视监视工作人员努力做到：

　　①提前做好上岗准备，按时接班；

　　②做好交接班手续，无遗漏、无差错，哨位设施无损坏，勤务登记准确及时、内容清楚；

　　③严禁无关人员进入工作场地，不准带亲戚朋友在工作场所聊天；

　　④上班时精神集中，不准擅离岗位或做与工作无关的事情；

　　⑤严守岗位，保持高度的警惕性，发现可疑情况，严密监视，同时通知该区域的保安和报告上级，密切配合，确保安全。

　　三、治安管理的内容

　　根据公司制定的有关规定，确定治安管理的内容如下：

　　1.小区治安管理内容

（1）住宅小区开设的经营摊点，未经管理公司批准，领有经营许可证的，治安人员有权禁止其活动；

（2）在住宅小区内的公共场所晾晒衣物，在公用楼梯间、通道、天台堆放杂物，饲养鸡、鸭等家畜，治安人员应予制止。

　　2小区治安管理范围

　　下列妨害公共安全和社会治安秩序的行为，都属于治安管理范围。

（1）使用音量过大或发出噪音的器材，影响他人正常的工作和休息。

（2）从楼上往下乱扔杂物。

　　（3）擅自撬开他人信箱，私自拆开他人邮件、电报信函等。

　　（4）非法携带、存放枪支弹药；

非法制造、贩卖、携带匕首、弹簧刀等管制刀具。

　　（5）未经批准，私自安装、使用电网。

　　（6）非法侵入他人住宅，损毁他人财物。

　　（7）使用汽枪，在住宅小区内进行各种射击活动。

　　（8）制造、销售各种赌具或利用住宅聚赌。

　　（9）利用住宅窝藏各类犯罪分子和嫌疑人员。

　　（10）利用住宅作据点，进行盗窃活动。

　　（11）制造、复制、出售、出租或传播淫书淫画、淫秽录像。

　　（12）利用住宅进行嫖娼**活动。

　　（13）在车辆、行人通行的地方施工；

对沟井坎穴不设覆盖物、标志，或故意损毁、移动覆盖物或标志。

　　（14）故意损坏邮筒、公用电话等公共设施；

故意损坏路灯、消防栓、公用天线、电梯等配套设备；

故意损坏园林绿地、停车场、娱乐场等公共地方。

第二节　治安保卫队伍的建设

　　一、治安保卫队员的条件

（一）基本条件

　　1.退伍军人（凭退伍证）或身体素质好，具备一定的军训基本功。

　　2.身高1.7米以上。

　　3.20岁以上，28岁以下（凭身份证）。

　　4.初中以上文化程度（凭毕业证）。

　　5.身体健康（凭市、区级以上医院的体检表）。

　　6.思想品德好（当地县以上公安机关出具的无犯罪前科的证明材料）。

　　7.符合计划生育规定（凭计划生育证或未婚证）。

　　8.要有具当地户口的成年人担保。

　　优先条件：

　　1.近年度退伍军人优先

　　2.党员优先

　　3.高中以上文化程度优先

（二）保安队伍的基本要求

　　1.保安队长思想品德好，军事素质过硬；

具有组织管理能力和一定的表达能力。

　　2.季度训练考核，人均分数在85分以上为达标。

　　二、治安保卫队员的训练

　　为培养一支纪律严明、训练有素、文明执勤的保安员队伍，必须对保安人员进行常规性的军事化、正规化、规范化的学习和训练。

（一）上岗前培训

　　对新录用的保安员在上岗前必须进行岗前培训，培训内容包括：

　　1.公司简介。

　　2.物业管理的基本知识，主要学习《物业管理条例》及其实施细则。

　　3.企业内部的管理制度：

员工守则，工作纪律，劳动纪律，人事管理规定。

　　4.安全防火教育：

消防基本知识。

　　5.ISO99000质量体系标准的基础知识，主要学习质量方针和质量目标。

　　6.公司《治安工作手册》中的基本要求。

　　7.其他有关知识：

普法知识，职业道德教育。

　　8.军训：

主要为队列训练。

（二）岗位培训

　　对在岗的保安员要进行常规培训，以便保持、提高其所需掌握的基本知识、技能和方法，培训内容包括：

　　1.详细学习公司制定的《治安工作手册》内容：

即职责权限，规章制度、规定，工程程序、规范、标准

　　2.常规训练：

队列训练、擒拿格斗、体能训练、消防灭火训练、交通指挥训练

　　3.有关精神文明内容的学习

（三）培训安排，见表6-2-1、表6-2-2

　　三、治安保卫队员的考核

（一）单兵队列考核标准

　　1.军人军姿：

头要正，颈要直，挺胸收腹，两眼平视前方，下额微收，两臂下垂，五指并拢，拇指贴在食指第二关节，中指贴在裤缝，精神面貌好。

　　2.停止间转法：

“两快一稳”，即转体快，靠脚快，站得稳。

　　3.齐步与立定：

向前摆臂到作训服的第三、第四颗纽扣之间，离身体约30厘米，不超过衣缝线，向后摆臂离身体约25厘米，步幅75厘米，步速112～116步／分钟。

　　4.正步与立定：

绷脚尖，小腿带动大脚，脚掌离地约25厘米，步幅75厘米，步速110～115步／分钟。

　　5.跑步与立定：

第一步“跃”出去，运臂时“前不露肘，后不露手”，步幅85厘米，步速170～180步／分钟。

　　6.敬礼：

手指并拢，手腕与小臂平直，大臂抬到与肩平，手指与帽檐接缝处约1～2厘米，取捷径一步到位。

（二）擒敌应用技术动作

　　1.基本功：

（1）直打、侧打、勾打：

出拳以“快、准、狠”为主，动作与力量结合。

（2）弹踢、侧踹、勾踢：

腿部稳而有力，配合两手动作。

　　（3）综合练习：

手与脚的巧妙配合，扭肩送膀，协调一致。

　　2.擒敌拳：

动作准确、熟练，刚劲有力，干脆利落。

　　（三）军事体能测试标准

　　1.百米跑14秒以内。

　　2.俯卧撑50个以上。

　　3.爬楼20层楼45秒以内。

　　四、保安队员主要职责和权限

（1）保安队长职责

　　①主持全队工作，坚决执行管理处主任指令，带领全队人员依据各自职责，认真做好安全保卫工作。

　　②熟悉治安各岗位职责、任务、工作要求、考核标准，掌握治安区内的保安工作规律及特点，加强重点岗位的安全防范。

　　③及时做好保安员的岗位培训、军事训练及日常考核工作。

　　④做好保安队的月工作安排（包括训练、学习安排），每周召开班务会一次，每半月召开队务会一次。

　　⑤经常检查各岗位工作情况，零点之后的夜间查岗每周不少于两次。

　　⑥带领保安队配合其他管理服务工作，制止、纠正各类违章行为。

　　⑦负责全队队员的内务管理和考勤工作。

　　⑧处事公道，言行文明，对自己的缺点勇于改正，虚心接受工作建议和意见。

（2）保安队长权限

　　①对本管理处物业有权进行安全监督。

　　②有权检查各岗位保安员执勤情况，对玩忽职守，违纪违章人员有权进行处罚。

　　③每月对考核不合格的保安人员有权予以处罚。

　　④对不称职的保安人员有权提出调离和辞退建议。

　　⑤有权根据实际需要，对各岗位保安员进行调整。