房地产定价原则文档格式.docx
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供气、供电.B.社会服鸳设施:
文化教育"
医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地.
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交通
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物业背理
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周边环境
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A.最差1:
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城市规划
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楼盘规模
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建筑凤格及立面
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尸型
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6假好(大M:
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、权重的确定
表2住宅项目影响因素权重计算表(0?
9评分法)[3]
笔者运用价值工程中的0---9评分法来确定权重
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位置「
价格
交通
物业管理
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三、项目均价的确定
通过表2确定的各影响因素的权重和拟售项目及类比项目所赋予的
分值,由公式得出各项目的总分,其中n表示项目影响因素的项数,
Wi表示权重,Fi表示分值,其计算如表3表3类比量化定价法计算表
影响因素
权重(Wi)
拟售项目分值
类比项目1分值
CFil)
类比颈目2分值CF⑵
«
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0.125
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配奪
0.108
0.092
物业管運
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0032
0.092
0,076
淫疏凤格及立面
0.056
戶型
0.056
开发商品牌
0.041
广皆
0.041
合计
土士盼味
然后根据表3得出的数据,运用最小二乘法建立回归方程,即
P=a+bS[4],其中P为项目均价,S为项目得分,确定参数a和b后,代入拟售项目的得分,即可得拟售项目的均价。
四、住宅项目各单元定价
上述定价只是制定出一个小区或一栋楼的基准平均价格,而对具体
的某一单元而言,由于位置、层高、区位、朝向、景观、户型等的不同,对购房者来说,就有着不同的效用。
所以需将各单元分别定价,以不同的价格来体现效用的高低。
1、项目位置价格调整系数
项目位置价格调整系数是指在一个小区中,根据各栋楼宇的位置、坐向、临街状况、楼间距、与小区花园、公共配套服务设施的距离等来综合调整价格系数。
如南北朝向、较大的楼间距、临近配套设施、外观漂亮的楼宇的价格就会相对高些,如表4所示
表4项目位置价格调整系数表
A
B
C
D
III
楼宇位置
价格系数
4m
+k
■k
-m
注:
其中m、k一般在5%以内,如果位置差异特别大,可取更大的系数,但一般不超过15%。
2、项目楼层价格调整系数
项目楼层价格调整系数是指根据居民的生活习惯、楼层高低所体现的通风采光、视野等差异来调整的楼宇价格。
在我国,如果是六层多层住宅,一般是一、六层较便宜,二、五楼层居中,三、四层最贵;
而对高层住宅,一般是越高越贵。
针对不同楼层其价格调整系数见表5。
表5项目楼层价格调整系数表[5]
①m=k/N,其中k为不同楼层系数之最大值,一般取10%---15%
②如果有另楼遮挡本楼,则在另楼的最高层处上下,本楼的楼层系数会有一个较大的跳跃。
根据项目位置价格调整系数和项目楼层价格调整系数,利用公式类比量化法的楼宇均价X(1+项目位置价格调整系数)X(1+项目楼层价格调整系数)得出各栋楼各层的均价,笔者将此价格称之为楼层均价。
3、项目水平价格调整系数
(1)项目区位价格调整系数
区位价格调整系数指的是那种靠近电梯、过道的单元由于易受噪音干扰、而此位置单元不如远离电梯、过道的单元所形成的价格调整系数,一般此价格调整系数上下不要超过1%。
(2)户型价格调整系数
户型价格调整系数是指从它的功能分区是否合理,采光通风如何,
是
性宅形式
楼层数、、、
二层楼
三层楼
四层楼
五展楼
六层楼
七层楼
高层楼
1F
-lx
-2x
3x
-3x
-CN/2)m
2F
+2x
+lx
+1X
-(Nr2-i1
m
3F
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■+4x
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-(N/2-3)
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■CN/2-5)
7F
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KL
CNJ2-1JF
CN£
2)F
(N£
2+1)F
+m
■■■
■■«
(N-2)F
+(N/2-2)
(N-l)F
+(N/2-1J
TtL
NF
+N/2itt
否有暗房,是否有恰当的面积配合比等方面来进行价格调整的系数。
其价格调整系数一般不要超过3%
(3)单元朝向价格调整系数
单元朝向价格调整系数是指根据单元的朝向、采光、平面布局、消费习惯等而进行的价格调整系数。
朝向通常是指客厅的朝向,根据朝向的不同,其价格调整系数见表6。
表6单元朝向价格调整系数表
单朝向单元
朝向
朝向南
朝向北
朝向东
朝向西
单元朝向价格调整系数
+2乂
双朝向单元
南北向
东西向
单元朝向价格
调整系数
+3X
-3^
复杂朝向单
元
期向
东南
西南
东北
西北
+2乂
(4)景观价格调整系数
景观对于住宅购买者而言,常具有决定性的影响力,对那种能够临
望公园、水景、山景、自然或人造的景观单元,通常相对没有景观的单元而言,价格要高出许多。
故景观价格调整系数就是指由于不同单元的景观差异所造成的价格调整系数。
其价格调整系数一般不要超过15%,
对多面景观也最多不要超过20%。
综合项目的区位价格调整系数、户型价格调整系数、单元朝向价格调整系数、景观价格调整系数得出项目水平价格调整系数。
然后用每栋楼的各层楼的楼层均价X(1+项目水平价格调整系数),即得各单元的初步价格。
五、各单元价格的微调
上述各单元的初步价格X相应各单元的面积之和得出整个项目的总价,用总价除以总面积所得的调整后均价与我们前面通过类比量化定价法所得出的均价有一定的出入。
我们可以用以下方法进行微调。
1、当调整后的均价大于通过类比量化定价法得出的均价时,一是用每套单元均价除以系数k,其中系数k=调整后均价/类比量化定价法得出的均价。
二是将那些条件差的单元价格再次调低,使最终得出的调整后均价与通过类比量化定价法得出的均价大致相符。
2、当调整后的均价小于通过类比量化定价法得出的均价时,一是用每套单元均价乘以系数k,其中系数k=调整后均价/类比量化定价法得出的均价。
二是将那些条件好的单元价格再次调高,使最终得出的调整后均价与通过类比量化定价法得出的均价大致相符。
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- 房地产 定价 原则