农村土地租赁合同纠纷Word下载.docx
- 文档编号:18785476
- 上传时间:2023-01-01
- 格式:DOCX
- 页数:6
- 大小:21.45KB
农村土地租赁合同纠纷Word下载.docx
《农村土地租赁合同纠纷Word下载.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《农村土地租赁合同纠纷Word下载.docx(6页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失,双方都有过错的,应当各自承当相应的责任。
《合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《合同法》第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
《合同法》第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。
《合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
篇二:
—案例分析农村土地承包合同纠纷
[案例分析]农村土地承包合同纠纷【案情】1993年6月1日,李某以家庭承包方式与某村委会签订了土地承包合同,承包耕地4亩,承包期限为十年。
后来,李某进城务工。
1996年,该村村委会响应乡政府号召发展蔬菜种植,蔬菜基地安排到村东头公路两侧,李某有1.5亩土地在蔬菜基地范围内。
因李某考虑到种植蔬菜比较麻烦,就委托当时的村支书找愿意种菜的人种这块地,相关的费用则由种菜的人承担。
该轮合同到期后,该村村委会没有同村民重新签订土地承包合同,该村也未进行土地调整,各家庭仍然种着原来的土地。
20XX年7月6日,该村村委会擅自将李某所承包的上述土地中的1.5亩以机动地的名义发包给了张某。
李某因此将村委会告上法庭。
【审判】在法院审理过程中,该村村委会主张李某在1996年已经自愿退回了该1.5亩土地,但未能提供证据证明李某已以书面形式表示其退地,因此法院对村委会的该主张不予采信。
法院认为,李某同村委会签订的土地承包合同中约定的承包期限为十1
年,短于《农村土地承包法》规定的耕地的承包期限三十年。
因此,法院判决:
李某、某村委会于1993年6月1日签订的土地承包合同中约定的承包期限十年延长为三十年。
【评析】《农村土地承包法》将土地承包经营权界定为物权,而遵循物权法的原理,对于承包期限必须法定化,因此《农村土地承包法》对于承包期(:
农村土地租赁合同纠纷)限的规定是将承包期限法定化。
这种规定具有强行性,任何人不得通过合同加以改变。
所以说,《农村土地承包法》规定的耕地30年的承包期限为法定期限。
发包人不得以任何理由擅自调整承包的土地。
另外,《农村土地承包法》规定,承包人交回承包地必须提前半年以书面形式通知发包人,这也是为了更好的保护承包人的土地承包经营权。
本案中,法院对村委会的主张并没有采信也是依据此条之规定。
依据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第七条之规定:
“承包合同约定或者土地承包经营权证等证书记载的承包期限短于农村土地承包法规定的期限,承包方请求延长的,应予支持。
”,法院判决结果是正确的。
【启发】近年来,“三农”问题已经成为全社会普遍关注的焦点和2
热点。
作为广大农民安身立命的根本,土地承包经营权是农村生产关系的重要组成部分,是农民群众受到宪法保障的基本人权。
但是,违反法律、违背政策、随意侵犯农民土地承包权益的现象在许多地方都不同程度地存在着。
为了充分地保障农民的土地承包经营权,政
府应当加强贯彻落实《农村土地承包法》以及国家的相关政策,村民在自己的权益受到侵害的时候要敢于拿起法律的武器来维护自己的合法权益。
3
篇三:
农村土地承包合同引发纠纷的常见问题及对策
随着农村经济的持续发展,城市化进程的不断加快,尤其是在颁布实施了《中华人民共和国农村土地承包法》等一系列法律法规和政策性文件之后,广大农民的权益保护意识显著增强,特别是北京地区推进农村土地经营权确权后,“土地经营收益70%分给广大村民,30%归村集体支配。
”土地承包合同将直接关系全体村民的切身利益,纠纷的群体性、复杂性、多样性、容易引发社会不稳定等特点尤为突出,应当引起我们的关注,并认真分析其特点和原因,探寻规律和解决对策,以化解矛盾,定分止争,进一步促进农村经济的稳定协调发展。
一、农村土地承包合同的概述
农村土地承包合同,是指农村集体经济组织(或者村民委员会)作为发包方,与承包方之间就集体享有所有权或使用权的土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源所订立的承包经营合同。
因承包方是集体经济组织内部成员还是外部成员的不同,农业承包合同可分为内部承包合同与外部承包合同两种:
集体经济组织成员作为承包方的合同称为内部承包合同;
集体经济组织外部成员作为承包方的合同则称为外部承包合同。
并具有以下四方面法律特征:
(一)农村土地承包合同主体具有特定性
农村土地承包合同的发包人只能是农村集体经济组织,包括村内各农村集体经济组织或者村民小组、村经济组织或者村民委员会、乡(镇)农村集体经济组织等。
非农村集体经济组织不能成为农村土地承包合同的发包人。
根据《中华人民共和国农村土地承包法》第12条的规定,农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会发包;
已经分别属于村内两个以上农村集体经济的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包;
国家所有依法给农民集体使用的农村土地,由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。
农村土地承包合同的承包人一般是农村集体的成员,其中包括本村集体经济组织的成员,也包括其他村集体的成员,或者是本村与他村集体的成员的联合。
在有些情况下,承包人也可以是非农村集体的成员。
从承包人的组成看,包括个人家庭承包、合伙承包、集体承包等。
家庭承包的承包方应是本集体经济组织的成员。
不宜家庭承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩
等农村土地,可通过招标、拍卖、公开协商等方式承包,并应当签订承包合同。
但是,以招标、拍卖、公开协商承包农村土地,本集体经济组织成员在同等条件下有优先承包权。
(二)农村土地承包合同客体的特殊性
农村土地承包合同的客体是集体所有或国家所有依法由集体使用的农村土地的使用权。
《农村土地承包法》第2条规定的农民集体所有和国家所有依法由农村集体使用的耕地、林地、草地以及其他依法用于农业的土地是农村土地使用权的载体。
(三)农村土地承包合同的期限具有长期性
土地是一种可以永续利用的生产资料。
经营者只有拥有长期稳定而有保障的土地使用权,才有增加投入、用心养护、改善地力的积极性,从而提高土地生产力。
由于农村土地承包合同的客体为农村土地,而农村土地的生产、开发周期都很长,故合同的期限一般也较长。
短的几年,长的十几年,甚至几十年,《农村土地承包法》第20条规定:
“耕地的承包期为三十年;
草地的承包期为三十至五十年;
林地的承包期为三十至七十年;
特殊林木的林地承包期,经国务院林业行政主管部门批准可延长。
”
(四)承包人依法取得的承包经营权受法律保护
承包人对承包的财产享有占有、使用、收益和一定范围内的处分权。
《中华人民共和国民法通则》第80条第2款规定:
“公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承包经营权,受法律保护”。
第81条第3款规定:
“公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的森林、山岭、草原、荒地、沙滩、水面的承包经营权,受法律保护。
”《农村土地承包法》第4条规定:
“国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定。
二、新形势下农村土地承包合同纠纷呈现出的特点
(一)农村土地承包纠纷显著增多
我国社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制,土地作为主要的生产资料,实行公有制,城市的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有。
土地作为农民生活的主要来源和基本保障,是农民最基本的生产资料,与农民利益密切相关,农民对土地的
渴望是基于其生存和发展权利,也是农村经济发展的原始动力。
由于农业生产存在投资周期长、收益较慢的特点,因此在农业经济尚不发达的阶段,农民在相当长的时间内对固定的土地占有、使用、收益,将有助于提高农民的积极性,促进农业经济的快速发展,正是基于此,在上世纪七十年代农民自发地将集体所有的土地分包到户后,国家迅速地以政策性文件认可了以家庭为单位的土地承包经营制度,并在广大农村予以推广,农村土地承包经营制度的确立使广大农民可以在相当长的时间内占有、使用、收益固定的土地,使农民的生活有了基本保障,农村社会趋于稳定。
然而,随着改革开放的进一步深入,农村经济的迅速发展,城市化速度的加快,农村人多地少的矛盾日趋突出,人均承包土地量急剧下降,而与此同时,在中央鼓励农村经济发展的政策激励下,一系列政策法规的颁布实施促使土地的收益显著提高,经济利益进一步激发了农民对土地的渴望,而村集体经济组织的利益往往与农民个体利益不能保持一致,当利益冲突时,村集体经济组织作为土地的所有人和发包人,在发包、流转、收回土地时占主导地位,必然会以其利益为出发点,或者说以多数成员的利益为出发点,利用制度上的欠缺侵犯农民的利益,从而引发大量的纠纷和矛盾。
北京市20XX年共受理土地承包纠纷895件,比20XX年同期增加597件。
如果这些纠纷得不到有效解决,将加剧农村的社会矛盾,造成社会的不稳定,影响农村的经济发展。
(二)农村土地承包纠纷更加多元化、复杂化
长期以来,我国的农村经济较为单一,但是随着具有中国特色的社会主义市场经济体制的建立和完善,农村经济的快速发展,呈现出多元化的特点,具体到土地承包中,就体现在土地承包的主体多元化、承包方式多样性和承包纠纷复杂化上。
土地承包的主体多元化表现在农村土地承包的主体由农村集体经济组织成员扩大到以农村集体经济组织成员以外的个人、法人或者其他组织,尤其是农村民俗旅游、合作开发的迅速发展,以及农村合伙经营的出现,丰富了土地承包合同的主体。
土地承包方式的多样性体现在以土地承包为主的土地使用方式发展为承包、流转、租赁等多种形式并存的土地使用方式,农村土地承包经营制度经过多年的探索和发展,并不断予以完善,尤其是20XX年3月1日施行的《土地承包法》,以法律的形式认可了土地承包、流转、承包人的权利义务、发包人的权
利义务、救济方式和法律责任,从而明确了土地承包方式的多样性。
主体的多元化和方式的多样性,必然导致农村土地承包纠纷的复杂性,增加了矛盾处理难度。
(三)农村土地承包纠纷开始呈现群体性的特点
在以往法院受理的土地承包纠纷案件,多是个体诉讼,而近年来法院受理的土地承包纠纷案件,开始呈现群体性,一案涉及的人员少则几十户,多则上百户,而且每户家庭都有数个家庭成员,这样计算下来,有时一案就涉及上千人,这类案件的结果又与农民的切身利益息息相关,社会影响极大,稍有不慎,就会直接导致社会的不稳定。
(四)农村土地承包合同不规范,责、权、利不明确
在农村广大农民的文化知识普遍不高,法律知识较为欠缺,地区之间发展不平衡,特别是很多村级干部法律意识不强,法律观念淡薄,致使土地承包的过程不够规范,承包主体、程序、权利义务关系以及解决争议的机制不够明确,即使是在《土地承包法》颁布实施后,仍普遍存在主体错误,有些村以“村工业贸易集团”名义对内、对外发包土地,取代村民委员会、村经济合作社,主体不具备发包条件;
在内部承包中,有些村干部以规划建设、占地征用为名,实际上为在今后开发建设中与承包户随时终止合同、村集体少负安置费从中渔利,不与承包户签订书面合同,以侵占承包户利益,“口头合同”现象在农村大量存在。
例如北京市昌平区某镇某村村民门某承包经营该村187亩果园,合同甚至没有规定承包费数额,仅规定:
安排10名人员就业;
所承包果园产生经济效益后,60%归个人,40%上缴村集体。
致使承包4年多来一直没有缴纳承包费,村民意见很大。
三、引发农村土地承包合同纠纷的常见问题
农村土地承包合同具有很强的政策性和法律性,关系着村集体组织、广大村民和承包户的切身利益,在新的形势下,这种利益关系通过土地确权日益复杂,并引发出新的问题,以下五个问题较为突出。
(一)合同签订管理不规范,口头合同大量存在
一方面,合同签订不严密,存在纰漏。
部分村干部和村民的法律意识薄弱,在签订承包合同时不采用书面形式,只是口头说说了事,权责不清导致纠纷,北京市昌平区某镇某村纪某承包该村近30亩土地从事园林经营,该村没有与其签订任何协议,纪某每年向村委会缴纳租金,新上任的村委会为今后的开发占地,
要求纪某两年内迁至另一地块,并不给任何补偿。
纪某坚决不同意,引发纠纷。
;
有的虽然签订了书面合同,但条款不完善,权利义务不具体,不能体现平等原则,有的直接违背法律规定。
比如有一份承包合同规定:
“乙方(承包方)在承包期内不管遇到多大的自然灾害,甲方概不负责”,与法律规定的不可抗力可免责的规定相悖。
还有一份合同规定:
“乙方不履行合同,罚款40%;
擅自变更合同的罚款5000—10000元”,把违约责任错当成“罚款”,而且比例过高,违背公平原则。
有的采用不公平的格式合同,有的圆珠笔书写,保存时间根本达不到承包期的要求。
另一方面,合同管理不到位,留下隐患。
农村土地承包合同一旦签订,即具有行政权威性和法律的严肃性,但由于管理不规范,土地承包合同填写模糊混乱,有的地名甚至面积,由村干部甚至农户都可以自己填写和涂改,有的还重签合同,一份承包合同在一年内重签多次,造成了不必要的麻烦。
(二)有些土地承包合同价格不科学与现在的土地市场价值相差较大
此问题有的是由于当时的历史背景造成的,仅5-6年前昌平区农村的土地每亩年租金才300元至400元,随着农村招商引资力度的加大,农村工业化、城镇化进程的加快,土地不断升值,现在每亩年租金可达1500元至3000元左右。
但也存在村集体组织在发包中个别村干部利用职权搞暗箱操作,没有经过民主议定程序,召开村民会议讨论通过,承包价格畸低或者以极低的价格一次性买断,合同条款显失公平,损害了村集体利益,有的合同每亩年租金仅95元,且已付清30年租金,随着土地价格不断提高,由于利益驱动,特别是在土地确权后,关系广大村民自身的利益分配,引发了大量的上访,一定程度上影响了社会稳定,例如北京市昌平区某镇某村村委会与村集体经济组织外人员仇某转让该村加油站协议中,规定:
加油站所属土地及一切地上物永久归仇某所有,转让金90万元。
该合同名称为“某村加油站拍卖协议”,但没有经过任何的拍卖程序,实际上是买卖合同;
且没有经过村民会议民主程序通过,缺少民主议定程序;
转让期限“永久”也不符合合同法有关承包期限的相关规定。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 农村土地 租赁 合同纠纷