百思勤份昆明房地产市场分析报告Word文档格式.docx
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的要求,各地均已公布房价控制目标,云南各州市昆明、玉溪、临沧、保山、普洱等15州市都已经公布了调控目标,多以GDP或人均可支配收入增幅作为参照,相较而言,瑞丽的限购政策最为严厉;
从出台的调控细则中不难发现,瑞丽抑制的力度与昆明不相上下,其次是景洪和怒江,直接公布了房价的最高限价。
但纵观州市的限购政策,明确提出降房价的目前还没有,也没有一个城市提及"
居民住房支付能力"
或"
房价收入比"
这些参考标准,州市的房价走势还有待于观察。
二、市场综述
1、土地市场:
关键字:
6宗
4月份昆明市区共成交土地6宗,合计162.61亩;
相较于3月份,成交减少了30宗,环比3月份土地成交数量下降了93.5%。
昆明4月份只有西山区成交土地6宗,其中住宅用地4宗,共计127.11亩,商业金融用地2宗,共计35.5亩。
2、商品房交易市场:
4月房价较3月有所下降,下降约为2144.05元/㎡,本月有4个新盘推出,东南板块、世博板块、北市板块为本月销售前三甲。
相较于上月,本月商品房成交量明显缩小,百思勤跟踪的新盘项目备案成交只有204套(统计时间为4月13-30日)。
百思勤跟踪的市区板块中,本月成交均价为8551.65元/㎡,较上月环比下跌20%,成交面积和成交金额都有所下跌。
三、土地成交情况:
4月份昆明市土地交易中心共出让昆明市区内土地32宗,其中成交6宗,合计162.61亩。
其余26宗还未交易。
环比3月份土地成交数量下降了93.5%。
1.
土地放量(见图3.1)
4月份的昆明市区内土地交易市场呈现出明显的出让多、成交少的趋势。
图3.1
2011年1月-4月昆明市区土地放量情况
数据来源:
深圳百思勤昆明市场研究部
2.
土地交易性质(见表3.2)
表3.22011年4月昆明市区出让土地用地性质分类表
深圳百思勤昆明市场研究
3.
昆明市各区4月份土地成交情况
1)
西山区
2011年4月西山区共出让土地20宗,成交土地6宗。
规划用地性为住宅用地4宗;
商业金融用地2宗。
(见:
表3.3)
4.
小结:
4月土地出让多,成交少
整个4月份,昆明市土地交易中心一共挂牌土地32宗,但是只有区区的6宗土地成交,且成交区域均在西山区。
限购令下,昆明的新房成交量有所下降,间接影响到开发商在本月的拿地热情,导致本月昆明土地交易市场出让多,成交少。
由于本月土地交易较少,下一个月昆明土地交易市场也许有井喷的可能性。
四、供应及开盘情况
1,
预售情况:
4月无预售证发放
本月预售证发放呈现空白状态
2,开盘情况:
深圳百思勤昆明市场研究部
昆明市区内4月开盘项目均为新开盘。
其中有三个项目选在同一天4月23日开盘。
两个项目(春城慧谷与滇池卫城铂睿)为纯住宅项目,其中一个项目(新都昌商业广场)为纯商铺,而(云上城)在本次开盘中同时推出公寓与商铺两种产品。
本月4盘新开,成为2011年四个月以来的开盘高峰时节,在人心惶惶的房市中,进一步稳定了房价。
(1)、春城慧谷
2)、云上城
(3)新都昌商业广场
(4)
滇池铂睿
滇池卫城·
铂睿于4月23日上午9点在海埂会议中心开盘,当天共推650套房源,户型面积从70-160㎡不等,为3房至5房,6层高的高尔夫电梯洋房,价格7000元/㎡-10000元/㎡。
五、全市新房交易分析
1、本月销售以东南板块、世博板块、北市板块为主,教场板块以及东市板块分别以成交套数和面积上榜,并没有登记价格,因此不做统计分析;
百思勤重点个案跟踪统计共成交总套数204套,成交总面积25230.91平方米,成交总金额15879.051万元,成交均价8551.65元/平方米。
(详见表5.1)
【成交数据来源于深圳百思勤昆明市场研究部跟踪的昆明房产信息网每日上榜的前十名数据】
表5.1板块代表楼盘成交情况
深圳百思勤昆明市场研究部,截止时间4月13-30日
2、
昆明4月份各板块成交面积分析:
东南板块独领风骚。
通过成交分析,本月成交面积第一的宝座由东南板块获得,成交率占全市54%。
世博板块突然跃居第二的位置,一直处于领先地位的北市板块本月成交率下滑严重,本月仅排在第三的位置。
(详见图5.2)
图5.2昆明4月各板块成交面积比
3、
昆明4月份各板块成交价格分析。
本月昆明楼市的均价为8551.65元/平方米。
环比上月,均价方面下降了20%。
(详见图5.3)
图5.3
4月昆明各板块成交价格图
六、媒体监控分析
昆明主流媒体2011年4月投放情况(4月1-26日)
据百思勤监控,昆明房地产广告2011年4月媒体投放次数总计245次。
投放金额为17085014元。
在版位投放选择上,以整版广告为主,2011年4月,整版广告投放量达190次,1/2版面28次,跨版27次。
(百思勤昆明数据监控平台以春城晚报和云南信息报为监控样本)
七、房交会专题
(一)、展馆分馆信息:
本次房交会有三个展馆及一个外馆开放,外馆、5号及6号主要展示昆明项目,4号主要展示地州项目;
(二)、客户到访信息:
从2011昆明春季房交会组委会获悉,春交会开幕5天以来,共接待270149人次,房地产行业意向签约675套,相关产业共同接待70840人次,意向签约1561单。
同比,5天的到访量、成交量明显不如去年四天的水平。
(三)、参展项目信息:
共有76家房地产企业、85个楼盘参展,其中昆明郊县及地州项目达到43个,昆明及地州项目持平;
昆明约17个项目只做展示,约5个项目在办理认筹卡;
地州项目约20个项目只做展示,约有7个项目在办里认筹卡;
总观房交会,展示项目较多;
昆明及地州出现纯别墅纯商业或商业体量占比较大的项目;
昆明综合体项目约有10个参展,但有4个项目超过千亩,开发时间长、难度大,短时间难以面世。
(四)、重点参展开发商品牌及项目展示信息:
(五)、营销活动方式:
(六)、项目展示途径
(七)到场客户分析:
(八)、销售人员情况
1、本次房交会中,所有项目的男女置业顾问配比综合统计为女性占60%,充分说明在房地产销售中,女性置业顾问的优势。
而在置业顾问的年龄统计中,22岁-27岁置业顾问占大多数,年轻的置业顾问仍受到开发商与客户的青睐。
2、着装
八、月度小结
昆明4月房地产市场相较于上几个月显得冷清了不少,国家宏观政策及昆明地方法规的效果开始显现,市场购买观望情绪进一步体现,新商品房成交较前几个月严重缩水,新房放量也较少,而土地成交市场也陷入一片冷清。
政策层面:
纵观州市的限购政策,明确提出降房价的目前还没有,也没有一个城市提及"
土地供应层面:
本月土地显得冷清不少,住宅用地和商业金融用地成为本月土地成交量冠亚军。
相较上个月有较大的的缩减,成交土地6宗,成交面积达162.61亩。
商品房成交层面:
本月商品房成交仍然在受政策等影响,成交依旧低迷;
本月销售以东南板块、世博板块、北市板块为主,百思勤昆明市场部统计官方可查阅数据,本月商品房共成交总套数204套,成交总面积25230.91平米,成交总金额15879.051元,成交均价8551.65元/平米。
媒体广告投放层面:
昆明房地产广告2011年4月媒体投放较3月份有所上涨,次数总计245次,投放金额为17085014元。
春城晚报仍然是投放的主流媒体,在版位投放选择上,仍然以整版广告为主。
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