秦皇岛房地产市场调研报告Word格式.docx
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2007年9月提高房贷首付比例
中国人民银行、中国银监会27日晚间联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。
根据通知,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%。
2、对秦皇岛楼市的影响
央行一年中连续5次的加息,提高商品房首付比例,经济适用房廉租房等国家出台的回归保障,给消费者带来了一些心理和情绪上的影响,使秦皇岛的房地产市场趋于平淡,房价也在一定程度上得到了抑制,秦皇岛房地产市场呈理性发展态势.
二、土地市场分析
1、土地供应分析
1)2007年土地成交价格距3月份武警支队地块513万/亩和金梦海湾地块创下土地历史新高外,之后全年拍卖的地块价格基本都略高于起始价,由于开发商土地储备、资金实力、市场等因素,土地拍卖竞争不激烈,土地成交价格相比2006年有明显下降.
2)2007年招拍挂土地供应量2670亩,土地供应面积有所减少,土地市场也更加规范,2007年从土地出让区域来看更加分散,同时政府招标、拍卖、挂牌的土地已明显偏向山海关区域,山海关区开发时间短,开发强度较小,开发空间较大,秦皇岛一些中小开发商分分去山海关拿地,山海关区将成为2008年秦皇岛楼市的又一热点地区.
三、住宅市场分析
1、供求分析
Ø
2006年土地的大量出让使得2007年新开工项目增加,新开盘面积达279万平方米(房管局数据),可售面积达339.5万平方米(加2006年结转面积),相比2006年可售面积269.5万平方米,增长了25.9%,创历史新高;
面对如此大的开发量,人们有了更多的选择余地,销售面积达196万平方米(市场调研数据),相比2006年销售面积209万平方米略有下降,消费者需求更加理性。
随着国家大力发展环渤海经济圈的政策导向,秦皇岛房地产市场进入理性发展期,供略大于求。
2007年住宅的供应主要集中在海港区,随着政府土地供应向南北戴河\黄金海岸和山海关区倾斜,2007年北戴河、南戴河、黄金海岸、山海关,这些区域的房地产以小户型为主的休闲度假类产品也有大量的市场供应。
2、价格分析
1)住宅销售价格走势
秦皇岛近几年的住宅价格呈平稳上升趋势,2007年海港区住宅均价4550元/平方米。
相比2006年海港区住宅均价4300元/平方米,价格增长5.8%
2)分区域销售价格
从上图可以看出,价格最高的区域还是北戴河区域,均价达到7300元/平方米,北戴河历来是疗养院的聚集区,由于其优越的地理位置,也成了别墅的聚集区,秦皇岛的大部分别墅产品均聚集于此,相对于2006年均价7220元/平方米。
价格小幅提升.
南戴河和黄金海岸属于著名的旅游胜地,该区域的产品均为高层小户型精装修公寓,主要客户为投资和旅游客户,价格相对于2006年价格有较大幅度的提升。
海港区的产品类型比较齐全,各种档次的产品几乎都能在该区域找到,唯一稀缺的是别墅产品,该区域的价格目前位于第三位,均价在4550元/平方米。
山海关是2007年秦皇岛楼市的热点地区,由于山海关限高的限制,产品多为的低层产品,价格相比2006年2600元/平方米的均价,2007年价格增长幅度较高均价达到3867元/平方米
3、客户群分析
秦皇岛市区楼盘的客户以本地居民为主,其次为四县购房群体,再次为已在秦皇岛工作一段时间的东北人,即新秦皇岛人,再者为北京、天津、唐山等纯外地人;
北戴河区域、南戴河区域等部分沿海楼盘的客户以北京、唐山、天津、东北等外地人为主,有少量的本地投资客。
本地居民。
他们年龄基本在40岁左右,职业范围较广,在秦已经拥有一套住宅,经过多年的工作打拼,经济实力有很大提高,主要以改善居住环境、换房为目的,他们对产品、配套的要求与其原来居住环境有质的改变,120平方米左右的三房是他们的首选产品;
也有部分青年购房目的主要为结婚用房,自己有一定的积蓄,父母给予一定的资助,付款方式主要为银行贷款,由于资金的限制,多选择中小户型,作为过渡用房。
四县购房者。
他们基本是在县区的一些乡镇领导和私营企业主,这部分人经济条件比较优越,主要购买产品以大户型为主,付款方式主要为一次性付款.
新秦皇岛人。
这部分东北人在秦皇岛已经工作了数年,他们喜欢秦皇岛四季分明的气候,喜欢这里的居住环境,有在秦皇岛长期居住的打算,倾向于100平方米左右的经济型户型,有些已经在秦拥有一套房产,进行二次置业或为朋友购房,倾向于80-90平方米的中小户型。
北京、天津、唐山等纯外地人。
他们年龄在40岁左右,职业包括政府官员、企事业单位的中高层管理者、私营企业主等,他们对大海有着很强烈的向往,购房的主要目的是休闲度假兼投资,他们大都是三次甚至四次置业,追求生活品质,对小区景观、房屋的外立面、户型等都有较高的要求,大部分青睐于中小户型,也有部分迁安等高端消费者选择大户型置业。
投资人士。
这部分客户的年龄特征并不明显,具有敏锐的房地产投资嗅觉和意识,具备较强的经济实力,比较看重开发商品牌与物业管理以及项目的后期升值潜力,关心房地产政策,目前秦皇岛的房地产市场处于发展初期阶段,房地产价格平稳上升,并且还有一定的升值空间,升值空间较大的项目、经典的小户型对他们有着较强的吸引力。
但由于国家一直对房地产市场进行强有力的宏观调控,这部分人群所占比例有缩小的趋势。
本次调研从走访做项目按揭贷款的农行、工行人士得知,购房作按揭贷款的客户群体划分基本上是三个三分之一,即:
三分之一为本市购房群体;
三分之一为周边四县的购房群体;
三分之一为外地(含在秦皇岛居住但是外地户口)的购房群体。
四、商业门店市场分析
1、列表
序号
案名
总建面积
均价
面积区间
总价区间
供应量
销售率
(元/㎡)
(万)
(套)
1
世纪海洋花园
7000
11000
90-320
100-350
30
30%
2
和平花园
10000
100-300
36
65%
3
渤海明珠
7900
13000
226-350
300-380
32
70%
4
华盾凤凰城
4260
9000
146-322
140-300
13
50%
5
和苑
8000
12800
500-1000
600-1280
9
10%
6
金龙中央胜境
45000
14800
230
300
50
7
滨海城
6298
7500
270-400
200-400
20
75%
2、总体市场分析
目前秦皇岛商业门店主要集中在海港区,在售的商业门店项目较少,并且主要是底商供应,层数多在2-3层之间,纯商业楼盘较少,供应总面积为80458平方米;
秦皇岛目前在售的商业门店项目整体均价为11157元/平方米。
整体来看,在售商业多存在面积较大、单价较高问题,目前去化都存在较大难度,今年商业价格与去年价格基本持平,没有太大浮动。
秦皇岛的商业供应量总体不大,购买的客户群主要以本地客户为主,辅以北京、天津、唐山等周边经济较发达城市。
该部分客群年龄大都在40岁以上,有一定经济头脑,生意人居多,本地客户购买目的部分用来自己经营,获取经营收益;
部分进行出租获得租金收益;
而外地客户购买主要是用来投资,看重该地块的升值潜力,进行出租获取租金收益。
另外,大部分项目商业的销售权并不在业务员,而是由销售经理直接销售。
五、秦皇岛未来项目分析
秦皇岛市海港区住宅发售和筹备项目逐渐增多。
由于市区内空地稀缺,房地产发展可以说重点实行老旧小区的改造项目。
秦皇岛市海港区已经完成招拍挂但尚未形成商品房供应量的项目来看,这些土地全部开发三年之内新增住房面积将超过850万平方米。
据了解山海关的贺家楼村、滨河路地段等已经完成招拍挂的土地也有1500亩。
从即将形成的供应量来看,可以说未来三年内供要远远大于求,竞争加剧,销售存在很大难度,开发风险加大。
另外,大盘时代的秦皇岛已经来临,现今的楼市规模一个比一个大,环境一个比一个好,金海湾森林逸城,926亩;
东方明珠城,695亩;
广顺现代城和欧洲城,233亩;
在水一方,840亩;
金龙中央胜境,190亩;
东西白塔岭,1000多亩;
邹吕庄改造151亩;
邢庄项目,890亩;
东盐务改造300亩;
金梦海湾项目等等……
六、2007年房地产市场总结分析
第一,政策调控发挥作用。
近几年来,政府一直注重对房地产行业的调控,尤其是去年以来,“行政干预”和“经济杠杆”双管齐下,从规划、金融、税收等几方面加大了调控力度,对调整产品结构、抑制房价、控制房地产投资过热等方面的作用日益明显,由于房地产建设周期的原因,这些作用今年有所显现。
因此,2007年四季度房地产受政策的影响出现小幅震荡,但经过一定时期的调整后,将保持平稳,不会出现跌宕的局面,因为国家调整的目的不是打压,而是控制房地产的增长过快和消费消费者的投资需求。
第二,市场竞争格局发生变化。
近几年,秦市房地产行业经历了几个轮次的洗牌,房地产企业已经规模化和规范化,但就目前形势来看,整合还没有到位。
随着城市发展进程的加快,房地产企业诸侯割据的局面已经结束,房地产开发必将走向全国一体化。
竞争格局发生变化,房地产企业更加专业化和规范化。
第三,市场需求和产品结构发生改变。
随着政府对房地产投资的限制,住宅将回归到自住的初衷,人们对住宅的需求随着投资兴趣的减弱而趋于理性,不同层次的人对住宅呈现出不同的要求。
第四,营销手段不断创新。
长期以来,秦皇岛市的营销始终处于一个较低的水平,随着供大于求和外来企业的进驻,销售将更加困难,竞争更加激烈,开发商更加注重专业资源的整合,更加注重产品的包装与推广,项目开发的各操作环节也将更加规范。
第五,价格涨势趋缓,成交量略有萎缩。
随着“震荡”和“整合”,2007年的房价平稳上升,四季度价格涨幅放缓,大部分客户持币观望,以交通、配套服务设施等因素成熟品质高的小区为首选,消费更加理性。
附表1:
2007年度秦皇岛在售楼盘调研汇总
备注:
2006年结转销售量数据来源为2006年市场调研数据,2007年新开盘供应量数据来源为秦皇岛市房管局数据,
销售率数据来源为2007年市场调研数据。
本表中销售率分别为各项目2006年结转销售量在2007年度的销售率和2007年新开盘供应量在2007年度的销售量。
2007年度秦皇岛在售、将售楼盘调研汇总(截止07.11)
区域
类型
2006年结转销售量
2007年新开盘量
推案时间
推案主力面积
推案均价
2007年年销售量
区域均价
(平方米)
平方米
(㎡)
海港区在售
金龙·
中央圣境
高层
56636
337
2007.3
90-110
4200
95%
53804.2
4550
多层/小高层/高层
56500
2006.5
90-110(小高层、高层)
3900
36725
铁新里61栋
10494
126
2007.4
70-90
5247
河雅小区
多层
4850
2007.5
100
4300
100%
112000
2006.1
80-120
4500
40%
44800
碧海云天·
新宿公寓
20400
2006.12
46-52
60%
12240
昌德城
小高层/高层
2500
2006.6
110
4100
80%
2000
必玉·
文博城
108400
2006.9
106-110
32520
嘉远SOHO公寓
高层(精装修)
9300
82
40-50
7400
7440
自然家园4期
9332
98
天洋新城三期
14400
2006.8
90-95
5760
新丰嘉园
多层/高层
26400
多层85-88
10560
高层110-120
25806
417
85-100
32448
14754
广顺·
现代城
25900
3800
12950
燕山家园
122879
1122
2007.8
9-100
20%
24575.8
国兴蓝海湾
42615
700
50-80
21307.5
中房星苑2期
12994
136
2007.11
80-100
7796.4
新闻北里
3873
46
80
4400
90%
3485.7
湾海1号
162589
1164
56-250
6700
81294.5
金海湾·
森林逸城
多层/高层/别墅
233228
2297
107
4600
221567
90508
928
94
45254
拿波里小镇
11900
60-100
4800
35%
4165
铁路里旧改
7139
120
50-70
4000
3569.5
渤海皇家
53900
2003.7
140、190
5700
10780
京秦公寓楼
15780
142
2007.1
100-120
秦新自由港
11469
154
30-120
8028.3
河间里小区
19972
228
2007.9
东方明珠城
292893
3229
117157
阳光海岸
小高层、高层(精装修)
18302
202
72-105
6500
14641.6
迎秋里34\35
11067
96
2006.3
维多利亚海湾
31000
33-47
5500
6200
在水一方
高层/多层
/
253723
2508
2007.2
85-110
202978
6958
62
104、137
5566.4
兴龙·
国际城
181629
1217
50_160
127140
海阳经济适用房
104934
976
红桥鑫居
多层/小高层
164
多层100
12189.6
13544
小高层
65、119
开发区在售
金色家园
43448
461
2007.6
80-90
34758.4
4250
兴龙尚府
高层、别墅
67123
415
170-280
别墅4700
60410.7
北戴河在售
海景花苑
20888
206
16710.4
7300
红屿别墅
别墅
58873
215
2007.7
263-386
41211.1
御墅龙湾
高层(精装修)别墅
4614
12
公寓35-40别墅200-300
公寓6600
13201
21788
38
叠拚7000联排8000双拼10300
长岛别墅
103018
945
叠拚240-270
叠拚5200-5700
73%
75203.1
联排180-200
联排7000-7300
怡峰御景
30845
200
150
18507
名人花苑
9167
5000
55%
5041.85
薄荷花苑
36615
414
18307.5
南戴河在售
依海45度
44900
45%
20205
6051
金海岸
80000
1200
60
4660
28000
海岸别苑
14088
45
4226.4
滨海新城
200000
3180
3300
戴河庭院
78150
260
200-300
39075
圣陶沙
43700
2006.7
50-65
5400
17480
蓝海湾
10798
170
6000
3239.4
黄金海岸在售
临海路1号
23400
42、46
4900
9360
6680
海景龙苑
38322
600
69
13412.7
海岸星期天
17718
240
5600
5315.4
海绵
100000
1560
70
40000
黄金海岸
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